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「既存の住宅ローン金利の引き下げ」というテーマが再びネチズンの間で熱い議論を呼んでいる。

市場で活発に議論されているニュースには主に 2 つの側面が含まれます。関係者が既存の住宅ローン金利をさらに引き下げ、最大 37 兆 8,000 億元規模の既存住宅ローンの借り換えを認めることを検討していると報じられました。今週、既存の住宅ローン金利が約80ベーシスポイント引き下げられるとの噂があり、引き下げは2段階で完了する予定で、最速の引き下げは数週間以内に実施されると予想されている。 20～50ベーシスポイント引き下げられる。

しかし、関連ニュースは正式に確認されておらず、銀行の公的反応は常に、既存の住宅ローン金利が引き下げられるという情報は受け取っていないというものだった。

中国人民銀行金融政策局の鄒蘭局長は9月5日、国務院新聞弁公室の記者会見で、人民銀行は金利の面で総合金利の安定と低下を引き続き促進していると述べた。商品の転用や銀行の純利ざやの縮小などの要因により、預金金利と貸出金利はさらに低下するのに依然として一定の制約に直面している。

では、「既存の住宅ローン金利が引き下げられる」可能性はどれくらいあるのでしょうか？下げた場合はどのように調整されるのでしょうか？既存の住宅ローン金利の引き下げはどのような影響を及ぼしますか?

再度ダウングレードの可能性は確かに存在する

「既存の住宅ローン金利の引き下げ」に関する議論が加熱する中、記者らは最近、多くの研究機関がこの話題のテーマについて詳細な分析を行っていることに気づいた。

天豊証券は9月6日、2024年の住宅ローン政策と金利変更が既存の住宅ローン金利に与える影響を分析した調査報告書を発表した。研究報告書は次のように指摘しました。既存の住宅ローン金利が引き下げられる可能性があります。住宅ローン政策の調整は、不動産市場を安定させ、安定的かつ健全な経済発展を促進することを目的としています。世界経済の回復を背景に、既存の住宅ローン金利を引き下げることは、住宅購入者の負担を軽減し、市場の需要を高めるのに役立ちます。

オリエント証券は最近のレポートで、既存の住宅ローン金利のさらなる引き下げの可能性と具体的なペースについては現時点では判断できないものの、2023 年の状況と比較すると、既存の住宅ローン金利政策にはまだ改善の余地があります。

同分析では、2023年全体を振り返ると、個人向け住宅ローン残高が38兆元であれば、5年以上の住宅ローン金利は73bp引き下げられるとしている。既存の住宅ローン金利引き下げが住宅ローン全体に及ぼす影響を計算するための基礎として2023年末が使用されます。疫病の影響により、平均金利はlpr引き下げと相まって約40bp低下しました。２０２３年の住宅ローン金利は５０ｂｐの低下に相当する。

2024 年以降、5 年以上の lpr は 2 回引き下げられ、年初に lpr 引き下げ幅が 4.20% から 3.95% に引き上げられ、7 月には lpr が「4 突破」を達成しました。 10ベーシスポイント引き下げられ、3.85%に低下しました。年間で合計３５ｂｐの引き下げとなった。今年5月17日に導入された不動産政策パッケージでは、国レベルでの住宅ローン金利の下限が撤廃され、地方自治体に管理権限が与えられたため、新規の住宅ローンには有利だったが、既存の住宅ローンは影響を受けなかった。既存の住宅ローン金利と新しい住宅ローン金利との金利差はまだ継続中です。

「2024年以降、既存の住宅ローンと新規の住宅ローンの金利差は拡大し続け、住民はローンの繰り上げ返済を増やし、ローンの打ち切りを余儀なくされている。既存の住宅ローン金利の引き下げを求める声が高まっている。」著名な経済学者のゼピン氏もコメントし、既存の住宅ローン金利を引き下げるための計画や詳細なルールの導入を加速することが推奨されると指摘した。同時に、既存の住宅ローン金利を引き下げる銀行には、目標を絞った預金準備率引き下げや構造的金融政策ツール補助金などの政策的インセンティブを与えることができる。

推定削減スペース約50～100bp

今週、既存の住宅ローン金利の引き下げがまだ進行中であり、将来的には80ベーシスポイント引き下げられる可能性があるという未確認の市場ニュースが発表されたが、このニュースはまた、「既存の住宅ローン金利がどのように引き下げられるか」についての社会的議論を引き起こした。将来。"

「このような減額方法で計算すると、元金100万元、30年間元利均等の住宅ローンの月々の支払額は約480元削減できる。この方法で実行できれば」これは前回の住宅ローン金利引き下げを上回るもので、非常に良い負担軽減効果ももたらした」と上海宜居不動産研究所の副所長ヤン・ユエジン氏は述べた。

