νέα

μετά τη θραύση του σπιτιού μας, το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων μας αναμένεται να σπάσει σύντομα και η τράπεζα πιθανότατα θα μας κόψει στο μέλλον.

την περασμένη παρασκευή, ένα μικρό άρθρο υπενθύμισε ότι η κεντρική τράπεζα σκέφτηκε να επιτρέψει την εκ νέου υποθήκη περίπου 38 τρισεκατομμυρίων υφιστάμενων στεγαστικών δανείων αυτή την τρίτη (4 σεπτεμβρίου), ένα άλλο μικρό άρθρο υπενθύμισε ότι η κεντρική τράπεζα εξετάζει το ενδεχόμενο μείωσης δύο σταδίων την επόμενη. σε λίγες εβδομάδες και στις αρχές του επόμενου έτους το επιτόκιο για τα δάνεια πρώτης και δεύτερης κατοικίας θα μειωθεί κατά περίπου 80 μονάδες βάσης, μειώνοντας το κόστος των δανείων για όλους και μειώνοντας την πίεση κερδών στις τράπεζες.

οφέλη ευρύτερα

αν και η είδηση ​​ότι οι τράπεζες μείωσαν τα υπάρχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν ζυμωθεί την περασμένη εβδομάδα και κανένας αξιωματούχος δεν βγήκε να διαψεύσει τις φήμες ή να τις επιβεβαιώσει, τα δοκίμια αυτής της εβδομάδας που σχετίζονται με τα υπάρχοντα στεγαστικά δάνεια έχουν κάνει την είδηση ​​ακόμη πιο έντονη.

ο κύριος λόγος είναι ότι η προηγούμενη μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων στόχευε μόνο στα στεγαστικά δάνεια πρώτης κατοικίας και οι τράπεζες περιόρισαν ομοιόμορφα τον χρόνο προσαρμογής να είναι η ημερομηνία ανατίμησης της τράπεζας μετά την αρχική προσαρμογή, το κατώτερο όριο του σημείου βάσης κάθε πόλη ήταν διαφορετική και το εύρος μείωσης του σημείου βάσης ήταν περίπου ένα εύρος από 30 bp έως 45 bp.

αυτό είχε ως αποτέλεσμα ένας σημαντικός αριθμός ιδιοκτητών ακινήτων να μην απολαμβάνουν τα μειωμένα οφέλη.

για παράδειγμα, για τους ιδιοκτήτες κατοικιών του hefei, ορισμένοι έχουν ήδη ακολουθήσει την τελευταία πολιτική την 1η σεπτεμβρίου και το επιτόκιο στεγαστικών δανείων έχει μειωθεί στο 3,85%. η αναπροσαρμογή την 1η ιανουαρίου του επόμενου έτους για να απολαύσει το επιτόκιο 3,85%.

εάν αυτή η πτώση κατά 80 bp γίνει πραγματικότητα, θα χρειαστεί ο ιανουάριος του επόμενου έτους για να απολαύσει το 3,05%.

επομένως, η είδηση ​​που κυκλοφορεί αυτή τη φορά είναι ότι ο χρόνος μείωσης θα είναι τις επόμενες εβδομάδες και πριν τον ιανουάριο του επόμενου έτους και θα ισχύει τόσο για πρώτη όσο και για δεύτερη κατοικία.όχι μόνο έχει προχωρήσει ο χρόνος, αλλά η ένταση και το εύρος είναι μεγαλύτερα και ο βαθμός συγκέντρωσης μπορεί να είναι μεγαλύτερος.

εν ολίγοις, εάν εφαρμοστεί, τα υπάρχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων θα είναι χαμηλότερα, τα οφέλη θα είναι ευρύτερα και τα κίνητρα θα είναι μεγαλύτερα.

αν και δεν είναι ξεκάθαρο αν όντως θα εφαρμοστεί, ούτε πώς θα μειωθεί, η τεράστια διαφορά επιτοκίου μεταξύ των σταδιακών και των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων είναι γεγονός.

για παράδειγμα, το τρέχον επιτόκιο στεγαστικών δανείων για το πρώτο στεγαστικό δάνειο στο shenzhen είναι 3,4%.(lpr-45bp), το επιτόκιο για την πρώτη κατοικία γύρω στον ιούλιο του 2022 είναι lpr+30bp, η δεύτερη κατοικία είναι lpr+60bp και η διαφορά για την πρώτη κατοικία είναι 75bp.

το τρέχον επιτόκιο στεγαστικών δανείων στο πεκίνο είναι 3,4% για την πρώτη κατοικία(lpr-45bp)στο παρελθόν, τα περισσότερα υπάρχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων πρώτης κατοικίας ήταν 4,75%, μια διαφορά 135 bp.

