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texto 丨 wu haishan editor 丨 lin weiping

la reducción de los tipos de interés hipotecarios existentes ha vuelto a salir a la luz pública.

desde 2023, la reducción de los tipos de interés de las acciones es un tema frecuentemente mencionado por el público y las instituciones. "puede implementarse en unos pocos meses", afirma yan meizhi, director de investigación del sector financiero de la ubs greater china.

el ajuste de los tipos de interés bursátiles es como un "talón de aquiles" para los bancos. dado que el margen de interés neto de los bancos comerciales alcanzó el 1,54% al final del segundo trimestre, una reducción de 80 a 100 puntos en las tasas de interés para los préstamos hipotecarios existentes, que representan más del 20% de los saldos de los préstamos bancarios, puede intensificar la presión. sobre el desempeño bancario.

sin embargo, muchas instituciones creen que la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes probablemente irá acompañada de una reducción de las tasas de interés de los depósitos. por lo tanto, el impacto en los márgenes de interés netos de los bancos aún está por verse.

como "activos de alta calidad" de los bancos, los préstamos hipotecarios siguen siendo el foco de la competencia entre los principales bancos.

la proporción y el monto de los préstamos hipotecarios disminuyeron

en el primer semestre de 2024, el saldo de préstamos personales para vivienda continuó la tendencia de disminución en monto absoluto y proporción de préstamos.

según las estadísticas de datos eólicos, a partir del primer semestre de 2024, el saldo total de préstamos personales para vivienda de los bancos comerciales que cotizan en bolsa es de aproximadamente 34,08 billones de yuanes. entre ellos, el saldo hipotecario total de seis bancos estatales es de 26,12 billones de yuanes, lo que representa el 77% de todos los saldos hipotecarios personales. dado que los préstamos personales para vivienda de los seis bancos estatales representan la gran mayoría de todos los saldos de préstamos personales para vivienda de los bancos comerciales que cotizan en bolsa, a continuación se tomará la situación de los seis bancos estatales como ejemplo para tener una idea de la situación actual de los préstamos personales para vivienda. (ver tabla 1)

cuadro 1 lista de cambios interanuales en los préstamos personales para vivienda de los bancos que cotizan en bolsa (unidad: 100 millones de yuanes)

fuente de datos: viento

desde 2024, los préstamos personales para vivienda de los bancos han ido disminuyendo tanto como proporción del total de préstamos como en términos de volumen absoluto.

en términos de montos absolutos, entre los seis principales bancos estatales, excepto el postal savings bank de china, los otros cinco bancos también experimentaron una cierta contracción en sus préstamos personales para vivienda.

en el primer semestre del año, el saldo de préstamos personales para vivienda del banco de ahorro postal fue de 2,36 billones de yuanes, un aumento neto de 23.618 millones de yuanes en comparación con finales de 2023.

china construction bank tiene el mayor saldo de préstamos personales para vivienda entre todos los bancos que cotizan en bolsa. a finales de junio, el saldo de préstamos para viviendas personales del banco de construcción de china era de 6,31 billones de yuanes, una disminución de 76.466 millones de yuanes, o un 1,20%, con respecto a finales del año anterior. el saldo de préstamos para vivienda personal aumentó de 5,17 billones de yuanes a finales de 2023. se redujo a 5,07 billones de yuanes. el saldo de préstamos para vivienda personal del banco de comunicaciones en el primer semestre de 2024 disminuyó en 1.673 millones de yuanes, una disminución del 0,11%, desde finales de 2023. el año anterior, el saldo de préstamos para vivienda personal del banco de china disminuyó de 4,79 billones de yuanes a finales de 2023 a 4,75 billones de yuanes.

al mismo tiempo, el saldo de préstamos personales para vivienda de la mayoría de los bancos estatales como proporción de todos los préstamos también está disminuyendo. en el primer semestre de 2024, la proporción promedio de préstamos personales para vivienda de los seis bancos estatales en el país. el saldo de todos los préstamos y anticipos es del 22,5%, inferior al 24,2% a finales de 2023 (véase el cuadro 2). la proporción de préstamos personales para vivienda en los seis bancos estatales disminuyó sin excepción.

a pesar de esto, los préstamos personales para vivienda siguen ocupando una posición importante y representan más del 20% de todos los préstamos.

dado su tamaño, cualquier ajuste en los tipos de interés hipotecarios afectará directamente a los ingresos del banco. los tipos de interés actuales de los préstamos hipotecarios siempre han sido el foco de atención del mercado en los bancos.

cuadro 2 monto y proporción de préstamos personales para vivienda otorgados por bancos estatales

fuente de datos: informe semestral del banco compilado por el departamento editorial de esta publicación.

los ajustes a las tasas de interés hipotecarias existentes afectan el margen de interés neto

en el primer semestre del año, la reducción de las tasas de interés de los préstamos personales para vivienda se convirtió en un factor importante que afectó los ingresos por intereses de los bancos.

