文/趙斌

住宅の引き渡しを保証することは、人々の生活を守り、住宅購入者の正当な権利と利益を効果的に保護するための重要な任務です。住宅・都市農村開発省は、住宅の確実な引き渡しの目標として、契約に定められた今年末までに引き渡しが必要な住宅396万戸を確定したと発表した。

「建物引き渡し保証」政策の深化は、未完成物件に対する住宅購入者の不安を軽減し、期待を高めることになる。最近では、多くの場所で中古住宅販売の「水のテスト」も行われています。しかし、その過程で未完成の建物に遭遇したらどうすればよいでしょうか?

最近、未完成の建物の所有者が、8年間独学で法律を勉強してお金を取り戻した話が広く注目を集めました。一部のネチズンは、ほとんどの人はこのアプローチを学ぶことができず、未完成の建物に遭遇した後、無力感や圧倒されることが多いと述べました。

中国新聞社の国志エクスプレスは、多くの法律専門家や業界関係者とのインタビューを通じて、「仕上げの悪い建物」に遭遇した後、3つの主要な点に焦点を当てることで、損失を回復するためのキーワードを把握できることを発見した。

行政救済のための 4 つのチャネル

我が国では、プロジェクトの申請、計画、土地の承認から建設、販売に至るまで、不動産チェーンのあらゆる側面が政府の所管部門の監督の下で実施、完了しなければなりません。

長年不動産開発事業に従事してきたジャン・チェン氏同氏はチャイナ・ニュース・サービスとのインタビューで、一部の未完の不動産プロジェクトにはさまざまな程度の違反が存在することが多いと述べた。国の規制や仕様に厳密に従えば、未完了のプロジェクトは大幅に減少します。

したがって、所有者が購入した住宅プロジェクトの引き渡しに遅れの兆候が見られることに気づいた場合、デベロッパーの違反行為を是正し、資金の使用に対する監督を強化するよう関係部門に速やかに注意を喚起することができれば、住宅の未完成を防ぐ上で重要な役割を果たすことができます。初期段階の不動産プロジェクト。では、未完成の建物に遭遇した場合、損失を回復するためにどの部門に助けを求めればよいのでしょうか?

zhang ming、北京京石法律事務所のパートナー兼弁護士訴訟を起こす前に、まず以下の4つの方法で救済を求めることを検討できるとしている。

1. 最寄りの住宅・都市農村整備局に問い合わせてください。この部門は、不動産開発企業の資格の監督、プロジェクト計画と建設の進捗状況のレビュー、不動産開発プロセス中の苦情や紛争の処理などを担当し、複数の部門との部門横断的な調整を行い、不動産関連の問題を共同で解決します。未完了のプロジェクトを含む不動産分野はすべてこの部門の機能に該当します。

2. 地方自治体に直接助けを求めてください。政府は強力な総合調整能力を有しており、実際に多くの地方自治体が「未完事業推進室」などの臨時機関を設置し、政策支援や財政支援などを通じて事業の再開を促進している。多くの未完了プロジェクト 引き継ぎを完了する。

3. 消費者権利保護協会（消費者協会）を通じて支援を受ける、例えば、住宅購入者は、関連する調停や権利保護のガイダンスを得るために、開発業者の債務不履行や引き渡しの遅延などの関連問題を消費者協会に報告することができます。

4. 率先して開発業者の融資銀行またはその他の金融機関に連絡します。不動産プロジェクトには通常、銀行またはその他の金融機関を通じて融資が必要です。銀行やその他の金融機関も、住宅が老朽化すると不良債権のリスクに直面します。そのため、銀行などの金融機関は通常、融資の再構築や新たな投資家の紹介など、解決策を見つけるために全力を尽くします。住宅購入者は銀行などの金融機関を通じて、プロジェクトの財務状況や考えられる解決策を把握し、早期の意思決定を行うことができます。特定の状況に基づいて準備します。

張明氏は、上記の方法を通じて個人の正当な権利と利益を保護しながら、特定の状況に応じて適時に訴訟を開始することもできると述べ、上記の方法を通じて取得された一部の身分証明書や文書は、訴訟に必要な有効な証拠として使用されることがよくあります。 。

民事訴訟における「３つの注意」

民事訴訟は、正当な権利と利益を保護するための強力な手段です。未完成の建物に遭遇した場合、どうすれば訴訟を主導できるでしょうか。

kong min 氏、北京宜県法律事務所シニアパートナー兼不動産弁護士国石通運はチャイナニュースサービスとのインタビューで、不動産専門の弁護士が特定の状況に基づいて当事者に専門的な解決策を提供すると述べた。住宅購入者は、民事訴訟において未完成の建物に遭遇した場合の利益を確保するために、次の 3 つの点に注意することが非常に重要です。

