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fonte da imagem: tu chong creative

wanda esperou por um patrocinador, mas o patrocinador da r&f queria “cortar as vagas” rapidamente.

recentemente, a r&f properties (02777.hk) anunciou que 68 hotéis e 1 edifício de escritórios detidos indiretamente pela sua subsidiária integral zhaoxi co., ltd. (doravante denominada "zhaoxi") na china foram adquiridos por pessoal institucional nomeado por o agente de garantia.

também foram adquiridas as ações da yuyi co., ltd. (doravante denominada "yuyi") detidas pela r&f properties (hong kong) co., ltd. (doravante denominada "r&f hong kong") e as ações da zhaoxi detidas por yuyi. entre eles, zhaoxi é uma subsidiária integral da yuyi, yuyi é uma subsidiária integral da r&f hong kong e a r&f hong kong é uma subsidiária integral da r&f properties.

a causa do problema foi uma dívida externa pendente de 614 milhões de dólares, e uma das garantias desta dívida foram os 68 hotéis e 1 edifício de escritórios que foram adquiridos desta vez.

os ativos do hotel adquiridos desta vez remontam a um "acordo do século".

em 19 de julho de 2017, no sofitel wanda hotel em pequim, o fundador da wanda, wang jianlin, o fundador da sunac, sun hongbin, e o fundador da r&f real estate, li silian, beberam com zhang li para comemorar a maior transação na história do mercado imobiliário chinês.

como um cavaleiro branco, a r&f properties pagou um preço de 18,955 bilhões de yuans para arrebatar os 73 hotéis de propriedade do grupo wanda, tornando-se o maior proprietário de hotéis de luxo do mundo de uma só vez. desde então, li silian afirmou repetidamente que este era um bom negócio, insistindo que “não era caro”.

sete anos depois, estes activos mudaram novamente. por causa das dívidas acima mencionadas, temasek e r&f properties se desentenderam.

seatown private credit master fund (doravante denominado "seatown"), um fundo soberano de crédito privado de propriedade da agência de investimento governamental de cingapura temasek, é um dos credores. em julho e agosto deste ano, seatown apresentou sucessivas petições de liquidação contra zhaoxi e r&f. hong kong no supremo tribunal de hong kong.

em 2022, a r&f real estate assumiu a liderança na conclusão da reestruturação global das dívidas internas e externas, mas agora enfrenta novamente dificuldades financeiras.

depois que temasek se desentendeu, 68 hotéis foram adquiridos

em 8 de julho, seatown apresentou uma petição de liquidação contra zhaoxi no tribunal superior de hong kong porque um empréstimo no valor de 614 milhões de dólares, incluindo capital e juros a pagar, não tinha sido reembolsado.

o contrato de financiamento desta dívida foi celebrado em 13 de janeiro de 2023. tianyan check mostra que zhaoxi detém 100% das ações da guangzhou zhaoxi investment co., ltd. (doravante denominada "guangzhou zhaoxi"), e guangzhou zhaoxi investiu em 73 empresas de gestão hoteleira. essas empresas têm várias características distintivas. todas foram criadas em outubro de 2017 e são 100% controladas por guangzhou zhaoxi. muitas delas controlam totalmente outras empresas de gestão hoteleira. os acionistas de outras empresas de gestão hoteleira são dalian wanda commercial real estate co. ., ltd.

a r&f properties está muito insatisfeita com a petição de liquidação de seatown. uma das razões é que seatown “é apenas um dos credores do empréstimo e detém apenas 18% do valor principal pendente do empréstimo”. o conselho de administração da r&f properties acredita que a petição de seatown não representa os interesses de zhaoxi”. e outros acionistas da r&f properties.

