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il tema della "riduzione dei tassi ipotecari esistenti" ha suscitato ancora una volta un acceso dibattito tra gli utenti della rete.

le notizie molto discusse sul mercato riguardano principalmente due aspetti. la settimana scorsa è stato riferito che le parti interessate stanno valutando la possibilità di abbassare ulteriormente i tassi di interesse ipotecari esistenti e di consentire la richiesta di mutuo ipotecario esistente fino a 37,8 trilioni di yuan; questa settimana si vocifera che l'attuale tasso d'interesse ipotecario verrà ridotto di circa 80 punti base e la riduzione verrà completata in due fasi. la riduzione più rapida dovrebbe avvenire entro poche settimane sarà ridotto da 20 a 50 punti base.

tuttavia la notizia non è stata confermata ufficialmente e la risposta pubblica della banca è sempre stata che non ha ricevuto informazioni sulla riduzione degli attuali tassi ipotecari.

il 5 settembre zou lan, direttore del dipartimento di politica monetaria della banca popolare cinese, ha dichiarato in una conferenza stampa dell'ufficio informazioni del consiglio di stato che in termini di tassi di interesse, la banca centrale continua a promuovere la stabilizzazione e il declino dei tassi globali i costi del finanziamento sociale, a causa di fattori quali la diversione dei prodotti e la riduzione del margine di interesse netto delle banche, i tassi di interesse sui depositi e sui prestiti devono ancora far fronte ad alcuni vincoli che impediscono un ulteriore calo.

quindi, quanto è probabile che “i tassi di interesse ipotecari esistenti vengano ridotti”? come verrà regolato se viene abbassato? che impatto avrà la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti?

downgrade di nuovodila possibilità esiste

mentre il dibattito sulla "riduzione degli interessi ipotecari attuali" si infiamma, i giornalisti hanno notato che molti istituti di ricerca hanno recentemente condotto analisi approfondite su questo tema caldo.

il 6 settembre, tianfeng securities ha pubblicato un rapporto di ricerca che analizza l’impatto della politica ipotecaria e delle variazioni dei tassi di interesse nel 2024 sui tassi di interesse ipotecari esistenti. il rapporto di ricerca lo ha sottolineatoesiste la possibilità di abbassare i tassi ipotecari esistenti.l’adeguamento delle politiche sui mutui immobiliari mira a stabilizzare il mercato immobiliare e a promuovere uno sviluppo economico stabile e sano. nel contesto della ripresa economica globale, la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti contribuirà a ridurre l’onere sugli acquirenti di case e a stimolare la domanda del mercato.

orient securities ha affermato in un recente rapporto che, sebbene al momento sia impossibile giudicare la possibilità e il ritmo specifico di un'altra riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti,rispetto alla situazione nel 2023, le attuali politiche dei tassi ipotecari possono ancora essere migliorate.

la sua analisi ha indicato che guardando indietro all'intero anno 2023, l'lpr di oltre 5 anni sarà ridotto di 10 punti base; il tasso di interesse dei mutui ipotecari esistenti sarà ridotto di 73 punti base se il saldo dei prestiti personali per la casa sarà di 38 trilioni di yuan alla fine del 2023 viene utilizzato come base per calcolare l'impatto della riduzione dei tassi ipotecari esistenti sul mutuo ipotecario complessivo. a causa dell'impatto dell'epidemia, il tasso di interesse medio è diminuito di circa 40 punti base, insieme alla riduzione dell'lpr,il tasso di interesse ipotecario nel 2023 equivale a un calo di 50 punti base.

dal 2024, l'lpr di 5 anni e oltre è stato ridotto due volte. all'inizio dell'anno, il livello di riduzione dell'lpr è stato aumentato a 25 punti base, dal 4,20% al 3,95%, raggiungendo il "rottura del 4" a luglio ridotto di 10 punti base, sceso al 3,85%.nel corso dell'anno sono stati ridotti complessivamente 35 punti base.nel pacchetto di politiche immobiliari introdotto il 17 maggio di quest’anno, il limite inferiore dei tassi di interesse ipotecari è stato abolito a livello nazionale e il potere di controllo è stato dato ai governi locali, il che è stato vantaggioso per i nuovi mutui ipotecari, ma i mutui ipotecari esistenti non lo hanno fatto. la differenza tra i tassi ipotecari esistenti e i nuovi tassi ipotecari continuava a progredire.

