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después de la fractura de nuestra casa, se espera que nuestra tasa de interés hipotecaria se fracture pronto y lo más probable es que el banco nos corte el contrato en el futuro.

el viernes pasado, un pequeño artículo recordó que el banco central estaba considerando permitir que se rehipotecaran alrededor de 38 billones de préstamos inmobiliarios existentes. este martes (4 de septiembre), otro pequeño artículo recordó que el banco central estaba considerando una reducción en dos pasos en el próximo. en unas pocas semanas y a principios del próximo año, la tasa de interés para los préstamos para primera y segunda vivienda se reducirá en unos 80 puntos básicos, lo que reducirá los costos de los préstamos para todos y aliviará la presión sobre las ganancias sobre los bancos.

beneficios más amplios

aunque la noticia de que los bancos han reducido las tasas de interés de las hipotecas existentes se fermentó la semana pasada y ningún funcionario salió a refutar los rumores o confirmarlos, los ensayos de esta semana relacionados con las hipotecas existentes han hecho que la noticia sea aún más fuerte.

la razón principal es que la reducción anterior del banco central en las tasas de interés hipotecarias existentes solo se centró en las hipotecas de primera vivienda, y los bancos limitaron uniformemente el tiempo de ajuste para que fuera la fecha de revisión del banco después del ajuste original, el límite inferior del punto básico en. cada ciudad era diferente y el rango de reducción del punto base era aproximadamente un rango de 30bp a 45bp.

esto ha resultado en que un número considerable de propietarios no disfruten de los beneficios reducidos.

por ejemplo, para los propietarios de viviendas de hefei, algunos ya siguieron la última política el 1 de septiembre y la tasa de interés hipotecaria se redujo al 3,85%. sin embargo, las tasas de interés hipotecarias de muchos propietarios de hefei siguen siendo del 4,2% y deben esperar hasta. el ajuste el 1 de enero del próximo año para disfrutar de una tasa de interés del 3,85%.

si esta caída de 80pb se hace realidad, será necesario enero del próximo año para disfrutar del 3,05%.

por tanto, la noticia que circula esta vez es que el tiempo de reducción será en las próximas semanas y antes de enero del próximo año, y se aplicará tanto a primera como a segunda vivienda.no sólo se ha adelantado el tiempo, sino que la intensidad y el alcance son mayores, y el grado de concentración puede ser mayor.

en resumen, si se implementa, las tasas de interés hipotecarias existentes serán más bajas, los beneficios serán más amplios y el estímulo será mayor.

aunque no está claro si realmente se implementará ni cómo se reducirá, la enorme diferencia en las tasas de interés entre las hipotecas incrementales y las existentes es un hecho.

por ejemplo, el tipo de interés hipotecario actual para el primer préstamo hipotecario en shenzhen es del 3,4%.(lpr-45bp), la tasa de interés para la primera vivienda alrededor de julio de 2022 es lpr+30bp, la segunda vivienda es lpr+60bp y la diferencia para la primera vivienda es 75bp;

el tipo de interés hipotecario actual en pekín es del 3,4% para la primera vivienda(lpr-45bp)en el pasado, la mayoría de las tasas de interés de las hipotecas para primera vivienda existentes eran del 4,75%, una diferencia de 135bp;

el tipo de interés hipotecario actual en shanghai es del 3,4% para el primer préstamo hipotecario.(lpr-45bp), después de que la tasa de interés del primer préstamo hipotecario se reduzca de 2021 a septiembre de 2023, será lpr + 35bp, una diferencia de 80bp;

el tipo de interés hipotecario actual en guangzhou es del 3,1% para la primera vivienda(lpr-75bp, algunos bancos lpr-95bp), la primera tasa de interés hipotecaria existente antes de septiembre de 2023 es lpr, con una diferencia de 75bp/95bp.

debes saber que esto es solo la diferencia de tasas de interés entre puntos, y no incluye el rango de lpr que el banco central ha bajado en respuesta al mercado en los últimos dos años.

los tipos de interés hipotecarios incrementales en 30 ciudades clave de todo el país también se concentran en torno al 3,15% para la primera hipoteca. para competir por los clientes, muchos bancos incluso han ofrecido tipos de interés históricamente bajos.avanzando hacia "2", la brecha entre las tasas de interés hipotecarias existentes y las incrementales se ha vuelto cada vez más obvia.

