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fuente de la imagen: tu chong creativo

wanda esperó a un patrocinador, pero el patrocinador de r&f quería "cortar los asientos" rápidamente.

recientemente, r&f properties (02777.hk) anunció que 68 hoteles y 1 edificio de oficinas propiedad indirecta de su filial zhaoxi co., ltd. (en adelante, "zhaoxi") en china fueron adquiridos por personal institucional designado por el agente de garantía.

también se adquirieron las acciones de yuyi co., ltd. (en adelante, "yuyi") en poder de r&f properties (hong kong) co., ltd. (en adelante, "r&f hong kong") y las acciones de zhaoxi en poder por yuyi. entre ellos, zhaoxi es una subsidiaria de propiedad total de yuyi, yuyi es una subsidiaria de propiedad total de r&f hong kong y r&f hong kong es una subsidiaria de propiedad total de r&f properties.

la causa del asunto fue una deuda pendiente con el exterior de 614 millones de dólares, y una de las garantías de esta deuda fueron los 68 hoteles y 1 edificio de oficinas que fueron adquiridos esta vez.

los activos del hotel adquiridos en esta ocasión se remontan a un "negocio del siglo".

el 19 de julio de 2017, en el hotel sofitel wanda de beijing, el fundador de wanda, wang jianlin, el fundador de sunac, sun hongbin, y el fundador de r&f real estate, li silian, bebieron con zhang li para celebrar la transacción más grande en la historia del sector inmobiliario chino.

como caballero blanco, r&f properties pagó un precio de 18.955 millones de yuanes para arrebatar los 73 hoteles propiedad del grupo wanda, convirtiéndose de un solo golpe en el mayor propietario de hoteles de lujo del mundo. desde entonces, li silian ha declarado repetidamente que se trataba de un buen negocio, insistiendo en que "no era caro".

siete años después, estos activos han vuelto a cambiar. a causa de las deudas antes mencionadas, temasek y r&f properties se separaron.

seatown private credit master fund (en lo sucesivo, "seatown"), un fondo soberano de crédito privado propiedad de temasek, la agencia de inversiones del gobierno de singapur, es uno de los acreedores. en julio y agosto de este año, seatown presentó sucesivas peticiones de liquidación contra zhaoxi y r&f. hong kong en el tribunal superior de hong kong.

en 2022, r&f real estate tomó la iniciativa para completar la reestructuración general de las deudas nacionales y extranjeras, pero ahora vuelve a enfrentar dificultades financieras.

después de la caída de temasek, se tomaron 68 hoteles

el 8 de julio, seatown presentó una petición de liquidación contra zhaoxi ante el tribunal superior de hong kong porque no se había reembolsado un préstamo por un total de 614 millones de dólares, incluido el principal y los intereses a pagar.

el contrato de financiación de esta deuda se celebró el 13 de enero de 2023. tianyan check muestra que zhaoxi posee el 100% de las acciones de guangzhou zhaoxi investment co., ltd. (en lo sucesivo, "guangzhou zhaoxi"), y guangzhou zhaoxi ha invertido en 73 empresas de gestión hotelera. estas empresas tienen varias características distintivas. todas se establecieron en octubre de 2017 y están controladas al 100% por guangzhou zhaoxi. muchas de ellas tienen el control total de otras empresas de gestión hotelera. los accionistas de otras empresas de gestión hotelera son dalian wanda commercial real estate co. ., ltd.

r&f properties está muy descontento con la petición de liquidación de seatown. una de las razones es que seatown "es sólo uno de los prestamistas del préstamo y sólo posee el 18% del monto principal pendiente del préstamo". la junta directiva de r&f properties cree que la petición de seatown no representa los intereses de zhaoxi. y otros accionistas de r&f properties.

