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o tema “cortar as taxas de juros hipotecárias existentes” mais uma vez despertou acalorada discussão entre os internautas.

as notícias que são calorosamente discutidas no mercado incluem principalmente dois aspectos. na semana passada, foi relatado que as partes relevantes estão considerando reduzir ainda mais as taxas de juros hipotecárias existentes e permitir que empréstimos hipotecários existentes com uma escala de até 37,8 trilhões de yuans busquem rehipoteca; esta semana há rumores apontando para a taxa de juros hipotecária existente. a taxa de juros será reduzida em cerca de 80 pontos base, e a redução será concluída em duas etapas. a redução mais rápida deverá ser realizada em algumas semanas. será reduzido em 20 a 50 pontos base.

no entanto, a notícia relevante não foi oficialmente confirmada e a resposta pública do banco sempre foi que não recebeu informação de que as taxas de juro hipotecárias existentes serão reduzidas.

em 5 de setembro, zou lan, diretor do departamento de política monetária do banco popular da china, disse numa conferência de imprensa do gabinete de informação do conselho de estado que, em termos de taxas de juro, o banco central continua a promover a estabilização e o declínio de abrangentes custos de financiamento social devido a factores como o desvio de produtos e o estreitamento da margem de juros líquida dos bancos, as taxas de juro dos depósitos e empréstimos ainda enfrentam certas restrições para não caírem ainda mais.

então, qual é a probabilidade de “as taxas de juros hipotecárias existentes serem reduzidas”? como será ajustado se for reduzido? qual será o impacto da redução das taxas de juros hipotecárias existentes?

fazer downgrade novamentedea possibilidade existe

à medida que a discussão sobre "cortar as taxas de juros hipotecárias existentes" esquenta, os repórteres notaram que muitas instituições de pesquisa conduziram recentemente análises aprofundadas sobre este tema quente.

em 6 de setembro, a tianfeng securities divulgou um relatório de pesquisa analisando o impacto da política hipotecária e das mudanças nas taxas de juros em 2024 nas taxas de juros hipotecárias existentes. o relatório da pesquisa apontou queexiste a possibilidade de reduzir as taxas de juros hipotecárias existentes.o ajustamento das políticas de crédito à habitação visa estabilizar o mercado imobiliário e promover um desenvolvimento económico estável e saudável. no contexto da recuperação económica global, a redução das taxas de juro hipotecárias existentes ajudará a reduzir a carga sobre os compradores de casas e a impulsionar a procura no mercado.

a orient securities mencionou num relatório recente que embora seja actualmente impossível avaliar a possibilidade e o ritmo específico de outra redução nas taxas de juro hipotecárias existentes,em comparação com a situação em 2023, ainda há espaço para melhorias nas políticas existentes de taxas de juro hipotecárias.

a sua análise mencionou que, olhando para todo o ano de 2023, a lpr de mais de 5 anos será reduzida em 10 pontos base; a taxa de juro dos empréstimos hipotecários existentes será reduzida em 73 pontos base; no final de 2023 é usado como base para calcular o impacto da redução das taxas de juros hipotecárias existentes no empréstimo hipotecário geral. devido ao impacto da epidemia, a taxa de juro média caiu cerca de 40 pb, juntamente com a redução do lpr,a taxa de juros hipotecária em 2023 equivale a uma queda de 50 pontos-base.

desde 2024, o lpr de 5 anos ou mais foi reduzido duas vezes. no início do ano, a etapa de redução do lpr foi aumentada para 25pb, de 4,20% para 3,95%, atingindo o “quebra 4”; reduzido em 10 pontos base, caiu para 3,85%,um total de 35 pb foi reduzido durante o ano.no pacote de políticas imobiliárias introduzido em 17 de maio deste ano, o limite inferior das taxas de juro hipotecárias foi abolido a nível nacional e o poder de controlo foi dado aos governos locais, o que foi benéfico para novos empréstimos hipotecários, mas os empréstimos hipotecários existentes não não se beneficia. a diferença de taxas de juros entre as taxas de juros hipotecárias existentes e as novas taxas de juros hipotecárias ainda estava avançando.

