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家が壊れたことに続き、住宅ローンの金利も間もなく壊れると予想され、将来的には銀行から打ち切られる可能性が高いです。

先週金曜日の小さな記事は、中央銀行が約38兆の既存の住宅ローンの借り換えを認めることを検討していることを思い出させた。今週火曜日（9月4日）の別の小さな記事は、中央銀行が次回の2段階の削減を検討していることを思い出させた。数週間から来年初めにかけて、1件目と2件目の住宅ローンの金利が約80ベーシスポイント引き下げられ、全員のローンコストが削減され、銀行への利益圧力が緩和される予定だ。

より幅広いメリット

銀行が既存の住宅ローン金利を引き下げたというニュースは先週から広まり、その噂に反論したり肯定したりする当局者は出ていないが、今週の既存の住宅ローンに関連したエッセイにより、ニュースはさらに強固なものとなった。

その主な理由は、中央銀行による前回の既存の住宅ローン金利の引き下げは第一住宅ローンのみを対象としており、各銀行が当初の調整後のベーシスポイントの下限を銀行の再価格設定日とするよう一律に制約していたことにある。各都市によって異なり、基本ポイントの減少幅は約 30bp から 45bp の範囲でした。

このため、相当数の不動産所有者が減額された恩恵を享受できない結果となっています。

たとえば、合肥の住宅所有者の一部はすでに9月1日の最新政策に従い、住宅ローン金利は3.85％に引き下げられているが、多くの合肥の住宅所有者の住宅ローン金利は依然として4.2％であり、それまで待つ必要がある。来年 1 月 1 日に調整され、金利は 3.85% になります。

この80bpの下落が現実になれば、3.05％を享受できるのは来年1月になる。

したがって、今回流れたニュースは、削減時期は今後数週間以内で来年1月までとなり、第一住宅と第二住宅の両方に適用されるというものだ。時間が進んだだけでなく、強度と範囲がより大きくなり、集中度がより高まっている可能性があります。

つまり、それが実施されれば、既存の住宅ローン金利は低下し、恩恵はより広範になり、刺激もより大きくなるだろう。

本当に実施されるかどうか、またどのように引き下げられるかは明らかではありませんが、増分住宅ローンと既存の住宅ローンとの間に大きな金利差があることは事実です。

たとえば、深センの最初の住宅ローンの現在の住宅ローン金利は 3.4% です。（lpr-45bp）、2022年7月頃の最初の家の金利はlpr+30bp、2番目の家の金利はlpr+60bp、最初の家の差額は75bpです。

北京の現在の住宅ローン金利は、最初の住宅で 3.4% です。（lpr-45bp）過去には、既存のほとんどの第一住宅ローン金利は 4.75% で、その差は 135bp でした。

上海の現在の住宅ローン金利は、最初の住宅ローンでは 3.4% です。（lpr-45bp）, 2021年から2023年9月まで最初の住宅ローン金利が引き下げられると、lpr+35bpとなり、80bpの差になります。

広州の現在の住宅ローン金利は、最初の住宅で 3.1% です。(lpr-75bp、一部銀行lpr-95bp), 2023年9月より前の最初の既存の住宅ローン金利はlprで、その差は75bp/95bpです。

これはポイント間の金利差のみであり、過去 2 年間に中央銀行が市場に応じて引き下げた lpr の範囲は含まれていないことを知っておく必要があります。

全国の 30 の主要都市における住宅ローンの増分金利も、最初の住宅ローンでは約 3.15% に集中しており、顧客獲得を競うために、多くの銀行が歴史的な低金利を提供しています。「2」に向けて、既存の住宅ローン金利と増分住宅ローン金利の差がますます明らかになってきています。

（出典：cric）

これは既存の住宅ローン所有者の信頼を損なっただけでなく、住宅価格も高かった多くの人々に不安を引き起こした。

したがって、必ずしも噂されるほどの「ちょっとした作曲」ではないとしても、住宅ローンの増分金利と既存の住宅ローン金利の差も、調整が必要な臨界点に達しています。

「少構図」実現の可能性

既存の住宅ローン金利に関するこれら 2 つの短いエッセイは、いずれも強力な金融政策であり、既存の住宅ローン金利を引き下げるものであり、市場からも十分な注目を集めています。すでに一部の専門家は「既存の住宅ローン金利水準の大幅引き下げ」を強く求めている。

それでは、それを落としたい場合、どのエッセイがそれを達成する可能性が高いでしょうか?