1. 住宅購入契約を締結する際には、引き渡し時期や引き渡し遅延時の損害賠償額などを詳細に定める必要があります。、清算損害金は日次ベースで計算でき、契約条件の明確性と合法性を確保するために、チェックアウト条件は明確かつ具体的でなければなりません。売買契約書がこれらの点で十分に明確でない場合は、補足契約を求めることができます。開発者が拒否した場合は、警戒して慎重に選択してください。必要に応じて、専門家や弁護士にアドバイスを求めてください。

2.未完成の建物に遭遇した後、複数の住宅購入被害者と共同で訴訟を起こすことができます。これにより、権利保護のコストが大幅に削減されるだけでなく、相互証拠を共有して成功率も向上します。ただし、住宅購入者は協力して、複数の関係者と関連事項を連絡および調整する適切な代表者を選択する必要があります。

3. 訴訟と保全は早期に開始されるべきです。条件が許す限り、早めに訴訟を起こして保全訴訟を起こすことも検討してみてはいかがでしょうか。これにより、デベロッパーの建設中のプロジェクトに対する資金と負債を把握した上で、チェックアウトを求めるか、相手方に損失を補填しながら契約履行を継続して住宅の引き渡しを求めるかを検討することができます。 。

失敗に遭遇した場合、行政訴訟や民事訴訟の手段に加えて、刑事手段の役割を過小評価することはできません。

犯罪手段を過小評価すべきではない

シャオ・イー、首都師範大学刑事法教授、大学院家庭教師、北京関恒法律事務所非常勤弁護士国石通運はチャイナ・ニュース・サービスとのインタビューで、過去の事例から判断すると、一部の未完成の建築プロジェクトでは運営担当者が資金に関連して刑事犯罪を犯した可能性があると述べた。

例えば、未完プロジェクトの中には、虚偽訴訟、架空プロジェクト、工事数量偽装等による不動産売却等の事業資金の流用、さらには架空プロジェクト詐欺、契約詐欺、資金調達詐欺等の犯罪が存在する可能性があります。

住宅購入者の中には、刑事手段で回収したお金は民事訴訟と同じように住宅購入者に返還できるのか、と心配する人もいます。

xiao yi氏は、住宅購入者に対する詐欺の疑いのある犯罪については、不法利得が回収され、住宅購入者に直接返還されるが、プロジェクト資金を横領した犯罪については、不法利得が回収され、プロジェクト主体に返還されると述べた。未完の事業を経験した住宅購入者は、さまざまな行政的、民事的、その他の手段を通じて合法的に還付金を得ることができ、それによって回収された資金を享受することができます。

消費者の間には懸念もある。民事訴訟では、開発者が横領した資金に対する利息や、被った損失の請求が可能だが、刑事手段では元本しか回収できない。

xiao yi氏は、不法利得が刑事手段によって回収され、被害者に返還された後でも、被害者は法的損失補償を求めるために別途民事訴訟を起こすことができ、刑事訴訟の多くの関連情報は民事訴訟の有効な証拠として使用できると述べた。と主張している。

未完成の建物を避けるために注意すべき6つのこと

権利保護にはコストがかかり、未完成の建物の購入を効果的に回避することが鍵となります。

kong min 氏は、住宅を購入する際に「6 つの点に注意すること」により、未完成の建物を購入するリスクを効果的に軽減できると述べました。

1.「国有地使用許可証」、「建設用地計画許可証」、「建設事業計画許可証」、「建設事業建設許可証」、「事業用住宅販売（分譲）許可証」の「5つの証明書」を全て備えた住宅「未完成になる可能性が大幅に減少します。

2. 開発者に悪い履歴がないかどうかを確認します。

3. プロジェクトの進捗状況を確認します。家の主要プロジェクトの 2/3 が完了すると、未完成の作業が発生する可能性が低くなります。

4. 不動産の販売サイクルと進捗状況を確認します。販売サイクルが長く、販売進捗が遅い物件は慎重に検討する必要があります。不動産の販売サイクルが長期化すると、まず高在庫が開発業者の資本連鎖問題に影響を及ぼします。

5. セカンドハウスを購入するときは、その家の所有権を確認する必要があります。。中古住宅を購入する際には、まず住宅の売却手続きや所有権が明確かどうか、銀行の抵当権が設定されているかどうかを確認する必要があります。競売会社の場合は、物件の引き渡し手続きが完了しているかどうかなどを確認する必要があります。

6. 他人を利用することは避けてください。開発業者は規模が小さく、まだ開発されていないにもかかわらず、いわゆる「内部物件」を有利な価格で提供している。これらの「有望な」プロジェクトは未完成になるリスクが高い。

現在、国家レベルで既存住宅の販売を効果的に促進し、未完成の建物の出現を効果的に回避する上で重要な役割を果たす事前販売システムの改善と最適化を進めていると報告されている。

出典: 国石エクスプレス

編集者：ガオ・ヤンタン

編集者：ウェイ・シー