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testo丨wu haishan editor丨lin weiping

la riduzione degli attuali tassi ipotecari è stata nuovamente riportata all'attenzione del pubblico.

dal 2023, la riduzione dei tassi di interesse azionario è un argomento spesso menzionato dal pubblico e dalle istituzioni. "potrebbe essere attuata entro pochi mesi", ha affermato yan meizhi, direttore della ricerca sul settore finanziario presso ubs greater china.

l'aggiustamento dei tassi di interesse azionario è come un "tallone d'achille" per le banche. con il margine di interesse netto delle banche commerciali che ha raggiunto l’1,54% alla fine del secondo trimestre, una riduzione di 80-100 punti dei tassi di interesse per i mutui ipotecari esistenti, che rappresentano oltre il 20% dei saldi dei prestiti bancari, potrebbe intensificare la pressione sulla performance della banca.

tuttavia, molti istituti ritengono che la riduzione dei tassi ipotecari esistenti sarà molto probabilmente accompagnata da una riduzione dei tassi di interesse sui depositi. resta quindi da vedere l’impatto sui margini di interesse netti delle banche.

in quanto "attività di alta qualità" delle banche, i mutui ipotecari sono ancora al centro della concorrenza tra le grandi banche.

sia la proporzione che l'importo del mutuo ipotecario sono diminuiti

nella prima metà del 2024, il saldo dei prestiti personali per la casa ha continuato la tendenza al calo in termini assoluti e in percentuale dei prestiti.

secondo le statistiche sui dati eolici, nella prima metà del 2024, il saldo totale dei prestiti personali per l'edilizia delle banche commerciali quotate ammonta a circa 34,08 trilioni di yuan. tra questi, il saldo totale dei mutui di sei banche statali ammonta a 26.120 miliardi di yuan, pari al 77% di tutti i saldi dei mutui personali. dato che i prestiti personali per la casa delle sei banche statali rappresentano la stragrande maggioranza di tutti i saldi dei prestiti personali per la casa delle banche commerciali quotate, di seguito si prenderà come esempio la situazione delle sei banche statali per avere un'idea di la situazione attuale dei prestiti personali per la casa. (vedi tabella 1)

tabella 1 elenco delle variazioni su base annua dei prestiti personali per l'edilizia delle banche quotate (unità: 100 milioni di yuan)

fonte dati: vento

dal 2024, i prestiti personali delle banche per l'edilizia abitativa sono in calo sia in percentuale di tutti i prestiti sia in termini di volume assoluto.

in termini assoluti, tra le sei principali banche statali, ad eccezione della postal savings bank of china, anche le altre cinque banche hanno registrato una certa contrazione dei prestiti personali per la casa.

nella prima metà dell'anno, il saldo dei prestiti personali per la casa della cassa di risparmio postale è stato di 2,36 trilioni di yuan, con un aumento netto di 23,618 miliardi di yuan rispetto alla fine del 2023.

la china construction bank ha il più grande saldo di prestiti personali per la casa tra tutte le banche quotate. alla fine di giugno, il saldo dei prestiti immobiliari personali della china construction bank era di 6,31 trilioni di yuan, con un calo di 76,466 miliardi di yuan, ovvero dell'1,20%, rispetto alla fine dell'anno precedente il saldo dei mutui personali per la casa è aumentato da 5,17 trilioni di yuan alla fine del 2023. ridotto a 5,07 trilioni di yuan, il saldo dei mutui personali per la casa della banca delle comunicazioni nella prima metà del 2024 è diminuito di 1,673 miliardi di yuan, con un calo dello 0,11%, dalla fine del 2023; l'anno precedente il saldo dei prestiti immobiliari personali della bank of china è diminuito da 4,79 trilioni di yuan alla fine del 2023 a 4,75 trilioni di yuan.

allo stesso tempo, diminuisce anche il saldo dei prestiti personali per la casa della maggior parte delle banche statali rispetto a tutti i prestiti. nella prima metà del 2024, la quota media dei prestiti personali per la casa delle sei banche statali il saldo di tutti i prestiti e anticipazioni è al 22,5%, inferiore al 24,2% alla fine del 2023 (cfr. tabella 2). la percentuale dei prestiti personali per la casa nelle sei banche statali è diminuita senza eccezioni.

nonostante ciò, i prestiti personali per la casa occupano ancora una posizione importante, rappresentando oltre il 20% di tutti i prestiti.

date le sue dimensioni, qualsiasi adeguamento dei tassi ipotecari influirà direttamente sul reddito della banca. gli attuali tassi di interesse sui mutui immobiliari sono sempre stati al centro dell'attenzione del mercato nei confronti delle banche.

tabella 2 importo e percentuale dei prestiti personali per l'edilizia concessi dalle banche statali

fonte dei dati: rapporto semestrale della banca redatto dalla redazione di questa pubblicazione

gli adeguamenti ai tassi d'interesse ipotecari esistenti influiscono sul margine di interesse netto

nella prima metà dell'anno, la riduzione dei tassi di interesse sui mutui immobiliari è diventata un fattore importante che ha influenzato il reddito da interessi delle banche.