国盛証券は、現段階で既存の住宅ローン金利を引き下げる必要性と余地は確かにあると考えている。同報告書では、既存の住宅ローン金利には引き続き調整の余地があり、引き下げの余地は新規発行と既存の住宅ローンとの間の現在のギャップに基づいて決定されると指摘した。50～100bp程度と判断されており、具体的な調整には銀行の市場志向の協力が必要なため、実施までにはまだ時間がかかると予想される。調整作業にも時間がかかります。

今回のラウンドにおける既存の住宅ローン金利の調整の可能性について、レン・ゼピン氏は、「中国地域運営報告書2024」によると、既存の住宅ローン金利の最終ラウンドである2023年9月の平均低下幅は約73bpだったと指摘した。しかし、国家金融監督総局が発表したデータによると、2024年第2四半期の商業銀行の純金利マージンは1.54％で、すでに低水準にあり、第2四半期の1.74％の水準を大きく下回っている。 2023年の。今回の利下げ幅は60～80bpの範囲になると予想される，現在、国内の住宅ローン総額は約３８兆元で、この計画に従って調整額が削減されれば、住宅ローン借り手は毎年２２８０億元から３０４０億元の利息を節約できる可能性がある。

また、価格を引き下げるには2つの方法があると述べ、直接的な方法は、銀行と住宅購入者が個別に交渉して契約内容を変更して価格を下げることである。 「古いものを新しいものに置き換える」、つまりローンの置き換え「住宅ローンの借り換え」では、住宅購入者は住宅ローンを再度申し込み、同時に以前の高金利の住宅ローンを返済します。現時点では「住宅ローンの借り換え」が銀行をまたがって行えるかどうかはまだ不透明で、具体的な計画が急務となっている。

この調整により住民の圧力は軽減されるが、銀行にとってはマイナスとなる可能性がある

既存の住宅ローン金利をどれだけ引き下げても、いかなる形であれ金利引き下げが実質的に住民の経済的負担を軽減することに疑いの余地はありません。

2023年初めに深センで住宅を購入したルー氏は記者団に対し、現在の住宅ローン金利はまだ4.25％（lpr+30bp）である一方、深センの最初の住宅の現在の住宅ローン金利は3.4％に下がったと語った。 (lpr-45bp)、0.85%の差。たとえ来年初めの価格改定日にlprが最低水準に調整されたとしても、彼の住宅ローン金利は依然として4.15%であり、新しい住宅ローンとの金利差は非常に明白です。

既存の住宅ローンの金利が高すぎるため、彼はローンを早期に返済するという考えも持っていました。現在の住宅ローン金利を引き下げることができれば、家計支出も削減されます。

個人の生活費に影響を与えるだけでなく、既存の住宅ローン金利が高すぎると不動産市場の状況にも影響を及ぼします。業界の観点から見ると、中核都市における中古住宅の現在の「量に応じた価格」取引パターンは、供給側の販売行動に関連しており、住宅所有者が月々の支払い圧力を軽減しようとしていることが主な原因であると考えられます。既存の住宅ローン金利の引き下げという政策支援により、住宅所有者は流動性を得るために不動産を売却し、それによってローンを早期に返済し、住宅ローン費用を最適化する傾向があります。

華福証券は、米国の９月利下げ観測が高まり、国内金利の低下余地が広がりつつある環境下で、既存ローン金利が新規住宅ローン金利水準までさらに引き下げられた場合、これにより、中古住宅に対する販売圧力の改善が加速し、中古住宅市場の需給関係が大幅に改善されることが期待されます。、古いコミュニティからの住宅価格の安定化を加速し、準新築住宅や新しい住宅に徐々に移転し、不動産市場の安定化を促進します。

国生証券はまた、影響の観点から、既存の住宅ローン金利の調整は短期の不動産市場の販売にはあまり役立たないが、とも述べた。中長期的には繰り上げ返済のプレッシャーが軽減され、住民の信頼が高まり、住宅購入の意思決定にプラスの影響を与えるでしょう。

しかし、別の観点から見ると、同様の調整は銀行にとってマイナスとなる可能性があります。つい最近、招商銀行の中間決算会見で、招商銀行の王良頭取は、再住宅ローン事業に関する関連通知やコメント草案をまだ受け取っていないと述べ、もし既存の住宅ローンがあれば、と率直に述べた。再住宅ローンやその他の措置が実施されると、銀行業界の既存の住宅ローン金利に一定のマイナスの影響を与えることになります。

「業務上の利便性の観点から見ると、住宅ローンへの切り替えは多くの新たな作業負荷を引き起こすことになる。」とヤン・ユエジン氏は、同様の調整は銀行自体にとっては一般にマイナスだが、消費者や家計にとっては良いことだと述べた。毎月の支払い圧力は日々の消費需要に変換され、新たな消費拡大の重要な推進力となる可能性があります。

取材・執筆：nandu bay financial news記者、sun yang