"desde 2024, a diferença de taxas de juros entre os empréstimos hipotecários existentes e os novos continuou a se expandir, e o fenômeno de os residentes reembolsarem os empréstimos antecipadamente e serem forçados a cancelar os empréstimos aumentou, e os apelos para a redução das taxas de juros das hipotecas existentes aumentaram." zeping, um conhecido economista, também comentou e destacou que é recomendado acelerar a introdução de planos e regras detalhadas para reduzir as taxas de juros hipotecárias existentes. ao mesmo tempo, os bancos que reduzam as taxas de juro hipotecárias existentes podem receber incentivos políticos, tais como cortes específicos do rácio de reservas obrigatórias e subsídios estruturais para instrumentos de política monetária.

espaço de redução estimadocerca de 50-100pb

notícias não confirmadas do mercado foram divulgadas esta semana de que a redução das taxas de juros hipotecárias existentes ainda pode estar em andamento e pode ser reduzida em 80 pontos base no futuro. esta notícia também desencadeou discussões sociais sobre "como as taxas de juros hipotecárias existentes serão reduzidas". no futuro."

“se calculado de acordo com este tipo de redução, o pagamento mensal de um empréstimo hipotecário com um principal de empréstimo de 1 milhão de yuans e principal e juros iguais por 30 anos pode ser reduzido em aproximadamente 480 yuans. , superará a rodada anterior de reduções nas taxas de juros hipotecárias existentes e também terá um efeito muito bom de redução de encargos", disse yan yuejin, vice-diretor do instituto de pesquisa imobiliária yiju de shanghai.

a guosheng securities acredita que há realmente necessidade e espaço para uma redução nas taxas de juros hipotecárias existentes nesta fase. salientou no relatório que há alguma margem para um ajustamento contínuo nas taxas de juro hipotecárias existentes. a margem para redução basear-se-á na actual disparidade entre as novas emissões e as hipotecas existentes.é estimado em cerca de 50-100 pb, e espera-se que a probabilidade de redução nos lotes seja elevada. o ajustamento específico ainda requer a cooperação dos bancos orientada para o mercado, pelo que ainda levará algum tempo para ser implementado e a implementação. o processo de ajuste também levará tempo.

quanto à extensão dos possíveis ajustes nas taxas de juros hipotecárias existentes nesta rodada, ren zeping destacou que, de acordo com o "relatório de operação regional da china 2024", o declínio médio nas taxas de juros hipotecárias existentes em setembro de 2023, a última rodada, foi de aproximadamente 73 pb. no entanto, de acordo com os dados divulgados pela administração estatal de supervisão financeira, a margem financeira líquida dos bancos comerciais no segundo trimestre de 2024 foi de 1,54%, o que já se encontra num nível baixo e significativamente inferior ao nível de 1,74% no segundo trimestre. de 2023.espera-se que esta rodada de redução fique na faixa de 60-80 pb.，atualmente, o valor total dos empréstimos hipotecários nacionais é de cerca de 38 trilhões de yuans. se o ajuste for reduzido de acordo com este plano, os mutuários hipotecários poderão economizar despesas com juros de 228 bilhões a 304 bilhões de yuans todos os anos.

mencionou ainda que pode haver duas formas de reduzir o preço. a forma direta é alterar os termos do contrato, ou seja, o banco e o comprador da casa negociam de forma independente e alterar o conteúdo do contrato para reduzir o preço; para "substituir o antigo pelo novo", ou seja, substituição do empréstimo, "remortgage", o comprador da casa solicita novamente um empréstimo à habitação e ao mesmo tempo reembolsa o empréstimo à habitação anterior com juros elevados. actualmente, ainda há incerteza sobre se a “remortgage” pode ser feita entre bancos, e são urgentemente necessários planos específicos.

