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el tema de "recortar las tasas de interés hipotecarias existentes" ha suscitado una vez más un acalorado debate entre los internautas.

las noticias que se discuten acaloradamente en el mercado incluyen principalmente dos aspectos. la semana pasada se informó que las partes relevantes están considerando reducir aún más las tasas de interés hipotecarias existentes y permitir que los préstamos hipotecarios existentes con una escala de hasta 37,8 billones de yuanes soliciten una nueva hipoteca. esta semana hay rumores que apuntan a que el tipo de interés hipotecario actual se reducirá en unos 80 puntos básicos y la reducción se completará en dos pasos. se espera que la reducción más rápida se lleve a cabo en unas pocas semanas. se reducirá entre 20 y 50 puntos básicos.

sin embargo, la noticia relevante no ha sido confirmada oficialmente y la respuesta pública del banco siempre ha sido que no ha recibido información de que se vayan a reducir los tipos de interés hipotecarios existentes.

el 5 de septiembre, zou lan, director del departamento de política monetaria del banco popular de china, dijo en una conferencia de prensa de la oficina de información del consejo de estado que en términos de tasas de interés, el banco central continúa promoviendo la estabilización y la caída de los tipos de interés integrales. los costos de financiamiento social debido a factores como la desviación de productos y la reducción del margen de interés neto de los bancos, las tasas de interés de depósitos y préstamos aún enfrentan ciertas limitaciones para no seguir cayendo.

entonces, ¿qué probabilidad hay de que “se reduzcan las tasas de interés hipotecarias existentes”? ¿cómo se ajustará si se baja? ¿qué impacto tendrá la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes?

bajar de categoría nuevamentedela posibilidad existe

a medida que se intensifica la discusión sobre "recortar las tasas de interés hipotecarias existentes", los periodistas han notado que muchas instituciones de investigación han realizado recientemente análisis en profundidad sobre este tema candente.

el 6 de septiembre, tianfeng securities publicó un informe de investigación que analiza el impacto de la política hipotecaria y los cambios en las tasas de interés en 2024 en las tasas de interés hipotecarias existentes. el informe de la investigación señala queexiste la posibilidad de reducir las tasas de interés hipotecarias existentes.el ajuste de las políticas de préstamos para vivienda tiene como objetivo estabilizar el mercado inmobiliario y promover un desarrollo económico estable y saludable. en el contexto de la recuperación económica mundial, reducir las tasas de interés hipotecarias existentes ayudará a reducir la carga sobre los compradores de viviendas e impulsará la demanda del mercado.

orient securities mencionó en un informe reciente que, aunque actualmente es imposible juzgar la posibilidad y el ritmo específico de otra reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes,en comparación con la situación en 2023, todavía hay margen de mejora en las políticas de tipos de interés hipotecarios existentes.

su análisis mencionó que, mirando hacia atrás en todo el año 2023, la lpr de más de 5 años se reducirá en 10 pb; la tasa de interés hipotecaria existente se reducirá en 73 pb si el saldo de préstamos para vivienda personal es de 38 billones de yuanes. el final de 2023 se utiliza como base para calcular el impacto de la reducción de la tasa de interés hipotecaria existente en el préstamo hipotecario general. debido al impacto de la epidemia, la tasa de interés promedio cayó aproximadamente 40 pb, junto con la reducción del lpr,la tasa de interés hipotecaria en 2023 equivale a una caída de 50pb.

desde 2024, la lpr de 5 años y más se ha reducido dos veces. a principios de año, el paso de reducción de la lpr se incrementó a 25 pb, del 4,20% al 3,95%, logrando "romper 4" en julio; reducido en 10 puntos básicos, cayó al 3,85%,durante el año se ha reducido un total de 35pb.en el paquete de políticas inmobiliarias introducido el 17 de mayo de este año, se abolió el límite inferior de las tasas de interés hipotecarias a nivel nacional y se otorgó el poder de control a los gobiernos locales, lo que fue beneficioso para los nuevos préstamos hipotecarios, pero los préstamos hipotecarios existentes no no se beneficia la diferencia de tipos de interés entre los tipos de interés hipotecarios existentes y los nuevos tipos de interés hipotecarios sigue avanzando.

