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文丨呉海山編集者丨林偉平

既存の住宅ローン金利の引き下げが再び世間の注目を集めている。

ｕｂｓグレーターチャイナの金融業界調査ディレクター、ヤン・メイジ氏は、２０２３年以降、株式金利の引き下げは国民や機関の間で頻繁に取り上げられるテーマとなっており、「数カ月以内に実施される可能性がある」と述べた。

銀行にとって株式金利の調整は「アキレス腱」のようなもの。第2四半期末時点で商業銀行の純金利マージンは1.54％に達しており、銀行ローン残高の20％以上を占める既存の住宅ローン金利を80～100ポイント引き下げることで圧力がさらに高まる可能性がある。銀行のパフォーマンスについて。

しかし、多くの金融機関は、既存の住宅ローン金利の引き下げは、預金金利の引き下げを伴う可能性が高いと考えています。したがって、銀行の純金利マージンへの影響はまだわかりません。

住宅ローンは銀行の「優良資産」として、依然として大手銀行間の競争の焦点となっている。

住宅ローンの割合と金額は両方とも減少

2024年上半期の個人住宅ローン残高は、融資の絶対額と割合の減少傾向が続いた。

風力データの統計によると、2024年上半期時点で、上場商業銀行の個人向け住宅ローンの残高総額は約34兆8000億元。このうち国有銀行６行の住宅ローン残高の合計は２６兆１２００億元で、個人住宅ローン残高全体の７７％を占める。上場商業銀行の個人住宅ローン残高の大半を国有 6 銀行の個人住宅ローンが占めていることから、以下では国有 6 銀行を例にその状況を概観してみる。個人住宅ローンの現状。 (表1を参照)

表1 上場銀行の個人住宅ローン前年比推移一覧（単位：億元）

データソース:風

2024年以降、銀行の個人向け住宅ローンはローン全体に占める割合としても絶対量としても減少している。

絶対額で見ると、6大国有銀行のうち、中国郵便貯蓄銀行を除く他の5行も個人向け住宅ローンが一定の縮小を経験した。

今年上半期の郵便貯蓄銀行の個人住宅ローン残高は2兆3600億元で、2023年末と比べて236億1800万元純増した。

中国建設銀行は全上場銀行の中で最大の個人住宅ローン残高を誇る。中国農業銀行の２０２４年半期報告書によると、６月末時点の中国建設銀行の個人向け住宅ローン残高は６兆３１００億元で、前年末比７６４億６６００万元（１．２０％）減少した。個人住宅ローン残高は2023年末の5兆1700億元から増加、5兆0700億元に減少、2024年上半期の交通銀行の個人住宅ローン残高は16億7300万元、年末比0.11％減少した。中国銀行の個人住宅ローン残高は2023年末の4兆7900億元から4兆7500億元に減少した。

同時に、融資全体に占める大半の国有銀行の個人住宅ローン残高の割合も減少しており、2024年上半期には国有銀行6行の個人住宅ローンの平均シェアが低下する。すべてのローンと前払いの残高は 22.5% で、2023 年末の 24.2% よりも低下しています (表 2 を参照)。国有銀行６行の個人向け住宅ローンの割合は例外なく減少した。

これにもかかわらず、 個人向け住宅ローンは依然として融資全体の2割以上を占め重要な地位を占めています。

その大きさを考えると、 住宅ローン金利の調整は銀行の収入に直接影響します。 既存の住宅ローン金利は常に銀行に対する市場の注目の的でした。

表 2 国有銀行による個人住宅ローンの金額と割合

データ出典：本誌編集部作成「銀行半期報告書」

既存の住宅ローン金利の調整は純金利マージンに影響を与える

今年上半期、個人住宅ローン金利の引き下げが銀行の金利収入に影響を与える重要な要因となった。

近年では、 規制当局はlprと既存の住宅ローン金利を繰り返し引き下げており、これらの引き下げは銀行の純金利マージンに影響を与えている。

交通銀行の周万福副頭取は、2024年半期報告実績会議で、基本的に安定した純金利マージンを維持しようとする交通銀行の取り組みも、2023年の既存の住宅ローン金利の調整などの課題に直面していると述べた。 、2024年の「5・17」不動産新政策、そして今年のlprの2度の下落などの要因は下半期も引き続き現れるだろう。

