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texto丨wu haishan editor丨lin weiping

a redução das taxas de juro hipotecárias existentes voltou mais uma vez à vista do público.

desde 2023, a redução das taxas de juro das ações tem sido um tema frequentemente mencionado pelo público e pelas instituições. “pode ser implementado dentro de alguns meses”, disse yan meizhi, diretor de pesquisa da indústria financeira do ubs greater china.

o reajuste das taxas de juros das ações é como um “calcanhar de aquiles” para os bancos. com a margem de juro líquida dos bancos comerciais a atingir 1,54% no final do segundo trimestre, uma redução de 80 a 100 pontos nas taxas de juro dos empréstimos hipotecários existentes, que representam mais de 20% dos saldos dos empréstimos bancários, poderá intensificar a pressão sobre o desempenho do banco.

no entanto, muitas instituições acreditam que a redução das taxas de juro hipotecárias existentes será muito provavelmente acompanhada por uma redução das taxas de juro dos depósitos. por conseguinte, o impacto nas margens líquidas de juros dos bancos continua por ver.

sendo “ativos de alta qualidade” dos bancos, os empréstimos hipotecários ainda são o foco da concorrência entre os grandes bancos.

a proporção e o valor do empréstimo hipotecário caíram

no primeiro semestre de 2024, o saldo do crédito pessoal à habitação manteve a tendência de redução do valor absoluto e da proporção dos empréstimos.

de acordo com estatísticas de dados eólicos, no primeiro semestre de 2024, o saldo total dos empréstimos habitacionais pessoais dos bancos comerciais listados era de aproximadamente 34,08 trilhões de yuans. entre eles, o saldo total de hipotecas de seis bancos estatais é de 26,12 trilhões de yuans, representando 77% de todos os saldos de hipotecas pessoais. dado que os empréstimos pessoais à habitação dos seis bancos estatais representam a grande maioria de todos os saldos de empréstimos pessoais à habitação dos bancos comerciais cotados, a seguir tomaremos a situação dos seis bancos estatais como exemplo para ter uma ideia de a situação actual do crédito à habitação pessoal. (ver tabela 1)

tabela 1 lista de mudanças anuais nos empréstimos habitacionais pessoais dos bancos listados (unidade: 100 milhões de yuans)

fonte de dados:vento

desde 2024, os empréstimos bancários à habitação pessoal têm diminuído tanto em proporção de todos os empréstimos como em termos de volume absoluto.

em termos de valores absolutos, entre os seis principais bancos estatais, com exceção do postal savings bank of china, os outros cinco bancos também registaram uma certa contração nos seus empréstimos pessoais à habitação.

no primeiro semestre do ano, o saldo do empréstimo habitacional pessoal do postal savings bank foi de 2,36 trilhões de yuans, um aumento líquido de 23,618 bilhões de yuans em comparação com o final de 2023.

o china construction bank tem o maior saldo de empréstimos habitacionais pessoais entre todos os bancos listados. no final de junho, o saldo de empréstimos habitacionais pessoais do china construction bank era de 6,31 trilhões de yuans, uma redução de 76,466 bilhões de yuans, ou 1,20%, em relação ao final do ano anterior. o relatório semestral de 2024 do banco agrícola da china mostrou que seu; o saldo do empréstimo habitacional pessoal aumentou de 5,17 trilhões de yuans no final de 2023. reduzido para 5,07 trilhões de yuans; o saldo do empréstimo habitacional pessoal do banco de comunicações no primeiro semestre de 2024 diminuiu 1,673 bilhão de yuans, uma diminuição de 0,11%, desde o final de 2024 no ano anterior; o saldo de empréstimos habitacionais pessoais do banco da china diminuiu de 4,79 trilhões de yuans no final de 2023 para 4,75 trilhões de yuans.

ao mesmo tempo, o saldo dos empréstimos pessoais à habitação da maioria dos bancos estatais em proporção de todos os empréstimos também está a diminuir. no primeiro semestre de 2024, a percentagem média dos empréstimos pessoais à habitação dos seis bancos estatais no país. o saldo de todos os empréstimos e adiantamentos é de 22,5%, inferior aos 24,2% no final de 2023 (ver tabela 2). a proporção de empréstimos pessoais à habitação nos seis bancos estatais diminuiu, sem exceção.

apesar disso, o crédito à habitação pessoal ainda ocupa uma posição importante, representando mais de 20% de todos os empréstimos.

dado o seu tamanho, qualquer ajuste nas taxas de juros hipotecários afetará diretamente o rendimento do banco. as taxas de juro dos empréstimos à habitação existentes sempre foram o foco das atenções do mercado nos bancos.

tabela 2 montante e proporção de empréstimos habitacionais pessoais de bancos estatais

fonte dos dados: relatório semestral do banco compilado pela redação desta publicação

ajustes nas taxas de juros hipotecárias existentes afetam a margem de juros líquida

no primeiro semestre, a redução das taxas de juro do crédito à habitação pessoal tornou-se um fator importante que afetou as receitas bancárias.

