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記者のchen tingとzhao yiが広州から報告しました

不動産市場が伝統的な「ゴールデンナインとシルバーテン」のピークセールシーズンを迎える中、市場関係者全員が頻繁に動き出している。

広州不動産登録センターはこのほど、「広州市の新築商業住宅に対する『住宅購入と証明書の取り扱い』の実施に関する通知」（以下「通知」という）を公表した。 、買主は全額を支払う必要があり、住宅引渡条件と譲渡条件が満たされれば、住宅の引き渡しと不動産登記の手続きを同時に行うことができ、「住宅を購入してすぐに住宅と証明書を引き渡す」ことが実現します。 。

「証明書の申請の難しさ」と「証明書の申請の遅さ」は、かつては新築住宅を購入する際の多くの住宅購入者の懸念事項でしたが、現在ではこの対応が迅速化されています。天然資源省によると、2024年2月末現在、全国2000以上の郡・市が「証明書による土地・住宅の即時引き渡し」改革を実施している。

「チャイナ・ビジネス・ニュース」の記者は、広州12345政府サービスホットラインに電話し、関係スタッフから、広州市が発行する「住宅購入時に住宅の代金を支払い、証明書を渡す」という方針には不動産登記サービスのみが含まれており、実際には不動産登記サービスが含まれていないことを知った。当面は住宅や建設レベルには関与しない。つまり、不動産の完成承認には直接関係しない。実際、多くの住宅購入者は、「証明書が手元にある」と比較して、未完了の業務を残さずに住宅をスムーズに引き渡すために、関係部門がより適切な政策を導入できることを期待していると依然として述べています。

一部の都市が土地譲渡段階を検討していることは注目に値する。 9月4日、深セン公共資源取引センターはa219-0080区画を売りに出し、区画内のすべての一般商業住宅は既存住宅として販売する必要があり、予定入札者は「引渡し時証明書」サービスを提供することを約束する必要がある。 。これは深セン市で近年初めて、既存の住宅地をすべて売却する必要がある住宅地プロジェクトである。

「証明書取得の難しさ」を解決します

不動産の登録には数千世帯が関与します。

「通知」は、ビジネス環境を最適化するための関連する展開要件を実装するために、「資産と証明書の引き継ぎ」作業モデルをさらに最適化し、「在庫の削減」と「資産の保証された配送」の実装を効果的に確保することを示しています。住宅購入証明書については、広州市計画天然資源局、広州市住宅都市農村開発局、国家税務局広州市税務局が共同で発行した。広州市の新築商業住宅の「住宅の購入と住宅と証明書の引き渡し」を促進するための文書。

具体的には、初めて登録された新築商業住宅については、2024 年 8 月 26 日から、買主と売主はオンラインで住宅を購入した後、関連する税金と登録手数料を支払った後、オンラインで追加の住宅移転登録を申請できるようになります。書類の確認と通過、初めて登記されていない新築商業住宅については、2024年10月末までに不動産証明書の発行が促進される。受領済みで引き渡し条件を満たしているが、初めて登録されていない場合、買い手と売り手は、オンラインで購入する際に、事前に購入した商業用住宅を同時にオンラインで申請できます。事前通知登録の場合、関連する税金や登録料を支払う必要はありません。不動産事前通知登記証明書は資料確認後直接発行されます。

記者は、このプロセスには、住宅の購入、契約の締結、住宅代金の支払い、申請書の提出、住宅の引き渡しと証明書サービスの提供という 3 つのステップが含まれることを知りました。このうち、住宅購入者は不動産開発会社から住宅を購入し、「購入時に住宅を引き渡し、証明書を渡す」という内容を双方が合意して売買契約を締結します。双方がオンラインでの売買契約の締結を完了すると、住宅・建設部門はリアルタイムで契約情報を不動産登記部門と税務部門にプッシュします。 9月5日、広州市計画天然資源局は、公式ウェブサイト上で、住宅が初めて登録されていない2つの状況と、住宅が初めて登録されている4つの状況を含む、6つの具体的な状況の処理フローチャートを発表した。初めて。