"o empréstimo tem garantias suficientes para que o credor garantido exerça os seus direitos de executar a garantia, em vez de solicitar a liquidação da subsidiária." valor, “e reduzirá a recuperação cobrável dos credores”.

a execução de garantias e a apresentação de uma petição de liquidação em tribunal são dois métodos diferentes de recuperação de dívidas. entre eles, a execução de garantias geralmente se refere à alienação direta da garantia pelo credor para recuperar a dívida. este método visa diretamente ativos específicos e é geralmente aplicável a dívidas com garantias claras enquanto a apresentação de uma petição de liquidação junto ao tribunal; solicitar judicialmente a liquidação da empresa devedora, que geralmente envolve a totalidade do ativo e do passivo da empresa.

o presidente da huisheng international capital, huang lichong, disse ao times finance que apresentar uma petição de liquidação contra a empresa devedora é uma solução mais completa e pode levar à dissolução da empresa.

huang lichong analisou que a razão pela qual seatown escolheu a liquidação pode ser porque seatown acredita que seus interesses gerais podem ser melhor protegidos através da liquidação, ou pode ser porque o valor da garantia não é suficiente para cobrir a dívida, ou porque a liquidação pode resolver outros problemas da empresa. problemas potenciais, como operações deficientes da empresa ou falta de transparência financeira.

no anúncio, a r&f real estate revelou que a empresa tem se comunicado ativamente com seatown e continuará a se comunicar para buscar uma “solução amigável” entre as duas partes.

no entanto, a comunicação obviamente falhou. em 19 de agosto, seatown apresentou mais uma vez uma petição de liquidação no tribunal superior de hong kong. desta vez, o alvo da seatown é a r&f hong kong, empresa-mãe da zhaoxi, sendo a r&f hong kong também uma das garantes desta dívida.

sob dificuldades financeiras, a r&f properties parece incapaz de impedir seatown, nem de impedir novas ações por parte de todos os credores.

em 3 de setembro, a serica agency limited, o agente de segurança desta dívida, nomeou frank forensic e corporate recovery limited para assumir os ativos garantidos pelo contrato de financiamento do agente de segurança, incluindo, mas não limitado às ações da yuyi detidas pela r&f hong kong, ações de zhaoxi detidas pelos ativos de yuyi e zhaoxi.

de acordo com a empresa de serviços financeiros tmf group, quando um credor utiliza garantias como garantia de um empréstimo, geralmente nomeia um agente ou agência de segurança para cumprir os seus direitos se o mutuário violar o contrato de empréstimo ou obrigação. portanto, o agente de segurança muitas vezes representa os interesses de todos os credores.

no entanto, huang lichong destacou que o agente de segurança nomeia uma agência para assumir a garantia da dívida da r&f real estate, o que pode fazer parte de uma série de ações para apresentar uma petição de liquidação contra a empresa mutuária, ou pode ser um ação independente da petição de liquidação, dependendo dos termos do contrato de empréstimo. termos específicos e negociações entre os credores.

dois anos depois de concluir a reestruturação da sua dívida, a r&f enfrenta outra crise

independentemente da liquidação ou aquisição, a r&f real estate perdeu gradualmente a iniciativa de possuir 68 hotéis e 1 edifício de escritórios. este é um resultado que a r&f real estate não quer ver.

“as vendas contratadas caíram significativamente ao longo do último ano, juntamente com a falta de capacidade de reembolso, acelerando os vencimentos da dívida. estas condições anormais levaram a mais incerteza sobre o fluxo de caixa e à incapacidade de planear estrategicamente e gerir a liquidez para cumprir as obrigações de reembolso da dívida”. no relatório intercalar de 2024 divulgado no final de agosto, a r&f real estate admitiu que a empresa e os seus pares continuarão a enfrentar restrições financeiras e problemas de liquidez de ativos.

a hotelaria é um dos “salvadores” da r&f real estate. “enfrentando condições operacionais difíceis, o grupo depende principalmente do fluxo de caixa gerado pelas vendas de imóveis recentemente concluídos e propriedades de investimento recorrentes”, disse a r&f properties. o fluxo de caixa vem de propriedades de investimento que podem gerar receitas operacionais e de aluguel, como shoppings e hotéis." em 30 de junho, a r&f properties possuía 90 hotéis.

