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texte丨wu haishan editor丨lin weiping

la réduction des taux d’intérêt hypothécaires existants est une fois de plus remise au goût du jour.

depuis 2023, la réduction des taux d'intérêt boursiers est un sujet fréquemment évoqué par le public et les institutions. « elle pourrait être mise en œuvre d'ici quelques mois », a déclaré yan meizhi, directeur de la recherche sur le secteur financier à l'ubs grande chine.

l'ajustement des taux d'intérêt boursiers est comme un « talon d'achille » pour les banques. alors que la marge nette d'intérêt des banques commerciales atteint 1,54% à la fin du deuxième trimestre, une baisse de 80 à 100 points des taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires existants, qui représentent plus de 20% des soldes de prêts bancaires, pourrait intensifier la pression. sur la performance des banques.

cependant, de nombreuses institutions estiment que la réduction des taux d’intérêt hypothécaires existants s’accompagnera très probablement d’une réduction des taux d’intérêt sur les dépôts. l’impact sur les marges nettes d’intérêt des banques reste donc à déterminer.

en tant qu'« actifs de qualité » des banques, les prêts hypothécaires restent au centre de la concurrence entre les grandes banques.

la proportion et le montant des prêts hypothécaires ont tous deux diminué

au premier semestre 2024, le solde des prêts personnels au logement a poursuivi sa tendance à la baisse en montant absolu et en proportion des prêts.

selon les statistiques de wind data, au premier semestre 2024, le solde total des prêts personnels au logement des banques commerciales cotées était d'environ 34 080 milliards de yuans. parmi eux, le solde hypothécaire total de six banques publiques s'élève à 26 120 milliards de yuans, soit 77 % de tous les soldes hypothécaires personnels. étant donné que les prêts personnels au logement des six banques publiques représentent la grande majorité de tous les soldes de prêts personnels au logement des banques commerciales cotées, nous prendrons ci-après la situation des six banques publiques comme exemple pour avoir un aperçu de la situation actuelle des prêts personnels au logement. (voir tableau 1)

tableau 1 liste des évolutions d'une année sur l'autre des prêts personnels au logement des banques cotées (unité : 100 millions de yuans)

source de données : vent

depuis 2024, les prêts personnels au logement accordés par les banques sont en baisse, tant en proportion de l'ensemble des prêts qu'en volume absolu.

en termes absolus, parmi les six grandes banques publiques, à l'exception de la banque d'épargne postale de chine, les cinq autres banques ont également connu une certaine contraction de leurs prêts personnels au logement.

au premier semestre, le solde des prêts personnels au logement de la caisse d'épargne postale s'élevait à 2 360 milliards de yuans, soit une augmentation nette de 23 618 milliards de yuans par rapport à fin 2023.

la china construction bank possède le solde de prêts personnels au logement le plus important parmi toutes les banques cotées. à la fin du mois de juin, le solde des prêts personnels au logement de la china construction bank s'élevait à 6 310 milliards de yuans, soit une baisse de 76,466 milliards de yuans, ou 1,20 %, par rapport à la fin de l'année précédente. le solde des prêts personnels au logement a augmenté de 5 170 milliards de yuans à la fin de 2023. réduit à 5 070 milliards de yuans ; le solde des prêts personnels au logement de la banque des communications au premier semestre 2024 a diminué de 1 673 milliards de yuans, soit une baisse de 0,11 % par rapport à la fin de 2024. l'année précédente ; le solde des prêts personnels au logement de la banque de chine est passé de 4 790 milliards de yuans fin 2023 à 4 750 milliards de yuans.

dans le même temps, le solde des prêts personnels au logement de la plupart des banques publiques en proportion de l'ensemble des prêts est également en baisse au premier semestre 2024, la part moyenne des prêts personnels au logement des six banques publiques au cours du premier semestre 2024. le solde de l’ensemble des prêts et avances est de 22,5%, inférieur à 24,2% à fin 2023 (voir tableau 2). la part des prêts personnels au logement dans les six banques publiques a toutes diminué sans exception.

malgré cela, les prêts personnels au logement occupent toujours une place importante, représentant plus de 20 % de l’ensemble des prêts.

compte tenu de sa taille, tout ajustement des taux d'intérêt hypothécaires affectera directement les revenus de la banque. les taux d'intérêt existants des prêts au logement ont toujours été au centre de l'attention du marché et des banques.

tableau 2 montant et proportion des prêts personnels au logement accordés par les banques publiques

source des données : rapport semestriel de la banque établi par la rédaction de cette publication

les ajustements des taux d’intérêt hypothécaires existants affectent la marge d’intérêt nette

au cours du premier semestre, la baisse des taux d'intérêt des prêts personnels au logement est devenue un facteur important affectant les revenus d'intérêts des banques.