negli ultimi anni, le autorità di regolamentazione hanno ripetutamente abbassato l'lpr e i tassi di interesse ipotecari esistenti, e queste riduzioni hanno influito sui margini di interesse netti delle banche.

zhou wanfu, vicepresidente della bank of communications, ha dichiarato alla riunione semestrale sulla performance del rapporto 2024 che gli sforzi della bank of communications per mantenere un margine di interesse netto sostanzialmente stabile stanno anche affrontando sfide, come l'adeguamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti nel 2023 , la nuova politica immobiliare "5·17" nel 2024 e i fattori di quest'anno come i due cali della lpr continueranno ad apparire nella seconda metà dell'anno.

il 25 agosto 2023, la banca popolare cinese e l'ufficio statale per la supervisione e l'amministrazione finanziaria hanno pubblicato l'"avviso sulle questioni rilevanti relative alla riduzione dei tassi di interesse dei mutui per la prima casa esistenti".

il 17 maggio 2024, la banca popolare cinese e l'amministrazione statale per la supervisione finanziaria hanno emesso l'"avviso sull'adeguamento del rapporto minimo di acconto dei prestiti personali per l'edilizia abitativa". per le famiglie che acquistano alloggi commerciali con prestiti, l'acconto minimo per i prestiti personali commerciali mutui per la casa per la prima casa è il tasso di acconto è adeguato a non meno del 15%, e il tasso di acconto minimo per i prestiti personali commerciali per la seconda casa è adeguato a non meno del 25%.

a febbraio e luglio 2024, la banca centrale ha abbassato rispettivamente l’lpr quinquennale.

secondo i dati dell’amministrazione statale di vigilanza finanziaria, alla fine del secondo trimestre, il margine di interesse netto delle banche commerciali nazionali era dell’1,54%, in calo di 15 punti base rispetto all’1,69% della fine del 2023.

attualmente il mercato ritiene inevitabile un'altra riduzione dei tassi ipotecari esistenti. yan meizhi, direttore della ricerca sul settore finanziario presso ubs greater china, ha affermato che l'abbassamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti è la tendenza generale e "potrebbe essere attuato entro pochi mesi. tuttavia, il metodo e la portata dell'aggiustamento sono ancora incerti". ma ha detto: “al momento potrebbe non essere il momento migliore per commercializzare tutti i tassi di interesse ipotecari esistenti”.

il 12 settembre c'è stata una terza ondata di notizie sulla riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti sul mercato. si diceva che la prima riduzione sarebbe avvenuta già questo mese, coinvolgendo circa 35,3 trilioni di yuan (5 trilioni di dollari) di mutui. alcuni mutui per la casa potrebbero essere tagliati immediatamente di 50 punti base.

secondo i calcoli dell’analista di guosheng securities ma tingting, il tasso di interesse medio ponderato dei mutui immobiliari esistenti dopo settembre 2023 sarà del 4,29%. insieme alla riduzione del lpr, si prevede che il tasso di interesse dei mutui ipotecari esistenti sarà inferiore al 4,2%. tuttavia, il tasso di interesse dei prestiti personali per la casa di nuova emissione nel luglio di quest’anno era del 3,4%, e lo spread tra i tassi di interesse dei prestiti per la casa esistenti e quelli di nuova emissione era di circa 80 punti base.

nel 2024, la banca centrale ha abbassato l’lpr quinquennale di un totale di 35 punti base rispettivamente a febbraio e luglio, il che influenzerà anche la successiva rivalutazione dei tassi di interesse ipotecari. dopo la revisione del prezzo, ma tingting prevede che la differenza del tasso di interesse tra il tasso di interesse effettivo del mutuo per la casa esistente e quello della nuova emissione potrebbe essere inferiore a 45 punti base. secondo i suoi calcoli, sulla base della riduzione di 45 punti base dei tassi ipotecari esistenti, prendendo come punto di riferimento la fine del 2023, la percentuale media dei mutui ipotecari delle banche quotate è di circa il 21%, con un impatto negativo sul margine di interesse netto di circa il 6. punti base, e un impatto sul tasso di crescita degli utili netti delle banche quotate di circa - 5,3% (percentuale completata). tra questi, la percentuale di mutui ipotecari delle principali banche statali è relativamente elevata (pari al 24%), il che riduce lo spread di interesse di circa 7 punti base e incide sul tasso di crescita dell’utile netto di circa il -6,1%.

tuttavia, allo stesso tempo, sia ma tingting che yan meizhi ritengono che la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti sarà accompagnata da una riduzione dei tassi di interesse sui depositi dal lato delle passività. ma tingting ha affermato che, considerando che l'attuale pressione sui margini di interesse delle banche quotate è ancora elevata, se la successiva politica di riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti sarà ufficialmente attuata, si prevede che ci saranno successive politiche di "riduzione degli oneri" sul lato della responsabilità.

perciò, l'impatto della riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti sui margini di interesse netti delle banche deve ancora essere valutato sulla base dei successivi costi dal lato delle passività.

le banche sono ancora disposte ad aumentare i prestiti per la casa

anche se i rendimenti dei mutui continuano a diminuire, rappresentano ancora la direzione verso la quale le banche si battono.