(fuente: cric)

esto no sólo debilitó la confianza de los propietarios de hipotecas existentes, sino que también causó ansiedad entre muchas personas cuyos precios de vivienda también eran altos.

entonces, incluso si no es necesariamente tan rumoreado como una “pequeña composición”,la brecha entre las tasas de interés hipotecarias incrementales y existentes también ha llegado a un punto crítico que necesita ser ajustado.

la posibilidad de realizar "pequeñas composiciones"

estos dos breves ensayos sobre las tasas de interés hipotecarias existentes son políticas monetarias fuertes y reducen las tasas hipotecarias existentes. también han atraído suficiente atención del mercado y también han atraído una atención considerable del mercado.algunos expertos ya han pedido firmemente que "se reduzca significativamente el nivel de interés de los préstamos hipotecarios existentes".

entonces, si quieres dejarlo, ¿qué ensayo tiene más probabilidades de lograrlo?

se especula que la resistencia a la viabilidad del ensayo de ayer (4 de septiembre) será menor.

por un lado, el banco central ya ha llevado a cabo dos rondas de recortes de las tasas de interés hipotecarias.ya tenemos experiencia y resultados de mercado en la reducción del stock de préstamos hipotecarios.

la primera ronda es que en septiembre del año pasado, el banco central emitió el "aviso sobre asuntos relevantes que reducen las tasas de interés de los préstamos para primera vivienda existentes", aclarando que a partir del 25 de septiembre de 2023, las tasas de interés de los préstamos para primera vivienda existentes serán reducido, y las personas deben presentar una solicitud al banco, y pronto varios bancos emitieron anuncios de ajuste de tasas de interés uno tras otro, aclarando las condiciones y reglas para los ajustes de tasas de interés de los préstamos personales para vivienda existentes.

la segunda ronda tuvo lugar en mayo de este año, el banco central emitió el "aviso del banco popular de china sobre el ajuste de la política de tipos de interés para préstamos personales comerciales para vivienda", cancelando directamente el límite inferior de la política de tipos de interés para préstamos personales comerciales para vivienda. primera y segunda residencia a nivel nacional, seguida de guangzhou. se convirtió en la primera ciudad de primer nivel en abolir el límite inferior de las tasas de interés hipotecarias.

según el "informe de implementación de la política monetaria de china para el cuarto trimestre de 2023" del banco central, se completó la primera ronda de reducciones de las tasas de interés hipotecarias existentes de más de 23 billones de yuanes.

a juzgar por la reacción del mercado, el efecto del ajuste se ha desviado de la dirección esperada.

porque en mayo aumentaron las voces de los propietarios con préstamos hipotecarios vigentes para "refinanciar", "pagar anticipadamente" y "decidir vender sus casas".

según datos de los informes semestrales de 2024 de los bancos que cotizan en bolsa con acciones a, al final del segundo trimestre, el saldo total de préstamos personales para vivienda de los seis principales bancos estatales era de 25,49 billones de yuanes, una disminución neta de 325.471 mil millones de yuanes en comparación con principios de año, una contracción de más de 300 mil millones de yuanes, lo que indica que todo el mundo está adelantado a lo previsto. la tendencia de pago continúa.

aun así, siguiendo este camino, al menos el sistema del banco no ha experimentado una exposición excesiva al riesgo por el momento.

porque aunque los beneficios netos de los seis principales bancos estatales han disminuido en comparación con el mismo período del año pasado, el nivel general de beneficios se ha mantenido en un nivel estable. el beneficio neto total de los seis principales bancos estatales en el primero. la mitad de 2024 alcanzó los 683,388 mil millones de yuanes y anunciaron un dividendo provisional. un total de aproximadamente 204,8 mil millones de yuanes (de los cuales postal bank planea distribuir 14,6 mil millones de yuanes en dividendos) mil millones.