au cours des dernières années, les régulateurs ont abaissé à plusieurs reprises le lpr et les taux d'intérêt hypothécaires existants, et ces réductions ont affecté les marges nettes d'intérêt des banques.

zhou wanfu, vice-président de bank of communications, a déclaré lors de la réunion de performance du rapport semestriel 2024 que les efforts de bank of communications pour maintenir une marge d'intérêt nette fondamentalement stable étaient également confrontés à des défis, tels que l'ajustement des taux d'intérêt hypothécaires existants en 2023. , la nouvelle politique immobilière « 5·17 » en 2024 et cette année des facteurs tels que les deux baisses du lpr continueront d'apparaître au second semestre.

le 25 août 2023, la banque populaire de chine et le bureau d'état de surveillance et d'administration financières ont publié un « avis sur les questions pertinentes réduisant les taux d'intérêt des premiers prêts immobiliers existants ».

le 17 mai 2024, la banque populaire de chine et l'administration nationale de surveillance financière ont publié l'« avis sur l'ajustement du taux d'acompte minimum des prêts personnels au logement ». pour les ménages qui achètent un logement commercial avec des prêts, l'acompte minimum pour les prêts personnels commerciaux. les prêts au logement pour leur première maison sont le taux d'acompte est ajusté à pas moins de 15 % et le taux d'acompte minimum pour les prêts personnels commerciaux au logement pour les résidences secondaires est ajusté à pas moins de 25 %.

en février et juillet 2024, la banque centrale a abaissé respectivement le lpr à cinq ans.

selon les données de l'administration d'état de surveillance financière, à la fin du deuxième trimestre, la marge nette d'intérêts des banques commerciales nationales était de 1,54%, en baisse de 15 points de base par rapport à 1,69% fin 2023.

à l'heure actuelle, le marché estime qu'une nouvelle réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants est inévitable. yan meizhi, directeur de la recherche sur le secteur financier à l'ubs grande chine, a déclaré que la baisse des taux d'intérêt hypothécaires existants est la tendance générale et "pourrait être mise en œuvre d'ici quelques mois". cependant, la méthode et l'ampleur de l'ajustement sont encore incertaines. mais elle a déclaré : « ce n’est peut-être pas le meilleur moment pour commercialiser tous les taux d’intérêt hypothécaires existants pour le moment. »

le 12 septembre, il y a eu une troisième vague d'informations concernant la réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants sur le marché. il a été annoncé que la première réduction aurait lieu dès ce mois-ci, impliquant environ 35 300 milliards de yuans (5 000 milliards de dollars) de prêts hypothécaires. certains prêts immobiliers peuvent être réduits de 50 points de base immédiatement.

selon les calculs de ma tingting, analyste de guosheng securities, le taux d'intérêt moyen pondéré des prêts immobiliers existants après septembre 2023 sera de 4,29 %. couplé à la réduction du lpr, elle s'attend à ce que le taux d'intérêt des prêts hypothécaires existants soit inférieur à 4,2 %. cependant, le taux d'intérêt des nouveaux prêts personnels au logement en juillet de cette année était de 3,4%, et l'écart entre les taux d'intérêt des prêts au logement existants et les nouveaux prêts au logement était d'environ 80 points de base.

en 2024, la banque centrale a abaissé le lpr à cinq ans d’un total de 35 points de base respectivement en février et juillet, ce qui affectera également la réévaluation ultérieure des taux d’intérêt hypothécaires. après la retarification, ma tingting prédit que la différence de taux d'intérêt entre le taux d'intérêt réel du prêt au logement existant et celui de la nouvelle émission pourrait être inférieure à 45 points de base. elle a calculé sur la base d'une réduction de 45 points de base des taux d'intérêt hypothécaires existants, en prenant comme référence la fin 2023, la proportion moyenne des prêts hypothécaires des banques cotées est d'environ 21 %, avec un impact négatif d'environ 6 % sur la marge nette d'intérêts. points de base, et un impact sur le taux de croissance du bénéfice net des banques cotées d'environ - 5,3 % (pourcentage réalisé). parmi eux, la part des prêts hypothécaires des grandes banques publiques est relativement élevée (24 %), ce qui fait baisser les écarts d'intérêt d'environ 7 points de base et affecte le taux de croissance des bénéfices nets d'environ -6,1 %.

cependant, dans le même temps, ma tingting et yan meizhi estiment que la réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants s'accompagnera d'une réduction des taux d'intérêt sur les dépôts au passif. ma tingting a déclaré que, compte tenu du fait que la pression actuelle sur les marges d'intérêt des banques cotées est encore élevée, si la politique ultérieure de réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants est officiellement mise en œuvre, on s'attend à ce qu'il y ait des politiques de « réduction du fardeau » de suivi sur le côté responsabilité.

donc, l'impact de la réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants sur les marges nettes d'intérêt des banques doit encore être évalué sur la base des coûts ultérieurs au niveau du passif.

