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이미지 출처: tu chong creative

완다는 스폰서를 기다렸지만, r&f의 스폰서는 빨리 '자리를 잘라내라'고 했다.

최근 r&f properties(02777.hk)는 중국에서 전체 지분을 소유한 자회사 zhaoxi co., ltd.(이하 "zhaoxi")가 간접적으로 소유한 68개의 호텔과 1개의 사무실 건물이 중국에서 임명된 기관 인력에 의해 인수되었다고 발표했습니다. 보증 대리인.

또한 r&f properties (hong kong) co., ltd.(이하 "r&f hong kong")가 보유한 yuyi co., ltd.(이하 "yuyi")의 주식과 zhaoxi 주식도 인수되었습니다. 유이에 의해. 이 중 zhaoxi는 yuyi가 전액 출자한 자회사이고, yuyi는 r&f hong kong이 전액 출자한 자회사이며, r&f hong kong은 r&f properties가 전액 출자한 자회사입니다.

문제의 원인은 6억 1400만 달러에 달하는 해외 미결제 부채였으며, 이 부채에 대한 담보 중 하나가 이번에 인수한 호텔 68개와 오피스 빌딩 1개였다.

이번에 인수된 호텔 자산의 역사는 '세기의 거래'로 거슬러 올라간다.

2017년 7월 19일 베이징 소피텔 완다 호텔에서 완다 창업자 왕젠린(wang jianlin), sunac 창업자 순홍빈(sun hongbin), r&f 부동산 창업자 리실리안(li silian)은 장리(zhang li)와 함께 중국 부동산 역사상 최대 거래 거래를 축하하기 위해 술을 마셨다.

백기사로서 r&f properties는 189억 5500만 위안의 대가를 지불하고 완다 그룹이 소유한 73개 호텔을 빼앗아 단번에 세계 최대의 고급 호텔 소유주가 되었습니다. 그 이후로 li silian은 이것이 "비싸지 않다"고 주장하면서 이것이 좋은 거래라고 반복해서 말했습니다.

7년 후, 이 자산은 다시 변경되었습니다. 위에서 언급한 부채로 인해 테마섹과 r&f properties가 탈락했습니다.

싱가포르 정부의 투자 기관인 테마섹(temasek)이 소유한 사모 신용 국부 펀드인 씨타운 사모 신용 마스터 펀드(이하 '씨타운')는 올해 7월과 8월 연속해서 자오시를 상대로 청산 신청서를 제출한 채권자 중 하나다. 홍콩 고등법원의 r&f hong kong.

2022년에는 알앤에프부동산이 앞장서 국내외 채무 전반의 구조조정을 완료했으나, 이제 다시 자금난에 직면하게 됐다.

테마섹이 무너진 후 68개 호텔을 인수했습니다.

지난 7월 8일 씨타운은 원금과 이자 등 총 6억1400만 달러에 달하는 대출금이 상환되지 않았다는 이유로 zhaoxi를 상대로 홍콩 고등법원에 청산 청원서를 제출했다.

이 부채에 대한 금융 계약은 2023년 1월 13일에 체결되었습니다. tianyan check에 따르면 zhaoxi는 광저우 zhaoxi investment co., ltd.(이하 "guangzhou zhaoxi")의 지분 100%를 보유하고 있으며 광저우 zhaoxi는 73개 호텔 관리 회사에 투자했습니다. 이들 회사는 모두 2017년 10월에 설립되었으며 광저우 zhaoxi가 100% 통제하고 있습니다. 이들 중 다수는 다른 호텔 관리 회사의 주주가 dalian wanda commercial real estate co.입니다. ., ltd.

r&f properties는 seatown의 청산 청원에 매우 불만을 갖고 있습니다. 그 이유 중 하나는 seatown이 "대출 대출 기관 중 하나일 뿐이며 대출 원금의 18%만 보유하고 있기 때문입니다." r&f properties 이사회는 seatown의 청원이 zhaoxi의 이익을 대표하지 않는다고 믿습니다. 및 r&f properties의 기타 주주.

"대출에는 담보 채권자가 자회사 청산을 신청하는 대신 담보 집행 권리를 행사할 수 있을 만큼 충분한 담보가 있습니다." r&f properties의 이사회는 그러한 청산 신청 시도가 회사에 손해를 끼칠 것이라고 믿습니다. "그리고 채권자로부터 회수 가능한 회수를 줄일 것입니다."