"desde 2024, la diferencia de tipos de interés entre los préstamos hipotecarios existentes y nuevos ha seguido ampliándose, y los residentes han aumentado los pagos de sus préstamos por adelantado y se han visto obligados a recortar los préstamos. ha habido cada vez más pedidos de que se reduzcan los tipos de interés de las hipotecas existentes". zeping, un conocido economista, también comentó y señaló que se recomienda acelerar la introducción de planes y reglas detalladas para reducir las tasas de interés hipotecarias existentes. al mismo tiempo, los bancos que reducen las tasas de interés hipotecarias existentes pueden recibir incentivos políticos, como recortes específicos del coeficiente de reservas obligatorias y subsidios a las herramientas estructurales de política monetaria.

espacio de reducción estimadoalrededor de 50-100 pb

esta semana surgieron noticias no confirmadas del mercado de que la reducción de los tipos de interés hipotecarios existentes todavía puede estar en marcha y que podría reducirse en 80 puntos básicos en el futuro. esta noticia también ha desencadenado debates sociales sobre "cómo se reducirán los tipos de interés hipotecarios existentes". en el futuro."

"si se calcula de acuerdo con este tipo de reducción, el pago mensual de un préstamo hipotecario con un principal de 1 millón de yuanes e igual capital e intereses durante 30 años puede reducirse en aproximadamente 480 yuanes. si se puede llevar a cabo de esta manera "superará la ronda anterior de reducciones en las tasas de interés hipotecarias existentes y también tuvo un muy buen efecto de reducción de la carga", dijo yan yuejin, subdirector del instituto de investigación inmobiliaria yiju de shanghai.

guosheng securities cree que efectivamente existe la necesidad y el margen para reducir las tasas de interés hipotecarias existentes en esta etapa. en el informe se señala que hay cierto margen para seguir ajustando los tipos de interés hipotecarios existentes. el margen de reducción se basará en la brecha actual entre las nuevas emisiones y las hipotecas existentes.se estima que es de entre 50 y 100 puntos básicos y se espera que la probabilidad de reducción en lotes sea alta. el ajuste específico aún requiere la cooperación de los bancos orientada al mercado, por lo que aún llevará algún tiempo implementarlo y hacerlo. el proceso de ajuste también llevará tiempo.

respecto al posible ajuste de las tasas de interés hipotecarias existentes en esta ronda, ren zeping señaló que según el "informe de operaciones regionales de china 2024", en septiembre de 2023, la última ronda de tasas de interés hipotecarias existentes, la disminución promedio fue de aproximadamente 73 pb. sin embargo, según datos publicados por la administración estatal de supervisión financiera, el margen de interés neto de los bancos comerciales en el segundo trimestre de 2024 fue del 1,54%, que ya se encuentra en un nivel bajo y significativamente inferior al nivel del 1,74% del segundo trimestre. de 2023.se espera que esta ronda de reducción esté en el rango de 60-80 pb.，en la actualidad, el monto total de los préstamos hipotecarios nacionales es de aproximadamente 38 billones de yuanes. si se reduce el ajuste de acuerdo con este plan, los prestatarios hipotecarios pueden ahorrar gastos por intereses de 228 mil millones a 304 mil millones de yuanes cada año.

también mencionó que puede haber dos formas de reducir el precio: la forma directa es cambiar los términos del contrato, es decir, el banco y el comprador de la vivienda negocian de forma independiente y cambian el contenido del contrato para reducir el precio. para "reemplazar lo viejo por lo nuevo", es decir, reemplazar el préstamo, "rehipoteca", el comprador de la vivienda vuelve a solicitar un préstamo para la vivienda y al mismo tiempo paga el préstamo para la vivienda anterior con intereses altos. en la actualidad, todavía existe incertidumbre sobre si se pueden realizar "rehipotecas" entre bancos, y se necesitan urgentemente planes específicos.