en los últimos años, los reguladores han reducido repetidamente la lpr y las tasas de interés hipotecarias existentes, y estas reducciones han afectado los márgenes de interés neto de los bancos.

zhou wanfu, vicepresidente del bank of communications, dijo en la reunión de desempeño del informe semestral de 2024 que los esfuerzos del bank of communications para mantener un margen de interés neto básicamente estable también enfrentan desafíos, como el ajuste de las tasas de interés hipotecarias existentes en 2023. , la nueva política inmobiliaria "5·17" en 2024, y este año factores como las dos caídas de lpr seguirán apareciendo en la segunda mitad del año.

el 25 de agosto de 2023, el banco popular de china y la oficina de administración y supervisión financiera del estado emitieron el "aviso sobre asuntos relevantes que reducen las tasas de interés de los préstamos para primera vivienda existentes".

el 17 de mayo de 2024, el banco popular de china y la administración de supervisión financiera del estado emitieron el "aviso sobre el ajuste del porcentaje de pago inicial mínimo de préstamos para vivienda personal". para los hogares que compran viviendas comerciales con préstamos, el pago inicial mínimo para préstamos personales comerciales. los préstamos para vivienda para su primera vivienda se ajustan al índice de pago inicial a no menos del 15%, y el índice de pago inicial mínimo para préstamos personales comerciales para vivienda para segunda residencia se ajusta a no menos del 25%.

en febrero y julio de 2024, el banco central redujo la lpr a cinco años respectivamente.

según datos de la administración estatal de supervisión financiera, a finales del segundo trimestre, el margen de interés neto de los bancos comerciales nacionales era del 1,54%, 15 puntos básicos menos que el 1,69% de finales de 2023.

actualmente, el mercado cree que es inevitable otra reducción de los tipos de interés hipotecarios existentes. yan meizhi, director de investigación de la industria financiera de ubs greater china, dijo que la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes es la tendencia general y "puede implementarse dentro de unos meses". sin embargo, el método y el alcance del ajuste aún son inciertos. pero dijo: "puede que no sea el mejor momento para comercializar todas las tasas de interés hipotecarias existentes en este momento".

el 12 de septiembre, hubo una tercera ola de noticias sobre la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes en el mercado. se dijo que la primera reducción ocurriría tan pronto como este mes, involucrando aproximadamente 35,3 billones de yuanes (5 billones de dólares estadounidenses) en hipotecas. algunos préstamos hipotecarios pueden reducirse inmediatamente en 50 puntos básicos.

según cálculos del analista de guosheng securities, ma tingting, la tasa de interés promedio ponderada de los préstamos hipotecarios existentes después de septiembre de 2023 será del 4,29%. junto con la reducción del lpr, espera que la tasa de interés de los préstamos hipotecarios existentes sea inferior al 4,2%. sin embargo, la tasa de interés de los préstamos para vivienda personales de nueva emisión en julio de este año fue del 3,4%, y el diferencial entre las tasas de interés de los préstamos para vivienda existentes y los préstamos para vivienda de nueva emisión fue de aproximadamente 80 puntos básicos.

en 2024, el banco central redujo la lpr a cinco años en un total de 35 puntos básicos en febrero y julio respectivamente, lo que también afectará a la posterior revalorización de los tipos de interés hipotecarios. después de la revisión, ma tingting predice que la diferencia entre la tasa de interés real del préstamo hipotecario existente y la nueva emisión puede ser inferior a 45 puntos básicos. calculó basándose en la reducción de 45 puntos básicos de los tipos de interés hipotecarios existentes. tomando como referencia el final de 2023, la proporción media de préstamos hipotecarios de los bancos que cotizan en bolsa es de aproximadamente el 21%, con un impacto negativo en el margen de interés neto de alrededor del 6%. puntos básicos y un impacto en la tasa de crecimiento del beneficio neto de los bancos que cotizan en bolsa de alrededor del -5,3 por ciento (porcentaje completado). entre ellos, la proporción de préstamos hipotecarios de los principales bancos estatales es relativamente alta (representa el 24%), lo que reduce el diferencial de intereses en unos 7 puntos básicos y afecta la tasa de crecimiento del beneficio neto en aproximadamente un -6,1%.

sin embargo, al mismo tiempo, tanto ma tingting como yan meizhi creen que la reducción de los tipos de interés hipotecarios existentes irá acompañada de una reducción de los tipos de interés de los depósitos del lado pasivo. ma tingting dijo que considerando que la presión actual sobre los márgenes de interés de los bancos que cotizan en bolsa sigue siendo alta, si se implementa oficialmente la política posterior de reducir las tasas de interés hipotecarias existentes, se espera que haya políticas de "reducción de carga" de seguimiento en el lado de la responsabilidad.

por lo tanto, el impacto de la reducción de los tipos de interés hipotecarios existentes en los márgenes de interés netos de los bancos aún debe evaluarse en función de los costes posteriores del lado del pasivo.

