nachricht

text丨wu haishan herausgeber丨lin weiping

die senkung der bestehenden hypothekarzinsen ist erneut in den fokus der öffentlichkeit gerückt.

seit 2023 ist die senkung der aktienzinsen ein häufig angesprochenes thema in der öffentlichkeit und bei institutionen. „sie könnte innerhalb weniger monate umgesetzt werden“, sagte yan meizhi, direktor für finanzindustrieforschung bei ubs greater china.

die anpassung der aktienzinsen ist für banken wie eine „achillesferse“. da die nettozinsspanne der geschäftsbanken am ende des zweiten quartals 1,54 % erreichte, könnte eine senkung der zinssätze für bestehende hypothekendarlehen um 80 bis 100 prozentpunkte, die mehr als 20 % der bankkreditsalden ausmachen, den druck verstärken auf die bankleistung.

allerdings gehen viele institute davon aus, dass die senkung der bestehenden hypothekenzinsen höchstwahrscheinlich mit einer senkung der einlagenzinsen einhergehen wird. daher bleiben die auswirkungen auf die nettozinsmargen der banken abzuwarten.

als „hochwertige aktiva“ der banken stehen hypothekarkredite nach wie vor im fokus des wettbewerbs der großbanken.

sowohl der anteil als auch die höhe des hypothekendarlehens gingen zurück

im ersten halbjahr 2024 setzte der saldo der privaten wohnungsbaukredite den trend des rückgangs in absoluter höhe und anteil der kredite fort.

laut winddatenstatistik belief sich der gesamtsaldo der privaten wohnungsbaukredite börsennotierter geschäftsbanken im ersten halbjahr 2024 auf etwa 34,08 billionen yuan. unter ihnen beträgt der gesamte hypothekensaldo von sechs staatseigenen banken 26,12 billionen yuan, was 77 % aller persönlichen hypothekensalden ausmacht. angesichts der tatsache, dass die privaten wohnungsbaukredite der sechs staatseigenen banken den großteil aller privaten wohnungsbaukreditsalden der börsennotierten geschäftsbanken ausmachen, wird im folgenden die situation der sechs staatseigenen banken beispielhaft betrachtet, um einen einblick zu erhalten die aktuelle situation der privaten wohnungsbaudarlehen. (siehe tabelle 1)

tabelle 1 liste der jährlichen veränderungen bei privaten wohnungsbaukrediten börsennotierter banken (einheit: 100 millionen yuan)

datenquelle: wind

seit 2024 sind die privaten wohnungsbaukredite der banken sowohl im verhältnis zu allen krediten als auch im absoluten volumen rückläufig.

bezogen auf die absoluten beträge verzeichneten auch die anderen fünf banken der sechs großen staatsbanken mit ausnahme der postal savings bank of china einen gewissen rückgang bei ihren privaten wohnungsbaukrediten.

im ersten halbjahr belief sich der bestand an privaten wohnungsbaudarlehen der postsparkasse auf 2,36 billionen yuan, ein nettoanstieg von 23,618 milliarden yuan im vergleich zum jahresende 2023.

die china construction bank verfügt unter allen börsennotierten banken über den größten bestand an privaten wohnungsbaudarlehen. ende juni betrug der persönliche wohnungsbaukreditsaldo der china construction bank 6,31 billionen yuan, ein rückgang um 76,466 milliarden yuan oder 1,20 % gegenüber dem ende des vorjahres der persönliche wohnungsbaukreditsaldo stieg von 5,17 billionen yuan am ende des jahres 2023. der persönliche wohnungsbaukreditsaldo der bank of communications sank im ersten halbjahr 2024 um 1,673 milliarden yuan, was einem rückgang von 0,11 % gegenüber dem ende des jahres 2024 entspricht im vorjahr sank der saldo der privaten wohnungsbaudarlehen von 4,79 billionen yuan ende 2023 auf 4,75 billionen yuan.