nos últimos anos, os reguladores reduziram repetidamente a lpr e as taxas de juro hipotecárias existentes, e estas reduções afectaram as margens de juros líquidas dos bancos.

zhou wanfu, vice-presidente do banco de comunicações, disse na reunião semestral de desempenho do relatório de 2024 que os esforços do banco de comunicações para manter uma margem de juros líquida basicamente estável também enfrentam desafios, como o ajuste das taxas de juros hipotecárias existentes em 2023 , a nova política imobiliária "5·17" em 2024, e os fatores deste ano como as duas quedas na lpr continuarão a aparecer no segundo semestre do ano.

em 25 de agosto de 2023, o banco popular da china e o departamento de supervisão e administração financeira do estado emitiram o "aviso sobre questões relevantes que reduzem as taxas de juros dos primeiros empréstimos à habitação existentes".

em 17 de maio de 2024, o banco popular da china e a administração estatal de supervisão financeira emitiram o "aviso sobre o ajuste da taxa mínima de entrada de empréstimos habitacionais pessoais para famílias que compram moradias comerciais com empréstimos, o pagamento inicial mínimo para empréstimos pessoais comerciais". empréstimos à habitação para a primeira habitação é o rácio de entrada é ajustado para não menos de 15%, e o rácio de pagamento mínimo para empréstimos de habitação pessoal comercial para segundas habitações é ajustado para não menos de 25%.

em fevereiro e julho de 2024, o banco central reduziu o lpr de cinco anos, respetivamente.

de acordo com dados da administração estatal de supervisão financeira, no final do segundo trimestre, a margem financeira líquida dos bancos comerciais nacionais era de 1,54%, uma queda de 15 pontos base face aos 1,69% no final de 2023.

actualmente, o mercado acredita que é inevitável outra redução nas taxas de juro hipotecárias existentes. yan meizhi, diretor de pesquisa da indústria financeira do ubs greater china, disse que a redução das taxas de juros hipotecárias existentes é a tendência geral e "pode ​​ser implementada dentro de alguns meses. no entanto, o método e a extensão do ajuste ainda são incertos". mas ela disse: “talvez não seja o melhor momento para comercializar todas as taxas de juros hipotecárias existentes no momento”.

no dia 12 de setembro, houve uma terceira onda de notícias sobre a redução das taxas de juros hipotecários existentes no mercado. foi dito que a primeira redução ocorreria ainda este mês, envolvendo aproximadamente 35,3 trilhões de yuans (us$ 5 trilhões) em hipotecas. . alguns empréstimos à habitação poderão ser reduzidos imediatamente em 50 pontos base.

de acordo com cálculos do analista da guosheng securities, ma tingting, a taxa de juros média ponderada dos empréstimos habitacionais existentes após setembro de 2023 será de 4,29%. juntamente com a redução da lpr, ela espera que a taxa de juros dos empréstimos hipotecários existentes seja inferior a 4,2%. no entanto, a taxa de juro dos empréstimos à habitação pessoais recentemente emitidos em julho deste ano foi de 3,4%, e o diferencial entre as taxas de juro dos empréstimos à habitação existentes e dos empréstimos à habitação recentemente emitidos foi de aproximadamente 80 pontos base.

em 2024, o banco central reduziu o lpr a cinco anos num total de 35 pontos base em fevereiro e julho, respectivamente, o que também afectará a subsequente reavaliação das taxas de juro hipotecárias. após a reavaliação, ma tingting prevê que a diferença da taxa de juro entre a taxa de juro real do empréstimo à habitação existente e a nova emissão pode ser inferior a 45 pontos base. ela calculou com base na redução de 45 pontos base nas taxas de juros hipotecárias existentes. tomando o final de 2023 como referência, a proporção média de empréstimos hipotecários dos bancos cotados é de cerca de 21%, com um impacto negativo na margem de juros líquida de cerca de 6. pontos base, e um impacto na taxa de crescimento do lucro líquido dos bancos cotados de cerca de -5,3% (percentagem concluída). entre eles, a proporção de empréstimos hipotecários dos principais bancos estatais é relativamente elevada (representando 24%), o que reduz o spread de juros em cerca de 7 pontos base e afecta a taxa de crescimento do lucro líquido em cerca de -6,1%.

no entanto, ao mesmo tempo, tanto ma tingting como yan meizhi acreditam que a redução das taxas de juro hipotecárias existentes será acompanhada por uma redução das taxas de juro dos depósitos do lado do passivo. ma tingting disse que, considerando que a actual pressão sobre as margens de juros dos bancos cotados ainda é elevada, se a política subsequente de redução das taxas de juro hipotecárias existentes for oficialmente implementada, espera-se que haja políticas subsequentes de "redução de encargos" sobre o lado da responsabilidade.

portanto, o impacto da redução das taxas de juro hipotecárias existentes nas margens líquidas de juros dos bancos ainda precisa de ser avaliado com base nos custos subsequentes do lado do passivo.

