berita

teks 丨 editor wu haishan 丨 lin weiping

penurunan suku bunga kpr yang ada sekali lagi kembali menjadi perhatian publik.

sejak tahun 2023, penurunan suku bunga saham telah menjadi topik yang sering dibicarakan oleh masyarakat dan institusi. “ini mungkin akan dilaksanakan dalam beberapa bulan,” kata yan meizhi, direktur riset industri keuangan di ubs greater china.

penyesuaian suku bunga saham ibarat “tumit achilles” bagi perbankan. dengan margin bunga bersih bank komersial mencapai 1,54% pada akhir kuartal kedua, penurunan suku bunga sebesar 80 hingga 100 poin untuk pinjaman hipotek yang ada, yang mencakup lebih dari 20% saldo pinjaman bank, dapat meningkatkan tekanan. pada kinerja bank.

namun, banyak institusi yang meyakini bahwa penurunan suku bunga kpr yang ada kemungkinan besar akan dibarengi dengan penurunan suku bunga deposito. oleh karena itu, dampaknya terhadap margin bunga bersih bank masih harus dilihat.

sebagai “aset berkualitas tinggi” bank, kpr masih menjadi fokus persaingan antar bank-bank besar.

proporsi dan jumlah pinjaman hipotek keduanya turun

pada paruh pertama tahun 2024, saldo pinjaman perumahan pribadi melanjutkan tren penurunan jumlah absolut dan proporsi pinjaman.

menurut statistik data angin, pada paruh pertama tahun 2024, total saldo pinjaman perumahan pribadi dari bank komersial yang terdaftar adalah sekitar 34,08 triliun yuan. diantaranya, total saldo hipotek enam bank milik negara adalah 26,12 triliun yuan, terhitung 77% dari seluruh saldo hipotek pribadi. mengingat bahwa pinjaman perumahan pribadi dari enam bank milik negara menyumbang sebagian besar dari seluruh saldo pinjaman perumahan pribadi dari bank-bank komersial yang terdaftar, berikut ini kita akan mengambil situasi enam bank milik negara sebagai contoh untuk melihat sekilas situasi pinjaman perumahan pribadi saat ini. (lihat tabel 1)

tabel 1 daftar perubahan pinjaman perumahan pribadi dari bank-bank yang terdaftar dari tahun ke tahun (unit: 100 juta yuan)

sumber data: angin

sejak tahun 2024, pinjaman perumahan pribadi bank telah menurun baik secara proporsi terhadap seluruh pinjaman maupun dalam hal volume absolut.

dari segi jumlah absolut, di antara enam bank besar milik negara, kecuali postal savings bank of china, lima bank lainnya juga mengalami kontraksi tertentu pada pinjaman perumahan pribadinya.

pada paruh pertama tahun ini, saldo pinjaman perumahan pribadi bank tabungan pos berjumlah 2,36 triliun yuan, meningkat bersih sebesar 23,618 miliar yuan dibandingkan dengan akhir tahun 2023.

china construction bank memiliki saldo pinjaman perumahan pribadi terbesar di antara semua bank yang terdaftar. pada akhir juni, saldo pinjaman perumahan pribadi china construction bank adalah 6,31 triliun yuan, turun 76,466 miliar yuan, atau 1,20%, dari akhir tahun sebelumnya; laporan tengah tahunan bank pertanian tiongkok tahun 2024 menunjukkan hal itu saldo pinjaman perumahan pribadi meningkat dari 5,17 triliun yuan pada akhir tahun 2023. berkurang menjadi 5,07 triliun yuan; saldo pinjaman perumahan pribadi bank of communications pada paruh pertama tahun 2024 turun sebesar 1,673 miliar yuan, turun 0,11%, dari akhir tahun tahun sebelumnya; saldo pinjaman perumahan pribadi bank of china menurun dari 4,79 triliun yuan pada akhir tahun 2023 menjadi 4,75 triliun yuan.