2023年8月25日、中国人民銀行と国家金融監督管理局は「既存の初回住宅ローン金利引き下げ関連事項に関する通知」を発表した。

2024年5月17日、中国人民銀行と国家金融監督局は「個人向け住宅ローンの最低頭金比率調整に関する通知」を発表し、ローンで商業用住宅を購入する世帯を対象に、商業用個人向けの最低頭金比率を調整した。最初の住宅のための住宅ローンの頭金率は 15% 以上に調整され、2 番目の住宅のための商業用個人住宅ローンの最低頭金率は 25% 以上に調整されます。

中央銀行は2024年2月と7月にそれぞれ5年物lprを引き下げた。

国家金融監督総局のデータによると、第２・四半期末時点で国内商業銀行の純金利マージンは１．５４％で、２０２３年末の１．６９％から１５ベーシスポイント低下した。

現時点で市場では、既存の住宅ローン金利のさらなる引き下げは避けられないと考えられている。 ｕｂｓグレーターチャイナの金融業界調査ディレクター、ヤン・メイジ氏は、既存の住宅ローン金利の引き下げは一般的な傾向であり、「数カ月以内に実施される可能性がある」と述べたが、調整の方法や範囲はまだ不透明だ。しかし同氏は、「現時点では既存の住宅ローン金利をすべて市場に出すのに最適な時期ではないかもしれない」と述べた。

9月12日、市場では既存の住宅ローン金利の引き下げに関する第3波のニュースが流れ、最初の引き下げは早ければ今月中にも行われ、約35兆3000億元（5兆米ドル）の住宅ローンが対象となるだろうと言われた。一部の住宅ローンは直ちに 50 ベーシスポイント削減される可能性があります。

国盛証券のアナリスト、馬婷廷氏の計算によると、lprの引き下げと合わせて、2023年9月以降の既存の住宅ローンの加重平均金利は4.29％を下回ると予想している。しかし、今年7月の個人向け住宅ローンの新規発行金利は3.4％であり、既存住宅ローンと新規発行住宅ローンの金利差は約80ベーシスポイントとなっている。

2024年、中銀は2月と7月にそれぞれ5年物lprを合計35ベーシスポイント引き下げたが、これはその後の住宅ローン金利の再価格設定にも影響を及ぼすことになる。馬廷婷氏は、再価格設定後、実際の既存住宅ローン金利と新規発行金利の差は45ベーシスポイント未満になる可能性があると予想している。同氏は、既存の住宅ローン金利の45ベーシスポイント引き下げに基づいて計算し、2023年末をベンチマークとして、上場銀行の住宅ローンの平均割合は約21％となり、純金利マージンに約6％のマイナス影響を与えるとしている。ベーシスポイント、上場銀行の純利益成長率への影響は約-5.3％（完了率）となる。このうち、大手国有銀行の住宅ローンの割合が比較的高く（24％）、金利スプレッドを約7ベーシスポイント引き下げ、純利益の伸び率に約-6.1％の影響を与えている。

しかし同時に、馬廷廷氏と厳美志氏は、既存の住宅ローン金利の引き下げには負債側の預金金利の引き下げが伴うと考えている。馬廷廷氏は、上場銀行の金利マージンに対する現在の圧力が依然として高いことを考慮すると、既存の住宅ローン金利引き下げ政策が正式に実施されれば、金融機関に対する追加の「負担軽減」政策が実施されることが予想されると述べた。責任面。