bancos continuam dispostos a aumentar o crédito à habitação

embora os rendimentos hipotecários continuem a diminuir, continuam a ser a direcção que os bancos procuram.

a discussão sobre o ajustamento das taxas de juro hipotecárias existentes começa com a questão de saber se a redução das taxas de juro hipotecárias existentes pode alcançar o efeito desejado.

a hipótese da discussão sobre esta questão é se a redução ou nivelamento da diferença de taxas de juro entre os empréstimos hipotecários existentes e os novos empréstimos hipotecários reduzirá a tendência de pré-pagamento dos empréstimos.

um membro da indústria comercial de uma cidade disse a esta publicação: o pré-pagamento de empréstimos teve um certo impacto nos empréstimos pessoais à habitação dos bancos.

yuan zheqi, da ping an securities, também apontou em um relatório de pesquisa que, no primeiro semestre do ano, os empréstimos hipotecários de instituições financeiras aumentaram 2,1% ano a ano no final do semestre. as vendas de imóveis reduziram o crescimento geral dos empréstimos.

o banco agrícola da china declarou no seu relatório financeiro que no primeiro semestre de 2024, os empréstimos à habitação pessoal foram emitidos no valor de 309,6 mil milhões de yuans, mas o saldo dos empréstimos à habitação pessoal diminuiu aproximadamente 100 mil milhões de yuans.

relativamente a esta questão, ma tingting afirmou no relatório de investigação que, considerando que a relação de oferta e procura no mercado imobiliário nacional sofreu grandes mudanças nos últimos anos, os mutuários e os bancos têm exigências de ajustamentos ordenados e optimização de activos e passivos. as taxas de juro hipotecárias existentes forem reduzidas novamente, poderá reduzir significativamente a carga de juros dos residentes, melhorar as expectativas dos consumidores e aumentar o poder de compra e a confiança.

a redução das taxas de juro hipotecárias existentes reduzirá, sem dúvida, a pressão de reembolso dos empréstimos dos residentes. uma residente com um empréstimo hipotecário total de 3,2 milhões de yuans disse a esta revista que sua taxa de juros hipotecária é de 4,2%: “sou eu quem tem uma diferença de 80 pontos base, se for reduzida para 80 pontos base, seu estresse hipotecário mensal”. deverá ser reduzido em 2.400 yuans.

desde o primeiro semestre do ano, o rácio de incumprimento dos empréstimos à habitação pessoal dos bancos aumentou. mas, no geral, os empréstimos à habitação ainda são activos de alta qualidade para os bancos, e os rácios de empréstimos hipotecários inadimplentes da maioria dos bancos estatais são inferiores aos rácios globais de incumprimentos dos bancos.

de acordo com os relatórios semestrais de vários bancos, o rácio de empréstimos inadimplentes do banco industrial e comercial da china no primeiro semestre de 2024 aumentou de 0,44% no final de 2023 para 0,6%; banco agrícola da china também aumentou de 0,55% no final de 2023 para 0,58% transporte o índice de inadimplência de empréstimos para habitação pessoal do banco aumentou de 0,37% no final de 2023 para 0,48% no primeiro semestre de 2024; o índice de inadimplência para empréstimos à habitação pessoal aumentou de 0,42% no final de 2023 para 0,54% no primeiro semestre do ano. empréstimo hipotecário para habitação pessoal do banco da china a taxa de inadimplência aumentou de 0,48% no final de 2023 para 0,55; % no final de junho deste ano.

a caixa económica postal é a única exceção entre os seis bancos estatais. a taxa de incumprimento do crédito à habitação pessoal da caixa económica postal caiu de 0,55% no final de 2023 para 0,5% no primeiro semestre de 2024.

no entanto, os rácios de empréstimos hipotecários inadimplentes da maioria dos bancos estatais são inferiores ao rácio global de incumprimentos dos bancos. por exemplo, no primeiro semestre de 2024, a taxa de empréstimos inadimplentes de empréstimos à habitação pessoal do banco industrial e comercial da china foi de 0,6%, e a taxa de empréstimos inadimplentes em todo o banco foi de 1,35%. a taxa de inadimplência de empréstimos à habitação pessoal do banco agrícola da china no primeiro semestre do ano foi de 0,58%, o que também foi significativamente inferior à taxa de inadimplência do banco de 1,32%. é por isso que os bancos estão ainda mais dispostos a aumentar o crédito à habitação pessoal.

por exemplo, o ccb afirmou no seu relatório semestral que, no segundo semestre, a campanha de crédito ao retalho se concentrará na manutenção da sua posição de liderança no mercado de crédito à habitação pessoal. o banco da china também afirmou no seu relatório semestral que o banco continuou a aumentar os seus esforços em empréstimos à habitação e que a sua quota de mercado comparável aumentou em comparação com o final do ano anterior.

(as ações individuais mencionadas no artigo são apenas para análise de exemplo e não constituem aconselhamento de investimento.)