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le thème de la « réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants » a une fois de plus suscité de vives discussions parmi les internautes.

les nouvelles très discutées sur le marché comprennent principalement deux aspects. la semaine dernière, il a été rapporté que les parties concernées envisageaient de réduire davantage les taux d'intérêt hypothécaires existants et d'autoriser la demande de réhypothèque sur des prêts hypothécaires existants d'un montant allant jusqu'à 37 800 milliards de yuans ; cette semaine, des rumeurs font état d'une réduction du taux d'intérêt hypothécaire d'environ 80 points de base et la réduction sera réalisée en deux étapes. la réduction la plus rapide devrait être réalisée dans quelques semaines. sera réduit de 20 à 50 points de base.

cependant, la nouvelle n'a pas été officiellement confirmée et la banque a toujours répondu publiquement qu'elle n'avait pas reçu d'information indiquant que les taux d'intérêt hypothécaires existants seraient réduits.

le 5 septembre, zou lan, directeur du département de politique monétaire de la banque populaire de chine, a déclaré lors d'une conférence de presse du bureau de l'information du conseil d'état qu'en termes de taux d'intérêt, la banque centrale continue de promouvoir la stabilisation et le déclin de l'économie globale. les coûts de financement social. en raison de facteurs tels que le détournement de produits et le rétrécissement de la marge d’intérêt nette des banques, les taux d’intérêt sur les dépôts et les prêts se heurtent encore à certaines contraintes pour baisser davantage.

alors, quelle est la probabilité que « les taux d’intérêt hypothécaires existants soient réduits » ? comment sera-t-il ajusté s’il est abaissé ? quel impact aura la baisse des taux d’intérêt hypothécaires existants ?

rétrograder à nouveaudela possibilité existe

alors que le débat sur la « réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants » s'intensifie, les journalistes ont remarqué que de nombreux instituts de recherche ont récemment mené des analyses approfondies sur ce sujet brûlant.

le 6 septembre, tianfeng securities a publié un rapport de recherche analysant l'impact de la politique hypothécaire et des modifications des taux d'intérêt en 2024 sur les taux d'intérêt hypothécaires existants. le rapport de recherche a souligné queil existe une possibilité de baisser les taux d’intérêt hypothécaires existants.l'ajustement des politiques de prêts au logement vise à stabiliser le marché immobilier et à promouvoir un développement économique stable et sain. dans le contexte de reprise économique mondiale, la baisse des taux d’intérêt hypothécaires existants contribuera à réduire le fardeau pesant sur les acheteurs de logements et à stimuler la demande du marché.

orient securities a mentionné dans un rapport récent que, bien qu'il soit actuellement impossible de juger de la possibilité et du rythme précis d'une nouvelle réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants,par rapport à la situation de 2023, les politiques actuelles en matière de taux d’intérêt hypothécaires peuvent encore être améliorées.

son analyse indique que sur l'ensemble de l'année 2023, le lpr de plus de 5 ans sera réduit de 10 points de base ; le taux d'intérêt des prêts hypothécaires existants sera réduit de 73 points de base si le solde des prêts personnels au logement s'élève à 38 000 milliards de yuans. à fin 2023 sert de base pour calculer l'impact de la baisse des taux d'intérêt hypothécaires existants sur l'ensemble du prêt hypothécaire. en raison de l'impact de l'épidémie, le taux d'intérêt moyen a baissé d'environ 40 points de base, couplé à la réduction du lpr,le taux d’intérêt hypothécaire en 2023 équivaut à une baisse de 50 points de base.

depuis 2024, le lpr de 5 ans et plus a été réduit à deux reprises. en début d'année, le pas de réduction du lpr a été porté à 25 pb, passant de 4,20% à 3,95%, atteignant le « break 4 » en juillet ; réduit de 10 points de base , est tombé à 3,85%,au total, 35 pb ont été réduits au cours de l'année.dans le cadre du programme de politiques immobilières introduit le 17 mai de cette année, la limite inférieure des taux d'intérêt hypothécaires a été abolie au niveau national et le pouvoir de contrôle a été confié aux gouvernements locaux, ce qui a été bénéfique pour les nouveaux prêts hypothécaires, mais les prêts hypothécaires existants l'ont fait. pas d'avantage. la différence de taux d'intérêt entre les taux d'intérêt hypothécaires existants et les nouveaux taux d'intérêt hypothécaires était toujours en progression.

