nachricht

nach dem bruch unseres hauses wird erwartet, dass unser hypothekenzins bald gebrochen wird, und die bank wird uns höchstwahrscheinlich in zukunft den kredit sperren.

letzten freitag erinnerte ein kleiner artikel daran, dass die zentralbank eine umschuldung bestehender immobilienkredite in höhe von rund 38 billionen erwägt. an diesem dienstag (4. september) erinnerte ein weiterer kleiner artikel daran, dass die zentralbank eine zweistufige reduzierung im nächsten schritt erwägt in wenigen wochen und anfang nächsten jahres wird der zinssatz für erst- und zweitwohnungskredite um etwa 80 basispunkte gesenkt, was die kreditkosten für alle senkt und den gewinndruck auf die banken verringert.

vorteile umfassender

obwohl die nachricht, dass die banken die bestehenden hypothekenzinsen gesenkt haben, in der letzten woche kaum beachtung fand und sich kein beamter gemeldet hat, der die gerüchte widerlegt oder bestätigt, haben die aufsätze dieser woche zu bestehenden hypotheken die nachricht noch stärker gemacht.

der hauptgrund dafür ist, dass die vorherige senkung der bestehenden hypothekenzinsen nur auf erstwohnungshypotheken abzielte und die banken den anpassungszeitpunkt einheitlich auf das neubewertungsdatum der bank beschränkten. nach der ursprünglichen anpassung wurde die untergrenze des basispunkts festgelegt jede stadt war anders und der basispunktreduzierungsbereich lag ungefähr im bereich von 30bp bis 45bp.

dies hat dazu geführt, dass eine beträchtliche anzahl von immobilieneigentümern nicht in den genuss der gekürzten leistungen kommt.

beispielsweise haben einige hausbesitzer in hefei bereits am 1. september die neueste richtlinie befolgt und den hypothekenzinssatz auf 3,85 % gesenkt. allerdings liegen die hypothekenzinsen vieler hefei-hausbesitzer immer noch bei 4,2 %, und sie müssen warten die anpassung erfolgt zum 1. januar nächsten jahres auf 3,85 %.

wenn dieser rückgang um 80 bp realität wird, wird es im januar nächsten jahres dauern, bis der kurs 3,05 % erreicht.

daher kursieren dieses mal die nachrichten, dass die reduzierungszeit in den nächsten wochen und vor januar nächsten jahres liegen wird und sowohl für erst- als auch für zweitwohnungen gelten wird.nicht nur ist die zeit vorgerückt, auch die intensität und der umfang sind größer und der grad der konzentration kann höher sein.

kurz gesagt: wenn es umgesetzt wird, werden die bestehenden hypothekenzinsen niedriger, die vorteile größer und die anreize größer.

auch wenn nicht klar ist, ob es tatsächlich umgesetzt wird und wie es reduziert werden soll, ist der enorme zinsunterschied zwischen inkrementellen und bestehenden hypotheken eine tatsache.

beispielsweise beträgt der aktuelle hypothekenzinssatz für den ersten wohnungsbaukredit in shenzhen 3,4 %.(lpr-45bp), beträgt der zinssatz für das erste eigenheim um juli 2022 lpr+30bp, für das zweite eigenheim lpr+60bp und die differenz für das erste eigenheim beträgt 75bp;

der aktuelle hypothekenzinssatz in peking beträgt 3,4 % für das ersthaus(lpr-45bp)in der vergangenheit lagen die meisten hypothekenzinssätze für erstwohnungen bei 4,75 %, was einer differenz von 135 bp entspricht;

der aktuelle hypothekenzinssatz in shanghai beträgt 3,4 % für den ersten wohnungsbaukredit(lpr-45bp), nachdem der erste zinssatz für wohnungsbaudarlehen von 2021 bis september 2023 gesenkt wurde, wird er lpr+35bp betragen, was einer differenz von 80bp entspricht;

der aktuelle hypothekenzinssatz in guangzhou beträgt 3,1 % für das erste eigenheim(lpr-75bp, einige banken lpr-95bp), der erste bestehende hypothekenzinssatz vor september 2023 ist lpr, mit einer differenz von 75bp/95bp.

sie müssen wissen, dass es sich dabei nur um die zinsdifferenz zwischen punkten handelt und nicht den lpr-bereich umfasst, den die zentralbank als reaktion auf den markt in den letzten zwei jahren gesenkt hat.

auch die zusätzlichen hypothekenzinsen in 30 wichtigen städten im ganzen land liegen bei etwa 3,15 % für die erste hypothek. um um kunden zu konkurrieren, bieten viele banken sogar historisch niedrige zinssätze an.auf dem weg zu „2“, wird die kluft zwischen bestehenden und künftigen hypothekenzinsen immer deutlicher.

