новости

ожидается, что после разрушения нашего дома процентная ставка по ипотеке скоро упадет, и банк, скорее всего, отрежет нас в будущем.

в прошлую пятницу небольшая статья напомнила, что центральный банк рассматривает возможность повторного залога существующих жилищных кредитов на сумму около 38 триллионов долларов. во вторник (4 сентября) еще одна небольшая статья напомнила, что центральный банк рассматривает возможность двухэтапного сокращения в следующем. через несколько недель и в начале следующего года процентная ставка по кредитам на первое и второе жилье будет снижена примерно на 80 базисных пунктов, что снизит стоимость кредита для всех и ослабит давление на банки.

преимущества шире

хотя новости о том, что банки снизили существующие процентные ставки по ипотечным кредитам, были бурными на прошлой неделе, и ни один чиновник не опроверг слухи или не подтвердил их, эссе на этой неделе, посвященные существующим ипотечным кредитам, сделали эту новость еще сильнее.

основная причина заключается в том, что предыдущее снижение центральным банком существующих процентных ставок по ипотечным кредитам было нацелено только на ипотеку первого жилья, и банки единообразно ограничили время корректировки датой пересмотра процентной ставки банка. после первоначальной корректировки нижний предел базовой точки был установлен. каждый город был разным, и диапазон снижения базовой точки составлял примерно от 30 до 45 bp.

это привело к тому, что значительное число владельцев недвижимости не смогли воспользоваться льготами.

например, некоторые домовладельцы хэфэя уже последовали последней политике 1 сентября, и процентная ставка по ипотеке была снижена до 3,85%. однако процентные ставки по ипотеке для многих домовладельцев хэфэя все еще составляют 4,2%, и им нужно подождать, пока. корректировка 1 января следующего года, чтобы воспользоваться процентной ставкой 3,85%.

если падение на 80 пунктов станет реальностью, то для достижения 3,05% потребуется январь следующего года.

таким образом, на этот раз распространяются новости о том, что время сокращения произойдет в ближайшие несколько недель, до января следующего года, и оно будет применяться как к первому, так и ко второму дому.мало того, что время продвинулось вперед, но интенсивность и масштаб стали больше, а степень концентрации может быть больше.

короче говоря, если это будет реализовано, существующие процентные ставки по ипотечным кредитам будут ниже, льготы будут шире, а стимулы будут больше.

хотя неясно, будет ли оно действительно реализовано и как оно будет сокращено, огромная разница в процентных ставках между дополнительными и существующими ипотечными кредитами является фактом.

например, текущая процентная ставка по ипотеке для первого ипотечного кредита в шэньчжэне составляет 3,4%.(лпр-45бп), процентная ставка для первого дома примерно в июле 2022 года составляет lpr+30bp, второго дома — lpr+60bp, а разница для первого дома — 75bp;

текущая процентная ставка по ипотеке в пекине составляет 3,4% для первого дома.(лпр-45бп)в прошлом большинство существующих процентных ставок по ипотеке на первое жилье составляло 4,75%, разница в 135 bp;

текущая процентная ставка по ипотеке в шанхае составляет 3,4% для первого жилищного кредита.(лпр-45бп), после снижения первой процентной ставки по ипотечному кредиту с 2021 по сентябрь 2023 года она составит lpr+35bp, разница в 80bp;

текущая процентная ставка по ипотеке в гуанчжоу составляет 3,1% для первого дома.(лпр-75бп, некоторые банки лпр-95бп), первая существующая процентная ставка по ипотеке до сентября 2023 года — lpr с разницей в 75bp/95bp.

вы должны знать, что это всего лишь разница процентных ставок между пунктами, и она не включает диапазон lpr, который центральный банк снизил в ответ на ситуацию на рынке за последние два года.

дополнительные процентные ставки по ипотеке в 30 ключевых городах страны также сконцентрированы на уровне около 3,15% для первой ипотеки. чтобы конкурировать за клиентов, многие банки даже предложили исторически низкие процентные ставки.двигаемся к «2»., разрыв между существующими и дополнительными процентными ставками по ипотечным кредитам становится все более очевидным.

(источник: крик)

это не только подорвало доверие существующих владельцев ипотечных кредитов, но и вызвало беспокойство среди многих людей, чьи цены на жилье также были высокими.

так что, даже если это не обязательно такие слухи, как «маленькая композиция»,разрыв между дополнительными и существующими процентными ставками по ипотечным кредитам также достиг критической точки, которую необходимо скорректировать.

возможность реализации «маленькой композиции»

эти два коротких эссе о существующих процентных ставках по ипотечным кредитам являются одновременно сильной денежно-кредитной политикой и одновременно снижают существующие ставки по ипотечным кредитам. они также привлекли достаточно внимания рынка, и они также привлекли значительное внимание рынка.некоторые эксперты уже решительно призвали «значительно снизить процентные ставки по существующим ипотечным кредитам».

итак, если вы хотите отказаться от этого, какое эссе с большей вероятностью достигнет этого?

предполагается, что технико-экономическое сопротивление вчерашнего (4 сентября) эссе будет меньшим.

с одной стороны, центральный банк уже провел два раунда снижения процентных ставок по ипотечным кредитам.у нас уже есть опыт и рыночные результаты по сокращению доли ипотечных кредитов.

первый раунд заключается в том, что в сентябре прошлого года центральный банк выпустил «уведомление о соответствующих вопросах, касающихся снижения процентных ставок по существующим первым жилищным кредитам», разъясняя, что начиная с 25 сентября 2023 года процентные ставки по существующим первым жилищным кредитам будут уменьшены, и физические лица должны обращаться в банк, и вскоре различные банки одно за другим выпустили объявления о корректировке процентных ставок, разъясняющие условия и правила корректировки процентных ставок по существующим жилищным кредитам.

