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글丨우 하이산 편집자丨린 웨이핑

기존 모기지 이자율 인하가 다시 한 번 대중의 관심을 끌었습니다.

ubs 중화권 금융산업 연구 담당 이사인 yan meizhi는 2023년부터 주식 금리 인하가 대중과 기관에서 자주 언급되는 주제였습니다. "몇 달 안에 시행될 수도 있습니다."

주식 금리 조정은 은행에게 '아킬레스건'과도 같다. 시중은행의 순이자마진이 2분기말 1.54%에 달하는 가운데, 은행대출 잔액의 20% 이상을 차지하는 기존 주택담보대출 금리가 80~100포인트 인하되면 부담이 가중될 수 있다. 은행 실적에 대해.

그러나 많은 기관들은 기존 모기지 금리 인하가 예금 금리 인하를 동반할 가능성이 높다고 믿고 있습니다. 따라서 은행의 순이자마진에 미치는 영향은 아직 밝혀지지 않았습니다.

은행의 "고품질 자산"인 모기지 대출은 여전히 ​​주요 은행 간 경쟁의 초점입니다.

담보대출 비중과 금액 모두 하락

2024년 상반기 개인주택대출 잔액은 대출금 절대금액과 비중 하락세를 이어갔다.

풍력데이터 통계에 따르면 2024년 상반기 기준 상장 상업은행의 개인 주택대출 총액은 약 34조 800억 위안에 이른다. 이 중 6개 국유은행의 총 모기지 잔액은 26조1200억 위안으로 전체 개인 모기지 잔액의 77%를 차지한다. 6개 국책은행의 개인 주택대출이 상장 시중은행 전체 개인 주택대출 잔액의 대부분을 차지하고 있다는 점에서, 다음은 6개 국책은행의 상황을 예로 들어 살펴보자. 개인주택대출 현황입니다. (표 1 참조)

<표 1> 상장은행 개인주택대출 전년 대비 변동 내역 (단위: 억 위안)

데이터 소스:바람

2024년 이후 은행의 개인 주택대출은 전체 대출 대비 비중과 절대규모 모두 감소세를 보이고 있다.

절대금액 기준으로 보면 중국우정저축은행을 제외한 6개 주요 국유은행 중 나머지 5개 은행 역시 개인 주택대출이 다소 감소한 것으로 나타났다.

올 상반기 우체국저축은행의 개인 주택대출 잔액은 2조3600억 위안으로 2023년말 대비 236억1800만 위안 순증했다.

중국건설은행은 상장은행 중 개인 주택대출 잔액이 가장 크다. 6월 말 기준 중국 건설은행의 개인 주택대출 잔액은 6조3100억 위안으로 전년 말 대비 764억6600만 위안(1.20%) 감소했다. 개인 주택대출 잔액은 2023년 말 5조1700억 위안에서 5조0700억 위안으로 감소했다. 교통은행의 2024년 상반기 개인 주택대출 잔액은 2024년 말 대비 0.11% 감소한 16억7300만 위안 감소했다. 전년도 중국 은행의 개인 주택 대출 잔액은 2023년 말 4조 7900억 위안에서 4조 7500억 위안으로 감소했습니다.

동시에 전체 대출에서 차지하는 대부분 국유은행의 개인 주택대출 잔액도 2024년 상반기에 6개 국유은행의 개인 주택대출 평균 비중이 감소하고 있다. 모든 대출 및 대출 잔액은 22.5%로 2023년 말 24.2%보다 낮습니다(표 2 참조). 6개 국책은행의 개인 주택대출 비중은 예외 없이 모두 감소했다.

그럼에도 불구하고, 개인 주택대출은 여전히 ​​전체 대출의 20% 이상을 차지할 정도로 중요한 위치를 차지하고 있다.

그 크기를 감안할 때, 모기지 이자율 조정은 은행 수입에 직접적인 영향을 미칩니다. 기존 주택대출 금리는 늘 시장의 관심의 초점이 은행권이었다.

표 2 국책은행 개인주택대출 금액 및 비율

데이터 출처: 본 출판물의 편집부가 편집한 은행 반기 보고서

기존 모기지 이자율 조정은 순이자마진에 영향을 미칩니다.

올 상반기에는 개인주택대출 금리 인하가 은행 이자수익에 영향을 미치는 중요한 요인으로 떠올랐다.