"depuis 2024, la différence de taux d'intérêt entre les prêts hypothécaires existants et les nouveaux prêts hypothécaires a continué de se creuser, et les résidents ont augmenté leurs remboursements de prêts par anticipation et ont été contraints de suspendre leurs prêts. il y a eu des appels croissants pour une baisse des taux d'intérêt hypothécaires existants", a déclaré ren. zeping, un économiste de renom, a également commenté et souligné qu'il est recommandé d'accélérer l'introduction de plans et de règles détaillées pour abaisser les taux d'intérêt hypothécaires existants. dans le même temps, les banques qui abaissent les taux d’intérêt hypothécaires existants peuvent bénéficier d’incitations politiques, telles que des réductions ciblées du taux de réserves obligatoires et des subventions aux outils de politique monétaire structurelle.

espace de réduction estiméenviron 50-100 pb

des informations non confirmées sur le marché ont été publiées cette semaine selon lesquelles la réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants pourrait être encore en cours et pourrait être réduite de 80 points de base à l'avenir. cette nouvelle a également déclenché des discussions sociales sur « la manière dont les taux d'intérêt hypothécaires existants seront réduits ». à l'avenir."

"si on le calcule selon ce type de réduction, le paiement mensuel d'un prêt hypothécaire avec un capital de 1 million de yuans et un capital et des intérêts égaux pendant 30 ans peut être réduit d'environ 480 yuans. si cela peut être effectué de cette manière , cela dépassera la précédente série de réductions des taux d'intérêt hypothécaires existants et a également eu un très bon effet de réduction du fardeau », a déclaré yan yuejin, directeur adjoint de l'institut de recherche immobilière de shanghai yiju.

guosheng securities estime qu'à ce stade, il est effectivement nécessaire et possible de réduire les taux d'intérêt hypothécaires existants. il a souligné dans le rapport qu'il existe une certaine marge pour un ajustement continu des taux d'intérêt hypothécaires existants. la marge de réduction sera basée sur l'écart actuel entre les nouvelles émissions et les prêts hypothécaires existants.on estime qu'il est d'environ 50 à 100 points de base, et on s'attend à ce que la probabilité d'une réduction par lots soit élevée. l'ajustement spécifique nécessite encore une coopération des banques axée sur le marché, de sorte qu'il faudra encore un certain temps pour le mettre en œuvre. le processus d’ajustement prendra également du temps.

quant à l'ampleur des ajustements possibles des taux d'intérêt hypothécaires existants au cours de ce cycle, ren zeping a souligné que selon le « china regional operation report 2024 », la baisse moyenne des taux d'intérêt hypothécaires existants en septembre 2023, le dernier cycle, était d'environ 73 pb. cependant, selon les données publiées par l'administration d'état de surveillance financière, la marge nette d'intérêt des banques commerciales au deuxième trimestre 2024 était de 1,54 %, ce qui est déjà à un niveau faible et nettement inférieur au niveau de 1,74 % du deuxième trimestre. de 2023.on s'attend à ce que ce cycle de réduction soit de l'ordre de 60 à 80 points de base.，à l'heure actuelle, le montant total des prêts hypothécaires nationaux s'élève à environ 38 000 milliards de yuans. si l'ajustement est réduit conformément à ce plan, les emprunteurs hypothécaires pourraient économiser entre 228 et 304 milliards de yuans sur leurs frais d'intérêts.

il a également mentionné qu'il peut y avoir deux façons de réduire le prix. la méthode directe consiste à modifier les termes du contrat, c'est-à-dire que la banque et l'acheteur de la maison négocient indépendamment et modifient le contenu du contrat pour réduire le prix. pour « remplacer l'ancien par le nouveau », c'est-à-dire le remplacement du prêt, le « réhypothèque », l'acheteur du logement présente une nouvelle demande de prêt au logement et rembourse en même temps le prêt au logement à taux élevé précédent. à l’heure actuelle, des incertitudes subsistent quant à la possibilité de « réhypothéquer » l’ensemble des banques, et des plans spécifiques sont nécessaires de toute urgence.