“a carteira de ativos de investimento pode fornecer fluxo de caixa emergencial e estável e não é facilmente afetada pelas flutuações do mercado. além disso, o governo central tem incentivado o consumo local e o turismo local para promover o crescimento dos ativos hoteleiros e turísticos do grupo.”

o relatório provisório mostra que no primeiro semestre do ano, a r&f real estate alcançou uma receita de vendas contratadas de aproximadamente 5,6 bilhões de yuans, uma redução anual de 58,64% e alcançou um faturamento de 14,211 bilhões de yuans, em relação ao ano anterior; diminuição anual de 15%. entre eles, o volume de negócios do desenvolvimento imobiliário foi de 10,484 mil milhões de yuans, uma diminuição anual de 15%; o volume de negócios foi de 2,762 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 7%.

huang lichong acredita que temasek, como um investidor experiente, tem a capacidade de conduzir análises de mercado aprofundadas e avaliações de risco para encontrar oportunidades de investimento na incerteza do mercado. esta também pode ser a razão pela qual seatown escolheu ativos hoteleiros como garantia, "embora o atual. a situação imobiliária no continente não é boa, mas podem acreditar que os activos hoteleiros têm valor a longo prazo, ou que estes activos podem trazer retornos mais elevados quando o mercado recuperar."

o times finance observou que, além de investir nos ativos hoteleiros da r&f, a temasek também investiu na wanda.

os documentos de divulgação de capital da bolsa de valores de hong kong mostram que temasek detinha 65,04% das ações do wanda hotel development em 11 de janeiro de 2023, equivalente a mais de 3,055 bilhões de ações no dia seguinte, wanda hotel development anunciou que o acionista controlador em última instância; de propriedade beneficiária de wang jianlin wanda overseas prometeu mais de 3,055 bilhões de ações ordinárias da empresa que detém aos credores como garantia para financiamento de empréstimos.

de acordo com uma reportagem do jiemian news de janeiro do ano passado, o credor era uma empresa de propriedade da temasek, que concedeu um empréstimo à wanda culture holding co. limited e, assim, obteve uma participação na wanda hotel development. em 31 de dezembro de 2022, wanda hotel development contava com 122 hotéis com um total de mais de 28.600 quartos, e outros 232 hotéis foram contratados para administrar hotéis que estão em desenvolvimento e ainda não inaugurados.

sendo um activo de qualidade relativamente elevada dentro do sistema r&f real estate, uma vez perdido o controlo do hotel, irá sem dúvida piorar a situação financeira da r&f real estate, que já está sob pressão.

em 2022, a r&f real estate assumiu a liderança na conclusão da reestruturação global das dívidas internas e externas. em julho do mesmo ano, yilue, uma subsidiária da r&f real estate, anunciou que 10 notas de dólares americanos foram fundidas em 3 (doravante denominadas "notas yilue") e prorrogadas por 3-4 anos. foi de quase us$ 4,944 bilhões. naquela época, a r&f também assumiu o projeto r&f princess cove em johor bahru, malásia, e o projeto london one (ou seja, o projeto one nine elms) em londres, reino unido, foram selecionados como melhorias de crédito. esta extensão das notas de dólar também é conhecida pelo mercado como o maior caso de reestruturação de dívidas de empresas imobiliárias asiáticas.

agora, está mais uma vez com problemas financeiros. quando os activos hoteleiros da r&f properties estiveram envolvidos na crise de incumprimento da dívida, as três obrigações prorrogadas acima referidas também estiveram à beira do risco. em 11 de agosto, a r&f real estate anunciou que existem atualmente us$ 4,527 bilhões em notas yilue que não foram reembolsadas, e um total de us$ 147 milhões em juros sobre as notas precisam ser pagos em 11 de julho. período de carência de um mês, r&f real estate devido a nenhum pagamento foi feito "sob pressões de fluxo de caixa".

em maio deste ano, a r&f real estate vendeu o projeto one nine elms, reembolsou o empréstimo do projeto e também cancelou algumas notas da yilue, disse que a empresa havia "reduzido com sucesso a escala da dívida". depois que temasek apresentou uma petição de liquidação, a r&f, que tinha um pé “em terra”, foi arrastada de volta à costa. uma nova rodada de desafios acaba de começar.