"dal 2024, la differenza di tasso di interesse tra i mutui esistenti e quelli nuovi ha continuato ad espandersi, ed è aumentato il fenomeno dei residenti che rimborsano anticipatamente i prestiti e sono costretti a interrompere i prestiti, così come sono aumentate le richieste di abbassare i tassi di interesse sui mutui esistenti." anche zeping, noto economista, ha commentato e sottolineato che si raccomanda di accelerare l'introduzione di piani e regole dettagliate per abbassare i tassi ipotecari esistenti. allo stesso tempo, le banche che abbassano i tassi di interesse ipotecari esistenti possono ricevere incentivi politici, come tagli mirati del coefficiente di riserva obbligatoria e sussidi strutturali di politica monetaria.

spazio di riduzione stimatocirca 50-100 punti base

questa settimana sono emerse notizie di mercato non confermate secondo cui la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti potrebbe essere ancora in corso e potrebbe essere ridotta di 80 punti base in futuro. questa notizia ha anche innescato discussioni sociali su "come saranno ridotti i tassi di interesse ipotecari esistenti in futuro."

"se calcolato secondo questo tipo di riduzione, la rata mensile di un mutuo ipotecario con capitale di prestito di 1 milione di yuan e capitale e interessi uguali per 30 anni può essere ridotta di circa 480 yuan. se si riesce a farlo in questo modo , supererà la precedente serie di riduzioni dei tassi di interesse ipotecari esistenti e avrà anche un ottimo effetto di riduzione degli oneri", ha affermato yan yuejin, vicedirettore dello shanghai yiju real estate research institute.

guosheng securities ritiene che in questa fase esista effettivamente la necessità e lo spazio per una riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti. nel rapporto viene sottolineato che esiste un margine per un ulteriore aggiustamento dei tassi ipotecari esistenti. il margine di riduzione si baserà sull'attuale divario tra le nuove emissioni e le ipoteche esistenti.si ritiene che sia di circa 50-100 punti base e si prevede che la probabilità di una riduzione in lotti sia elevata. l'aggiustamento specifico richiede ancora la cooperazione orientata al mercato delle banche, quindi ci vorrà ancora del tempo per l'implementazione anche il processo di aggiustamento richiederà tempo.

per quanto riguarda l'entità dei possibili aggiustamenti dei tassi di interesse ipotecari esistenti in questa tornata, ren zeping ha sottolineato che secondo il "china regional operation report 2024", il calo medio dei tassi di interesse ipotecari esistenti nel settembre 2023, l'ultima tornata, è stato di circa 73 p.b. tuttavia, secondo i dati diffusi dall’amministrazione statale di vigilanza finanziaria, il margine di interesse netto delle banche commerciali nel secondo trimestre del 2024 è stato dell’1,54%, che è già a un livello basso e significativamente inferiore al livello dell’1,74% del secondo trimestre. del 2023.si prevede che questo ciclo di riduzione sarà compreso tra 60 e 80 punti base.，attualmente, l'importo totale dei mutui ipotecari nazionali è di circa 38 trilioni di yuan. se l'aggiustamento viene ridotto secondo questo piano, i mutuatari ipotecari potrebbero risparmiare sulle spese per interessi da 228 miliardi di yuan a 304 miliardi di yuan ogni anno.

ha anche affermato che potrebbero esserci due modi per ridurre il prezzo. il modo diretto è modificare i termini del contratto, ovvero la banca e l'acquirente della casa negoziano in modo indipendente e modificare il contenuto del contratto per ridurre il prezzo per "sostituire il vecchio con il nuovo", cioè la sostituzione del prestito, "remortgage", l'acquirente della casa richiede nuovamente un mutuo per la casa e rimborsa allo stesso tempo il precedente mutuo per la casa ad alto interesse. al momento, vi è ancora incertezza sulla possibilità di effettuare un "remortgage" tra le banche e sono urgentemente necessari piani specifici.