l’ajustement peut réduire la pression des résidents mais pourrait être négatif pour les banques

il ne fait aucun doute que, quelle que soit l'ampleur de la réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants, toute forme de réduction des taux d'intérêt réduira effectivement le fardeau financier des résidents.

m. lu, qui a acheté une maison à shenzhen début 2023, a déclaré aux journalistes que son taux d'intérêt hypothécaire actuel est toujours de 4,25 % (lpr+30 pb), tandis que le taux d'intérêt hypothécaire actuel pour sa première maison à shenzhen est tombé à 3,4 %. (lpr-45pb), une différence de 0,85%, même si le lpr est ajusté au niveau le plus bas à la date de retarification du début de l'année prochaine, son taux d'intérêt hypothécaire sera toujours de 4,15%, et la différence de taux d'intérêt avec le nouveau prêt hypothécaire est très évident.

parce que les taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires existants étaient trop élevés, il a également eu l’idée de rembourser le prêt par anticipation. si le taux d'intérêt hypothécaire existant peut être réduit, les dépenses de son ménage seront également réduites.

en plus d’avoir une incidence sur le coût de la vie des personnes, les taux d’intérêt hypothécaires existants trop élevés affectent également la situation du marché immobilier. du point de vue de l'industrie, le modèle actuel de transaction « prix-volume » pour les logements d'occasion dans les centres-villes est lié au comportement de vente du côté de l'offre. il est principalement attribué aux propriétaires qui tentent de réduire la pression sur les paiements mensuels causée par cette situation. compte tenu du manque actuel de prêts hypothécaires à taux d'intérêt élevés. avec le soutien politique visant à abaisser les taux d'intérêt hypothécaires existants, les propriétaires ont tendance à vendre leurs propriétés pour obtenir des liquidités, remboursant ainsi leurs prêts plus tôt et optimisant leurs coûts hypothécaires.

huafu securities a souligné que dans un environnement où les attentes d'une baisse des taux d'intérêt aux états-unis augmentent en septembre et où un espace de baisse des taux d'intérêt nationaux s'ouvre, si les taux d'intérêt des prêts existants étaient encore réduits au niveau des nouveaux taux d'intérêt des prêts au logement,cela devrait accélérer l'amélioration de la pression à la vente sur les logements d'occasion et améliorer considérablement la relation entre l'offre et la demande sur le marché des logements d'occasion., accélérant la stabilisation des prix des logements des anciennes communautés pour les répercuter progressivement sur les maisons neuves et les maisons neuves, favorisant ainsi la stabilisation du marché immobilier.

guosheng securities a également déclaré que du point de vue de l'impact, l'ajustement des taux d'intérêt hypothécaires existants n'aidera pas beaucoup aux ventes sur le marché immobilier à court terme, maiscela atténuera la pression du remboursement anticipé à moyen et long terme, renforcera la confiance des résidents et aura un impact positif sur les décisions d’achat d’un logement des résidents.

mais d’un autre point de vue, des ajustements similaires pourraient être négatifs pour les banques. il n'y a pas si longtemps, lors de la conférence sur les résultats intermédiaires de la china merchants bank, wang liang, président de la china merchants bank, a déclaré qu'elle n'avait pas encore reçu les avis ni les projets de commentaires pertinents sur les activités de réhypothèque. si la réhypothèque des prêts hypothécaires existants est mise en œuvre, cela aura un certain impact négatif sur les taux d'intérêt hypothécaires existants dans le secteur bancaire.

« du point de vue de la commodité opérationnelle, le passage à l'hypothèque entraînera une nouvelle charge de travail importante. yan yuejin a déclaré que des ajustements similaires sont généralement négatifs pour la banque elle-même, mais qu'ils sont bons pour les consommateurs ou les ménages. la pression sur les paiements mensuels libérée à son tour peut se transformer en demande de consommation quotidienne et peut également devenir un moteur important pour un nouveau cycle de stimulation de la consommation.

interviewé et écrit par sun yang, journaliste de nandu bay financial news