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após a fratura da nossa casa, espera-se que a taxa de juros da nossa hipoteca sofra uma fratura em breve, e o banco provavelmente nos cortará no futuro.

na sexta-feira passada, um pequeno artigo lembrou que o banco central estava considerando permitir a rehipoteca de cerca de 38 trilhões em empréstimos habitacionais existentes. esta terça-feira (4 de setembro), outro pequeno artigo lembrou que o banco central estava considerando uma redução em duas etapas na próxima. dentro de algumas semanas e no início do próximo ano, as taxas de juro para os primeiros e segundos empréstimos à habitação serão reduzidas em cerca de 80 pontos base, reduzindo os custos dos empréstimos para todos e aliviando a pressão sobre os lucros sobre os bancos.

benefícios mais amplos

embora a notícia de que os bancos baixaram as taxas de juro das hipotecas existentes tenha fermentado na semana passada, e nenhum funcionário tenha aparecido para refutar os rumores ou confirmá-los, os ensaios desta semana relacionados com as hipotecas existentes tornaram a notícia ainda mais forte.

a principal razão é que a redução anterior do banco central nas taxas de juro hipotecárias existentes apenas visava as hipotecas da primeira habitação, e os bancos restringiram uniformemente o tempo de ajustamento para ser a data de reavaliação do banco. após o ajustamento original, o limite inferior do ponto base em. cada cidade era diferente e a faixa de redução do ponto base era de aproximadamente 30bp a 45bp.

isto resultou em um número considerável de proprietários que não usufruíram dos benefícios reduzidos.

por exemplo, para os proprietários de hefei, alguns já seguiram a política mais recente em 1º de setembro, e a taxa de juros da hipoteca foi reduzida para 3,85%. no entanto, as taxas de juros das hipotecas de muitos proprietários de hefei ainda são de 4,2% e precisam esperar até. o reajuste em 1º de janeiro do próximo ano para usufruir de taxa de juros de 3,85%.

se esta queda de 80bp se tornar realidade, será necessário janeiro do próximo ano para desfrutar de 3,05%.

portanto, a notícia que circula desta vez é que o tempo de redução será nas próximas semanas e antes de janeiro do próximo ano, e valerá tanto para primeira como segunda residência.não só o tempo avançou, mas a intensidade e o alcance são maiores, e o grau de concentração pode ser maior.

em suma, se for implementado, as taxas de juro hipotecárias existentes serão mais baixas, os benefícios serão mais amplos e o estímulo será maior.

embora não esteja claro se será realmente implementado, nem como será reduzido, a enorme diferença nas taxas de juro entre as hipotecas incrementais e as existentes é um facto.

por exemplo, a atual taxa de juros hipotecários para o primeiro empréstimo à habitação em shenzhen é de 3,4%.（lpr-45bp）, a taxa de juros para a primeira casa por volta de julho de 2022 é lpr+30bp, a segunda casa é lpr+60bp e a diferença para a primeira casa é 75bp;

a atual taxa de juros hipotecários em pequim é de 3,4% para a primeira casa（lpr-45bp）no passado, a maioria das taxas de juros hipotecárias existentes para a primeira habitação eram de 4,75%, uma diferença de 135bp;

a atual taxa de juros hipotecários em xangai é de 3,4% para o primeiro empréstimo à habitação（lpr-45bp）, após a redução da taxa de juros do primeiro empréstimo à habitação de 2021 a setembro de 2023, será lpr+35bp, uma diferença de 80bp;

a atual taxa de juros hipotecários em guangzhou é de 3,1% para a primeira casa(lpr-75bp, alguns bancos lpr-95bp), a primeira taxa de juros hipotecária existente antes de setembro de 2023 é a lpr, com uma diferença de 75bp/95bp.

você deve saber que esta é apenas a diferença da taxa de juros entre os pontos e não inclui a faixa lpr que o banco central baixou em resposta ao mercado nos últimos dois anos.

as taxas de juro incrementais das hipotecas em 30 cidades importantes em todo o país também estão concentradas em cerca de 3,15% para a primeira hipoteca. para competir pelos clientes, muitos bancos chegaram a oferecer taxas de juro historicamente baixas.movendo-se para "2", a diferença entre as taxas de juro hipotecárias existentes e as incrementais tornou-se cada vez mais óbvia.

