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画像出典: tu chong creative

ワンダさんはスポンサーを待ったが、r&fのスポンサーはすぐに「席を閉める」ことを望んだ。

r&f プロパティーズ (02777.hk) はこのほど、同社の完全子会社である趙西股份有限公司 (以下、「趙西社」) が中国で間接的に保有していたホテル 68 棟とオフィスビル 1 棟を、中国政府が任命した機関関係者に引き継いだことを発表した。保証代理店。

r&f properties (hong kong) co., ltd.（以下「r&f香港」という）が保有するyuyi co., ltd.（以下「yuyi」という）の株式およびzhaoxiが保有する株式も譲り受けた。ユイ著。このうち、zhaoxi は yuyi の完全子会社であり、yuyi は r&f 香港の完全子会社であり、r&f 香港は r&f properties の完全子会社です。

原因は6億1400万ドルの海外債務残高で、今回接収されたホテル68軒とオフィスビル1棟はその担保の一つだった。

今回引き継がれるホテル資産は、「世紀の取引」にまで遡ることができる。

2017年7月19日、北京のソフィテルワンダホテルで、ワンダ創業者の王建林氏、サナック創業者の孫宏斌氏、r&fリアルエステートの創業者李紫蓮氏が張立氏と中国不動産史上最大の取引を祝った。

r&fプロパティーズは白騎士として、189億5,500万元の代償を払って万達グループが所有するホテル73軒を奪い、一気に世界最大の高級ホテルオーナーとなった。それ以来、李紫蓮氏はこれは良い取引だったと繰り返し述べ、「高価ではなかった」と主張した。

7 年後、これらの資産は再び変化しました。上記の負債のため、テマセクとr&fプロパティーズは経営破綻した。

シンガポール政府投資庁テマセクが所有する民間信用ソブリンファンドであるシータウン・プライベート・クレジット・マスター・ファンド（以下「シータウン」）は債権者の1つであり、シータウンは今年7月と8月にzhaoxiとr&fに対して相次いで清算申請を提出した。香港、香港高等法院。

ｒ＆ｆリアルエステートは２０２２年に内外債務の全面的な再編を主導して完了したが、現在は再び経営難に直面している。

テマセク崩壊後、68のホテルが接収された

7月8日、シータウンは元金と利息を含む総額6億1,400万米ドルの融資が返済されていないとして、香港高等法院に趙渓に対する清算申し立てを提出した。

この債務に対する融資契約は、2023 年 1 月 13 日に締結されました。天岩小切手によると、趙西は広州肇西投資有限公司（以下「広州肇西」）の株式を100％保有しており、広州肇西は73社のホテル管理会社に投資している。これらの企業にはいくつかの特徴があり、これらの企業はすべて 2017 年 10 月に設立され、広州趙西が 100% 支配しています。他のホテル管理会社の株主は大連万達商業不動産有限公司です。 .,株式会社

r&f プロパティーズはシータウンの清算申請に非常に不満を抱いている。その理由の1つは、シータウンが「ローンの貸し手の1つであり、ローンの未払い元金の18％しか保有していない」ことである。r&fプロパティーズの取締役会は、シータウンの請願は趙西の利益を代表していないと考えている。およびr&f propertiesのその他の株主。

「この融資には、担保債権者が子会社の清算を申請するのではなく、担保を執行する権利を行使するのに十分な担保が備わっている。r&fプロパティーズの取締役会は、そのような清算の申請を試みることは、会社に損害を与えると考えている。」 「債権者からの回収可能額が減少します」。

担保の強制と裁判所への清算申し立ての提出は、債務回収の 2 つの異なる方法です。このうち、担保の強制執行は、通常、債権者が債務を回収するために担保を直接処分することを指し、通常、担保が明確な債務に適用されます。裁判所への請求 債務会社の清算。これには通常、会社の資産と負債全体が含まれます。

恵盛国際資本社長の黄立崇氏はタイムズ・ファイナンスに対し、債務者企業に対して清算申請を提出することがより徹底した解決策であり、企業の解散につながる可能性があると語った。

huang lichong 氏は、シータウンが清算を選択した理由は、シータウンが清算によって全体的な利益をよりよく保護できると信じているからかもしれないし、担保の価値が債務をカバーするのに十分ではないからかもしれないし、あるいは清算によって他の問題を解決できるからかもしれないと分析した。会社の経営不振や財務の透明性の欠如などの潜在的な問題。」

発表の中で、r&fリアルエステートは、同社がシータウンと積極的にコミュニケーションを図っており、今後も両者間の「友好的な解決策」を目指してコミュニケーションを続けていくことを明らかにした。

しかし、明らかに通信に失敗しました。 8月19日、シータウンは再び香港高等裁判所に清算申し立てを提出した。今回、シータウンのターゲットとなったのは趙西の親会社であるr&f香港であり、r&f香港もこの債務の保証人の一つとなっている。

財政難の下、r&fプロパティーズはシータウンを無視することも、すべての債権者によるさらなる行動を阻止することもできないようだ。

9月3日、この債務の担保代理人であるserica agency limitedは、r&f香港が保有するyuyi株を含むがこれに限定されない、担保代理人の融資契約によって保証されている資産を引き継ぐためにfrank forensic and corporate recovery limitedを任命した。 yuyi と zhaoxi の資産が保有する zhaoxi 株。

金融サービス会社tmf groupによると、貸し手がローンの担保として担保を使用する場合、借り手がローンや債券の契約に違反した場合にその権利を履行するために担保代理人または代理店を任命するのが一般的である。したがって、担保代理人は多くの場合、すべての債権者の利益を代表します。