昨日（9月4日）のエッセイの実現可能性への抵抗は小さくなると推測されます。

一方で、中央銀行はすでに2回の住宅ローン金利引き下げを実施している。当社はすでに住宅ローンの在庫を削減する経験と市場実績を持っています。

第一弾は、中央銀行が昨年9月に「既存の初回住宅ローン金利引き下げ関連事項に関する通知」を発表し、2023年9月25日から既存の初回住宅ローンの金利を引き下げることを明らかにしたことだ。が引き下げられ、個人が銀行に申請する必要が生じ、間もなく各銀行が相次いで金利調整の発表を行い、既存の個人向け住宅ローンの金利調整の条件やルールを明確にした。

第二弾は今年5月、人民銀行は「商業個人住宅ローン金利政策調整に関する中国人民銀行通知」を発表し、商業個人住宅ローン金利政策の下限を直接撤回した。国家レベルでの第一級住宅と第二級住宅、広州がこれに続き、住宅ローン金利の下限を廃止した初の一級都市となった。

中国人民銀行の「2023年第4四半期中国金融政策実施報告」によると、23兆元を超える既存住宅ローン金利の第1弾引き下げが完了した。

市場の反応から判断すると、調整の効果は予想された方向とは乖離している。

というのは、5月になって住宅ローンを抱えているオーナーの「借り換え」「早期完済」「住宅売却を決意」の声が高まったからである。

a株上場銀行の2024年半期報告書のデータによると、第2四半期末現在、大手国有銀行6行の個人住宅ローン残高の合計は25兆4,900億元で、純額は32万5,471元減少した。年初と比べて3,000億元以上縮小しており、全員が予定よりも前倒ししていることを示している。返済傾向は続いている。

それでも、この道をたどれば、少なくとも当銀行のシステムには、当面、過度のリスクが生じることはありません。

なぜなら、6大国有銀行の純利益は前年同期に比べて減少しているものの、全体の利益水準は安定した水準を維持しているためである。 2024年上半期の売上高は6,833億8,800万元に達し、総額約2,048億元（うち郵政銀行は146億元の配当を予定）の中間配当を発表した。

一方、「住宅ローンの借り換え」は想像しているほど単純ではありません。

再住宅ローンには、既存の住宅所有者に対する信用報告の問題と不動産評価の問題が伴います。

オーナーの住宅ローンが延滞した場合、再抵当を行う銀行にとって、それは適格性や返済能力に劣る資産パッケージを引き継ぐことと同じです。元のモーゲージ銀行の資産」に比べて、リスクも元の銀行よりもはるかに大きくなります。

その結果、たとえ借り換えが可能だったとしても、住宅ローン銀行は、不動産を引き継ぐリスクを軽減するために、所有者の資産価値を再評価する必要があります。

現在、各都市の銀行の不動産評価価格は市場に合わせて大幅に調整されており、一部の銀行では大幅に下落している。

例えば、昨年11月、証券時報は、深センの中古住宅に対する銀行の評価が全体的に低下していると報じた。

査定価格は銀行の融資を受ける金額になります。評価額が減少すると、オーナーが借り換えできる融資額も減少します。

したがって、市場の評価価格が縮小する中で、最初に 500 万で購入した家が a 銀行によって 400 万融資され、その後銀行 b が住宅の価値を住宅ローンの借り換え後に 300 万に再評価する可能性を排除することは困難です。

本日、中央銀行金融政策局の高官が声明を発表したが、これは最近の市場の噂に間接的に反応したものとみなされる——銀行預金の資産運用商品への転用や銀行の純金利マージンの縮小などの影響を受け、預金金利と貸出金利のさらなる低下には依然として一定の制約がある。

制約はどれくらい強いですか?

仮定には注意してください。

現在の業界全体の住宅ローン総額約38兆件から判断すると、仮に金利が一気に80bp引き下げられた場合、銀行の金利収入は約3,040億円減少し、銀行業界の金利収入の約12.77％を占めることになる。 2023 年の純利益は 2 兆 3,800 億ドルになるため、その影響は依然として大きいでしょう。

今年上半期の業界全体の預金残高は約301兆6,800億元で、銀行が預金金利の支払いを均等に引き下げる場合、預金金利の引き下げも約10ベーシスポイント必要となる。

したがって、銀行の利益損失を相殺するには、預金金利を約10ベーシスポイント下げる必要があります。

これは、誰もがお金を節約するための預金金利の魅力をさらに低下させ、貯蓄が銀行から他の投資チャネルや消費者市場に流出することを可能にし、間接的にすべての人の消費と投資の意欲を促進する可能性があります。

今年7月以降、大手国有銀行6行と株式会社銀行12行がすでに8月に預金金利を引き下げており、例えば上海銀行もこれに追随した。 １年物預金金利は１．７６％から１．５５％に低下し、５年物預金金利は２．５５％から１．８％に低下した。

言い換えれば、この小さなエッセイが真実であることが判明した場合、預金金利はそれに応じて調整される可能性が高いということです。

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