gleichzeitig sinkt auch der anteil der privaten wohnungsbaukredite der meisten landesbanken an allen krediten. im ersten halbjahr 2024 ist der durchschnittliche anteil der privaten wohnungsbaukredite der sechs landesbanken im der saldo aller kredite und kredite beträgt 22,5 % und liegt damit unter dem wert von 24,2 % ende 2023 (siehe tabelle 2). der anteil privater wohnungsbaukredite in den sechs landesbanken ging ausnahmslos zurück.

trotz dieses, persönliche wohnungsbaukredite nehmen mit einem anteil von mehr als 20 % aller kredite nach wie vor eine wichtige stellung ein.

aufgrund seiner größe jede anpassung der hypothekarzinsen wirkt sich direkt auf die erträge der bank aus. die bestehenden zinssätze für wohnungsbaudarlehen standen schon immer im fokus der aufmerksamkeit des marktes für banken.

tabelle 2: höhe und anteil der privaten wohnungsbaukredite staatlicher banken

datenquelle: halbjahresbericht der bank, erstellt von der redaktion dieser publikation

anpassungen der bestehenden hypothekarzinsen wirken sich auf die nettozinsmarge aus

im ersten halbjahr wurde die senkung der zinssätze für private wohnungsbaudarlehen zu einem wichtigen einflussfaktor auf die zinserträge der banken.

in den letzten jahren die aufsichtsbehörden haben die lpr und die bestehenden hypothekenzinsen wiederholt gesenkt, und diese senkungen haben sich auf die nettozinsmargen der banken ausgewirkt.

zhou wanfu, vizepräsident der bank of communications, sagte auf der leistungssitzung zum halbjahresbericht 2024, dass die bemühungen der bank of communications, eine grundsätzlich stabile nettozinsmarge aufrechtzuerhalten, auch vor herausforderungen stehen, wie beispielsweise der anpassung der bestehenden hypothekenzinsen im jahr 2023 , die neue immobilienpolitik „5·17“ im jahr 2024 und die diesjährigen faktoren wie die beiden rückgänge bei lpr werden auch in der zweiten jahreshälfte weiterhin auftreten.

am 25. august 2023 haben die people's bank of china und das state financial supervision and administration bureau die „mitteilung über relevante angelegenheiten zur senkung der zinssätze bestehender erstwohnungsbaudarlehen“ herausgegeben.

am 17. mai 2024 haben die people's bank of china und die staatliche finanzaufsichtsbehörde die „mitteilung zur anpassung der mindestanzahlungsquote für private wohnungsbaudarlehen“ herausgegeben wohnungsbaudarlehen für ihre erstwohnungen beträgt die anzahlungsquote wird auf mindestens 15 % angepasst, und die mindestanzahlungsquote für gewerbliche private wohnungsbaudarlehen für zweitwohnungen wird auf mindestens 25 % angepasst.

im februar und juli 2024 senkte die zentralbank jeweils den fünfjährigen lpr.

nach angaben der staatlichen finanzaufsichtsbehörde lag die nettozinsspanne der inländischen geschäftsbanken zum ende des zweiten quartals bei 1,54 %, was einem rückgang von 15 basispunkten gegenüber 1,69 % ende 2023 entspricht.

derzeit geht der markt davon aus, dass eine weitere senkung der bestehenden hypothekarzinsen unumgänglich ist. yan meizhi, direktor für finanzindustrieforschung bei ubs greater china, sagte, dass die senkung der bestehenden hypothekenzinsen der allgemeine trend sei und „innerhalb weniger monate umgesetzt werden könnte“. art und umfang der anpassung seien jedoch noch ungewiss. sie sagte jedoch: „im moment ist es möglicherweise nicht der beste zeitpunkt, alle bestehenden hypothekenzinsen zu vermarkten.“

am 12. september gab es eine dritte welle von nachrichten über die senkung der bestehenden hypothekenzinsen auf dem markt. es wurde gesagt, dass die erste senkung bereits in diesem monat erfolgen würde und etwa 35,3 billionen yuan (5 billionen us-dollar) an hypotheken betreffen würde einige wohnungsbaudarlehen können sofort um 50 basispunkte gekürzt werden.