しかし、huang lichong氏は、警備員がr&fリアルエステートの債務の担保を引き継ぐ代理店を任命しており、これは借り手会社に対して清算申請を提出するための一連の行動の一環である可能性がある、あるいは、それがr&fリアルエステートの債務の担保を引き継ぐための代理店である可能性があると指摘した。ローン契約の条件および貸し手間の交渉に応じて、清算の申し立てとは独立した措置が講じられます。

債務再編完了から2年後、r&fは新たな危機に直面している

清算か買収かに関わらず、r&fリアルエステートはホテル68軒とオフィスビル1軒を所有する主導権を徐々に失いつつあり、これはr&fリアルエステートにとっては見たくない結果である。

「過去1年間で契約売上高は大幅に減少しており、返済能力の欠如も相まって債務の満期が加速している。こうした異常な状況により、キャッシュフローの不確実性が高まり、債務返済義務を果たすための戦略的な計画と流動性の管理が不可能になっている。」 r&fリアルエステートは8月末に発表した2024年中間報告書の中で、同社と同業他社が引き続き財務上の制約と資産流動性の問題に直面すると認めた。

r&fリアルエステートにとってホテルは“救世主”の一つだ。 r&fプロパティーズは、「厳しい経営状況に直面している当グループは、主に最近竣工した物件と定期的な投資物件の販売から生み出されるキャッシュフローに依存している」と述べ、完成物件の契約販売から生み出されるキャッシュフローに加えて、「もう一つの重要なキャッシュフローが重要である」と述べた。キャッシュフローは、小売モールやホテルなど、営業収入や賃貸収入を生み出すことができる投資不動産から得られます。」 6 月 30 日現在、r&f プロパティーズは 90 軒のホテルを所有しています。

「投資資産ポートフォリオは、緊急かつ安定したキャッシュフローを提供でき、市場変動の影響を受けにくい。また、中央政府は、グループのホテルおよび観光資産の成長を促進するために、地元消費と地元観光を奨励している。」

中間報告書によると、今年上半期のr&fリアルエステートの契約販売収入は前年比58.64％減の約56億元、売上高は前年同期比142億1,100万元に達した。 -年間15%の減少。このうち、不動産開発の売上高は104億8,400万元で前年比15％減、ホテル運営の賃貸収入は4億2,500万元で前年比わずかに増加した。売上高は27億6,200万元で、前年同期比7％減少した。

huang lichong 氏は、temasek 氏には経験豊富な投資家として、市場の不確実性の中で投資機会を見つけるための詳細な市場分析とリスク評価を行う能力があると信じていますが、これがシータウンがホテル資産を担保として選んだ理由でもあるのかもしれません。本土の不動産状況は良好ではありませんが、ホテル資産には長期的な価値がある、あるいは市場が回復すればこれらの資産はより高い収益をもたらす可能性があると考えているのかもしれません。」

タイムズ・ファイナンスは、テマセクがr&fのホテル資産への投資に加えてワンダにも投資していると指摘した。

香港証券取引所の株式開示文書によると、テマセクは2023年1月11日にワンダ・ホテル・デベロップメントの株式の65.04％（30億5,500万株以上に相当）を保有しており、翌日、ワンダ・ホテル・デベロップメントは最終的に支配株主になったと発表した。ワンダ・オーバーシーズは、王建林氏が受益者所有している同社の普通株30億5,500万株以上をローン融資の担保として貸し手に差し入れている。

昨年1月のjiemian newsの報道によると、貸し手はtemasekが所有する会社で、wanda culture holding co. limitedに融資を提供し、それによってwanda hotel developmentの株式を取得した。 2022 年 12 月 31 日現在、ワンダ ホテル デベロップメントは 122 軒のホテル、合計 28,600 室以上のホテルを運営しており、さらに 232 軒のホテルが開発中でまだ開業していないホテルの管理を契約しています。

r&f リアルエステートのシステム内で比較的優良な資産である同ホテルの支配力が失われると、既に圧迫されている r&f リアルエステートの財務状況がさらに悪化することは間違いない。

2022年にはr&fリアルエステートが主導して国内外の債務の全体的な再編を完了した。同年7月、r&fリアルエステートの子会社であるイールー社は、10ドル紙幣を3枚に統合し（以下「イールー社債」という）、総額を3～4年間延長すると発表した。当時、r&fはマレーシアのジョホールバルのr&fプリンセス・コーブ・プロジェクトと英国ロンドンのlondon oneプロジェクト（すなわちoneナイン・エルムズ・プロジェクト）も信用補完対象として選択された。この米ドル紙幣の延長は、アジアの不動産会社にとって最大の債務再編案件としても市場では知られている。

現在、再び財政難に陥っている。 r&f プロパティーズのホテル資産が債務不履行危機に巻き込まれたとき、上記の 3 つの延長債券も危険にさらされました。 8月11日、r&fリアルエステートは、現在45億2,700万米ドルの返済されていないイールー債券があり、その債券の利息総額1億4,700万米ドルを7月11日に支払う必要があると発表した。 1ヶ月の猶予期間、r&fリアルエステートは「キャッシュフローの圧力により」支払いが行われなかった。

今年5月、r&fリアルエステートはoneナインエルムズプロジェクトを売却し、プロジェクトローンを返済し、さらにイールー手形の一部を償却したと同社は「負債規模の削減に成功した」と述べた。テマセクが清算申請を提出した後、片足を「岸」に引きずり戻したｒ＆ｆは、新たな挑戦が始まったばかりである。