담보를 집행하고 법원에 청산 청원서를 제출하는 것은 부채 회수의 두 가지 다른 방법입니다. 그 중 담보집행은 일반적으로 채권자가 채무를 회수하기 위해 담보를 직접 처분하는 것을 말하며, 이 방법은 특정 자산을 직접 대상으로 하며, 법원에 청산신청을 하는 경우에 일반적으로 담보가 명확한 채무에 적용됩니다. 일반적으로 회사의 전체 자산과 부채가 관련된 채무 회사의 청산을 법원에 요청합니다.

huisheng international capital 사장 huang lichong은 times finance에 채무자 회사를 상대로 청산 청원서를 제출하는 것이 보다 철저한 해결책이며 회사가 해산될 수 있다고 말했습니다.

황리충은 씨타운이 청산을 선택한 이유는 청산을 통해 씨타운이 자신의 전반적인 이익을 더 잘 보호할 수 있다고 믿기 때문일 수도 있고, 담보 가치가 부채를 감당하기에 충분하지 않거나 청산을 통해 다른 문제를 해결할 수 있기 때문일 수도 있다고 분석했다. 회사 운영 불량이나 재무 투명성 부족 등 회사의 잠재적인 문제입니다.

r&f properties는 발표를 통해 회사가 seatown과 적극적으로 소통해 왔으며 앞으로도 양 당사자 간의 '우호적 해결'을 위해 노력할 것이라고 밝혔습니다.

그러나 통신은 분명히 실패했습니다. 8월 19일, 씨타운은 홍콩 고등법원에 다시 한번 청산 신청서를 제출했습니다. 이번에 씨타운의 타깃은 자오시(zhaoxi)의 모회사인 r&f 홍콩이며, r&f 홍콩 역시 이 부채의 보증인 중 하나이다.

재정적 어려움으로 인해 r&f properties는 seatown을 막아낼 수도 없고 모든 채권자의 추가 조치를 막을 수도 없는 것으로 보입니다.

9월 3일, 이 부채에 대한 보안 대리인인 serica agency limited는 frank forensic 및 corporate recovery limited를 임명하여 r&f hong kong이 보유한 yuyi 주식을 포함하되 이에 국한되지 않고 보안 대리인을 위한 자금 조달 계약에 의해 보장된 자산을 인수하도록 했습니다. yuyi와 zhaoxi의 자산이 보유한 zhaoxi 주식.

금융 서비스 회사인 tmf group에 따르면 대출 기관이 담보를 대출 담보로 사용할 때 일반적으로 대출자가 대출 또는 채권 계약을 위반할 경우 권리를 이행하기 위해 보안 대리인 또는 대행사를 임명합니다. 따라서 보안 대리인은 종종 모든 채권자의 이익을 대변합니다.

다만, 황리충은 보안요원이 r&f real estate의 채무 담보를 인수할 대행업체를 지정하는 것은 차입업체를 상대로 청산 청원서를 제출하기 위한 일련의 조치의 일환일 수도 있고, 대출 계약 조건 및 대출 기관 간의 협상에 따라 청산 청원과 별개로 조치를 취합니다.

부채구조조정 2년 만에 r&f 또 위기 직면

청산이나 인수 여부와 관계없이 r&f real estate는 68개의 호텔과 1개의 사무실 건물을 소유할 수 있는 주도권을 점차 상실했습니다. 이는 r&f real estate가 보고 싶지 않은 결과입니다.

"지난 1년 동안 계약 매출이 크게 감소했으며 상환 능력 부족, 부채 만기 가속화 등이 더해졌습니다. 이러한 비정상적인 상황으로 인해 현금 흐름에 대한 불확실성이 커지고 부채 상환 의무를 이행하기 위한 유동성을 전략적으로 계획 및 관리할 수 없게 되었습니다." 8월 말에 발표된 2024년 중간 보고서에서 r&f real estate는 회사와 동료 기업이 계속해서 재정적 제약과 자산 유동성 문제에 직면할 것이라고 인정했습니다.

호텔은 r&f properties의 "구세주" 중 하나입니다. r&f real estate는 “어려운 운영 상황에 직면해 그룹은 최근 완공된 부동산과 반복적인 투자 부동산 매각으로 창출된 현금 흐름에 주로 의존하고 있다”고 말했다. 현금 흐름은 소매 쇼핑몰, 호텔 등 운영 및 임대 수익을 창출할 수 있는 투자 부동산에서 나옵니다." 6월 30일 현재 r&f properties는 90개의 호텔을 소유하고 있습니다.