το τρέχον επιτόκιο στεγαστικών δανείων στη σαγκάη είναι 3,4% για το δάνειο πρώτης κατοικίας(lpr-45bp), μετά τη μείωση του επιτοκίου του πρώτου στεγαστικού δανείου από το 2021 έως τον σεπτέμβριο του 2023, θα είναι lpr+35bp, διαφορά 80 bp.

το τρέχον επιτόκιο στεγαστικών δανείων στο guangzhou είναι 3,1% για την πρώτη κατοικία(lpr-75bp, ορισμένες τράπεζες lpr-95bp), το πρώτο υφιστάμενο επιτόκιο στεγαστικών δανείων πριν από τον σεπτέμβριο του 2023 είναι το lpr, με διαφορά 75bp/95bp.

πρέπει να γνωρίζετε ότι αυτή είναι μόνο η διαφορά επιτοκίου μεταξύ των πόντων και δεν περιλαμβάνει το εύρος lpr που μείωσε η κεντρική τράπεζα ως απάντηση στην αγορά τα τελευταία δύο χρόνια.

τα αυξητικά επιτόκια στεγαστικών δανείων σε 30 βασικές πόλεις σε ολόκληρη τη χώρα είναι επίσης συγκεντρωμένα σε περίπου 3,15% για το πρώτο στεγαστικό δάνειο, προκειμένου να ανταγωνιστούν για πελάτες, πολλές τράπεζες έχουν προσφέρει ακόμη και ιστορικά χαμηλά επιτόκια.προχωρώντας προς το "2", το χάσμα μεταξύ των υφιστάμενων και των αυξημένων επιτοκίων στεγαστικών δανείων γίνεται όλο και πιο εμφανές.

(πηγή: cric)

αυτό όχι μόνο μείωσε την εμπιστοσύνη των υφιστάμενων ιδιοκτητών στεγαστικών δανείων, αλλά προκάλεσε επίσης ανησυχία σε πολλούς ανθρώπους των οποίων οι τιμές κατοικιών ήταν επίσης υψηλές.

έτσι, ακόμα κι αν δεν είναι απαραίτητα τόσο φημολογούμενο όσο μια «μικρή σύνθεση»,το χάσμα μεταξύ των αυξημένων και των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων έχει επίσης φτάσει σε ένα κρίσιμο σημείο που πρέπει να προσαρμοστεί.

η δυνατότητα πραγματοποίησης «μικρής σύνθεσης»

αυτά τα δύο σύντομα δοκίμια για τα υπάρχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων είναι και οι δύο ισχυρές νομισματικές πολιτικές και και οι δύο μειώνουν τα υπάρχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων.ορισμένοι ειδικοί έχουν ήδη ζητήσει έντονα «να μειωθεί σημαντικά το επίπεδο επιτοκίου των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων».

επομένως, αν θέλετε να το παρατήσετε, ποιο δοκίμιο είναι πιο πιθανό να το πετύχει;

εικάζεται ότι η αντίσταση σκοπιμότητας της χθεσινής (4 σεπτεμβρίου) δοκιμίου θα είναι μικρότερη.

από τη μία πλευρά, η κεντρική τράπεζα έχει ήδη πραγματοποιήσει δύο γύρους περικοπών επιτοκίων στεγαστικών δανείων.έχουμε ήδη εμπειρία και αποτελέσματα της αγοράς στη μείωση του αποθέματος των στεγαστικών δανείων.

ο πρώτος γύρος είναι ότι τον σεπτέμβριο του περασμένου έτους, η κεντρική τράπεζα εξέδωσε την «ειδοποίηση για σχετικά θέματα μείωσης των επιτοκίων υφιστάμενων δανείων πρώτης κατοικίας», διευκρινίζοντας ότι από τις 25 σεπτεμβρίου 2023, τα επιτόκια των υφιστάμενων δανείων πρώτης κατοικίας θα είναι μειώνεται και οι ιδιώτες πρέπει να κάνουν αίτηση στην τράπεζα και σύντομα διάφορες τράπεζες εξέδωσαν ανακοινώσεις αναπροσαρμογής επιτοκίων η μία μετά την άλλη, διευκρινίζοντας τους όρους και τους κανόνες για τις αναπροσαρμογές επιτοκίων για τα υπάρχοντα προσωπικά στεγαστικά δάνεια.

