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fonte immagine: tu chong creative

wanda aspettava uno sponsor, ma lo sponsor di r&f voleva "tagliare i posti" rapidamente.

recentemente, r&f properties (02777.hk) ha annunciato che 68 hotel e 1 edificio per uffici indirettamente detenuti dalla sua controllata al 100% zhaoxi co., ltd. (di seguito denominata "zhaoxi") in cina sono stati rilevati da personale istituzionale nominato da l'agente di garanzia.

sono state rilevate anche le azioni di yuyi co., ltd. (di seguito denominata "yuyi") detenute da r&f properties (hong kong) co., ltd. (di seguito denominata "r&f hong kong") e le azioni di zhaoxi detenute di yuyi. tra questi, zhaoxi è una consociata interamente controllata da yuyi, yuyi è una consociata interamente controllata da r&f hong kong e r&f hong kong è una consociata interamente controllata da r&f properties.

la causa della questione era un debito estero in sospeso di 614 milioni di dollari, e una delle garanzie collaterali per questo debito erano i 68 hotel e 1 edificio per uffici che questa volta furono rilevati.

l'acquisizione del patrimonio alberghiero questa volta può essere fatta risalire ad un "affare del secolo".

il 19 luglio 2017, al sofitel wanda hotel di pechino, il fondatore di wanda wang jianlin, il fondatore di sunac sun hongbin e il fondatore di r&f real estate li silian hanno bevuto con zhang li per celebrare la più grande transazione nella storia del settore immobiliare cinese.

in qualità di cavaliere bianco, r&f properties ha pagato un prezzo di 18,955 miliardi di yuan per strappare i 73 hotel di proprietà del gruppo wanda, diventando in un colpo solo il più grande proprietario di hotel di lusso al mondo. da allora, li silian ha ripetutamente affermato che si trattava di un buon affare, insistendo sul fatto che "non era costoso".

sette anni dopo, questi asset sono cambiati nuovamente. a causa dei debiti sopra menzionati, temasek e r&f properties si sciolsero.

seatown private credit master fund (di seguito "seatown"), un fondo sovrano di credito privato di proprietà dell'agenzia di investimento governativa di singapore temasek, è uno dei creditori. nei mesi di luglio e agosto di quest'anno, seatown ha presentato successive istanze di liquidazione contro zhaoxi e r&f hong kong presso l'alta corte di hong kong.

nel 2022, r&f real estate ha preso l'iniziativa di completare la ristrutturazione complessiva dei debiti nazionali ed esteri, ma ora si trova ad affrontare nuovamente difficoltà finanziarie.

dopo la caduta di temasek furono rilevati 68 hotel

l'8 luglio, seatown ha presentato una petizione di liquidazione contro zhaoxi presso l'alta corte di hong kong perché un prestito per un totale di 614 milioni di dollari, compresi capitale e interessi passivi, non era stato rimborsato.

il contratto di finanziamento per questo debito è stato stipulato il 13 gennaio 2023. tianyan check mostra che zhaoxi detiene il 100% delle azioni di guangzhou zhaoxi investment co., ltd. (di seguito denominata "guangzhou zhaoxi") e guangzhou zhaoxi ha investito in 73 società di gestione alberghiera. queste società hanno diverse caratteristiche distintive. sono state tutte fondate nell'ottobre 2017 e sono controllate al 100% da guangzhou zhaoxi. molte di loro hanno controllato completamente altre società di gestione alberghiera. gli azionisti di altre società di gestione alberghiera sono dalian wanda commercial real estate co ., ltd.

r&f properties è molto insoddisfatta della richiesta di liquidazione di seatown. uno dei motivi è che seatown "è solo uno dei finanziatori del prestito e detiene solo il 18% dell'importo capitale residuo del prestito". il consiglio di amministrazione di r&f properties ritiene che la petizione di seatown non rappresenti gli interessi di zhaoxi e altri azionisti di r&f properties.