por otro lado, la "rehipoteca" no es tan sencilla como se imagina.

la remortgage implica cuestiones de informes crediticios y cuestiones de tasación de propiedades para los propietarios de viviendas existentes.

si el préstamo hipotecario del propietario está vencido, para el banco que rehipoteca, equivale a hacerse cargo de un paquete de activos con malas calificaciones y mala capacidad de pago, luego, para el banco que rehipoteca, equivale a hacerse cargo del "inferior". activos" del banco hipotecario original. , el riesgo también es mucho mayor que el del banco original.

como resultado, incluso si la rehipoteca es posible, el banco rehipotecario debe reevaluar el valor de la propiedad de los propietarios para reducir su propio riesgo de apoderarse de la propiedad.

hoy en día, los precios de tasación de propiedades de los bancos en varias ciudades se han ajustado significativamente con el mercado y algunos se han reducido significativamente.

por ejemplo, en noviembre del año pasado, el securities times informó que las valoraciones bancarias de viviendas de segunda mano en shenzhen estaban bajando en general.

el precio de tasación es el recibo del préstamo del banco. cuanto mayor sea la tasación, mayor será el importe del préstamo.cuando el valor de tasación se reduce, el monto del préstamo que los propietarios pueden refinanciar también se reducirá.

por lo tanto, en el contexto de la caída de los precios de tasación del mercado,es difícil descartar la posibilidad de que si una casa comprada originalmente por 5 millones recibiera un préstamo de 4 millones del banco a, el banco b reevaluaría el valor de la casa en 3 millones después de la nueva hipoteca.

hoy, un alto funcionario del departamento de política monetaria del banco central hizo una declaración, que puede considerarse como una respuesta indirecta a los recientes rumores del mercado:afectados por factores como el desvío de depósitos bancarios hacia productos de gestión de activos y la reducción de los márgenes de interés netos de los bancos, nuevas caídas en las tasas de interés de depósitos y préstamos aún enfrentan ciertas limitaciones.

¿qué tan fuertes son las restricciones?

tenga cuidado con las suposiciones.

a juzgar por la escala general actual de préstamos hipotecarios en la industria de aproximadamente 38 billones, si la tasa de interés se reduce en 80 puntos básicos de una sola vez, los ingresos por intereses del banco se reducirán en aproximadamente 304 mil millones, lo que representa aproximadamente el 12,77% de los ingresos por intereses del sector bancario. beneficio neto de 2,38 billones en 2023, por lo que el impacto seguirá siendo considerable.

nuestros depósitos en toda la industria en la primera mitad del año ascendieron aproximadamente a 301,68 billones de yuanes. si los bancos reducen los pagos de intereses de los depósitos por igual, el recorte de la tasa de interés de los depósitos también deberá ser de unos 10 puntos básicos.

por lo tanto, nuestros tipos de interés de depósitos deben bajar unos diez puntos básicos para compensar las pérdidas de beneficios del banco.

esto puede reducir aún más el atractivo de las tasas de interés de los depósitos para que todos ahorren dinero, permitir que los ahorros salgan de los bancos hacia otros canales de inversión y mercados de consumo, promoviendo indirectamente la disposición de todos a consumir e invertir.

desde julio de este año, los seis principales bancos estatales y 12 bancos por acciones ya redujeron las tasas de interés de los depósitos. en agosto, los bancos pequeños y medianos de todo el país también hicieron lo mismo, por ejemplo, el banco de shanghai. el tipo de interés para depósitos a un año bajó del 1,76% al 1,55%, y el tipo de interés para depósitos a cinco años cayó al 1,55%, del 2,55% al ​​1,8%.

en otras palabras, si este pequeño ensayo resulta ser cierto, existe una alta probabilidad de que nuestra tasa de interés de depósito se ajuste en consecuencia.

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