la discussione sull’adeguamento dei tassi ipotecari esistenti inizia con la questione se l’abbassamento dei tassi ipotecari esistenti possa ottenere l’effetto desiderato.

l'ipotesi della discussione su questo tema è se ridurre o livellare la differenza di tasso di interesse tra i mutui ipotecari esistenti e quelli nuovi ridurrà la tendenza al rimborso anticipato dei prestiti.

un addetto ai lavori di un'industria commerciale cittadina ha dichiarato a questa pubblicazione: il rimborso anticipato dei prestiti ha avuto un certo impatto sui prestiti personali per la casa delle banche.

anche yuan zheqi di ping an securities ha sottolineato in un rapporto di ricerca che nella prima metà dell'anno i mutui ipotecari degli istituti finanziari sono aumentati del 2,1% su base annua alla fine del semestre e il real è lento le vendite immobiliari hanno frenato la crescita complessiva dei prestiti.

la agricultural bank of china ha dichiarato nella sua relazione finanziaria che nella prima metà del 2024 sono stati emessi prestiti personali per la casa per 309,6 miliardi di yuan, ma il saldo dei prestiti personali per la casa è diminuito di circa 100 miliardi di yuan.

riguardo a questo problema, ma tingting ha affermato nel rapporto di ricerca che, considerando che il rapporto tra domanda e offerta nel mercato immobiliare nazionale ha subito grandi cambiamenti negli ultimi anni, i mutuatari e le banche hanno richieste di aggiustamenti ordinati e di ottimizzazione delle attività e delle passività i tassi di interesse ipotecari esistenti vengono nuovamente abbassati, ciò potrebbe ridurre significativamente l’onere degli interessi dei residenti, migliorare le aspettative dei consumatori e aumentare il potere di spesa e la fiducia.

l’abbassamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti ridurrà senza dubbio la pressione sul rimborso dei prestiti da parte dei residenti. una residente con un mutuo ipotecario totale di 3,2 milioni di yuan ha detto a questa rivista che il suo tasso di interesse ipotecario è del 4,2%, "sono io quello con una differenza di 80 punti base, se viene ridotto a 80 punti base, il suo mutuo mensile stresserà". dovrebbe essere ridotto di 2.400 yuan.

dalla prima metà dell'anno, il tasso di sofferenza dei prestiti personali delle banche è aumentato. ma nel complesso, i prestiti immobiliari sono ancora attività di alta qualità per le banche, e i tassi di sofferenza dei mutui ipotecari della maggior parte delle banche statali sono inferiori ai tassi di sofferenza complessivi delle banche.

secondo i rapporti semestrali di varie banche, il tasso di prestiti in sofferenza della industrial and commercial bank of china nella prima metà del 2024 è aumentato dallo 0,44% alla fine del 2023 allo 0,6%; anche la agricultural bank of china è aumentata dallo 0,55% alla fine del 2023 allo 0,58% trasporti il tasso di sofferenza dei prestiti immobiliari personali della banca è aumentato dallo 0,37% alla fine del 2023 allo 0,48% nella prima metà del 2024; il tasso di sofferenza dei prestiti immobiliari personali è aumentato dallo 0,42% alla fine del 2023 allo 0,54% nella prima metà dell'anno. il tasso di sofferenza dei mutui personali per la casa della bank of china è aumentato dallo 0,48% alla fine del 2023 allo 0,55; % alla fine di giugno di quest'anno.

la cassa di risparmio postale è l'unica eccezione tra le sei banche statali. il tasso di sofferenza dei prestiti immobiliari personali della cassa di risparmio postale è sceso dallo 0,55% alla fine del 2023 allo 0,5% nella prima metà del 2024.

tuttavia, il tasso di sofferenza dei mutui ipotecari della maggior parte delle banche statali è inferiore al tasso complessivo di sofferenza delle banche. ad esempio, nella prima metà del 2024, il tasso sui prestiti in sofferenza dei prestiti personali per l'edilizia abitativa della industrial and commercial bank of china era dello 0,6% e il tasso dei prestiti in sofferenza a livello di banca era dell'1,35%. il tasso di sofferenza dei prestiti immobiliari personali della agricultural bank of china nella prima metà dell'anno è stato dello 0,58%, anch'esso significativamente inferiore al tasso di sofferenza della banca pari all'1,32%. questo è il motivo per cui le banche sono ancora più disposte ad aumentare i prestiti personali per la casa.

la ccb, ad esempio, ha dichiarato nella sua relazione semestrale che nella seconda metà dell'anno la campagna per il credito al dettaglio si concentrerà sul mantenimento della posizione di leader nel mercato dei mutui immobiliari personali. la bank of china ha inoltre dichiarato nella sua relazione semestrale che la banca ha continuato ad aumentare i propri sforzi nel settore dei prestiti immobiliari e che la sua quota di mercato comparabile è aumentata rispetto alla fine dell'anno precedente.

(i singoli titoli menzionati nell'articolo servono solo come analisi di esempio e non costituiscono un consiglio di investimento.)