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dopo la frattura della nostra casa, si prevede che presto il nostro tasso d'interesse ipotecario si frattura e in futuro la banca molto probabilmente ci taglierà fuori.

venerdì scorso, un piccolo articolo ricordava che la banca centrale stava valutando la possibilità di ipotecare circa 38mila miliardi di mutui immobiliari esistenti. martedì (4 settembre), un altro piccolo articolo ricordava che la banca centrale stava valutando una riduzione in due fasi nel prossimo. poche settimane e all’inizio del prossimo anno. i tassi di interesse per i mutui per la prima e la seconda casa saranno ridotti di circa 80 punti base, riducendo i costi dei prestiti per tutti e allentando la pressione sui profitti sulle banche.

vantaggi più ampi

anche se la notizia che le banche hanno abbassato i tassi di interesse sui mutui esistenti è stata fermentata la scorsa settimana, e nessun funzionario è uscito per confutare le voci o confermarle, i saggi di questa settimana relativi ai mutui esistenti hanno reso la notizia ancora più forte.

il motivo principale è che la precedente riduzione da parte della banca centrale dei tassi di interesse ipotecari esistenti mirava solo ai mutui sulla prima casa, e le banche hanno uniformemente vincolato il tempo di aggiustamento alla data di revisione del prezzo della banca dopo l'aggiustamento originale, il limite inferiore del punto base ogni città era diversa e l'intervallo di riduzione del punto base era approssimativamente compreso tra 30 bp e 45 bp.

ciò ha fatto sì che un numero considerevole di proprietari di immobili non usufruissero dei benefici ridotti.

ad esempio, per i proprietari di case di hefei, alcuni hanno già seguito l'ultima politica del 1° settembre e il tasso di interesse ipotecario è stato ridotto al 3,85%. tuttavia, i tassi di interesse ipotecari di molti proprietari di case di hefei sono ancora al 4,2% e devono aspettare fino a quando l'adeguamento il 1° gennaio del prossimo anno per godere del tasso di interesse del 3,85%.

se questo calo di 80 punti base diventa realtà, ci vorrà gennaio del prossimo anno per raggiungere il 3,05%.

pertanto, la notizia che circola questa volta è che i tempi di riduzione saranno nelle prossime settimane e prima di gennaio del prossimo anno, e varranno sia per la prima che per la seconda casa.non solo il tempo è stato avanzato, ma l’intensità e la portata sono maggiori, e il grado di concentrazione potrebbe essere maggiore.

in breve, se verrà attuato, i tassi di interesse ipotecari esistenti saranno più bassi, i benefici saranno più ampi e lo stimolo sarà maggiore.

anche se non è chiaro se verrà effettivamente attuato né come verrà ridotto, l'enorme differenza di tasso tra le ipoteche incrementali e quelle esistenti è un dato di fatto.

ad esempio, l’attuale tasso d’interesse ipotecario per il mutuo per la prima casa a shenzhen è del 3,4%.(lpr-45bp), il tasso di interesse per la prima casa intorno a luglio 2022 è lpr+30bp, la seconda casa è lpr+60bp e la differenza per la prima casa è 75bp;

l'attuale tasso d'interesse ipotecario a pechino è del 3,4% per la prima casa(lpr-45bp)in passato, la maggior parte dei tassi di interesse ipotecari sulla prima casa erano del 4,75%, una differenza di 135 punti base;

l'attuale tasso di interesse ipotecario a shanghai è del 3,4% per il mutuo per la prima casa(lpr-45bp), dopo che il tasso di interesse del primo mutuo per la casa sarà ridotto dal 2021 a settembre 2023, sarà lpr+35bp, una differenza di 80bp;

l'attuale tasso di interesse ipotecario a guangzhou è del 3,1% per la prima casa(lpr-75bp, alcune banche lpr-95bp), il primo tasso di interesse ipotecario esistente prima di settembre 2023 è lpr, con una differenza di 75bp/95bp.

devi sapere che questa è solo la differenza del tasso di interesse tra i punti e non include l'intervallo lpr che la banca centrale ha abbassato in risposta al mercato negli ultimi due anni.

anche i tassi ipotecari incrementali in 30 città chiave del paese si concentrano intorno al 3,15% per la prima ipoteca. per competere per i clienti, molte banche hanno addirittura offerto tassi di interesse storicamente bassi.verso "2", il divario tra i tassi ipotecari esistenti e quelli incrementali è diventato sempre più evidente.

