новости

текст: у хайшань редактор: линь вейпин

снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам снова стало достоянием общественности.

с 2023 года снижение процентных ставок по акциям является темой, часто упоминаемой общественностью и учреждениями. «это может быть реализовано в течение нескольких месяцев», — сказал ян мэйчжи, директор по исследованиям финансовой отрасли в ubs greater china.

корректировка процентных ставок по акциям является «ахиллесовой пятой» для банков. поскольку чистая процентная маржа коммерческих банков достигла 1,54% в конце второго квартала, снижение на 80–100 пунктов процентных ставок по существующим ипотечным кредитам, на долю которых приходится более 20% остатков банковских кредитов, может усилить давление. о деятельности банка.

однако многие учреждения полагают, что снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам, скорее всего, будет сопровождаться снижением процентных ставок по депозитам. таким образом, влияние на чистую процентную маржу банков еще предстоит увидеть.

ипотечные кредиты, являясь «высококачественными активами» банков, по-прежнему являются предметом конкуренции среди крупных банков.

доля и сумма ипотечного кредита снизились

в первом полугодии 2024 года в балансе потребительских жилищных кредитов продолжилась тенденция снижения абсолютной суммы и доли кредитов.

по данным статистики ветра, по состоянию на первую половину 2024 года общий остаток потребительских жилищных кредитов листинговых коммерческих банков составляет около 34,08 трлн юаней. среди них общий ипотечный баланс шести государственных банков составляет 26,12 трлн юаней, что составляет 77% всех личных ипотечных остатков. учитывая, что потребительские жилищные кредиты шести государственных банков составляют подавляющее большинство всех остатков личных жилищных кредитов листинговых коммерческих банков, ниже в качестве примера будет взята ситуация шести государственных банков, чтобы получить представление о ситуации в этих шести государственных банках. текущая ситуация с потребительскими жилищными кредитами. (см. таблицу 1)

таблица 1. перечень годовых изменений в потребительских жилищных кредитах листинговых банков (единица измерения: 100 миллионов юаней)

источник данных: ветер

с 2024 года потребительские жилищные кредиты банков сокращаются как в доле от всех кредитов, так и в абсолютном объеме.

в абсолютном выражении среди шести крупнейших государственных банков, за исключением почтового сберегательного банка китая, остальные пять банков также испытали определенное сокращение выдачи потребительских жилищных кредитов.

в первом полугодии остаток потребительского жилищного кредита почтового сберегательного банка составил 2,36 трлн юаней, что на 23,618 млрд юаней больше, чем на конец 2023 года.

китайский строительный банк имеет самый большой остаток потребительских жилищных кредитов среди всех перечисленных банков. по состоянию на конец июня баланс личного жилищного кредита китайского строительного банка составил 6,31 трлн юаней, что на 76,466 млрд юаней, или 1,20%, меньше, чем в конце предыдущего года. остаток личного жилищного кредита увеличился с 5,17 трлн юаней на конец 2023 года. снизился до 5,07 трлн юаней. остаток личного жилищного кредита банка связи в первой половине 2024 года уменьшился на 1,673 млрд юаней, снизившись на 0,11% по сравнению с концом 2024 года; в предыдущем году остаток потребительских жилищных кредитов банка китая сократился с 4,79 трлн юаней на конец 2023 года до 4,75 трлн юаней.

в то же время доля потребительских жилищных кредитов большинства государственных банков в общем объеме кредитов также снижается. сальдо всех кредитов и авансов составляет 22,5%, что ниже 24,2% на конец 2023 года (см. таблицу 2). доля потребительских жилищных кредитов во всех шести государственных банках без исключения снизилась.

несмотря на это, личные жилищные кредиты по-прежнему занимают важную позицию, составляя более 20% всех кредитов.

учитывая его размеры, любая корректировка процентных ставок по ипотечным кредитам напрямую повлияет на доходы банка. существующие процентные ставки по жилищным кредитам всегда были в центре внимания банков со стороны рынка.

таблица 2. объем и доля потребительских жилищных кредитов от государственных банков

источник данных: полугодовой отчет банка, составленный редакцией настоящего издания.

корректировки существующих процентных ставок по ипотечным кредитам влияют на чистую процентную маржу

в первом полугодии важным фактором, влияющим на процентные доходы банков, стало снижение ставок по потребительским жилищным кредитам.

в последние годы, регуляторы неоднократно снижали lpr и существующие процентные ставки по ипотечным кредитам, и эти снижения повлияли на чистую процентную маржу банков.

