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suite à la fracture de notre maison, notre taux d'intérêt hypothécaire devrait bientôt baisser et la banque nous coupera très probablement les vivres à l'avenir.

vendredi dernier, un petit article rappelait que la banque centrale envisageait d'autoriser le réhypothèque d'environ 38 000 milliards de prêts immobiliers existants. ce mardi 4 septembre, un autre petit article rappelait que la banque centrale envisageait une réduction en deux étapes dans le prochain. dans quelques semaines et au début de l’année prochaine, le taux d’intérêt des prêts aux première et deuxième maisons sera réduit d’environ 80 points de base, ce qui réduira les coûts de prêt pour chacun et atténuera la pression sur les bénéfices des banques.

des avantages plus larges

bien que la nouvelle selon laquelle les banques ont abaissé les taux d'intérêt hypothécaires existants ait fermenté la semaine dernière et qu'aucun responsable ne soit venu réfuter ou confirmer les rumeurs, les essais de cette semaine liés aux prêts hypothécaires existants ont rendu la nouvelle encore plus forte.

la raison principale est que la réduction précédente des taux d'intérêt hypothécaires existants par la banque centrale ne visait que les prêts hypothécaires à la première maison et que les banques ont uniformément limité le temps d'ajustement à la date de retarification de la banque. après l'ajustement initial, la limite inférieure du point de base en. chaque ville était différente et la plage de réduction du point de base était d'environ 30 bp à 45 bp.

cela a eu pour conséquence qu'un nombre considérable de propriétaires fonciers ne bénéficient pas des avantages réduits.

par exemple, pour les propriétaires de hefei, certains ont déjà suivi la dernière politique du 1er septembre et le taux d'intérêt hypothécaire a été réduit à 3,85 %. cependant, les taux d'intérêt hypothécaires de nombreux propriétaires de hefei sont toujours de 4,2 % et ils doivent attendre jusqu'à ce que l'ajustement au 1er janvier de l'année prochaine pour bénéficier d'un taux d'intérêt de 3,85 %.

si cette baisse de 80 bp devient réalité, il faudra attendre janvier de l'année prochaine pour profiter de 3,05 %.

par conséquent, la nouvelle qui circule cette fois-ci est que le délai de réduction aura lieu dans les prochaines semaines et avant janvier de l'année prochaine, et qu'il s'appliquera aussi bien aux première et deuxième résidences.non seulement le temps a été avancé, mais l'intensité et la portée sont plus grandes, et le degré de concentration peut être plus grand.

en bref, s’il est mis en œuvre, les taux d’intérêt hypothécaires existants seront plus bas, les bénéfices seront plus larges et les mesures de relance seront plus importantes.

même s’il n’est pas clair si cette mesure sera réellement mise en œuvre ni comment elle sera réduite, l’énorme différence de taux d’intérêt entre les prêts hypothécaires supplémentaires et existants est un fait.

par exemple, le taux d'intérêt hypothécaire actuel pour le premier prêt immobilier à shenzhen est de 3,4 %.(lpr-45bp), le taux d'intérêt pour la première maison vers juillet 2022 est lpr+30bp, la deuxième maison est lpr+60bp et la différence pour la première maison est de 75bp ;

le taux d'intérêt hypothécaire actuel à pékin est de 3,4% pour la première maison(lpr-45bp)dans le passé, la plupart des taux d'intérêt hypothécaires existants pour la première maison étaient de 4,75 %, soit une différence de 135 bp ;

le taux d'intérêt hypothécaire actuel à shanghai est de 3,4 % pour le premier prêt immobilier.(lpr-45bp), une fois le taux d'intérêt du premier prêt immobilier réduit de 2021 à septembre 2023, il sera lpr+35bp, soit une différence de 80bp ;

le taux d'intérêt hypothécaire actuel à guangzhou est de 3,1 % pour la première maison.(lpr-75bp, certaines banques lpr-95bp), le premier taux d'intérêt hypothécaire existant avant septembre 2023 est le lpr, avec une différence de 75bp/95bp.

vous devez savoir qu'il ne s'agit que de la différence de taux d'intérêt entre les points et n'inclut pas la fourchette lpr que la banque centrale a abaissée en réponse au marché au cours des deux dernières années.

les taux d'intérêt hypothécaires différentiels dans 30 villes clés du pays se concentrent également à environ 3,15 % pour la première hypothèque. afin de rivaliser pour attirer les clients, de nombreuses banques ont même proposé des taux d'intérêt historiquement bas.vers le « 2 », l’écart entre les taux d’intérêt hypothécaires existants et progressifs est devenu de plus en plus évident.