したがって、 既存の住宅ローン金利の引き下げが銀行の純金利マージンに及ぼす影響は、その後の負債側コストに基づいて評価する必要がある。

銀行は依然として住宅ローンの融資を増やす意向だ

住宅ローン利回りは低下し続けていますが、依然として銀行が目指している方向です。

既存の住宅ローン金利の調整に関する議論は、既存の住宅ローン金利を引き下げることで望ましい効果が得られるかどうかから始まります。

この問題に関する議論の仮説は、既存の住宅ローンと新規の住宅ローンの金利差を縮小または平準化することで、ローンの繰り上げ返済傾向が緩和されるかどうかである。

市内の商業業界関係者は本紙にこう語った。 ローンの繰り上げ返済は銀行の個人住宅ローンに一定の影響を与えている。

平安証券の袁哲琦氏も調査リポートの中で、今年上半期の金融機関の住宅ローンは上半期末時点で前年同期比２．１％増加し、ローン返済の早期化とレアルの低迷を指摘した。不動産売却がローン全体の伸びを押し下げた。

中国農業銀行は財務報告で、2024年上半期の個人住宅ローン発行額は3096億元だったが、個人住宅ローン残高は約1000億元減少したと述べた。

この問題について、馬廷廷氏は調査報告書の中で、近年、国内不動産市場の需要と供給の関係が大きく変化していることを考慮すると、借り手と銀行は資産と負債の秩序ある調整と最適化を求めていると述べた。既存の住宅ローン金利が再び引き下げられれば、住民の金利負担が大幅に軽減され、消費者の期待が高まり、購買力と信頼感が高まる可能性があります。

既存の住宅ローン金利を引き下げることで、住民のローン返済圧力が軽減されることは間違いありません。総額320万元の住宅ローンを抱えるある居住者は本誌に対し、住宅ローン金利は4.2％で、「80ベーシスポイントに引き下げられれば、私は毎月の住宅ローンの負担が大きくなる」と語った。 2,400元の値下げが見込まれます。

今年上半期以降、銀行の個人向け住宅ローンの不良率が上昇した。しかし全体として、銀行にとって住宅ローンは依然優良資産であり、ほとんどの国有銀行の住宅ローン不良率は銀行全体の不良率よりも低い。

各種銀行の半期報告書によると、2024年上半期の中国工商銀行の不良債権比率は2023年末の0.44％から0.6％に上昇した。中国農業銀行も2023年末の0.55%から0.58%に上昇、運輸銀行の個人住宅ローン不良率は2023年末の0.37%から2024年上半期には0.48%に上昇した。個人向け住宅ローンの不良率は2023年末の0.42％から上半期には0.54％に上昇、中国銀行の個人向け住宅ローンの不良率は2023年末の0.48％から0.55％に上昇した。今年6月末時点では%。

国有銀行6行のうち郵便貯蓄銀行は唯一の例外で、郵便貯蓄銀行の個人住宅ローンの不良率は2023年末の0.55％から2024年上半期には0.5％に低下した。

しかし、ほとんどの国有銀行の住宅ローン不良率は銀行全体の不良率よりも低い。 例えば、2024年上半期の中国工商銀行の個人住宅ローンの不良債権率は0.6％、銀行全体の不良債権率は1.35％だった。中国農業銀行の今年上半期の個人住宅ローン不良率は0.58％で、これも同銀行の不良率1.32％を大幅に下回った。このため、銀行は依然として個人向け住宅ローンの増加に積極的です。

例えば、ccbは半期報告書の中で、今年下半期の個人向けクレジットキャンペーンは、個人向け住宅ローン市場における主導的な地位を維持することに重点を置くと述べた。中国銀行も半期報告書で、住宅ローンへの取り組みを引き続き強化しており、同銀行の同等市場シェアは前年末と比べて増加したと述べた。

（記事中の個別銘柄は分析の一例であり、投資アドバイスを構成するものではありません。）