今年以来、広州市は不動産登記サービスを推進し続けている。 3月27日、広州市計画天然資源局は一連の住宅用地を売りに出し、住宅購入者が確実に住宅購入を申請できるよう「引き渡し時証明書発行」サービスモデルに協力することを約束するよう入札者に求めた。住宅を引き継ぐと同時に不動産の所有権を取得する証明書の条件。土地譲渡公告と譲渡契約書の両方に「引き渡し時に証明書を発行する」という約束が盛り込まれたのは広州市で初めてだ。

「住宅の引き渡しと同時に証明書が発行される」とは、買主が住宅を取得すると同時に、対応する不動産証明書を取得することを意味します。広州市計画天然資源局の担当者は、以前の不動産ライセンス申請モデルと比較して、「引き渡し時証明書」は開発会社に対し、商用住宅の建設と引き渡しのあらゆる面を誠実に実行するよう効果的に促すものになると述べた。 、広州の不動産市場の秩序をさらに標準化し、市民の利便性と利益感を向上させるだけでなく、企業の信頼性も向上させ、市場、政府、市民にとってwin-winの状況を実現します。

4月26日、上記の入札者は「引き渡し時に証明書を発行する」ことを約束するよう求められた。天河区の大関路東、オリンピック路北にあるat1003009区画は、越秀不動産によって総額5000円で購入された。約14億5,500万元（基準価格） 落札価格は下限価格47,488元/平方メートルに相当。

陸側調整

土地譲渡の段階でも、深センはさらに一歩前進した。

9月4日、深セン市計画天然資源局は深セン市公共資源取引センターにa219-0080の土地を売りに出すよう委託した。この土地は宝安区の杭城街と福永街に位置する。第二種宅地＋公園緑地「＋交通用地」、敷地面積約18万1,600平方メートル（うち宅地面積約9万8,700平方メートル）、建築面積約29万平方メートル、開始価格は66億6,500万元で、10月8日に競売にかけられる。

譲渡条件は、上記の土地譲渡は「最高入札者が取得する」の原則に従って入札者を決定することを示しており、住宅部分は一般の商業住宅であり、すべての既存の住宅を売却する必要があります。入札資格確認申請時の「承諾書」について、住宅購入者が不動産所有権証明書の取得と同時に申請できる条件を確保するための「引き渡し時証明書」サービスの提供を約束するもの。家の所有権。

記者は、a219-0080区画の計画設計要点表から、この区画の新規建設面積は約29万平方メートルで、そのうち住宅建設面積は約27万2,500平方メートルであることを知りました。平均面積90平方メートルのこの土地には、少なくとも3,000戸の既存住宅が供給されることが期待されています。

実際、昨年8月、深セン市は「既存住宅販売建設区域競争」の最初の土地区画、宝安区新安街、ロットa001-0212を売りに出した。発表によると、当該土地の宅地面積は約7万1,000平方メートルで、中古住宅販売の最大建築面積は約3万5,600平方メートルと、全体の宅地面積の約半分に相当します。深セン市が住宅用地の入札段階で「既存住宅分譲建築面積の競争」方式を採用するのはこれが初めてで、これまでの土地譲渡ルールは土地価格の入札、自己所有の賃貸住宅の競争のみだった。建築面積、自己所有の低廉賃貸住宅面積等の競争。

記者は、深センが国内で最も早く「中古住宅販売」を試験的に導入した都市の一つであることに気づいた。 2016年、深セン市は最初の既存住宅販売試験区画である龍華a816-0060区画を立ち上げた。この区画に建設される商業、住宅、その他の建物は事前販売できないが、完了し、不動産証明書を取得する必要がある。入手し、現金ベースで販売します。不完全な統計によると、2016年から2020年にかけて杭州、南京、蘇州、中山、成都などが相次いで土地側の既存住宅の売却に関する条件設定を試みた。