최근 몇 년 동안, 규제 당국은 lpr과 기존 모기지 이자율을 반복적으로 낮추었으며 이러한 인하는 은행의 순이자 마진에 영향을 미쳤습니다.

교통은행 부행장 zhou wanfu는 2024년 반기 보고 성과회의에서 기본적으로 안정적인 순이자마진을 유지하려는 교통은행의 노력도 2023년 기존 모기지 이자율 조정과 같은 어려움에 직면해 있다고 말했습니다. , 2024년 '5·17' 부동산 신정책, 올해 lpr 2차례 하락 등 요인은 하반기에도 계속 나타날 전망이다.

2023년 8월 25일, 중국인민은행과 국가금융감독관리국은 '기존 주택담보대출 이자율 인하 관련 사항에 관한 통지'를 발표했습니다.

2024년 5월 17일, 중국 인민은행과 국가재정감독관리국은 "개인 주택 대출의 최소 계약금 비율 조정에 관한 통지"를 발표했습니다. 첫 번째 주택에 대한 주택 융자는 계약금 비율을 15% 이상으로 조정하고, 두 번째 주택에 대한 상업용 개인 주택 대출의 최소 계약금 비율을 25% 이상으로 조정합니다.

중앙은행은 2024년 2월과 7월에 각각 5년 lpr을 낮췄습니다.

국가금융감독관리국 자료에 따르면 2분기 말 기준 국내 상업은행의 순이자마진은 1.54%로 2023년 말 1.69%보다 15bp 하락했다.

현재 시장에서는 기존 모기지 금리의 추가 인하가 불가피하다고 보고 있다. ubs greater china의 금융 산업 연구 책임자인 yan meizhi는 기존 모기지 금리를 낮추는 것이 일반적인 추세이며 "몇 달 내에 시행될 수 있지만 조정 방법과 범위는 여전히 불확실합니다"라고 말했습니다. 그러나 그녀는 “지금은 기존 모기지 금리를 모두 시장에 내놓기에 가장 좋은 시기는 아닐 수도 있다”고 말했다.

지난 9월 12일 시장에는 기존 모기지 금리 인하 소식이 3차례 나왔다. 이르면 이달 중 약 35조3000억 위안(5조 달러) 규모의 1차 인하가 이뤄질 것으로 알려졌다. 일부 주택 융자는 즉시 50bp 삭감될 수 있습니다.

guosheng securities 분석가 ma tingting의 계산에 따르면 2023년 9월 이후 기존 주택 대출의 가중 평균 이자율은 4.29%가 될 것이며 lpr 인하와 함께 기존 주택 담보 대출의 이자율도 4.2%보다 낮아질 것으로 예상됩니다. 그러나 올해 7월 신규 발행된 개인 주택대출 금리는 3.4%로, 기존 주택대출 금리와 신규 주택대출 금리 스프레드는 약 80bp 수준이었다.

2024년 중앙은행은 2월과 7월에 각각 5년 만기 lpr을 총 35bp 인하했으며 이는 이후 모기지 금리 재조정에도 영향을 미칠 것입니다. 가격 조정 후 ma tingting은 실제 기존 주택 대출 이자율과 신규 발행 이자율 간의 이자율 차이가 45bp 미만일 수 있다고 예측합니다. 그녀는 기존 모기지 금리의 45bp 인하를 기준으로 계산했는데, 2023년 말을 기준으로 상장은행의 평균 모기지 대출 비율은 약 21%로 순이자마진에 약 6%의 부정적인 영향을 미쳤다. 베이시스 포인트, 상장은행의 순이익 증가율에 대한 영향은 약 -5.3%(완료율)입니다. 이 중 주요 국책은행의 주택담보대출 비중이 상대적으로 높아(24%) 이자 스프레드를 약 7bp 하락시키고 순이익 증가율에 약 -6.1% 영향을 미친다.

그러나 동시에 ma tingting과 yan meizhi는 기존 모기지 금리 인하가 부채측 예금 금리 인하를 동반할 것이라고 믿고 있습니다. ma tingting은 현재 상장은행의 이자마진에 대한 압력이 여전히 높다는 점을 고려할 때 기존 모기지 금리를 낮추는 후속 정책이 공식적으로 시행된다면 후속 '부담 감소' 정책이 있을 것으로 예상된다고 말했습니다. 책임측.

그러므로, 기존 모기지 이자율 인하가 은행의 순이자마진에 미치는 영향은 후속 부채측면 비용을 기준으로 평가해야 합니다.