o ajuste pode reduzir a pressão dos residentes, mas pode ser negativo para os bancos

não há dúvida de que não importa o quanto as taxas de juro hipotecárias existentes sejam reduzidas, qualquer forma de redução das taxas de juro reduzirá efectivamente os encargos financeiros dos residentes.

lu, que comprou uma casa em shenzhen no início de 2023, disse aos repórteres que sua atual taxa de juros hipotecários ainda é de 4,25% (lpr+30bp), enquanto a atual taxa de juros hipotecários para a primeira casa em shenzhen caiu para 3,4%. (lpr-45bp), uma diferença de 0,85%, mesmo que o lpr seja ajustado para o nível mais baixo na data de reprecificação no início do próximo ano, sua taxa de juros hipotecária ainda será de 4,15%, e a diferença da taxa de juros com o novo empréstimo hipotecário é muito óbvio.

como as taxas de juros das hipotecas existentes eram muito altas, ele também teve a ideia de pagar o empréstimo antecipadamente. se a taxa de juros hipotecária existente puder ser reduzida, os custos das despesas domésticas também serão reduzidos.

além de afectar os custos de vida pessoais, as taxas de juro hipotecárias existentes excessivamente elevadas também afectam a situação do mercado imobiliário. do ponto de vista da indústria, o actual padrão de transacção de "preço por volume" de habitação em segunda mão nas principais cidades está relacionado com o comportamento de venda do lado da oferta. é atribuído principalmente aos proprietários que tentam reduzir a pressão de pagamento mensal causada pela. empréstimos hipotecários com juros elevados tendo em conta a actual falta de financiamento adicional. com o apoio político de redução das taxas de juro hipotecárias existentes, os proprietários tendem a vender as suas propriedades para obter liquidez, reembolsando assim antecipadamente os seus empréstimos e optimizando os seus custos hipotecários.

a huafu securities destacou que, num ambiente em que as expectativas de um corte nas taxas de juro dos eua estão a aumentar em setembro e o espaço descendente para as taxas de juro internas está a abrir-se, se as taxas de juro dos empréstimos existentes forem ainda mais reduzidas ao nível das novas taxas de juro dos empréstimos à habitação,espera-se que acelere a melhoria da pressão de venda sobre habitação em segunda mão e melhore significativamente a relação entre oferta e procura no mercado de habitação em segunda mão., acelerando a estabilização dos preços das casas das comunidades antigas para gradualmente passarem para as casas sub-novas e para as casas novas, promovendo a estabilização do mercado imobiliário.

a guosheng securities também disse que do ponto de vista do impacto, o ajuste das taxas de juros hipotecárias existentes não ajudará muito nas vendas no mercado imobiliário de curto prazo, masaliviará a pressão do reembolso antecipado a médio e longo prazo, aumentará a confiança dos residentes e terá um impacto positivo nas decisões de compra de habitação dos residentes.

mas, de outra perspectiva, ajustamentos semelhantes podem ser negativos para os bancos. não muito tempo atrás, na conferência de resultados provisórias do china merchants bank, wang liang, presidente do china merchants bank, mencionou que ainda não recebeu avisos e rascunhos relevantes para comentários sobre o negócio de re-hipoteca. ele disse sem rodeios que se medidas como como. a re-hipoteca de empréstimos hipotecários existentes for implementada, terá um certo impacto negativo nas taxas de juros hipotecárias existentes no setor bancário.

"do ponto de vista da conveniência operacional, a mudança para hipotecas causará uma grande carga de trabalho." yan yuejin disse que ajustes semelhantes são geralmente negativos para o próprio banco, mas são bons para os consumidores ou famílias. a pressão de pagamento mensal libertada, por sua vez, pode ser transformada em procura de consumo diário e também pode tornar-se uma importante força motriz para uma nova ronda de impulso ao consumo.

entrevistado e escrito por sun yang, repórter do nandu bay financial news