(fonte: cric)

isto não só diminuiu a confiança dos proprietários de hipotecas existentes, mas também causou ansiedade entre muitas pessoas cujos preços da habitação também eram elevados.

portanto, mesmo que não seja necessariamente tão comentado como uma “pequena composição”,a diferença entre as taxas de juros hipotecárias incrementais e as existentes também atingiu um ponto crítico que precisa de ser ajustado.

a possibilidade de realizar “pequena composição”

estes dois breves ensaios sobre as taxas de juro hipotecárias existentes são políticas monetárias fortes e reduzem as taxas hipotecárias existentes. também atraíram atenção suficiente do mercado e também atraíram atenção considerável do mercado.alguns especialistas já apelaram veementemente a que “o nível de juros dos empréstimos hipotecários existentes seja significativamente reduzido”.

então, se você quiser abandoná-lo, qual ensaio tem maior probabilidade de alcançá-lo?

especula-se que a resistência à viabilidade do ensaio de ontem (4 de setembro) será menor.

por um lado, o banco central já conduziu duas rondas de cortes nas taxas de juro hipotecárias.já temos experiência e resultados de mercado na redução do stock de crédito à habitação.

a primeira ronda é que em setembro do ano passado, o banco central emitiu o “aviso sobre matérias relevantes para redução das taxas de juro dos primeiros empréstimos à habitação existentes”, esclarecendo que a partir de 25 de setembro de 2023, as taxas de juro dos primeiros empréstimos à habitação existentes serão reduzido, e os indivíduos devem solicitar ao banco, e logo vários bancos emitiram anúncios de ajuste de taxas de juros, um após o outro, esclarecendo as condições e regras para ajustes de taxas de juros sobre empréstimos habitacionais pessoais existentes.

a segunda rodada ocorreu em maio deste ano. o banco central emitiu o "aviso do banco popular da china sobre o ajuste da política de taxas de juros para empréstimos para habitação pessoal comercial", cancelando diretamente o limite inferior da política de taxas de juros para empréstimos para habitação pessoal comercial. primeira e segunda residências a nível nacional, seguida por guangzhou. tornou-se a primeira cidade de primeira linha a abolir o limite inferior das taxas de juros hipotecários.

de acordo com o "relatório de implementação da política monetária da china para o quarto trimestre de 2023" do banco central, a primeira rodada de reduções nas taxas de juros hipotecárias existentes de mais de 23 trilhões de yuans foi concluída.

a julgar pela reacção do mercado, o efeito do ajustamento divergiu da direcção esperada.

porque em maio, aumentaram as vozes dos proprietários com empréstimos hipotecários existentes para “refinanciar”, “pagar antecipadamente” e “decidir vender as suas casas”.

de acordo com os dados dos relatórios semestrais de 2024 dos bancos listados com ações a, no final do segundo trimestre, o saldo total de empréstimos habitacionais pessoais dos seis principais bancos estatais era de 25,49 trilhões de yuans, uma redução líquida de 325.471 bilhões de yuans em comparação com o início do ano, uma redução de mais de 300 bilhões de yuans, indicando que todos estão adiantados. a tendência de reembolso continua.

mesmo assim, seguindo esse caminho, pelo menos o sistema do banco não tem visto nenhuma exposição excessiva ao risco por enquanto.