ο δεύτερος γύρος ήταν τον μάιο του τρέχοντος έτους η κεντρική τράπεζα εξέδωσε την «ειδοποίηση της λαϊκής τράπεζας της κίνας για την προσαρμογή της πολιτικής επιτοκίου για τα εμπορικά προσωπικά στεγαστικά δάνεια», ακυρώνοντας απευθείας το κατώτατο όριο της πολιτικής επιτοκίου για τα προσωπικά στεγαστικά δάνεια. πρώτη και δεύτερη κατοικία σε εθνικό επίπεδο, ακολουθούμενη από το guangzhou έγινε η πρώτη πόλη πρώτης κατηγορίας που κατάργησε το κατώτερο όριο στα επιτόκια στεγαστικών δανείων.

σύμφωνα με την «έκθεση εφαρμογής της νομισματικής πολιτικής της κίνας για το τέταρτο τρίμηνο του 2023» της κεντρικής τράπεζας, ολοκληρώθηκε ο πρώτος γύρος μειώσεων των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων άνω των 23 τρισεκατομμυρίων γιουάν.

κρίνοντας από την αντίδραση της αγοράς, η επίδραση της προσαρμογής έχει αποκλίνει από την αναμενόμενη κατεύθυνση.

διότι τον μάιο αυξήθηκαν οι φωνές των ιδιοκτητών με υφιστάμενα στεγαστικά δάνεια να «αναχρηματοδοτήσουν», να «ξεπληρώσουν πρόωρα» και να «αποφασίσουν να πουλήσουν τα σπίτια τους».

σύμφωνα με στοιχεία από τις εξαμηνιαίες εκθέσεις του 2024 των τραπεζών που είναι εισηγμένες στο χρηματιστήριο α, στο τέλος του δεύτερου τριμήνου, το συνολικό υπόλοιπο των προσωπικών στεγαστικών δανείων των έξι μεγάλων κρατικών τραπεζών ήταν 25,49 τρισεκατομμύρια γιουάν, καθαρή μείωση 325,471 δισεκατομμύρια γιουάν σε σύγκριση με την αρχή του έτους, μια συρρίκνωση άνω των 300 δισεκατομμυρίων γιουάν, που δείχνει ότι όλοι είναι μπροστά από το χρονοδιάγραμμα η τάση αποπληρωμής συνεχίζεται.

ακόμα κι έτσι, ακολουθώντας αυτή την πορεία, τουλάχιστον το σύστημα της τράπεζας δεν έχει δει προς το παρόν υπερβολική έκθεση σε κίνδυνο.

διότι παρόλο που τα καθαρά κέρδη των έξι μεγάλων κρατικών τραπεζών έχουν μειωθεί σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι, το συνολικό επίπεδο κερδών διατηρήθηκε σε σταθερό επίπεδο. τα συνολικά καθαρά κέρδη των έξι μεγάλων κρατικών τραπεζών στην πρώτη το μισό του 2024 έφτασε τα 683,388 δισεκατομμύρια γιουάν και ανακοίνωσαν ενδιάμεσο μέρισμα συνολικά περίπου 204,8 δισεκατομμύρια γιουάν (εκ των οποίων η postal bank σχεδιάζει να διανείμει 14,6 δισεκατομμύρια γιουάν σε μερίσματα).

από την άλλη πλευρά, η «επανυποθήκη» δεν είναι τόσο απλή όσο φανταζόμαστε.

η επανυποθήκη περιλαμβάνει θέματα πιστωτικών αναφορών και θέματα εκτίμησης ακινήτων για υπάρχοντες ιδιοκτήτες σπιτιών.

εάν το στεγαστικό δάνειο του ιδιοκτήτη είναι ληξιπρόθεσμο, για την τράπεζα που υποθηκεύει εκ νέου, ισοδυναμεί με ανάληψη ενός πακέτου περιουσιακών στοιχείων με φτωχά προσόντα και κακή ικανότητα αποπληρωμής περιουσιακά στοιχεία" της αρχικής τράπεζας στεγαστικών δανείων. , ο κίνδυνος είναι επίσης πολύ μεγαλύτερος από αυτόν της αρχικής τράπεζας.

ως αποτέλεσμα, ακόμη και αν είναι δυνατή η εκ νέου υποθήκη, η τράπεζα επανυποθήκης πρέπει να επανεκτιμήσει την αξία των ακινήτων των ιδιοκτητών για να μειώσει τον κίνδυνο ανάληψης του ακινήτου.

στις μέρες μας, οι τιμές εκτίμησης ακινήτων των τραπεζών σε διάφορες πόλεις έχουν προσαρμοστεί σημαντικά με την αγορά και ορισμένες έχουν συρρικνωθεί σημαντικά.

για παράδειγμα, τον νοέμβριο του περασμένου έτους, οι securities times ανέφεραν ότι οι τραπεζικές αξιολογήσεις των μεταχειρισμένων κατοικιών στο shenzhen μειώνονταν γενικά.