pada saat yang sama, saldo pinjaman perumahan pribadi dari sebagian besar bank milik negara sebagai bagian dari seluruh pinjaman juga menurun saldo seluruh pinjaman dan uang muka adalah 22,5%, lebih rendah dibandingkan 24,2% pada akhir tahun 2023 (lihat tabel 2). proporsi kpr di enam bank bumn semuanya menurun tanpa kecuali.

meskipun demikian, pinjaman perumahan pribadi masih menempati posisi penting, terhitung lebih dari 20% dari seluruh pinjaman.

mengingat ukurannya, setiap penyesuaian suku bunga kpr akan berdampak langsung pada pendapatan bank. suku bunga kpr yang ada selalu menjadi fokus perhatian pasar terhadap perbankan.

tabel 2 jumlah dan proporsi kredit perumahan perorangan dari bank-bank milik negara

sumber data: laporan tengah tahunan bank yang disusun oleh bagian editorial publikasi ini

penyesuaian suku bunga kpr yang ada mempengaruhi margin bunga bersih

pada semester pertama tahun ini, penurunan suku bunga kpr menjadi faktor penting yang mempengaruhi pendapatan bunga bank.

dalam beberapa tahun terakhir, regulator telah berulang kali menurunkan suku bunga lpr dan hipotek yang ada, dan penurunan ini telah mempengaruhi margin bunga bersih bank.

zhou wanfu, wakil presiden bank of communications, mengatakan pada pertemuan kinerja laporan tengah tahunan 2024 bahwa upaya bank of communications untuk mempertahankan margin bunga bersih yang pada dasarnya stabil juga menghadapi tantangan, seperti penyesuaian suku bunga hipotek yang ada pada tahun 2023. , kebijakan baru real estate "5·17" pada tahun 2024, dan tahun ini faktor seperti dua penurunan lpr akan terus muncul di paruh kedua tahun ini.

pada tanggal 25 agustus 2023, bank rakyat tiongkok dan biro pengawasan dan administrasi keuangan negara mengeluarkan "pemberitahuan tentang hal-hal terkait penurunan suku bunga pinjaman rumah pertama yang ada".

pada tanggal 17 mei 2024, bank rakyat tiongkok dan administrasi pengawasan keuangan negara mengeluarkan "pemberitahuan tentang penyesuaian rasio uang muka minimum pinjaman perumahan pribadi". pinjaman perumahan untuk rumah pertama mereka adalah rasio uang muka disesuaikan tidak kurang dari 15%, dan rasio uang muka minimum untuk pinjaman perumahan pribadi komersial untuk rumah kedua disesuaikan menjadi tidak kurang dari 25%.

pada bulan februari dan juli 2024, bank sentral masing-masing menurunkan lpr lima tahun.

berdasarkan data badan pengawasan keuangan negara, hingga akhir kuartal ii, margin bunga bersih bank umum domestik sebesar 1,54%, turun 15 basis poin dari 1,69% pada akhir tahun 2023.

saat ini, pasar percaya bahwa penurunan suku bunga hipotek lagi tidak bisa dihindari. yan meizhi, direktur penelitian industri keuangan di ubs greater china, mengatakan bahwa penurunan suku bunga hipotek saat ini adalah tren umum dan "mungkin akan diterapkan dalam beberapa bulan." namun, metode dan tingkat penyesuaiannya masih belum pasti. namun dia berkata, “ini mungkin bukan waktu terbaik untuk memasarkan seluruh suku bunga hipotek yang ada saat ini.”

pada tanggal 12 september, ada gelombang ketiga berita tentang penurunan suku bunga hipotek yang ada di pasar. dikatakan bahwa penurunan pertama akan terjadi segera pada bulan ini, yang melibatkan sekitar 35,3 triliun yuan (us$5 triliun) hipotek. . beberapa pinjaman rumah dapat segera dipotong sebesar 50 basis poin.