чжоу ваньфу, вице-президент bank of communications, заявил на заседании по итогам полугодового отчета за 2024 год, что усилия bank of communications по поддержанию в основном стабильной чистой процентной маржи также сталкиваются с проблемами, такими как корректировка существующих процентных ставок по ипотечным кредитам в 2023 году. , новая политика в сфере недвижимости «5·17» в 2024 году, и такие факторы этого года, как два снижения lpr, будут продолжать проявляться во второй половине года.

25 августа 2023 года народный банк китая и государственное управление финансового надзора и управления выпустили «уведомление о соответствующих вопросах, связанных со снижением процентных ставок по существующим первым жилищным кредитам».

17 мая 2024 года народный банк китая и управление государственного финансового надзора выпустили «уведомление об изменении минимального размера первоначального взноса по жилищным кредитам для частных лиц». для домохозяйств, приобретающих коммерческое жилье в кредит, минимальный первоначальный взнос для личного коммерческого жилья. жилищные ссуды для их первых домов. коэффициент первоначального взноса доводится до не менее 15%, а минимальный коэффициент первоначального взноса для коммерческих личных жилищных кредитов для вторых домов доводится до не менее 25%.

в феврале и июле 2024 года центральный банк снизил пятилетнюю lpr соответственно.

по данным государственного управления финансового надзора, по состоянию на конец второго квартала чистая процентная маржа отечественных коммерческих банков составила 1,54%, снизившись на 15 базисных пунктов с 1,69% на конец 2023 года.

в настоящее время рынок полагает, что очередное снижение существующих ставок по ипотечным кредитам неизбежно. ян мэйчжи, директор по исследованиям финансовой отрасли в ubs greater china, заявил, что снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам является общей тенденцией и «может быть реализовано в течение нескольких месяцев». однако метод и степень корректировки все еще не определены. но она сказала: «возможно, сейчас не лучшее время для продажи всех существующих процентных ставок по ипотеке на данный момент».

12 сентября прошла третья волна новостей о снижении существующих процентных ставок по ипотечным кредитам на рынке. было сказано, что первое снижение произойдет уже в этом месяце и охватит около 35,3 трлн юаней (5 трлн долларов сша) ипотечных кредитов. некоторые жилищные кредиты могут быть немедленно сокращены на 50 базисных пунктов.

по расчетам аналитика guosheng securities ма тинтинг, средневзвешенная процентная ставка по существующим ипотечным кредитам после сентября 2023 года составит 4,29%. в сочетании со снижением lpr она ожидает, что процентная ставка по существующим ипотечным кредитам будет ниже 4,2%. однако процентная ставка по вновь выданным потребительским жилищным кредитам в июле этого года составила 3,4%, а разница между процентными ставками по существующим жилищным кредитам и вновь выданным жилищным кредитам составила около 80 базисных пунктов.

в 2024 году центральный банк снизил пятилетнюю lpr в общей сложности на 35 базисных пунктов в феврале и июле соответственно, что также повлияет на последующую переоценку процентных ставок по ипотечным кредитам. ма тинтин прогнозирует, что после переоценки процентная ставка между фактической существующей процентной ставкой по жилищному кредиту и новой выдачей может составить менее 45 базисных пунктов. она рассчитала, основываясь на снижении существующих процентных ставок по ипотечным кредитам на 45 базисных пунктов. взяв за ориентир конец 2023 года, средняя доля ипотечных кредитов листинговых банков составит около 21%, что отрицательно скажется на чистой процентной марже примерно на 6%. базисных пунктов, а также влияние на темпы роста чистой прибыли перечисленных банков около - 5,3% (процент выполненных). среди них относительно высока доля ипотечных кредитов крупнейших госбанков (составляющая 24%), что снижает процентную разницу примерно на 7 базисных пунктов и влияет на темпы роста чистой прибыли примерно на -6,1%.

однако в то же время и ма тинтин, и янь мэйчжи полагают, что снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам будет сопровождаться снижением процентных ставок по пассивным депозитам. ма тинтин сказал, что, учитывая, что нынешнее давление на процентную маржу листинговых банков по-прежнему велико, если последующая политика снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам будет официально реализована, ожидается, что последует политика «сокращения бремени» на сторона ответственности.

поэтому, влияние снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам на чистую процентную маржу банков все еще необходимо оценить на основе последующих затрат по обязательствам.

