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'기존 모기지 금리 인하'라는 주제가 네티즌들 사이에서 다시 한 번 뜨거운 논의를 불러일으켰다.

최근 시장에서 뜨겁게 논의되는 소식은 크게 두 가지 측면이다. 지난 주 관련 당사자들은 기존 주택담보대출 금리를 추가로 낮추는 것과 최대 37조8000억 위안 규모의 기존 주택담보대출을 재담보대출 허용하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 이번 주에는 기존 모기지 금리가 80bp 정도 인하될 것이라는 소문이 돌고 있으며, 인하는 두 단계에 걸쳐 가장 빠르게 인하될 것으로 예상됩니다. 20~50bp 인하됩니다.

하지만 관련 소식은 공식적으로 확인되지 않았으며, 은행 측은 늘 기존 모기지 금리가 인하된다는 정보를 받지 못했다는 반응을 보였다.

9월 5일, 중국 인민은행 통화정책국 주란 국장은 국무원 신문실 기자회견에서 금리 측면에서 중앙은행이 계속해서 종합 통화의 안정과 하락을 촉진하고 있다고 말했습니다. 상품다양화, 은행 순이자마진 축소 등의 요인으로 인해 예금 및 대출 금리는 여전히 추가 하락에 제약을 받고 있습니다.

그렇다면 “기존 모기지 금리가 인하될” 가능성은 얼마나 될까요? 낮추면 어떻게 조정되나요? 기존 모기지 금리를 낮추면 어떤 영향을 미치나요?

다시 다운그레이드~의가능성은 존재합니다

'기존 주택담보대출 금리 인하' 논의가 뜨거워지는 가운데, 최근 많은 연구기관이 이 뜨거운 주제에 대해 심층 분석을 진행했다는 사실이 기자들 사이에서 포착됐다.

9월 6일, 천풍증권은 2024년 모기지 정책과 금리 변화가 기존 모기지 금리에 미치는 영향을 분석한 연구 보고서를 발표했습니다. 연구 보고서는 다음과 같이 지적했습니다.기존 모기지 금리를 인하할 가능성도 있다.주택대출 정책 조정은 부동산 시장을 안정시키고, 안정적이고 건전한 경제 발전을 도모하는 것을 목표로 합니다. 글로벌 경제 회복을 배경으로 기존 모기지 금리를 낮추는 것은 주택 구매자의 부담을 줄이고 시장 수요를 높이는 데 도움이 될 것입니다.

오리엔트증권은 최근 보고서에서 기존 모기지 금리의 추가 인하 가능성과 구체적인 속도를 현재로 판단하는 것은 불가능하지만,2023년 상황과 비교하면 기존 주택담보대출 금리 정책에는 아직 개선 여지가 있다.

2023년을 돌아보면 5년 이상 lpr이 10bp 인하되고, 개인 주택대출 잔액이 38조위안이 되면 모기지 금리는 73bp 인하된다. 2023년 말 기준으로 기존 주택담보대출 금리 인하가 전체 주택담보대출에 미치는 영향을 산정하는 기준으로 코로나19의 영향으로 lpr 인하와 맞물려 평균 금리가 약 40bp 하락했으며,2023년 모기지 금리는 50bp 하락에 해당한다.

2024년부터 5년 이상 lpr은 연초 4.20%에서 3.95%로 25bp로 인하돼 7월에는 lpr이 '4'를 돌파했다. 10bp 감소하여 3.85%로 떨어졌습니다.올해 총 35bp가 감소했습니다.올해 5월 17일 도입된 부동산 정책 패키지에서는 국가 차원의 주택담보대출 금리 하한액을 폐지하고 통제권을 지자체에 부여해 신규 주택담보대출에 유리했지만 기존 주택담보대출은 그렇지 못했다. 혜택이 없습니다. 기존 모기지 금리와 새로운 모기지 금리의 금리 차이가 계속해서 발생하고 있습니다.

“2024년부터 기존 주택담보대출과 신규 주택담보대출의 금리 차이가 계속 확대돼 주민들이 대출 상환액을 미리 늘려 대출을 중단할 수밖에 없게 됐다. 기존 주택담보대출 금리를 낮추라는 요구가 높아지고 있다.” 저명한 경제학자 쩌핑(澤平)도 기존 모기지 금리를 낮추기 위한 계획과 세부 규정 도입을 가속화하는 것이 좋다고 논평하고 지적했다. 동시에, 기존 모기지 금리를 낮추는 은행에는 지급준비율 목표 인하 및 구조적 통화정책 도구 보조금과 같은 정책 인센티브가 제공될 수 있습니다.

예상 축소 공간약 50-100bp

이번 주에는 기존 모기지 금리 인하가 아직 진행 중일 수도 있고, 앞으로 80bp 인하될 수도 있다는 미확인 시장 소식이 전해지면서 '기존 모기지 금리를 어떻게 인하할 것인가'에 대한 사회적 논의도 촉발됐다. 미래에."

"이러한 감면 방식에 따라 계산하면 원금 100만 위안, 30년 원리금 균등 주택담보대출의 월 상환액은 약 480위안 정도 줄어들 수 있다. 이런 식으로 진행하면 상하이 yiju 부동산 연구소 부국장 yan yuejin은 "이번 조치는 기존 모기지 금리 인하 수준을 넘어설 것이며 매우 좋은 부담 감소 효과를 발휘할 것"이라고 말했습니다.

guosheng securities는 현 단계에서 기존 모기지 이자율을 인하할 필요성과 여지가 실제로 있다고 믿습니다. 보고서에서는 기존 모기지 금리에 지속적인 조정 여지가 있다고 지적했습니다. 인하 여지는 현재 신규 발행과 기존 모기지 간의 격차에 따라 결정될 것입니다.50~100bp 정도로 판단되며 일괄 축소 가능성은 높을 것으로 예상된다. 구체적인 조정은 여전히 ​​은행의 시장지향적 협력이 필요하기 때문에 아직 시행까지는 시간이 걸릴 것으로 보인다. 조정 과정에도 시간이 걸립니다.