(quelle: cric)

dies dämpfte nicht nur das vertrauen der bestehenden hypothekeneigentümer, sondern sorgte auch bei vielen menschen, deren immobilienpreise ebenfalls hoch waren, für beunruhigung.

auch wenn es also nicht unbedingt so viele gerüchte gibt wie eine „kleine komposition“,auch die lücke zwischen inkrementellen und bestehenden hypothekenzinsen hat einen kritischen punkt erreicht, der angepasst werden muss.

die möglichkeit, „kleine komposition“ zu realisieren

diese beiden kurzen aufsätze zu den bestehenden hypothekenzinsen sind sowohl eine starke geldpolitik als auch eine senkung der bestehenden hypothekenzinsen. sie haben auch genügend aufmerksamkeit auf dem markt erregt, und sie haben auch erhebliche aufmerksamkeit auf dem markt erregt.einige experten forderten bereits eindringlich, „das zinsniveau bestehender hypothekarkredite deutlich zu senken“.

wenn sie also darauf verzichten möchten, welcher aufsatz wird dies mit größerer wahrscheinlichkeit erreichen?

es wird spekuliert, dass der machbarkeitswiderstand des gestrigen aufsatzes (4. september) geringer sein wird.

einerseits hat die zentralbank bereits zwei zinssenkungsrunden für hypotheken durchgeführt.wir verfügen bereits über erfahrungen und marktergebnisse bei der reduzierung des bestands an hypothekendarlehen.

die erste runde besteht darin, dass die zentralbank im september letzten jahres die „mitteilung zu relevanten angelegenheiten zur senkung der zinssätze bestehender erstwohnungsbaudarlehen“ herausgegeben hat, in der klargestellt wird, dass die zinssätze bestehender erstwohnungsbaudarlehen ab dem 25. september 2023 gelten werden die zinsen wurden gesenkt, privatpersonen mussten bei der bank einen antrag stellen, und schon bald gaben verschiedene banken nacheinander zinsanpassungsankündigungen heraus, in denen sie die bedingungen und regeln für zinsanpassungen bei bestehenden privaten wohnungsbaudarlehen klarstellten.

die zweite runde fand im mai dieses jahres statt. die zentralbank veröffentlichte die „mitteilung der volksbank von china zur anpassung der zinspolitik für gewerbliche private wohnungsbaudarlehen“, in der sie die untergrenze der zinspolitik für gewerbliche private wohnungsbaudarlehen direkt aufhob erst- und zweitwohnungen auf nationaler ebene, gefolgt von guangzhou. es war die erste stadt der ersten reihe, die die untergrenze für hypothekenzinsen abgeschafft hat.

laut dem „china’s monetary policy implementation report for the fourth quarter of 2023“ der zentralbank wurde die erste runde der senkung der bestehenden hypothekenzinsen in höhe von mehr als 23 billionen yuan abgeschlossen.

der reaktion des marktes nach zu urteilen, ist die wirkung der anpassung von der erwarteten richtung abgewichen.

denn im mai mehrten sich die stimmen von eigentümern mit bestehenden hypothekendarlehen, die ihre häuser „refinanzieren“, „vorzeitig abbezahlen“ und „entschließen wollen, ihre häuser zu verkaufen“.

den daten aus den halbjahresberichten 2024 der an der a-aktie notierten banken zufolge belief sich der gesamtsaldo privater wohnungsbaukredite der sechs großen staatsbanken zum ende des zweiten quartals auf 25,49 billionen yuan, was einem nettorückgang von 325,471 billionen yuan entspricht milliarden yuan im vergleich zum jahresanfang, ein rückgang von mehr als 300 milliarden yuan, was darauf hindeutet, dass alle dem zeitplan voraus sind. der rückzahlungstrend hält an.

dennoch ist auf diesem weg zumindest für das system der bank vorerst keine übermäßige risikoexposition zu verzeichnen.