el ajuste puede reducir la presión de los residentes pero puede ser negativo para los bancos

no hay duda de que no importa cuánto se reduzcan las tasas de interés hipotecarias existentes, cualquier forma de reducción de las tasas de interés reducirá efectivamente la carga financiera de los residentes.

el sr. lu, que compró una casa en shenzhen a principios de 2023, dijo a los periodistas que su tasa de interés hipotecaria actual sigue siendo del 4,25% (lpr+30 pb), mientras que la tasa de interés hipotecaria actual para la primera vivienda en shenzhen ha caído al 3,4%. (lpr-45pb), una diferencia del 0,85%, incluso si la lpr se ajusta al nivel más bajo en la fecha de revisión de precios a principios del próximo año, su tasa de interés hipotecaria seguirá siendo del 4,15% y la diferencia de tasa de interés con el nuevo préstamo hipotecario es muy obvio.

como los tipos de interés de las hipotecas existentes eran demasiado altos, también tuvo la idea de reembolsar el préstamo anticipadamente. si se puede reducir el tipo de interés hipotecario existente, también se reducirán los costes de gastos de su hogar.

además de afectar a los costes de vida personales, los tipos de interés hipotecarios excesivamente altos también afectan a la situación del mercado inmobiliario. desde la perspectiva de la industria, el actual patrón de transacciones de "precio por volumen" de viviendas de segunda mano en las ciudades centrales está relacionado con el comportamiento de venta del lado de la oferta y se atribuye principalmente a que los propietarios intentan reducir la presión de los pagos mensuales causada por. préstamos hipotecarios con intereses altos en vista de la actual falta de apoyo político para reducir las tasas de interés hipotecarias existentes, los propietarios tienden a vender sus propiedades para obtener liquidez, amortizando así sus préstamos anticipadamente y optimizando sus costos hipotecarios.

huafu securities señaló que en un entorno en el que las expectativas de un recorte de las tasas de interés en estados unidos están aumentando en septiembre y se está abriendo un espacio a la baja para las tasas de interés internas, si las tasas de interés de los préstamos existentes se reducen aún más al nivel de las tasas de interés de los nuevos préstamos para vivienda,se espera que acelere la mejora de la presión de venta sobre viviendas de segunda mano y mejore significativamente la relación entre oferta y demanda en el mercado de viviendas de segunda mano., acelerando la estabilización de los precios de la vivienda desde las comunidades antiguas hasta pasar gradualmente a las viviendas subnuevas y nuevas, promoviendo la estabilización del mercado inmobiliario.

guosheng securities también dijo que desde la perspectiva del impacto, el ajuste de las tasas de interés hipotecarias existentes no ayudará mucho en las ventas del mercado inmobiliario a corto plazo, peroaliviará la presión del pago anticipado a mediano y largo plazo, mejorará la confianza de los residentes y tendrá un impacto positivo en sus decisiones de compra de vivienda.

pero desde otra perspectiva, ajustes similares pueden ser negativos para los bancos. no hace mucho, en la reunión provisional de resultados del china merchants bank, wang liang, presidente del china merchants bank, mencionó que aún no ha recibido avisos relevantes ni borradores de comentarios sobre el negocio de rehipotecas. dijo sin rodeos que si los préstamos hipotecarios existentes son. si se vuelven a hipotecar y se implementan otras medidas, tendrá un cierto impacto negativo en las tasas de interés hipotecarias existentes en la industria bancaria.

"desde la perspectiva de la conveniencia operativa, el cambio a las hipotecas generará una gran carga de trabajo nueva". yan yuejin dijo que ajustes similares son generalmente negativos para el propio banco, pero son buenos para los consumidores o los hogares. la presión de los pagos mensuales liberada, a su vez, puede transformarse en demanda de consumo diario y también puede convertirse en una fuerza impulsora importante para una nueva ronda de impulso del consumo.

entrevistado y escrito por sun yang, reportero de nandu bay financial news