η τιμή αξιολόγησης είναι η απόδειξη δανείου της τράπεζας.όταν η εκτιμώμενη αξία συρρικνώνεται, το ποσό του δανείου που μπορούν να αναχρηματοδοτήσουν οι ιδιοκτήτες θα συρρικνωθεί επίσης.

ως εκ τούτου, στο πλαίσιο της συρρίκνωσης των τιμών εκτίμησης της αγοράς,είναι δύσκολο να αποκλειστεί το ενδεχόμενο εάν ένα σπίτι που αγοράστηκε αρχικά για 5 εκατομμύρια δανειζόταν 4 εκατομμύρια από την τράπεζα α, και στη συνέχεια η τράπεζα β θα επανεκτιμούσε την αξία του σπιτιού στα 3 εκατομμύρια μετά την εκ νέου υποθήκη.

σήμερα, ένας ανώτερος αξιωματούχος από το τμήμα νομισματικής πολιτικής της κεντρικής τράπεζας έκανε μια δήλωση, η οποία μπορεί να θεωρηθεί ότι απαντά έμμεσα στις πρόσφατες φήμες της αγοράς——επηρεαζόμενες από παράγοντες όπως η εκτροπή των τραπεζικών καταθέσεων σε προϊόντα διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων και η στένωση των καθαρών τραπεζικών περιθωρίων επιτοκίου, οι περαιτέρω μειώσεις των επιτοκίων καταθέσεων και δανείων εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν ορισμένους περιορισμούς.

πόσο ισχυροί είναι οι περιορισμοί;

να είστε προσεκτικοί με τις υποθέσεις.

κρίνοντας από την τρέχουσα συνολική κλίμακα των στεγαστικών δανείων στον κλάδο περίπου 38 τρισεκατομμυρίων, εάν το επιτόκιο μειωθεί κατά 80 bp με μία κίνηση, τα έσοδα από τόκους της τράπεζας θα μειωθούν κατά περίπου 304 δισ., αντιπροσωπεύοντας περίπου το 12,77% του τραπεζικού κλάδου. καθαρό κέρδος 2,38 τρισεκατομμυρίων το 2023, οπότε ο αντίκτυπος θα είναι ακόμα σημαντικός.

οι καταθέσεις μας σε ολόκληρο τον κλάδο το πρώτο εξάμηνο του έτους ήταν περίπου 301,68 τρισεκατομμύρια γιουάν εάν οι τράπεζες μειώσουν εξίσου τις πληρωμές τόκων καταθέσεων, η μείωση των επιτοκίων των καταθέσεων θα πρέπει επίσης να είναι περίπου 10 μονάδες βάσης.

επομένως, τα επιτόκια των καταθέσεων μας πρέπει να μειωθούν κατά περίπου δέκα μονάδες βάσης για να αντισταθμιστούν οι απώλειες κερδών της τράπεζας.

αυτό μπορεί να μειώσει περαιτέρω την ελκυστικότητα των επιτοκίων καταθέσεων για όλους για εξοικονόμηση χρημάτων, να επιτρέψει τη ροή αποταμιεύσεων από τις τράπεζες και σε άλλα επενδυτικά κανάλια και καταναλωτικές αγορές, προωθώντας έμμεσα την προθυμία όλων για κατανάλωση και επένδυση.

από τον ιούλιο του τρέχοντος έτους, οι έξι μεγάλες κρατικές τράπεζες και οι 12 μετοχικές τράπεζες έχουν ήδη μειώσει τα επιτόκια καταθέσεων τον αύγουστο, οι μικρές και μεσαίες τράπεζες σε όλη τη χώρα ακολούθησαν επίσης το παράδειγμα της τράπεζας της σαγκάης. το επιτόκιο καταθέσεων ενός έτους μειώθηκε από 1,76% σε 1,55%, και το επιτόκιο καταθέσεων πενταετίας μειώθηκε στο 1,55% από 2,55%.

με άλλα λόγια, εάν αυτό το μικρό δοκίμιο αποδειχθεί αληθινό, υπάρχει μεγάλη πιθανότητα να προσαρμοστεί ανάλογα το επιτόκιο των καταθέσεων μας.

υγ: εάν πιστεύετε ότι οι πιο πρόσφατες πληροφορίες της αγοράς έχουν αξία για εσάς, ακολουθήστε την αγορά ακινήτων @gelonghui και θα σας οδηγούμε να εξερευνήσετε περισσότερες από τις τελευταίες εξελίξεις στην αγορά ακινήτων από καιρό σε καιρό.

οι απόψεις του συγγραφέα δεν αντιπροσωπεύουν τη θέση του gelonghui