"el préstamo tiene garantía suficiente para que el acreedor garantizado ejerza sus derechos para hacer cumplir la garantía en lugar de solicitar la liquidación de la filial". la junta directiva de r&f properties cree que cualquier intento de solicitar la liquidación dañará la liquidación. valor, "y reducirá la recuperación cobrable de los acreedores".

hacer cumplir la garantía y presentar una petición de liquidación ante el tribunal son dos métodos diferentes de recuperación de deuda. entre ellos, la ejecución de la garantía generalmente se refiere a la disposición directa de la garantía por parte del acreedor para recuperar la deuda. este método se dirige directamente a activos específicos y generalmente se aplica a deudas con garantía clara mientras se presenta una petición de liquidación ante el tribunal; solicitar judicialmente la liquidación de la empresa deudora, que suele implicar la totalidad del activo y pasivo de la empresa.

el presidente de huisheng international capital, huang lichong, dijo a times finance que presentar una petición de liquidación contra la empresa deudora es una solución más completa y puede conducir a la disolución de la empresa.

huang lichong analizó que la razón por la que seatown eligió la liquidación puede ser porque seatown cree que sus intereses generales pueden protegerse mejor mediante la liquidación, o puede ser porque el valor de la garantía no es suficiente para cubrir la deuda, o porque la liquidación puede resolver otros problemas potenciales de la empresa, como por ejemplo malas operaciones de la empresa o falta de transparencia financiera."

en el anuncio, r&f real estate reveló que la compañía se ha estado comunicando activamente con seatown y continuará comunicándose para esforzarse por lograr una "solución amistosa" entre las dos partes.

sin embargo, la comunicación obviamente fracasó. el 19 de agosto, seatown presentó una vez más una petición de liquidación ante el tribunal superior de hong kong. esta vez, el objetivo de seatown es r&f hong kong, la empresa matriz de zhaoxi, y r&f hong kong es también uno de los garantes de esta deuda.

en medio de dificultades financieras, r&f properties parece incapaz de parar a seatown, ni puede impedir futuras acciones de todos los acreedores.

el 3 de septiembre, serica agency limited, el agente de garantía de esta deuda, nombró a frank forensic y corporate recovery limited para hacerse cargo de los activos garantizados por el acuerdo de financiación del agente de garantía, incluidas, entre otras, las acciones de yuyi en poder de r&f hong kong. acciones de zhaoxi en poder de yuyi y los activos de zhaoxi.

según la empresa de servicios financieros tmf group, cuando un prestamista utiliza garantía como garantía para un préstamo, generalmente designa a un agente o agencia de garantía para cumplir con sus derechos si el prestatario incumple el contrato de préstamo o bono. por lo tanto, el agente de garantía suele representar los intereses de todos los acreedores.

sin embargo, huang lichong señaló que el agente de seguridad designa una agencia para hacerse cargo de la garantía de la deuda de r&f real estate, lo que puede ser parte de una serie de acciones para presentar una petición de liquidación contra la empresa prestataria, o puede ser una acción independiente de la petición de liquidación, dependiendo de los términos del contrato de préstamo condiciones específicas y negociaciones entre prestamistas.

dos años después de completar la reestructuración de su deuda, r&f se enfrenta a otra crisis

independientemente de la liquidación o la adquisición, r&f real estate ha ido perdiendo gradualmente la iniciativa de poseer 68 hoteles y 1 edificio de oficinas. este es un resultado que r&f real estate no quiere ver.

"las ventas contratadas han caído significativamente durante el último año, sumado a una falta de capacidad de pago, lo que ha acelerado los vencimientos de la deuda. estas condiciones anormales han llevado a una mayor incertidumbre sobre el flujo de caja y a la incapacidad de planificar y gestionar estratégicamente la liquidez para cumplir con las obligaciones de pago de la deuda". en el informe provisional de 2024 publicado a finales de agosto, r&f real estate admitió que la empresa y sus pares seguirán enfrentándose a limitaciones financieras y problemas de liquidez de activos.

los hoteles son uno de los "salvadores" de r&f real estate. "ante condiciones operativas difíciles, el grupo depende principalmente del flujo de efectivo generado por las ventas de propiedades recientemente terminadas y propiedades de inversión recurrentes", dijo r&f properties. además del flujo de efectivo generado por las ventas contratadas de propiedades terminadas, "otro importante". el flujo de caja proviene de propiedades de inversión que pueden generar ingresos operativos y de alquiler, como centros comerciales y hoteles". al 30 de junio, r&f properties poseía 90 hoteles.