nach berechnungen der guosheng securities-analystin ma tingting wird der gewichtete durchschnittszinssatz bestehender immobilienkredite nach september 2023 bei 4,29 % liegen. in verbindung mit der senkung der lpr erwartet sie, dass der zinssatz bestehender hypothekenkredite unter 4,2 % liegen wird. allerdings betrug der zinssatz für neu vergebene private wohnungsbaudarlehen im juli dieses jahres 3,4 %, und die differenz zwischen den zinssätzen bestehender wohnungsbaudarlehen und neu vergebener wohnungsbaudarlehen betrug etwa 80 basispunkte.

im jahr 2024 senkte die zentralbank den fünfjährigen lpr im februar bzw. juli um insgesamt 35 basispunkte, was sich auch auf die spätere neubewertung der hypothekenzinsen auswirken wird. nach der neubewertung prognostiziert ma tingting, dass die zinsdifferenz zwischen dem tatsächlich bestehenden zinssatz für wohnungsbaudarlehen und der neuemission weniger als 45 basispunkte betragen könnte. sie berechnete auf basis der senkung der bestehenden hypothekenzinsen um 45 basispunkte. legt man das ende 2023 als maßstab zugrunde, beträgt der durchschnittliche anteil der hypothekarkredite börsennotierter banken etwa 21 %, was einen negativen einfluss auf die nettozinsspanne von etwa 6 % hat basispunkte und eine auswirkung auf die nettogewinnwachstumsrate der börsennotierten banken von etwa - 5,3 % (abgeschlossener prozentsatz). unter ihnen ist der anteil der hypothekendarlehen großer staatlicher banken relativ hoch (24 %), was die zinsspanne um etwa 7 basispunkte verringert und sich auf die wachstumsrate des nettogewinns um etwa -6,1 % auswirkt.

gleichzeitig sind jedoch sowohl ma tingting als auch yan meizhi davon überzeugt, dass die senkung der bestehenden hypothekenzinsen mit einer senkung der passivseitigen einlagenzinsen einhergehen wird. ma tingting sagte, angesichts der tatsache, dass der aktuelle druck auf die zinsmargen börsennotierter banken immer noch hoch sei, sei zu erwarten, dass es folgemaßnahmen zur „belastungsreduzierung“ geben werde, wenn die anschließende politik zur senkung bestehender hypothekenzinsen offiziell umgesetzt werde haftungsseite.

daher, die auswirkungen der senkung der bestehenden hypothekenzinsen auf die nettozinsmargen der banken müssen noch anhand der folgekosten auf der passivseite beurteilt werden.

die banken sind weiterhin bereit, die kreditvergabe für wohnimmobilien zu erhöhen

obwohl die hypothekenrenditen weiter sinken, sind sie immer noch die richtung, die banken anstreben.

die diskussion über die anpassung der bestehenden hypothekarzinsen beginnt mit der frage, ob eine senkung der bestehenden hypothekarzinsen den gewünschten effekt erzielen kann.

die hypothese der diskussion zu diesem thema lautet, ob eine verringerung oder nivellierung der zinsdifferenz zwischen bestehenden hypothekendarlehen und neuen hypothekendarlehen die tendenz zur vorzeitigen rückzahlung von darlehen verringern wird.

ein insider einer städtischen handelsbranche erzählte dieser veröffentlichung: die vorzeitige rückzahlung von krediten hatte gewisse auswirkungen auf die privaten wohnungsbaukredite der banken.

yuan zheqi von ping an securities wies in einem forschungsbericht auch darauf hin, dass die hypothekendarlehen von finanzinstituten im ersten halbjahr im vergleich zum vorjahreszeitraum um 2,1 % gestiegen seien und die vorzeitigen kreditrückzahlungen stagnierten immobilienverkäufe bremsten das allgemeine kreditwachstum.