банки по-прежнему готовы увеличивать выдачу жилищных кредитов

хотя доходность по ипотечным кредитам продолжает снижаться, они по-прежнему остаются тем направлением, к которому стремятся банки.

обсуждение корректировки существующих процентных ставок по ипотечным кредитам начинается с вопроса о том, может ли снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам достичь желаемого эффекта.

гипотеза дискуссии по этому вопросу заключается в том, приведет ли сужение или выравнивание разницы процентных ставок между существующими ипотечными кредитами и новыми ипотечными кредитами снижение тенденции досрочного погашения кредитов.

инсайдер из городской коммерческой отрасли рассказал изданию: досрочное погашение кредитов оказало определенное влияние на потребительские жилищные кредиты банков.

юань чжэци из ping an securities также отметил в исследовательском отчете, что в первой половине года ипотечные кредиты финансовых учреждений увеличились на 2,1% в годовом исчислении в конце полугодия, а досрочные выплаты по кредитам были вялыми. продажи недвижимости замедлили общий рост кредитования.

сельскохозяйственный банк китая сообщил в своем финансовом отчете, что в первом полугодии 2024 года потребительских жилищных кредитов было выдано на сумму 309,6 млрд юаней, однако остаток потребительских жилищных кредитов сократился примерно на 100 млрд юаней.

что касается этого вопроса, ма тинтинг заявил в исследовательском отчете, что, учитывая, что соотношение спроса и предложения на внутреннем рынке недвижимости претерпело серьезные изменения в последние годы, заемщики и банки требуют упорядоченной корректировки и оптимизации активов и обязательств. существующие процентные ставки по ипотечным кредитам снова снижаются, это может значительно снизить процентную нагрузку жителей, улучшить ожидания потребителей, а также повысить покупательную способность и уверенность.

снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам, несомненно, уменьшит давление на жителей по выплате кредитов. жительница с общей суммой ипотечного кредита в 3,2 миллиона юаней рассказала этому журналу, что ее процентная ставка по ипотеке составляет 4,2%: «я тот, у кого разница в 80 базисных пунктов, ее ежемесячный ипотечный стресс». ожидается снижение на 2400 юаней.

с первого полугодия увеличился процент просроченных потребительских жилищных кредитов банков. но в целом жилищные кредиты по-прежнему являются высококачественными активами для банков, а показатели необслуживаемых ипотечных кредитов большинства государственных банков ниже, чем общие показатели необслуживаемых банков.

согласно полугодовым отчетам различных банков, коэффициент необслуживаемых кредитов промышленно-коммерческого банка китая в первой половине 2024 года увеличился с 0,44% в конце 2023 года до 0,6%; сельскохозяйственный банк китая также увеличился с 0,55% в конце 2023 года до 0,58%. транспорт. коэффициент необслуживаемости потребительских жилищных кредитов банка увеличился с 0,37% в конце 2023 года до 0,48% в первой половине 2024 года; коэффициент необслуживаемости потребительских жилищных кредитов увеличился с 0,42% в конце 2023 года до 0,54% в первой половине года. % на конец июня этого года.

почтовый сберегательный банк является единственным исключением среди шести государственных банков. уровень неработающих потребительских жилищных кредитов почтового сберегательного банка снизился с 0,55% в конце 2023 года до 0,5% в первой половине 2024 года.

тем не менее, уровень необслуживаемых ипотечных кредитов большинства государственных банков ниже, чем общий уровень необслуживаемости банков. например, в первой половине 2024 года ставка неработающих кредитов по потребительским жилищным кредитам промышленно-коммерческого банка китая составляла 0,6%, а ставка необслуживаемых кредитов по всему банку составляла 1,35%. уровень необслуживаемости потребительских жилищных кредитов сельскохозяйственного банка китая в первой половине года составил 0,58%, что также было значительно ниже, чем уровень необслуживаемости банка в 1,32%. именно поэтому банки по-прежнему охотнее увеличивают потребительские жилищные кредиты.

например, цкб заявил в своем полугодовом отчете, что во втором полугодии кампания по розничному кредитованию будет сосредоточена на сохранении лидирующих позиций на рынке потребительских жилищных кредитов. банк китая также заявил в своем полугодовом отчете, что банк продолжает наращивать усилия в сфере жилищного кредитования, а его сопоставимая доля на рынке увеличилась по сравнению с концом предыдущего года.

(отдельные акции, упомянутые в статье, предназначены только для анализа и не являются инвестиционными рекомендациями.)