(source : cric)

cela a non seulement ébranlé la confiance des détenteurs de prêts hypothécaires existants, mais a également suscité l’anxiété de nombreuses personnes dont les prix des logements étaient également élevés.

alors même si ce n’est pas forcément aussi répandu qu’une « petite composition »,l’écart entre les taux d’intérêt hypothécaires différentiels et existants a également atteint un point critique qui doit être ajusté.

la possibilité de réaliser des "petites compositions"

ces deux courts essais sur les taux d'intérêt hypothécaires existants sont à la fois des politiques monétaires fortes et tous deux abaissent les taux hypothécaires existants. ils ont également attiré suffisamment d'attention de la part du marché, et ils ont également attiré une attention considérable de la part du marché.certains experts ont déjà insisté pour que "le niveau des intérêts des prêts hypothécaires existants soit considérablement réduit".

donc, si vous souhaitez l’abandonner, quel essai est le plus susceptible d’y parvenir ?

on suppose que la résistance à la faisabilité de l'essai d'hier (4 septembre) sera plus faible.

d'une part, la banque centrale a déjà procédé à deux séries de baisses des taux d'intérêt hypothécaires.nous avons déjà de l'expérience et des résultats sur le marché dans la réduction du stock de prêts hypothécaires.

le premier cycle est qu'en septembre de l'année dernière, la banque centrale a publié l'« avis sur les questions pertinentes réduisant les taux d'intérêt des premiers prêts immobiliers existants », précisant qu'à partir du 25 septembre 2023, les taux d'intérêt des premiers prêts immobiliers existants seront réduit, et les particuliers doivent s'adresser à la banque, et bientôt diverses banques ont publié des annonces d'ajustement des taux d'intérêt les unes après les autres, clarifiant les conditions et les règles d'ajustement des taux d'intérêt sur les prêts personnels au logement existants.

le deuxième cycle a eu lieu en mai de cette année. la banque centrale a publié l'« avis de la banque populaire de chine sur l'ajustement de la politique de taux d'intérêt pour les prêts personnels au logement commercial », annulant directement la limite inférieure de la politique de taux d'intérêt des prêts personnels au logement commercial pour les prêts immobiliers commerciaux. premières et résidences secondaires au niveau national, suivies par guangzhou elle est devenue la première ville de premier rang à abolir la limite inférieure des taux d'intérêt hypothécaires.

selon le « rapport sur la mise en œuvre de la politique monétaire de la chine pour le quatrième trimestre 2023 » de la banque centrale, la première série de réductions des taux d'intérêt hypothécaires existants de plus de 23 000 milliards de yuans a été achevée.

à en juger par la réaction du marché, l'effet de l'ajustement s'est écarté de la direction attendue.

car en mai, les voix des propriétaires ayant des prêts hypothécaires existants pour "refinancer", "rembourser plus tôt" et "décider de vendre leur maison" se sont multipliées.

selon les données des rapports semestriels 2024 des banques cotées en actions a, à la fin du deuxième trimestre, le solde total des prêts personnels au logement des six principales banques publiques s'élevait à 25 490 milliards de yuans, soit une diminution nette de 325 471. milliards de yuans par rapport au début de l'année, soit une diminution de plus de 300 milliards de yuans, ce qui indique que tout le monde est en avance sur le calendrier. la tendance au remboursement se poursuit.

néanmoins, en suivant cette voie, au moins le système bancaire n'a pas connu pour l'instant d'exposition excessive au risque.