los bancos todavía están dispuestos a aumentar los préstamos para vivienda

aunque los rendimientos de las hipotecas siguen cayendo, siguen siendo la dirección por la que luchan los bancos.

el debate sobre el ajuste de los tipos de interés hipotecarios existentes comienza con la cuestión de si reducir los tipos de interés hipotecarios existentes puede lograr el efecto deseado.

la hipótesis de la discusión sobre este tema es si reducir o nivelar la diferencia de tasas de interés entre los préstamos hipotecarios existentes y los nuevos préstamos hipotecarios reducirá la tendencia al pago anticipado de los préstamos.

un experto en la industria comercial de la ciudad le dijo a esta publicación: el pago anticipado de los préstamos ha tenido un cierto impacto en los préstamos personales de los bancos para vivienda.

yuan zheqi de ping an securities también señaló en un informe de investigación que en la primera mitad del año, los préstamos hipotecarios de las instituciones financieras aumentaron un 2,1% interanual al final del semestre. los reembolsos anticipados de los préstamos y el real lento. las ventas de propiedades arrastraron el crecimiento general de los préstamos.

el banco agrícola de china declaró en su informe financiero que en el primer semestre de 2024, se emitieron préstamos personales para vivienda por valor de 309,6 mil millones de yuanes, pero el saldo de préstamos personales para vivienda disminuyó en aproximadamente 100 mil millones de yuanes.

respecto a este tema, ma tingting afirmó en el informe de investigación que considerando que la relación de oferta y demanda en el mercado inmobiliario nacional ha experimentado cambios importantes en los últimos años, los prestatarios y los bancos exigen ajustes ordenados y optimización de activos y pasivos. si se vuelven a reducir las tasas de interés hipotecarias existentes, se podría reducir significativamente la carga de intereses de los residentes, mejorar las expectativas de los consumidores y mejorar el poder adquisitivo y la confianza.

reducir las tasas de interés hipotecarias existentes sin duda reducirá la presión de pago de los préstamos de los residentes. una residente con un préstamo hipotecario total de 3,2 millones de yuanes dijo a esta revista que el tipo de interés de su hipoteca es del 4,2%: "yo soy la que tiene una diferencia de 80 puntos básicos, si se reduce a 80 puntos básicos, su hipoteca mensual se verá afectada". se espera que se reduzca en 2.400 yuanes.

desde el primer semestre del año ha aumentado el índice de morosidad de los préstamos personales para vivienda de los bancos. pero en general, los préstamos para vivienda siguen siendo activos de alta calidad para los bancos, y los índices de préstamos hipotecarios morosos de la mayoría de los bancos estatales son más bajos que los índices generales de morosidad de los bancos.

según los informes semestrales de varios bancos, el índice de morosidad del industrial and commercial bank of china en el primer semestre de 2024 aumentó del 0,44% a finales de 2023 al 0,6%; el banco agrícola de china también aumentó del 0,55% a finales de 2023 al 0,58%. transporte el índice de morosidad de préstamos para vivienda personal del banco aumentó del 0,37% a finales de 2023 al 0,48% en el primer semestre de 2024; la tasa de morosidad de los préstamos hipotecarios personales aumentó del 0,42% a finales de 2023 al 0,54% en el primer semestre del año. la tasa de morosidad de los préstamos hipotecarios personales del banco de china aumentó del 0,48% a finales de 2023 al 0,55. % a finales de junio de este año.

el postal savings bank es la única excepción entre los seis bancos estatales. la tasa de morosidad de los préstamos personales para vivienda del postal savings bank cayó del 0,55% a finales de 2023 al 0,5% en el primer semestre de 2024.

sin embargo, los índices de préstamos hipotecarios morosos de la mayoría de los bancos estatales son más bajos que el índice general de morosidad de los bancos. por ejemplo, en el primer semestre de 2024, la tasa de morosidad de los préstamos personales para vivienda del banco industrial y comercial de china fue del 0,6%, y la tasa de morosidad de todo el banco fue del 1,35%. la tasa de morosidad de los préstamos hipotecarios personales del banco agrícola de china en el primer semestre del año fue del 0,58%, que también fue significativamente menor que la tasa de morosidad del banco del 1,32%. esta es la razón por la que los bancos están aún más dispuestos a aumentar los préstamos personales para vivienda.

por ejemplo, la ccb afirmó en su informe semestral que en el segundo semestre del año la campaña de crédito minorista se centrará en mantener su posición de liderazgo en el mercado de préstamos personales para vivienda. el banco de china también declaró en su informe semestral que el banco continuó intensificando sus esfuerzos en préstamos para vivienda y su participación de mercado comparable aumentó en comparación con el final del año anterior.

(las acciones individuales mencionadas en el artículo son solo análisis de ejemplo y no constituyen asesoramiento de inversión).