"il prestito ha garanzie sufficienti affinché il creditore garantito possa esercitare i propri diritti di far valere le garanzie piuttosto che richiedere la liquidazione della controllata." il consiglio di amministrazione di r&f properties ritiene che qualsiasi tentativo di richiesta di liquidazione danneggerebbe la società valore "e ridurrà il recupero esigibile dai creditori".

l'escussione delle garanzie e la presentazione di un'istanza di liquidazione in tribunale sono due metodi diversi di recupero crediti. tra questi, l'escussione delle garanzie si riferisce solitamente alla cessione diretta delle garanzie da parte del creditore per recuperare il debito. questo metodo mira direttamente a beni specifici ed è solitamente applicabile ai debiti con garanzie reali mentre si presenta un'istanza di liquidazione al tribunale richiedere al tribunale la liquidazione della società debitrice, che di solito coinvolge l'intero attivo e passivo della società.

il presidente di huisheng international capital, huang lichong, ha dichiarato al times finance che presentare un'istanza di liquidazione contro la società debitrice è una soluzione più approfondita e potrebbe portare allo scioglimento della società.

huang lichong ha analizzato che il motivo per cui seatown ha scelto la liquidazione potrebbe essere perché seatown ritiene che i suoi interessi complessivi possano essere meglio protetti attraverso la liquidazione, o potrebbe essere perché il valore della garanzia non è sufficiente a coprire il debito, o perché la liquidazione può risolvere altri problemi dell'azienda. potenziali problemi, come cattive operazioni aziendali o mancanza di trasparenza finanziaria."

nell'annuncio, r&f real estate ha rivelato che la società ha comunicato attivamente con seatown e continuerà a comunicare per cercare una "soluzione amichevole" tra le due parti.

tuttavia, la comunicazione ovviamente non è riuscita. il 19 agosto, seatown ha presentato ancora una volta una petizione di liquidazione presso l'alta corte di hong kong. questa volta l’obiettivo di seatown è r&f hong kong, la società madre di zhaoxi, e r&f hong kong è anche uno dei garanti di questo debito.

in difficoltà finanziarie, r&f properties sembra incapace di parare seatown, né di impedire ulteriori azioni da parte di tutti i creditori.

il 3 settembre, serica agency limited, l'agente di sicurezza per questo debito, ha incaricato frank forensic e corporate recovery limited di rilevare le attività garantite dall'accordo di finanziamento per l'agente di sicurezza, incluse ma non limitate alle azioni yuyi detenute da r&f hong kong, azioni di zhaoxi detenute dalle attività di yuyi e zhaoxi.

secondo la società di servizi finanziari tmf group, quando un prestatore utilizza una garanzia come garanzia per un prestito, generalmente nomina un agente o un'agenzia di sicurezza per adempiere ai propri diritti nel caso in cui il mutuatario viola il contratto di prestito o obbligazione. pertanto, l'agente di sicurezza spesso rappresenta gli interessi di tutti i creditori.

tuttavia, huang lichong ha sottolineato che l'agente di sicurezza nomina un'agenzia per farsi carico della garanzia del debito di r&f real estate, il che potrebbe essere parte di una serie di azioni per presentare un'istanza di liquidazione contro la società mutuataria, o potrebbe essere un azione indipendente dall'istanza di liquidazione, a seconda dei termini del contratto di prestito condizioni specifiche e trattative tra finanziatori.

due anni dopo aver completato la ristrutturazione del debito, r&f si trova ad affrontare un’altra crisi

nonostante la liquidazione o l'acquisizione, r&f real estate ha gradualmente perso l'iniziativa di possedere 68 hotel e 1 edificio per uffici. questo è un risultato che r&f real estate non vuole vedere.

"le vendite contrattate sono diminuite significativamente nell'ultimo anno, insieme alla mancanza di capacità di rimborso, accelerando le scadenze del debito. queste condizioni anomale hanno portato a una maggiore incertezza sul flusso di cassa e all'incapacità di pianificare e gestire strategicamente la liquidità per far fronte agli obblighi di rimborso del debito. " nel rapporto intermedio del 2024 pubblicato alla fine di agosto, r&f real estate ha ammesso che la società e i suoi pari continueranno ad affrontare vincoli finanziari e problemi di liquidità degli asset.

gli hotel sono uno dei "salvatori" di r&f real estate. "di fronte a condizioni operative difficili, il gruppo fa affidamento principalmente sul flusso di cassa generato dalla vendita di immobili recentemente completati e di investimenti immobiliari ricorrenti", ha affermato r&f properties. oltre al flusso di cassa generato dalle vendite contrattuali di immobili completati, "un altro importante "the il flusso di cassa proviene da investimenti immobiliari che possono generare reddito operativo e da locazione, come centri commerciali e hotel." al 30 giugno, r&f properties possedeva 90 hotel.