menurut perhitungan analis guosheng securities, ma tingting, tingkat bunga rata-rata tertimbang pinjaman perumahan yang ada setelah september 2023 akan menjadi 4,29%. ditambah dengan pengurangan lpr, ia memperkirakan tingkat bunga pinjaman hipotek yang ada akan lebih rendah dari 4,2%. namun, tingkat bunga pinjaman perumahan pribadi yang baru diterbitkan pada bulan juli tahun ini adalah 3,4%, dan selisih antara suku bunga pinjaman perumahan yang ada dan pinjaman perumahan yang baru diterbitkan adalah sekitar 80 basis poin.

pada tahun 2024, bank sentral menurunkan lpr lima tahun masing-masing sebesar 35 basis poin pada bulan februari dan juli, yang juga akan mempengaruhi penyesuaian harga suku bunga hipotek selanjutnya. setelah penetapan harga ulang, ma tingting memperkirakan bahwa perbedaan suku bunga antara suku bunga pinjaman perumahan aktual yang ada dan penerbitan baru mungkin kurang dari 45 basis poin. dia menghitung berdasarkan penurunan suku bunga hipotek yang ada sebesar 45 basis poin. dengan menggunakan patokan pada akhir tahun 2023, rata-rata proporsi pinjaman hipotek bank-bank yang terdaftar adalah sekitar 21%, dengan dampak negatif pada margin bunga bersih sekitar 6. basis poin, dan berdampak pada tingkat pertumbuhan laba bersih bank-bank yang terdaftar sekitar -5,3 persen (persentase selesai). diantaranya, proporsi pinjaman hipotek bank-bank besar milik negara relatif tinggi (terhitung 24%), sehingga menurunkan selisih bunga sekitar 7 basis poin dan mempengaruhi tingkat pertumbuhan laba bersih sekitar -6,1 persen.

namun, pada saat yang sama, baik ma tingting dan yan meizhi percaya bahwa penurunan suku bunga hipotek saat ini akan dibarengi dengan penurunan suku bunga deposito di sisi kewajiban. ma tingting mengatakan, mengingat tekanan terhadap margin bunga emiten bank saat ini masih tinggi, jika kebijakan penurunan suku bunga kpr yang ada selanjutnya resmi diterapkan, diharapkan akan ada tindak lanjut kebijakan "pengurangan beban" pada bank tersebut. sisi tanggung jawab.

karena itu, dampak penurunan suku bunga hipotek terhadap margin bunga bersih bank masih perlu dinilai berdasarkan biaya sisi kewajiban selanjutnya.

bank masih bersedia meningkatkan penyaluran kredit perumahan

meski imbal hasil kpr terus menurun, hal tersebut masih menjadi arah yang diperjuangkan bank.

pembahasan penyesuaian suku bunga kpr yang ada dimulai dari apakah penurunan suku bunga kpr yang ada dapat mencapai efek yang diinginkan.

hipotesis pembahasan masalah ini adalah apakah mempersempit atau menyamakan perbedaan suku bunga antara pinjaman hipotek yang ada dan pinjaman hipotek baru akan mengurangi kecenderungan pembayaran di muka pinjaman.

orang dalam industri komersial kota mengatakan kepada publikasi ini, pembayaran pinjaman di muka memiliki dampak tertentu pada pinjaman perumahan pribadi bank.

yuan zheqi dari ping an securities juga menunjukkan dalam laporan penelitian bahwa pada paruh pertama tahun ini, pinjaman hipotek lembaga keuangan meningkat sebesar 2,1% tahun-ke-tahun pada akhir setengah tahun penjualan properti menyeret pertumbuhan pinjaman secara keseluruhan.

bank pertanian tiongkok menyatakan dalam laporan keuangannya bahwa pada paruh pertama tahun 2024, pinjaman perumahan pribadi dikeluarkan sebesar 309,6 miliar yuan, tetapi saldo pinjaman perumahan pribadi menurun sekitar 100 miliar yuan.