"la cartera de activos de inversión puede proporcionar un flujo de efectivo estable y de emergencia y no se ve fácilmente afectada por las fluctuaciones del mercado. además, el gobierno central ha estado fomentando el consumo local y el turismo local para promover el crecimiento de los activos hoteleros y turísticos del grupo".

el informe provisional muestra que en el primer semestre del año, r&f real estate logró unos ingresos por ventas contratados de aproximadamente 5.600 millones de yuanes, una disminución interanual del 58,64%; logró una facturación de 14.211 millones de yuanes, año tras año; -disminución anual del 15%. entre ellos, la facturación del desarrollo inmobiliario fue de 10.484 millones de yuanes, una disminución interanual del 15%; los ingresos por alquiler de propiedades de inversión fueron de 425 millones de yuanes, un ligero aumento del 2% interanual; la facturación fue de 2.762 millones de yuanes, un descenso interanual del 7%.

huang lichong cree que temasek, como inversor experimentado, tiene la capacidad de realizar análisis de mercado en profundidad y evaluaciones de riesgos para encontrar oportunidades de inversión en la incertidumbre del mercado. esta también puede ser la razón por la que seatown eligió activos hoteleros como garantía, "aunque el actual. la situación inmobiliaria en el continente no es buena, pero pueden creer que los activos hoteleros tienen valor a largo plazo, o que estos activos pueden generar mayores rendimientos cuando el mercado se recupere."

times finance señaló que además de invertir en los activos hoteleros de r&f, temasek también invirtió en wanda.

los documentos de divulgación de capital de la bolsa de valores de hong kong muestran que temasek poseía el 65,04% de las acciones de wanda hotel development el 11 de enero de 2023, lo que equivale a más de 3.055 millones de acciones; al día siguiente, wanda hotel development anunció que finalmente sería el accionista mayoritario; wanda overseas, propiedad efectiva de wang jianlin, ha prometido más de 3.055 millones de acciones ordinarias de la empresa que posee a los prestamistas como garantía para la financiación de préstamos.

según un informe de jiemian news de enero del año pasado, el prestamista era una empresa propiedad de temasek, que otorgó un préstamo a wanda culture holding co. limited y así obtuvo una participación en wanda hotel development. a 31 de diciembre de 2022, wanda hotel development cuenta con 122 hoteles con un total de más de 28.600 habitaciones, y se han contratado otros 232 hoteles para gestionar hoteles que se encuentran en desarrollo y aún no han abierto.

como activo de calidad relativamente alta dentro del sistema de r&f real estate, una vez que se pierda el control del hotel, sin duda empeorará la situación financiera de r&f real estate, que ya está bajo presión.

en 2022, r&f real estate tomó la iniciativa de completar la reestructuración general de las deudas nacionales y extranjeras. en julio del mismo año, yilue, una subsidiaria de r&f real estate, anunció que 10 billetes en dólares estadounidenses se fusionaron en 3 (en lo sucesivo, "bonos yilue") y extendieron el monto total de los bonos por 3 a 4 años. fue de casi 4.944 millones de dólares estadounidenses. en ese momento, r&f también tomó el proyecto r&f princess cove en johor bahru, malasia, y el proyecto london one (es decir, el proyecto one nine elms) en londres, reino unido, fueron seleccionados como mejoras crediticias. esta extensión de los billetes de dólares estadounidenses también es conocida por el mercado como el mayor caso de reestructuración de deuda para las empresas inmobiliarias asiáticas.

ahora, nuevamente se encuentra en problemas financieros. cuando los activos hoteleros de r&f properties se vieron envueltos en la crisis de impago de la deuda, los tres bonos ampliados mencionados anteriormente también estuvieron al borde del riesgo. el 11 de agosto, r&f real estate anunció que actualmente hay 4.527 millones de dólares en bonos de yilue que no han sido reembolsados, y que el 11 de julio se debe pagar un total de 147 millones de dólares en intereses sobre los bonos. período de gracia de un mes, r&f real estate debido a no se realizaron pagos "bajo presiones de flujo de caja".

en mayo de este año, r&f real estate vendió el proyecto one nine elms, pagó el préstamo del proyecto y también canceló algunas notas. yilue dijo que la compañía había "reducido con éxito la escala de la deuda". después de que temasek presentara una petición de liquidación, r&f, que tenía un pie "en tierra", fue arrastrado de nuevo a la orilla. acaba de comenzar una nueva ronda de impugnaciones.