die agricultural bank of china gab in ihrem finanzbericht an, dass im ersten halbjahr 2024 private wohnungsbaudarlehen in höhe von 309,6 milliarden yuan vergeben wurden, der saldo der privaten wohnungsbaudarlehen jedoch um etwa 100 milliarden yuan zurückging.

zu diesem thema stellte ma tingting im forschungsbericht fest, dass kreditnehmer und banken angesichts der tatsache, dass sich das verhältnis von angebot und nachfrage auf dem inländischen immobilienmarkt in den letzten jahren erheblich verändert hat, forderungen nach einer geordneten anpassung und optimierung von vermögenswerten und verbindlichkeiten haben wenn die bestehenden hypothekenzinsen erneut gesenkt werden, kann dies die zinsbelastung der bewohner erheblich verringern, die erwartungen der verbraucher verbessern und die kaufkraft und das vertrauen stärken.

die senkung der bestehenden hypothekenzinsen wird zweifellos den kreditrückzahlungsdruck der bewohner verringern. eine bewohnerin mit einem gesamthypothekendarlehen von 3,2 millionen yuan sagte dieser zeitschrift, dass ihr hypothekenzinssatz 4,2 % beträgt: „ich bin diejenige mit einer differenz von 80 basispunkten, ihr monatlicher hypothekenstress.“ wird voraussichtlich um 2.400 yuan reduziert.

seit der ersten jahreshälfte ist die notleidende quote privater wohnungsbaukredite der banken gestiegen. aber insgesamt sind wohnungsbaukredite immer noch hochwertige vermögenswerte für banken, und die quote notleidender hypothekendarlehen der meisten staatseigenen banken ist niedriger als die gesamtquote notleidender hypothekenkredite der banken.

den halbjahresberichten verschiedener banken zufolge stieg die quote notleidender kredite der industrial and commercial bank of china im ersten halbjahr 2024 von 0,44 % ende 2023 auf 0,6 %; auch die agricultural bank of china stieg von 0,55 % ende 2023 auf 0,58 % transport die notleidende quote der bank für privatwohnungen stieg von 0,37 % ende 2023 auf 0,48 % im ersten halbjahr 2024; die notleidende quote für private wohnungsbaudarlehen stieg von 0,42 % ende 2023 auf 0,54 % im ersten halbjahr. die notleidende quote für private wohnungsbaudarlehen der bank of china stieg von 0,48 % ende 2023 auf 0,55 % ende juni dieses jahres.

die postsparkasse ist die einzige ausnahme unter den sechs staatlichen banken. die notleidende rate privater wohnungsbaukredite sank von 0,55 % ende 2023 auf 0,5 % im ersten halbjahr 2024.

allerdings ist die quote notleidender hypothekendarlehen der meisten staatlichen banken niedriger als die quote notleidender hypothekenkredite insgesamt. beispielsweise betrug im ersten halbjahr 2024 die quote notleidender kredite bei privatwohnungskrediten der industrial and commercial bank of china 0,6 % und die bankweite quote notleidender kredite lag bei 1,35 %. die notleidende quote privater wohnungsbaukredite der agricultural bank of china lag im ersten halbjahr des jahres bei 0,58 %, was ebenfalls deutlich niedriger war als die notleidende quote der bank von 1,32 %. aus diesem grund sind banken immer noch eher bereit, private wohnbaukredite zu erhöhen.

beispielsweise gab ccb in seinem halbjahresbericht an, dass sich die privatkundenkreditkampagne in der zweiten jahreshälfte darauf konzentrieren werde, ihre führende position auf dem markt für private wohnungsbaukredite zu behaupten. die bank of china gab in ihrem halbjahresbericht außerdem an, dass die bank ihre anstrengungen bei wohnungsbaukrediten weiter verstärkt und ihr vergleichbarer marktanteil im vergleich zum ende des vorjahres gestiegen sei.

(die im artikel genannten einzelaktien dienen lediglich der beispielanalyse und stellen keine anlageberatung dar.)