porque embora os lucros líquidos dos seis principais bancos estatais tenham diminuído em comparação com o mesmo período do ano passado, o nível de lucro global manteve-se num nível estável. o lucro líquido total dos seis principais bancos estatais no primeiro. metade de 2024 atingiu 683,388 bilhões de yuans e eles anunciaram um dividendo provisório um total de aproximadamente 204,8 bilhões de yuans (dos quais o banco postal planeja distribuir 14,6 bilhões de yuans em dividendos).

por outro lado, “remortgage” não é tão simples como se imagina.

a remortgage envolve questões de relatórios de crédito e questões de avaliação de propriedade para proprietários de casas existentes.

se o empréstimo hipotecário do proprietário estiver vencido, para o banco que rehipoteca, equivale a assumir um pacote de ativos com baixas qualificações e baixa capacidade de reembolso. ativos" do banco hipotecário original. , o risco também é muito maior do que o do banco original.

como resultado, mesmo que a remortgage seja possível, o banco remortgage deve reavaliar o valor da propriedade dos proprietários para reduzir o seu próprio risco de assumir a propriedade.

hoje em dia, os preços de avaliação imobiliária dos bancos em várias cidades foram ajustados significativamente com o mercado, e alguns diminuíram significativamente.

por exemplo, em novembro do ano passado, o securities times informou que as avaliações bancárias de habitação em segunda mão em shenzhen estavam, em geral, a diminuir.

o preço de avaliação é o recibo do empréstimo do banco. quanto maior a avaliação, maior será o valor do empréstimo.quando o valor de avaliação diminui, o valor do empréstimo que os proprietários podem refinanciar também diminui.

portanto, no contexto da redução dos preços de avaliação do mercado,é difícil excluir a possibilidade de que, se uma casa originalmente comprada por 5 milhões fosse emprestada 4 milhões pelo banco a, o banco b reavaliasse o valor da casa em 3 milhões após a rehipoteca.

hoje, um alto funcionário do departamento de política monetária do banco central fez uma declaração, que pode ser considerada uma resposta indireta aos recentes rumores de mercado——afectadas por factores como o desvio de depósitos bancários para produtos de gestão de activos e o estreitamento das margens líquidas de juros dos bancos, novas descidas nas taxas de juro de depósitos e empréstimos ainda enfrentam certas restrições.

quão fortes são as restrições?

tenha cuidado com suposições.

a julgar pela actual escala global de empréstimos hipotecários na indústria de cerca de 38 biliões, se a taxa de juro for reduzida em 80 pontos de base de uma só vez, as receitas de juros do banco serão reduzidas em cerca de 304 mil milhões, representando cerca de 12,77% do rendimento do sector bancário. lucro líquido de 2,38 trilhões em 2023, então o impacto ainda será considerável.

os nossos depósitos em toda a indústria no primeiro semestre do ano foram de aproximadamente 301,68 biliões de yuans. se os bancos reduzirem igualmente os pagamentos de juros dos depósitos, o corte da taxa de juro dos depósitos também terá de ser de cerca de 10 pontos base.

portanto, as nossas taxas de juro de depósitos precisam de cair cerca de dez pontos base para compensar as perdas de lucros do banco.

isto pode reduzir ainda mais a atractividade das taxas de juro dos depósitos para que todos poupem dinheiro, permitir que as poupanças saiam dos bancos e entrem noutros canais de investimento e mercados de consumo, promovendo indirectamente a vontade de todos de consumir e investir.

desde julho deste ano, os seis principais bancos estatais e 12 bancos por ações já reduziram as taxas de juro dos depósitos. em agosto, os bancos de pequena e média dimensão em todo o país também seguiram o exemplo. a taxa de juros dos depósitos de um ano caiu de 1,76% para 1,55%, e a taxa de juros dos depósitos de cinco anos caiu para 1,55%.

por outras palavras, se este pequeno ensaio se revelar verdadeiro, há uma grande probabilidade de que a nossa taxa de juro dos depósitos seja ajustada em conformidade.

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as opiniões do autor não representam a posição de gelonghui