이번 라운드에서 기존 모기지 금리 조정 가능성과 관련하여 ren zeping은 기존 모기지 금리의 마지막 라운드인 2023년 9월 '중국 지역 운영 보고서 2024'에 따르면 평균 감소율이 약 73bp였다고 지적했습니다. 그러나 국가금융감독관리국이 발표한 자료에 따르면 2024년 2분기 시중은행의 순이자마진은 1.54%로 이미 낮은 수준으로 2분기 1.74% 수준보다 현저히 낮은 수준이다. 2023년.이번 감소폭은 60~80bp 범위가 될 것으로 예상된다.，현재 국내 주택담보대출 총액은 약 38조위안이다. 이 계획에 따라 조정액을 줄이면 주택담보대출자는 연간 2,280억~3,040억위안의 이자비용을 절감할 수 있다.

그는 또한 가격을 낮추는 방법에는 두 가지가 있을 수 있다고 언급했는데, 직접적인 방법은 계약 조건을 변경하는 것, 즉 은행과 주택 구매자가 독립적으로 협상하고 계약 내용을 변경하여 가격을 낮추는 것입니다. "낡은 것을 새 것으로 교체", 즉 대출 대체, "remortgage"를 통해 주택 구매자는 주택 대출을 다시 신청하는 동시에 이전의 고금리 주택 대출을 상환합니다. 현재로서는 "재담보대출"이 은행 전체에서 이루어질 수 있는지 여부에 대한 불확실성이 여전히 존재하며 구체적인 계획이 시급히 필요합니다.

이번 조정으로 주민들의 부담은 줄어들 수 있지만 은행에는 부정적일 수 있음

기존 모기지 금리를 아무리 낮추더라도 어떤 형태로든 금리를 낮추면 주민의 재정적 부담을 효과적으로 줄일 수 있다는 점에는 의심의 여지가 없습니다.

2023년 초 선전에서 집을 구입한 루씨는 기자들에게 현재 기존 모기지 금리가 여전히 4.25%(lpr+30bp)인 반면 선전 첫 주택의 현재 모기지 금리는 3.4%로 떨어졌다고 말했습니다. (lpr-45bp) 0.85% 차이, 내년 초 금리 인상일에 lpr을 최저 수준으로 조정하더라도 주택담보대출 금리는 여전히 4.15%로 신규 주택담보대출과의 금리 차이는 그대로 유지된다. 매우 분명합니다.

기존 주택담보대출 금리가 너무 높았기 때문에 대출금을 조기에 갚겠다는 생각도 있었다. 기존 모기지 금리를 낮추면 가계지출 비용도 줄어들게 된다.

지나치게 높은 기존 모기지 이자율은 개인 생활비에 영향을 미칠 뿐만 아니라 부동산 시장 상황에도 영향을 미칩니다. 업계의 관점에서 현재 핵심 도시의 중고 주택 '물량 대비 가격' 거래 패턴은 공급 측면 판매 행위와 관련이 있으며, 이는 주로 주택 소유자가 월별 지불 압력을 줄이려는 데 기인합니다. 현재 고금리 모기지 대출이 부족하다는 점을 고려하여 기존 모기지 이자율을 낮추는 정책 지원으로 주택 소유자는 유동성을 확보하기 위해 부동산을 판매하여 대출금을 조기에 상환하고 모기지 비용을 최적화하는 경향이 있습니다.

화푸증권은 9월 미국의 금리 인하 기대감이 높아지고 국내 금리 하락 여지가 열리는 상황에서 기존 대출 금리를 신규 주택대출 금리 수준까지 더 인하한다면,중고주택 매매압력 개선이 가속화돼 중고주택 시장 수급관계가 획기적으로 개선될 것으로 기대된다., 노후지역에서 점차 준신축, 신축주택으로 주택가격의 안정을 가속화하여 부동산시장의 안정을 도모합니다.

국성증권도 임팩트 측면에서 기존 모기지 금리 조정이 단기 부동산 시장 매매에는 큰 도움이 되지 않을 것으로 내다봤다.이는 중장기적으로 조기 상환에 대한 부담을 완화하고, 주민의 자신감을 높이며, 주민의 주택 구입 결정에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

그러나 다른 관점에서 보면 유사한 조정이 은행에 부정적일 수 있습니다. 얼마 전 중국 초상은행 중간 결과 회의에서 왕량(wang liang) 초상은행장은 아직 재담보대출 사업에 대한 관련 통지와 의견 초안을 받지 못했다고 직설적으로 말했습니다. 재담보대출 및 기타 조치가 시행되면 은행 업계의 기존 모기지 이자율에 부정적인 영향을 미칠 것입니다.

"운영 편의성 측면에서 볼 때 모기지로 전환하면 많은 새로운 업무량이 발생할 것입니다." yan yuejin은 유사한 조정이 일반적으로 은행 자체에는 부정적이지만 소비자나 가계에는 좋다고 말했습니다. 이에 따라 발생하는 월별 결제압력은 일일 소비수요로 전환될 수 있으며, 새로운 소비 진작의 중요한 원동력이 될 수도 있습니다.

nandu bay financial news 기자 sun yang이 인터뷰 및 작성했습니다.