(fonte: cric)

ciò non solo ha indebolito la fiducia dei titolari di mutui esistenti, ma ha anche causato ansia in molte persone i cui prezzi immobiliari erano anch’essi elevati.

quindi, anche se non è necessariamente una “piccola composizione”,anche il divario tra i tassi ipotecari incrementali e quelli esistenti ha raggiunto un punto critico che deve essere corretto.

la possibilità di realizzare “piccole composizioni”

questi due brevi saggi sui tassi di interesse ipotecari esistenti sono entrambi politiche monetarie forti ed entrambi abbassano i tassi ipotecari esistenti. hanno anche attirato abbastanza attenzione da parte del mercato, e hanno anche attirato una notevole attenzione da parte del mercato.alcuni esperti hanno già chiesto con forza "che il livello degli interessi dei mutui ipotecari esistenti venga significativamente ridotto".

quindi, se vuoi abbandonarlo, quale saggio ha maggiori probabilità di riuscirci?

si ipotizza che la resistenza alla fattibilità del saggio di ieri (4 settembre) sarà minore.

da un lato la banca centrale ha già tagliato due volte i tassi ipotecari.abbiamo già esperienza e risultati di mercato nella riduzione dello stock di mutui ipotecari.

il primo è che nel settembre dello scorso anno la banca centrale ha pubblicato la "notice on relevant matters reducing the interest rates of existing first home loans", chiarendo che a partire dal 25 settembre 2023 i tassi di interesse dei mutui per la prima casa esistenti saranno ridotti ridotto e gli individui devono rivolgersi alla banca, e presto varie banche hanno pubblicato uno dopo l'altro annunci di adeguamento del tasso di interesse, chiarendo le condizioni e le regole per l'adeguamento del tasso di interesse sui prestiti personali per la casa esistenti.

la seconda tornata è avvenuta nel maggio di quest'anno, la banca centrale ha emesso l'"avviso della banca popolare cinese sull'adeguamento della politica dei tassi di interesse per i prestiti immobiliari personali commerciali", cancellando direttamente il limite inferiore della politica dei tassi di interesse dei prestiti immobiliari personali commerciali. prime e seconde case a livello nazionale, seguita da guangzhou. è diventata la prima città di primo livello ad abolire il limite inferiore sui tassi di interesse ipotecari.

secondo il "rapporto sull'attuazione della politica monetaria cinese per il quarto trimestre del 2023" della banca centrale, è stata completata la prima serie di riduzioni dei tassi di interesse ipotecari esistenti per oltre 23 trilioni di yuan.

a giudicare dalla reazione del mercato, l'effetto dell'aggiustamento si è discostato dalla direzione prevista.

perché a maggio sono aumentate le voci dei proprietari con mutui ipotecari esistenti che vogliono "rifinanziarsi", "pagare anticipatamente" e "decidere di vendere le loro case".

secondo i dati dei rapporti semestrali 2024 delle banche quotate in borsa con azioni a, alla fine del secondo trimestre, il saldo totale dei prestiti personali per la casa delle sei principali banche statali era di 25.49 trilioni di yuan, con un decremento netto di 325.471 miliardi di yuan rispetto all'inizio dell'anno, una contrazione di oltre 300 miliardi di yuan, indicando che tutti sono in anticipo rispetto al previsto. la tendenza al rimborso continua.

nonostante ciò, seguendo questa strada, almeno il sistema bancario non ha visto per il momento un'eccessiva esposizione al rischio.

perché sebbene gli utili netti delle sei principali banche statali siano diminuiti rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso, il livello di profitto complessivo è rimasto stabile. l'utile netto totale delle sei principali banche statali metà del 2024 ha raggiunto 683,388 miliardi di yuan e hanno annunciato un acconto sui dividendi per un totale di circa 204,8 miliardi di yuan (di cui la banca postale prevede di distribuire 14,6 miliardi di yuan di dividendi).