"투자자산 포트폴리오는 긴급하고 안정적인 현금흐름을 제공할 수 있으며, 시장 변동에 쉽게 영향을 받지 않습니다. 또한, 중앙 정부는 그룹 호텔 및 관광 자산의 성장을 촉진하기 위해 지역 소비와 지역 관광을 장려해 왔습니다."

중간 보고서에 따르면 올해 상반기에 r&f real estate는 전년 대비 58.64% 감소한 약 56억 위안의 계약 판매 수익을 달성했으며 전년 동기 대비 매출은 142억 1100만 위안을 달성했습니다. -년 15% 감소. 그 중 부동산 개발 매출액은 104억 8400만 위안으로 전년 대비 15% 감소했으며, 투자 부동산 임대 수입은 4억 2500만 위안으로 전년 대비 2% 증가했습니다. 매출액은 27억6200만 위안으로 전년 대비 7% 감소했다.

huang lichong은 경험이 풍부한 투자자로서 temasek이 시장 불확실성 속에서 투자 기회를 찾기 위해 심층적인 시장 분석 및 위험 평가를 수행할 수 있는 능력을 가지고 있다고 믿습니다. 이는 seatown이 호텔 자산을 담보로 선택한 이유이기도 합니다. 본토의 부동산 상황은 좋지 않지만 호텔 자산이 장기적인 가치를 갖고 있거나 시장이 회복되면 이러한 자산이 더 높은 수익을 가져올 수 있다고 믿을 수도 있습니다."

times finance는 temasek이 r&f의 호텔 자산에 투자한 것 외에도 wanda에도 투자했다고 언급했습니다.

홍콩 증권 거래소의 주식 공시 문서에 따르면 테마섹은 2023년 1월 11일 wanda hotel development 주식의 65.04%를 보유하고 있으며, 이는 다음날 wanda hotel development가 지배 주주가 궁극적으로 30억 5,500만 주 이상에 해당한다고 발표했습니다. wang jianlin이 수익적으로 소유한 wanda overseas는 대출 자금 조달을 위한 담보로 대출 기관에 보유하고 있는 회사의 보통주 30억 5500만 주 이상을 약속했습니다.

지난해 1월 지미안뉴스 보도에 따르면 대출 기관은 테마섹 소유 회사로 완다컬처홀딩유한회사에 대출을 제공하고 완다호텔개발 지분을 인수했다. 2022년 12월 31일 현재 완다호텔개발은 총 28,600개 이상의 객실을 갖춘 122개 호텔을 보유하고 있으며, 또 다른 232개 호텔은 개발 중이지만 아직 오픈하지 않은 호텔을 관리하기로 계약을 맺었다.

r&f real estate 시스템 내 상대적으로 높은 품질의 자산으로서 일단 호텔에 대한 통제권을 잃으면 이미 압박을 받고 있는 r&f real estate의 재무 상황을 악화시킬 것이라는 점은 의심할 여지가 없습니다.

2022년에는 알앤에프부동산이 앞장서 국내외 부채 전반의 구조조정을 완료했다. 같은 해 7월, r&f real estate 자회사 yilue는 미국 달러 지폐 10장을 3장(이하 'yilue bills')으로 통합하고 3~4년 연장했다고 발표했는데, 그 지폐 총액은 약 49억 4400만 장에 달했습니다. 당시 r&f는 말레이시아 조호르바루의 the r&f princess cove 프로젝트, 영국 런던의 london one 프로젝트(즉, one nine elms 프로젝트)도 신용보강 대상으로 선정됐다. 이번 미달러 지폐 연장은 아시아 부동산 기업의 최대 부채 구조조정 사례로도 시장에 알려져 있다.

이제 다시 재정난에 빠졌습니다. r&f properties의 호텔 자산이 채무불이행 위기에 연루되자 위의 3개 연장채권도 위기에 처했습니다. 8월 11일, r&f real estate는 현재 상환되지 않은 yilue 지폐가 45억 2700만 달러이며, 해당 채권에 대한 이자는 총 1억 4700만 달러가 7월 11일에 지불되어야 한다고 발표했습니다. 한 달 유예 기간, "현금 흐름 압박으로 인해" 지불이 이루어지지 않은 r&f real estate.

올해 5월 r&f real estate는 one nine elms 프로젝트를 매각하고 프로젝트 대출금을 상환했으며 일부 yilue 어음도 탕감했습니다. r&f real estate는 회사가 "부채 규모를 성공적으로 줄였습니다"라고 말했습니다. temasek이 청산 청원서를 제출한 후, 한 발은 "해변"에 있던 r&f는 다시 해안으로 끌려갔습니다. 새로운 도전이 이제 막 시작되었습니다.