les banques sont toujours prêtes à augmenter leurs prêts au logement

même si les rendements hypothécaires continuent de baisser, ils restent la direction que recherchent les banques.

le débat sur l’ajustement des taux d’intérêt hypothécaires existants commence par la question de savoir si une baisse des taux d’intérêt hypothécaires existants peut produire l’effet souhaité.

l'hypothèse de la discussion sur cette question est de savoir si la réduction ou le nivellement de la différence de taux d'intérêt entre les prêts hypothécaires existants et les nouveaux prêts hypothécaires réduira la tendance au remboursement anticipé des prêts.

un initié de l'industrie commerciale d'une ville a déclaré à cette publication : le remboursement anticipé des prêts a eu un certain impact sur les prêts personnels au logement accordés par les banques.

yuan zheqi de ping an securities a également souligné dans un rapport de recherche qu'au premier semestre, les prêts hypothécaires des institutions financières ont augmenté de 2,1% sur un an à la fin du semestre. les remboursements anticipés des prêts et la faiblesse du réel. les ventes immobilières ont freiné la croissance globale des prêts.

la banque agricole de chine a déclaré dans son rapport financier qu'au premier semestre 2024, les prêts personnels au logement ont été émis pour un montant de 309,6 milliards de yuans, mais que le solde des prêts personnels au logement a diminué d'environ 100 milliards de yuans.

concernant cette question, ma tingting a déclaré dans le rapport de recherche que, étant donné que la relation entre l'offre et la demande sur le marché immobilier national a subi des changements majeurs ces dernières années, les emprunteurs et les banques ont des exigences en matière d'ajustements ordonnés et d'optimisation des actifs et des passifs. les taux d’intérêt hypothécaires existants sont à nouveau abaissés, cela pourrait réduire considérablement la charge d’intérêt des résidents, améliorer les attentes des consommateurs et renforcer le pouvoir d’achat et la confiance.

la baisse des taux d’intérêt hypothécaires existants réduira sans aucun doute la pression exercée par les résidents sur le remboursement des prêts. une résidente avec un prêt hypothécaire total de 3,2 millions de yuans a déclaré à ce magazine que son taux d'intérêt hypothécaire est de 4,2% : « c'est moi qui ai une différence de 80 points de base, si elle est réduite à 80 points de base, son prêt hypothécaire mensuel sera stressé. devrait être réduit de 2 400 yuans.

depuis le premier semestre, le taux de non-performance des prêts personnels au logement des banques a augmenté. mais dans l’ensemble, les prêts au logement restent des actifs de grande qualité pour les banques, et les ratios de prêts hypothécaires non performants de la plupart des banques publiques sont inférieurs aux ratios non performants globaux des banques.

selon les rapports semestriels de diverses banques, le ratio des prêts non performants de la banque industrielle et commerciale de chine au premier semestre 2024 est passé de 0,44 % à la fin de 2023 à 0,6 % ; la banque agricole de chine a également augmenté de 0,55 % fin 2023 à 0,58 % ; transports le ratio de prêts personnels au logement non performants de la banque est passé de 0,37 % fin 2023 à 0,48 % au premier semestre 2024 ; le ratio de prêts hypothécaires personnels au logement est passé de 0,42 % fin 2023 à 0,54 % au premier semestre ; le taux de prêts hypothécaires personnels au logement de la banque de chine est passé de 0,48 % fin 2023 à 0,55. % à fin juin de cette année.

la caisse d'épargne postale est la seule exception parmi les six banques publiques. le taux d'improductivité des prêts personnels au logement de la caisse d'épargne postale est passé de 0,55 % fin 2023 à 0,5 % au premier semestre 2024.

toutefois, les ratios de prêts hypothécaires non performants de la plupart des banques publiques sont inférieurs au ratio global non performant des banques. par exemple, au premier semestre 2024, le taux des prêts non performants des prêts personnels au logement de la banque industrielle et commerciale de chine était de 0,6 % et le taux des prêts non performants à l'échelle de la banque était de 1,35 %. le taux d'improductivité des prêts personnels au logement de la banque agricole de chine au premier semestre était de 0,58 %, ce qui était également nettement inférieur au taux d'improductivité de la banque de 1,32 %. c’est pourquoi les banques sont encore plus disposées à augmenter les prêts personnels au logement.

par exemple, ccb a déclaré dans son rapport semestriel qu'au cours du second semestre, la campagne de crédit aux particuliers se concentrera sur le maintien de sa position de leader sur le marché des prêts personnels au logement. la banque de chine a également déclaré dans son rapport semestriel qu'elle avait continué à intensifier ses efforts dans le domaine des prêts au logement et que sa part de marché comparable avait augmenté par rapport à la fin de l'année précédente.

(les actions individuelles mentionnées dans l'article ne sont qu'à titre d'exemple et ne constituent pas un conseil en investissement.)