d'altra parte, "remortgage" non è così semplice come immaginato.

il remortgage comporta problemi di reporting del credito e problemi di valutazione della proprietà per i proprietari di case esistenti.

se il mutuo ipotecario del proprietario è scaduto, per la banca che riipoteca equivale a rilevare un pacchetto di beni con scarse qualifiche e scarsa capacità di rimborso. quindi per la banca che riipoteca equivale a rilevare il "inferiore". patrimonio" della banca ipotecaria originaria. , il rischio è anche molto maggiore di quello della banca originaria.

di conseguenza, anche se il remortgage è possibile, la banca remortgage deve rivalutare il valore della proprietà dei proprietari per ridurre il proprio rischio di impossessarsi della proprietà.

al giorno d'oggi, i prezzi di valutazione degli immobili delle banche in varie città sono stati adeguati in modo significativo al mercato e alcuni sono diminuiti in modo significativo.

ad esempio, nel novembre dello scorso anno, il securities times ha riferito che le valutazioni bancarie degli immobili di seconda mano a shenzhen erano generalmente in calo.

il prezzo di valutazione corrisponde alla ricevuta del prestito della banca. maggiore è la valutazione, maggiore è l’importo del prestito.quando il valore stimato si riduce, si ridurrà anche l’importo del prestito che i proprietari possono rifinanziare.

pertanto, nel contesto della contrazione dei prezzi di valutazione del mercato,è difficile escludere la possibilità che se una casa originariamente acquistata per 5 milioni venisse prestata a 4 milioni dalla banca a, la banca b rivaluterebbe il valore della casa a 3 milioni dopo il rifinanziamento.

oggi, un alto funzionario del dipartimento di politica monetaria della banca centrale ha rilasciato una dichiarazione, che può essere considerata una risposta indiretta alle recenti voci di mercato:influenzati da fattori quali la diversione dei depositi bancari verso prodotti di gestione patrimoniale e la riduzione dei margini di interesse netti delle banche, ulteriori cali dei tassi di interesse sui depositi e sui prestiti devono ancora far fronte ad alcuni vincoli.

quanto sono forti i vincoli?

fai attenzione alle supposizioni.

a giudicare dall'attuale dimensione complessiva dei mutui ipotecari nel settore, pari a circa 38 trilioni, se il tasso di interesse viene tagliato di 80 punti base in una volta sola, il reddito da interessi della banca si ridurrà di circa 304 miliardi, pari a circa il 12,77% del reddito del settore bancario. utile netto di 2,38 trilioni nel 2023, quindi l’impatto sarà ancora considerevole.

i nostri depositi a livello di settore nella prima metà dell’anno ammontavano a circa 301,68 trilioni di yuan. se le banche ridurranno equamente i pagamenti degli interessi sui depositi, anche il taglio del tasso di interesse sui depositi dovrà essere di circa 10 punti base.

pertanto, i nostri tassi di interesse sui depositi devono scendere di circa dieci punti base per compensare le perdite di profitto della banca.

ciò può ridurre ulteriormente l’attrattiva dei tassi di interesse sui depositi per tutti per risparmiare denaro, consentire al risparmio di fluire dalle banche e verso altri canali di investimento e mercati di consumo, promuovendo indirettamente la volontà di tutti di consumare e investire.

dal luglio di quest'anno le sei principali banche statali e 12 banche per azioni hanno già abbassato i tassi di interesse sui depositi. ad agosto hanno seguito l'esempio anche le banche piccole e medie di tutto il paese. il tasso di interesse sui depositi a un anno è sceso dall'1,76% all'1,55%, mentre il tasso di interesse sui depositi a cinque anni è sceso all'1,55% dal 2,55% all'1,8%.

in altre parole, se questo piccolo saggio si rivelasse vero, c’è un’alta probabilità che il nostro tasso di interesse sui depositi venga adeguato di conseguenza.

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