denn obwohl die nettogewinne der sechs großen staatsbanken im vergleich zum vorjahreszeitraum zurückgegangen sind, konnte das gesamtgewinnniveau auf einem stabilen niveau gehalten werden die hälfte des jahres 2024 erreichte 683,388 milliarden yuan und sie kündigten eine zwischendividende von insgesamt rund 204,8 milliarden yuan an (davon plant die postbank, 14,6 milliarden yuan an dividenden auszuschütten).

andererseits ist die „umschuldung“ nicht so einfach wie gedacht.

bei der umschuldung geht es um fragen der kreditauskunft und der immobilienbewertung bestehender hausbesitzer.

wenn das hypothekendarlehen des eigentümers überfällig ist, kommt es für die bank, die die hypothek aufnimmt, der übernahme eines vermögenspakets mit schlechter qualifikation und schlechter rückzahlungsfähigkeit gleich. für die bank, die die hypothek umschuldet, kommt es der übernahme des „minderwertigen“ gleich „vermögenswerte“ der ursprünglichen hypothekenbank. auch das risiko ist deutlich größer als das der ursprünglichen hypothekenbank.

selbst wenn eine umschuldung möglich ist, muss die umschuldungsbank daher den immobilienwert der eigentümer neu bewerten, um ihr eigenes risiko einer übernahme der immobilie zu verringern.

mittlerweile haben sich die immobilienbewertungspreise der banken in verschiedenen städten stark an den markt angepasst, teilweise sind sie sogar deutlich gesunken.

beispielsweise berichtete die securities times im november letzten jahres, dass die bankbewertungen für gebrauchtwohnungen in shenzhen allgemein zurückgingen.

der schätzwert ist der kreditbeleg der bank. je höher der schätzwert, desto höher die kreditsumme.wenn der schätzwert sinkt, sinkt auch der kreditbetrag, den eigentümer refinanzieren können.

daher ist im kontext sinkender marktbewertungspreisees ist schwer auszuschließen, dass, wenn ein ursprünglich für 5 millionen gekauftes haus von bank a mit 4 millionen geliehen würde, bank b den wert des hauses nach der umschuldung erneut auf 3 millionen festsetzen würde.

heute gab ein hochrangiger beamter der geldpolitischen abteilung der zentralbank eine erklärung ab, die als indirekte reaktion auf die jüngsten marktgerüchte angesehen werden kann:beeinflusst durch faktoren wie die umlenkung von bankeinlagen in vermögensverwaltungsprodukte und die verringerung der nettozinsmargen der banken stehen einem weiteren rückgang der einlagen- und kreditzinsen immer noch gewisse einschränkungen gegenüber.

wie stark sind die einschränkungen?

seien sie vorsichtig mit annahmen.

geht man von der derzeitigen gesamtsumme der hypothekendarlehen in der branche von etwa 38 billionen aus, würden sich die zinserträge der bank um etwa 304 milliarden verringern, wenn der zinssatz auf einmal um 80 basispunkte gesenkt würde, was etwa 12,77 % der zinserträge der bankenbranche ausmacht nettogewinn von 2,38 billionen im jahr 2023, die auswirkungen werden also immer noch beträchtlich sein.

unsere branchenweiten einlagen beliefen sich im ersten halbjahr auf etwa 301,68 billionen yuan. wenn die banken die einlagenzinszahlungen gleichermaßen reduzieren, müsste die senkung des einlagenzinssatzes ebenfalls etwa 10 basispunkte betragen.

daher müssen unsere einlagenzinsen um etwa zehn basispunkte sinken, um die gewinnverluste der bank auszugleichen.

dies kann die attraktivität von einlagenzinsen für alle zum geldsparen weiter verringern, ersparnisse aus banken in andere anlagekanäle und verbrauchermärkte fließen lassen und so indirekt die konsum- und investitionsbereitschaft aller fördern.

seit juli dieses jahres haben die sechs großen staatsbanken und zwölf aktienbanken bereits die einlagenzinsen gesenkt. im august folgten auch kleine und mittlere banken im ganzen land, beispielsweise bei der bank of shanghai. der einjährige einlagenzins sank von 1,76 % auf 1,55 % und der fünfjährige einlagenzins fiel von 2,55 % auf 1,8 %.

mit anderen worten: sollte sich dieser kleine aufsatz als wahr herausstellen, ist die wahrscheinlichkeit groß, dass unser einlagenzins entsprechend angepasst wird.

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die meinungen des autors geben nicht die position von gelonghui wieder