car bien que les bénéfices nets des six grandes banques publiques aient diminué par rapport à la même période de l'année dernière, le niveau global des bénéfices a été maintenu à un niveau stable. le bénéfice net total des six grandes banques publiques au cours de la première période. la moitié de 2024 a atteint 683,388 milliards de yuans, et ils ont annoncé un acompte sur dividende pour un total d'environ 204,8 milliards de yuans (dont la banque postale prévoit de distribuer 14,6 milliards de yuans de dividendes) milliards.

d’un autre côté, le « réhypothéquer » n’est pas aussi simple qu’on l’imagine.

le réhypothèque implique des problèmes d’évaluation du crédit et d’évaluation de la propriété pour les propriétaires de maisons existants.

si le prêt hypothécaire du propriétaire est en souffrance, pour la banque qui réhypothèque, cela équivaut à reprendre un ensemble d'actifs peu qualifiés et peu capables de rembourser. alors, pour la banque qui réhypothèque, cela équivaut à reprendre le « inférieur ». actifs" de la banque hypothécaire d'origine. , le risque est également beaucoup plus élevé que celui de la banque d'origine.

en conséquence, même si la réhypothèque est possible, la banque réhypothéquante doit réévaluer la valeur foncière des propriétaires pour réduire son propre risque de reprise du bien.

de nos jours, les prix d'expertise immobilière des banques dans diverses villes ont été considérablement ajustés en fonction du marché, et certains ont considérablement diminué.

par exemple, en novembre de l'année dernière, le securities times a rapporté que les évaluations bancaires des logements d'occasion à shenzhen étaient généralement en baisse.

le prix d’expertise est le reçu du prêt de la banque. plus l’évaluation est élevée, plus le montant du prêt est élevé.lorsque la valeur estimative diminue, le montant du prêt que les propriétaires peuvent refinancer diminue également.

ainsi, dans un contexte de baisse des prix d’évaluation du marché,il est difficile d'exclure la possibilité que si une maison initialement achetée pour 5 millions était prêtée à hauteur de 4 millions par la banque a, la banque b réévaluerait ensuite la valeur de la maison à 3 millions après réhypothèque.

aujourd'hui, un haut responsable du département de politique monétaire de la banque centrale a fait une déclaration qui peut être considérée comme une réponse indirecte aux récentes rumeurs du marché——affectée par des facteurs tels que le détournement des dépôts bancaires vers des produits de gestion d’actifs et le rétrécissement des marges nettes d’intérêt des banques, la poursuite de la baisse des taux d’intérêt sur les dépôts et les prêts se heurte encore à certaines contraintes.

quelle est la force des contraintes ?

soyez prudent avec les hypothèses.

à en juger par le montant global actuel des prêts hypothécaires dans le secteur, qui s'élève à environ 38 000 milliards, si le taux d'intérêt est réduit d'un coup de 80 points de base, les revenus d'intérêts de la banque seront réduits d'environ 304 milliards, soit environ 12,77 % des revenus du secteur bancaire. un bénéfice net de 2,38 billions en 2023, l’impact sera donc encore considérable.

nos dépôts à l'échelle du secteur au premier semestre s'élevaient à environ 301 680 milliards de yuans. si les banques réduisent également les paiements d'intérêts sur les dépôts, la réduction du taux d'intérêt sur les dépôts devra également être d'environ 10 points de base.

par conséquent, nos taux d’intérêt sur les dépôts doivent baisser d’environ dix points de base pour compenser les pertes de bénéfices de la banque.

cela peut réduire encore davantage l'attrait des taux d'intérêt sur les dépôts pour que chacun puisse épargner, permettre à l'épargne de sortir des banques et vers d'autres canaux d'investissement et marchés de consommation, favorisant indirectement la volonté de chacun de consommer et d'investir.

depuis juillet de cette année, les six principales banques publiques et 12 banques par actions ont déjà abaissé les taux d'intérêt sur les dépôts. en août, les petites et moyennes banques du pays ont également emboîté le pas. le taux d'intérêt sur les dépôts à un an est passé de 1,76 % à 1,55 %, et le taux d'intérêt sur les dépôts à cinq ans est tombé à 1,55 % sur une période de 2,55 % à 1,8 %.

en d’autres termes, si ce petit essai s’avère vrai, il y a de fortes chances que notre taux d’intérêt sur les dépôts soit ajusté en conséquence.

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