l’aggiustamento può ridurre la pressione dei residenti ma potrebbe essere negativo per le banche

non c’è dubbio che, indipendentemente da quanto verranno ridotti i tassi di interesse ipotecari esistenti, qualsiasi forma di riduzione dei tassi di interesse ridurrà effettivamente l’onere finanziario dei residenti.

il signor lu, che ha acquistato una casa a shenzhen all'inizio del 2023, ha detto ai giornalisti che il suo attuale tasso di interesse ipotecario esistente è ancora del 4,25% (lpr+30 punti base), mentre l'attuale tasso di interesse ipotecario per la prima casa a shenzhen è sceso al 3,4% (lpr-45bp), una differenza dello 0,85%, anche se l'lpr viene adeguato al livello più basso alla data di revisione dei prezzi all'inizio del prossimo anno, il suo tasso di interesse ipotecario sarà ancora del 4,15% e la differenza del tasso di interesse con il nuovo mutuo ipotecario è molto ovvio.

poiché i tassi di interesse sulle ipoteche esistenti erano troppo alti, ha avuto anche l'idea di rimborsare anticipatamente il prestito. se si riesce a ridurre il tasso d'interesse ipotecario esistente, si ridurranno anche le spese domestiche.

gli interessi ipotecari esistenti, troppo elevati, oltre a incidere sul costo della vita personale si ripercuotono anche sulla situazione del mercato immobiliare. dal punto di vista del settore, l'attuale modello di transazione "prezzo per volume" degli alloggi di seconda mano nelle città principali è legato al comportamento di vendita dal lato dell'offerta ed è principalmente attribuito ai proprietari di case che cercano di ridurre la pressione sui pagamenti mensili causata mutui ipotecari ad alto interesse. in considerazione dell'attuale mancanza di ulteriori con il sostegno politico della riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti, i proprietari di case tendono a vendere le loro proprietà per ottenere liquidità, rimborsando così anticipatamente i loro prestiti e ottimizzando i costi ipotecari.

huafu securities ha sottolineato che in un contesto in cui le aspettative di un taglio dei tassi di interesse negli stati uniti sono in aumento a settembre e si sta aprendo uno spazio al ribasso per i tassi di interesse nazionali, se i tassi di interesse sui prestiti esistenti vengono ulteriormente ridotti al livello dei nuovi tassi di interesse sui mutui immobiliari,si prevede che accelererà il miglioramento della pressione di vendita sulle case di seconda mano e migliorerà significativamente il rapporto tra domanda e offerta nel mercato delle case di seconda mano., accelerando la stabilizzazione dei prezzi delle case dai vecchi centri per passare gradualmente alle sub-nuove case e alle nuove case, favorendo la stabilizzazione del mercato immobiliare.

guosheng securities ha anche affermato che, dal punto di vista dell'impatto, l'adeguamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti non aiuterà molto nelle vendite a breve termine sul mercato immobiliare, maallevierà la pressione del rimborso anticipato nel medio e lungo termine, aumenterà la fiducia dei residenti e avrà un impatto positivo sulle decisioni di acquisto della casa da parte dei residenti.

ma da un’altra prospettiva, aggiustamenti simili potrebbero essere negativi per le banche. non molto tempo fa, alla conferenza sui risultati provvisori della china merchants bank, wang liang, presidente della china merchants bank, ha affermato che non ha ancora ricevuto avvisi e bozze di commenti sull'attività di re-ipoteca. ha detto senza mezzi termini che se misure come se si procede alla ri-ipoteca dei mutui ipotecari esistenti, ciò avrà un certo impatto negativo sui tassi di interesse ipotecari esistenti nel settore bancario.

"dal punto di vista della comodità operativa, il passaggio ai mutui comporterà un sacco di nuovo carico di lavoro." yan yuejin ha affermato che aggiustamenti simili sono generalmente negativi per la banca stessa, ma sono positivi per i consumatori o le famiglie. la pressione sui pagamenti mensili rilasciata a sua volta può essere trasformata in domanda di consumo giornaliero e può anche diventare un’importante forza trainante per un nuovo ciclo di incremento dei consumi.

intervistato e scritto da sun yang, giornalista di nandu bay financial news