"il portafoglio di attività di investimento può fornire flussi di cassa stabili e di emergenza e non è facilmente influenzato dalle fluttuazioni del mercato. inoltre, il governo centrale ha incoraggiato il consumo locale e il turismo locale per promuovere la crescita delle attività alberghiere e turistiche del gruppo."

il rapporto intermedio mostra che nella prima metà dell'anno, r&f real estate ha realizzato un fatturato contrattuale di circa 5,6 miliardi di yuan, con un calo del 58,64% su base annua e ha raggiunto un fatturato di 14,211 miliardi di yuan su base annua diminuzione annuale del 15%. tra questi, il fatturato derivante dallo sviluppo immobiliare è stato di 10,484 miliardi di yuan, con un calo del 15% su base annua; il reddito da locazione derivante dagli investimenti immobiliari è stato di 425 milioni di yuan, con un leggero aumento del 2% su base annua per le operazioni alberghiere; il fatturato è stato di 2,762 miliardi di yuan, con un calo del 7% su base annua.

huang lichong ritiene che temasek, in quanto investitore esperto, abbia la capacità di condurre un'analisi approfondita del mercato e una valutazione del rischio per trovare opportunità di investimento nell'incertezza del mercato. questo potrebbe anche essere il motivo per cui seatown ha scelto le attività alberghiere come garanzia, "sebbene l'attuale la situazione immobiliare nel continente non è buona, ma potrebbero credere che gli asset alberghieri abbiano un valore a lungo termine o che questi asset possano portare rendimenti più elevati quando il mercato si riprenderà."

times finance ha osservato che oltre a investire nelle attività alberghiere di r&f, temasek ha investito anche in wanda.

i documenti di divulgazione azionaria della borsa di hong kong mostrano che temasek deteneva il 65,04% delle azioni di wanda hotel development l'11 gennaio 2023, equivalenti a oltre 3,055 miliardi di azioni. il giorno successivo, wanda hotel development ha annunciato che alla fine sarebbe diventato l'azionista di controllo di proprietà effettiva di wang jianlin wanda overseas ha promesso più di 3,055 miliardi di azioni ordinarie della società che detiene ai finanziatori come garanzia per il finanziamento dei prestiti.

secondo un rapporto di jiemian news del gennaio dello scorso anno, il finanziatore era una società di proprietà di temasek, che ha concesso un prestito a wanda culture holding co. limited e ha così ottenuto una partecipazione in wanda hotel development. al 31 dicembre 2022, wanda hotel development conta 122 hotel con un totale di oltre 28.600 camere e altri 232 hotel sono stati incaricati di gestire hotel in fase di sviluppo e non ancora aperti.

essendo una risorsa di qualità relativamente elevata all'interno del sistema r&f real estate, una volta perso il controllo dell'hotel, ciò peggiorerà senza dubbio la situazione finanziaria di r&f real estate che è già sotto pressione.

nel 2022, r&f real estate ha preso l'iniziativa di completare la ristrutturazione complessiva dei debiti nazionali ed esteri. nel luglio dello stesso anno, yilue, una filiale di r&f real estate, annunciò che 10 banconote in dollari usa sarebbero state fuse in 3 (di seguito denominate "note yilue") e prorogate per 3-4 anni l'importo totale delle banconote il progetto r&f princess cove a johor bahru, in malesia, e il progetto london one (ovvero il progetto one nine elms) a londra, nel regno unito, furono selezionati come miglioramenti del credito. questa estensione dei dollari americani è conosciuta dal mercato anche come il più grande caso di ristrutturazione del debito per le società immobiliari asiatiche.

ora è di nuovo in difficoltà finanziarie. quando il patrimonio alberghiero di r&f properties è stato coinvolto nella crisi del debito, anche le tre obbligazioni prorogate sopra menzionate erano sull'orlo del rischio. l'11 agosto, r&f real estate ha annunciato che attualmente ci sono 4,527 miliardi di dollari in titoli yilue che non sono stati rimborsati e che un totale di 147 milioni di dollari di interessi sui titoli dovrà essere pagato l'11 luglio. tuttavia, dopo un... periodo di grazia di un mese, r&f real estate a causa di nessun pagamento è stato effettuato "sotto pressioni di flussi di cassa".

nel maggio di quest'anno, r&f real estate ha venduto il progetto one nine elms, ha rimborsato il prestito del progetto e ha anche cancellato alcune note di yilue, affermando che la società aveva "ridotto con successo l'entità del debito". dopo che temasek ha presentato istanza di liquidazione, r&f, che aveva un piede "a terra", è stata trascinata di nuovo a riva. una nuova serie di sfide è appena iniziata.