今年8月、住宅・都市農村開発部の担当者は、不動産開発の新たなモデルの構築加速に関する質問に対し、「既存住宅の販売を秩序正しく推進する」と公に述べた。華泰証券の調査報告書によると、「既存住宅の販売については、実務に基づいて支援政策を策定すべきである」とのこと。過去 3 年間で、商業住宅販売に占める既存住宅の割合は、2021 年の 10.4% から 2023 年の 18.7% まで増加しました。

「金の九・銀の十」に向けて全力疾走

現在、不動産市場は「ゴールデンナインとシルバーテン」の段階に入っている。広州市が住宅を購入する際に「直ちに住宅代金を支払い、証明書を引き渡す」という措置をとっているのか、深セン市が住宅を今すぐ売却するという土地譲渡義務を課しているのか、これらの措置は新築住宅市場に直接関係している。

cricが提供したデータによると、過去5年間（2019年から2023年）、広州の不動産市場で「ゴールデン9とシルバー10」の時期に販売された商業住宅の戸数は、12,933戸、21,231戸、13,476戸、11,426戸であった。 2020年の販売台数はそれぞれ12,960台で2万台を超えました。しかし、供給面では、広州市の商業住宅供給戸数は過去3年間減少し続けており、昨年の「ゴールデンセプテンバー」と「シルバー10」の時期には供給戸数はわずか1万戸強にとどまった。 2021 年の同時期と比較して約 60%。 cricの不完全な統計によると、今年9月から10月にかけて、広州市では主に南沙区、黄浦区、増城区、花都区、海珠区、越秀区で13の新規プロジェクトが市場に参入すると予想されている。

cricの監視によると、今年の最初の8か月で、広州市の商業住宅のオンライン総面積は609万1200平方メートルで、取引額は1922億4200万元で、前年比19％減少した。前年比は 21% 減少しましたが、これは 2020 年の同時期よりも良かっただけです。 8月の広州市の商業住宅ビルの供給面積は40万8,700平方メートルで、前月比15％増加、取引面積は47万9,200平方メートルで、前月比29％減少した。中古住宅市場に関しては、広州不動産仲介協会の統計によると、8月には広州市で8,872戸の中古住宅がオンラインで契約され、オンライン契約面積は月間882,800平方メートルとなった。前月比ではそれぞれ 11.58% と 12.8% 減少しました。

国営開発会社の関係者（匿名希望）は記者団に対し、7月と8月は不動産市場の伝統的なオフシーズンであり、広州のさまざまな不動産会社がプロジェクトの立ち上げに慎重になっていると語った。多くの開発業者は、「ゴールデンセプテンバーとシルバーテン」の期間中の市場活動を共同で活性化したいと考え、9月に住宅購入割引の新たなラウンドを発表した。

ロングフォーグループは記者団に対し、伝統的な「ゴールデンナインとシルバーテン」の繁忙期の機会を捉えるため、同社の広州プロジェクトでは高品質の物件の数を増やし、同時に割引を開始する計画であると語った。 「ワンプライス物件」、抽選等のプロモーション施策。

深セン市でも、8月は中古住宅の取引量がある程度減少したものの、今年1～7月の実績から判断すると、8月のオンライン中古住宅契約件数は4,671戸と依然として多かった。年間を通じて比較的高い水準にある。新築住宅市場に関しては、深セン不動産仲介協会の統計によると、8月に深センでは2,537戸の新築住宅が販売され、前月比3%減少、前年比では増加した。 15.4%。新築住宅市場は微減が続いているものの、前年同期と比較すると取扱高は一定程度増加している。

深セン市住宅建設局が提供したデータによると、8月末時点で深センでは新たに販売可能な住宅ユニットが50,500戸あり、住宅販売サイクルが22.2か月に延長された。販売台数は29,868台となり、販売周期は58.1ヶ月に短縮されました。深セン中源研究センターの統計によると、9月に深センでは宝安区、南山区、福田区、龍華区、龍崗区、平山区にある13の不動産プロジェクトが市場に参入する予定だった。