второй раунд состоялся в мае этого года. центральный банк выпустил «уведомление народного банка китая о корректировке политики процентных ставок по коммерческим жилищным кредитам», напрямую отменив нижний предел политики процентных ставок по коммерческим жилищным кредитам для частных лиц. первые и вторые дома на национальном уровне, за ними следует гуанчжоу. он стал первым городом первого уровня, отменившим нижний предел процентных ставок по ипотечным кредитам.

согласно «отчету о реализации денежно-кредитной политики китая за четвертый квартал 2023 года» центрального банка, завершен первый раунд снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам на сумму более 23 трлн юаней.

судя по реакции рынка, эффект от корректировки отклонился от ожидаемого направления.

потому что в мае голоса владельцев уже существующих ипотечных кредитов «рефинансировать», «погасить досрочно» и «решить продать свои дома» усилились.

согласно данным полугодовых отчетов банков, котирующихся на акции а, за 2024 год, по состоянию на конец второго квартала общий остаток личных жилищных кредитов шести крупнейших государственных банков составил 25,49 трлн юаней, что означает чистое снижение на 325,471 юаней. млрд юаней по сравнению с началом года, сокращение более чем на 300 млрд юаней, что указывает на то, что все опережают график. тенденция погашения сохраняется.

несмотря на это, следуя по этому пути, по крайней мере, в системе банка на данный момент не наблюдается чрезмерной подверженности риску.

потому что, хотя чистая прибыль шести крупнейших государственных банков снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, общий уровень прибыли сохранился на стабильном уровне. общая чистая прибыль шести крупнейших государственных банков в первом году. половина 2024 года достигла 683,388 млрд юаней, и они объявили о промежуточных дивидендах в общей сложности около 204,8 млрд юаней (из которых почтовый банк планирует распределить 14,6 млрд юаней в виде дивидендов).

с другой стороны, «перезалог» не так прост, как представлялось.

повторная ипотека включает в себя вопросы кредитной отчетности и вопросы оценки имущества для существующих домовладельцев.

если ипотечный кредит владельца просрочен, для банка, выдающего повторную ипотеку, это эквивалентно принятию на себя пакета активов с плохой квалификацией и плохой способностью погашения. тогда для банка, выдающего повторную ипотеку, это эквивалентно принятию на себя «неполноценного». активов» первоначального ипотечного банка. риск также намного выше, чем у первоначального банка.

в результате, даже если повторная ипотека возможна, банк, осуществляющий повторную ипотеку, должен переоценить стоимость имущества владельцев, чтобы снизить собственный риск захвата имущества.

в настоящее время цены банков на оценку недвижимости в различных городах существенно скорректировались вместе с рынком, а в некоторых существенно сократились.

например, в ноябре прошлого года газета securities times сообщила, что банковские оценки подержанного жилья в шэньчжэне в целом снижаются.

оценочная цена – это кредитная квитанция банка. чем выше оценка, тем больше сумма кредита.когда оценочная стоимость уменьшится, сумма кредита, которую владельцы могут рефинансировать, также уменьшится.

поэтому в условиях снижения рыночных оценочных центрудно исключить возможность того, что если дом, первоначально купленный за 5 миллионов, будет взят в кредит банком а на 4 миллиона, то банк б после повторной ипотеки переоценит стоимость дома в 3 миллиона.

сегодня высокопоставленный чиновник департамента денежно-кредитной политики центрального банка сделал заявление, которое можно рассматривать как косвенный ответ на недавние рыночные слухи:под влиянием таких факторов, как перенаправление банковских депозитов на продукты по управлению активами и сужение чистой процентной маржи банков, дальнейшее снижение процентных ставок по депозитам и кредитам по-прежнему сталкивается с определенными ограничениями.

насколько сильны ограничения?

будьте осторожны с предположениями.

судя по текущему общему объему ипотечных кредитов в отрасли, составляющему около 38 трлн, если процентная ставка будет снижена на 80 б.п. за один раз, процентные доходы банка сократятся примерно на 304 млрд, что составит около 12,77% от общего объема банковского сектора. чистая прибыль составит 2,38 трлн в 2023 году, так что влияние все равно будет значительным.

наши общеотраслевые депозиты в первом полугодии составили примерно 301,68 трлн юаней. если банки одинаково сократят процентные выплаты по депозитам, снижение процентной ставки по депозитам также должно будет составить около 10 базисных пунктов.

таким образом, наши процентные ставки по депозитам должны снизиться примерно на десять базисных пунктов, чтобы компенсировать потери прибыли банка.

это может еще больше снизить привлекательность процентных ставок по депозитам для всех, желающих экономить деньги, позволить сбережениям утекать из банков в другие инвестиционные каналы и потребительские рынки, косвенно способствуя всеобщей готовности потреблять и инвестировать.

с июля этого года шесть крупнейших государственных банков и 12 акционерных банков уже снизили процентные ставки по депозитам. в августе этому примеру последовали и малые и средние банки по всей стране. процентная ставка по годовому депозиту снизилась с 1,76% до 1,55%, а процентная ставка по пятилетнему депозиту упала до 1,55%. период упал с 2,55% до 1,8%.

другими словами, если это небольшое эссе окажется правдой, существует высокая вероятность того, что процентная ставка по нашим депозитам будет соответствующим образом скорректирована.

ps: если вы чувствуете, что последняя информация о рынке имеет для вас ценность, подписывайтесь на @gelonghui market market, и мы время от времени будем знакомить вас с последними событиями на рынке недвижимости.

мнения автора не отражают позицию гелонхуэй.