mengenai masalah ini, ma tingting menyatakan dalam laporan penelitiannya bahwa mengingat hubungan penawaran dan permintaan di pasar real estat domestik telah mengalami perubahan besar dalam beberapa tahun terakhir, peminjam dan bank memerlukan penyesuaian yang teratur dan optimalisasi aset dan kewajiban suku bunga hipotek yang ada diturunkan lagi, hal ini dapat mengurangi beban bunga penduduk secara signifikan, meningkatkan ekspektasi konsumen, dan meningkatkan daya beli dan kepercayaan diri.

menurunkan suku bunga kpr yang ada tentu akan mengurangi tekanan pembayaran kembali pinjaman warga. seorang penduduk dengan total pinjaman hipotek sebesar 3,2 juta yuan mengatakan kepada majalah ini bahwa tingkat bunga hipoteknya adalah 4,2%, "sayalah yang memiliki selisih 80 basis poin." jika dikurangi menjadi 80 basis poin, hipotek bulanannya mengalami tekanan diperkirakan akan berkurang sebesar 2.400 yuan.

sejak semester pertama tahun ini, rasio non-performing kredit perumahan pribadi bank telah meningkat. namun secara keseluruhan, kredit perumahan masih merupakan aset berkualitas tinggi bagi bank, dan rasio kredit bermasalah pada sebagian besar bank milik negara lebih rendah dibandingkan rasio kredit bermasalah pada bank secara keseluruhan.

menurut laporan tengah tahunan berbagai bank, rasio kredit bermasalah industrial and commercial bank of china pada paruh pertama tahun 2024 meningkat dari 0,44% pada akhir tahun 2023 menjadi 0,6%; agricultural bank of china juga meningkat dari 0,55% pada akhir tahun 2023 menjadi 0,58%; rasio non-performing pinjaman perumahan pribadi bank tersebut meningkat dari 0,37% pada akhir tahun 2023 menjadi 0,48% pada paruh pertama tahun 2024; rasio non-performing pinjaman perumahan pribadi meningkat dari 0,42% pada akhir tahun 2023 menjadi 0,54% pada paruh pertama tahun ini; pinjaman hipotek perumahan pribadi bank of china tingkat non-performing meningkat dari 0,48% pada akhir tahun 2023 menjadi 0,55 % pada akhir juni tahun ini.

bank tabungan pos adalah satu-satunya pengecualian di antara enam bank milik negara. tingkat kredit bermasalah pinjaman perumahan pribadi bank tabungan pos turun dari 0,55% pada akhir tahun 2023 menjadi 0,5% pada paruh pertama tahun 2024.

namun, rasio kredit bermasalah pada sebagian besar bank milik negara lebih rendah dibandingkan rasio kredit bermasalah pada bank secara keseluruhan. misalnya, pada paruh pertama tahun 2024, tingkat pinjaman bermasalah dari pinjaman perumahan pribadi bank industri dan komersial tiongkok adalah 0,6%, dan tingkat pinjaman bermasalah secara bank adalah 1,35%. tingkat non-performing pinjaman perumahan pribadi bank pertanian tiongkok pada semester pertama tahun ini adalah 0,58%, yang juga jauh lebih rendah dibandingkan tingkat non-performing bank sebesar 1,32%. inilah sebabnya mengapa bank masih lebih bersedia meningkatkan pinjaman perumahan pribadi.

misalnya, ccb menyatakan dalam laporan tengah tahunannya bahwa pada paruh kedua tahun ini, kampanye kredit ritel akan fokus mempertahankan posisi terdepan di pasar pinjaman perumahan pribadi. bank of china juga menyatakan dalam laporan tengah tahunannya bahwa bank tersebut terus meningkatkan upayanya dalam pinjaman perumahan, dan pangsa pasarnya meningkat dibandingkan akhir tahun sebelumnya.

(saham individual yang disebutkan dalam artikel hanya sebagai contoh analisis dan bukan merupakan nasihat investasi.)