은행들은 여전히 ​​가계대출을 늘릴 의향이 있다

모기지 수익률이 계속 하락하고 있지만 이는 여전히 은행이 추구하는 방향입니다.

기존 모기지 금리 조정에 대한 논의는 기존 모기지 금리를 낮추는 것이 원하는 효과를 얻을 수 있는지 여부에서 시작됩니다.

이에 대한 논의의 가설은 기존 주택담보대출과 신규 주택담보대출의 금리차이를 좁히거나 평준화하는 것이 대출의 조기상환 경향을 감소시킬 것인가 하는 것이다.

한 도시 상업 업계의 한 내부자는 이 출판물에 다음과 같이 말했습니다. 대출 선불은 은행의 개인 주택 대출에 일정한 영향을 미쳤습니다.

핑안증권 위안저치(yuan zheqi)도 연구 보고서에서 상반기 금융기관 모기지 대출이 상반기 말 기준 전년 동기 대비 2.1% 증가했고 실질 금리가 부진했다고 지적했다. 부동산 판매로 인해 전반적인 대출 증가율이 하락했습니다.

중국농업은행은 재무보고서에서 2024년 상반기 개인 주택대출이 3096억 위안을 발행했지만, 개인 주택대출 잔액은 약 1000억 위안 감소했다고 밝혔다.

이 문제와 관련하여 ma tingting은 연구 보고서에서 최근 몇 년 동안 국내 부동산 시장의 수요와 공급 관계가 큰 변화를 겪었다는 점을 고려할 때 차용인과 은행은 자산과 부채의 질서 있는 조정과 최적화에 대한 요구를 가지고 있다고 밝혔습니다. 기존 모기지 이자율이 다시 낮아지면 주민들의 이자 부담이 크게 줄어들고 소비자 기대가 향상되며 소비력과 신뢰도가 높아질 수 있습니다.

기존 모기지 이자율을 낮추면 주민들의 대출 상환 압력이 확실히 줄어들 것입니다. 총 320만 위안의 주택담보대출을 받은 한 주민은 자신의 주택담보대출 금리가 4.2%라고 이 잡지에 말했다. “80bp로 줄이면 월별 주택담보대출 스트레스가 80bp 차이나는 사람은 나다.” 2,400위안 감소할 것으로 예상된다.

올 상반기부터 은행의 개인주택대출 부실비율이 늘었다. 그러나 전반적으로 주택대출은 여전히 ​​은행의 우량자산이며 대부분 국영은행의 모기지 부실비율은 은행 전체 부실비율보다 낮다.

여러 은행의 반기 보고서에 따르면 2024년 상반기 중국 공상은행의 부실채권 비율은 2023년 말 0.44%에서 0.6%로 증가했습니다. 중국농업은행도 2023년 말 0.55%에서 0.58%로 늘었고, 교통은행의 개인 주택대출 부실율은 2023년 말 0.37%에서 2024년 상반기 0.48%로 늘었다. 개인 주택담보대출 부실비율은 2023년 말 0.42%에서 상반기 0.54%로 증가, 중국은행 개인 주택담보대출 부실비율은 2023년 말 0.48%에서 0.55%로 증가 올해 6월 말 %.

우체국저축은행은 6개 국책은행 중 유일한 예외다. 우체국저축은행의 개인 주택대출 부실률은 2023년 말 0.55%에서 2024년 상반기 0.5%로 낮아졌다.

그러나 대부분 국영은행의 주택담보대출 부실비율은 은행 전체 부실비율보다 낮다. 예를 들어 2024년 상반기 중국공상은행 개인주택대출 부실대출 비율은 0.6%, 은행 전체 부실대출 비율은 1.35%였다. 중국농업은행의 상반기 개인주택대출 부실률은 0.58%로 은행 부실률 1.32%에도 크게 못 미쳤다. 은행들이 여전히 개인 주택대출을 늘리려는 의지를 갖고 있는 이유다.

예를 들어, ccb는 반기 보고서에서 하반기에 소매 신용 캠페인이 개인 주택 대출 시장에서 선두 위치를 유지하는 데 초점을 맞출 것이라고 밝혔습니다. 중국은행은 또한 반기 보고서에서 은행이 주택 대출에 대한 노력을 지속적으로 늘리고 있으며 전년 말에 비해 비슷한 시장 점유율이 증가했다고 밝혔습니다.

(기사에 언급된 개별 주식은 단지 예시 분석일 뿐이며 투자 조언을 구성하지 않습니다.)