소식

우리 집이 파손된 후, 우리의 모기지 이자율이 곧 파손될 것으로 예상되며, 은행은 앞으로도 우리를 차단할 가능성이 높습니다.

지난 금요일, 한 작은 기사에서는 중앙은행이 기존 주택 대출의 약 38조 달러를 재담보로 하는 것을 고려하고 있음을 상기시켰습니다. 몇 주 후부터 내년 초까지 1차 및 2차 주택 대출 이자율이 약 80bp 인하되어 모든 사람의 대출 비용이 줄어들고 은행에 대한 이익 압박이 완화될 것입니다.

더 넓은 혜택

은행들이 기존 주택담보대출 금리를 인하했다는 소식이 지난 주에 난무했고, 해당 소문을 반박하거나 확인하는 관계자는 나오지 않았지만, 이번 주의 기존 주택담보대출과 관련된 에세이들은 그 소식을 더욱 강하게 만들었다.

주된 이유는 중앙은행이 기존 모기지 금리를 인하한 것은 첫 주택 모기지만을 대상으로 했고, 은행들이 조정 시점을 원래 조정 이후 기준점 하한선으로 일률적으로 제한했기 때문입니다. 도시마다 다르며, 기준점 감소 범위는 대략 30bp~45bp 정도였습니다.

이로 인해 상당수의 부동산 소유자가 감소된 혜택을 누리지 못하게 되었습니다.

예를 들어, 허페이 주택 소유자의 경우 일부는 이미 9월 1일 최신 정책을 따랐고 모기지 이자율은 3.85%로 인하되었습니다. 그러나 많은 허페이 주택 소유자의 모기지 이자율은 여전히 ​​4.2%이므로 기다려야 합니다. 내년 1월 1일부터 금리 3.85%로 조정

이번 80bp 하락이 현실화된다면 3.05%를 누리는 데는 내년 1월이 걸린다.

따라서 이번에 떠돌고 있는 소식은 감면 시기가 앞으로 몇 주, 내년 1월 이전이 될 것이며, 1가구와 2가구 모두에 적용된다는 것입니다.시대가 발전했을 뿐만 아니라 강도와 범위도 커지고 집중도도 높아질 수 있습니다.

요컨대, 이것이 시행되면 기존 모기지 금리는 낮아지고, 혜택은 더 넓어지며, 경기부양책은 더 커질 것입니다.

실제로 시행될지, 어떻게 축소될지는 확실하지 않지만, 증분모기지와 기존모기지의 금리차이가 큰 것은 사실이다.

예를 들어 현재 심천의 첫 번째 주택 대출에 대한 모기지 이자율은 3.4%입니다.（lpr-45bp）, 2022년 7월경 첫 번째 주택의 이자율은 lpr+30bp, 두 번째 주택의 이자율은 lpr+60bp, 첫 번째 주택의 차액은 75bp입니다.

현재 베이징의 모기지 금리는 첫 주택의 경우 3.4%입니다.（lpr-45bp）과거에는 기존 첫 주택 모기지 금리가 대부분 4.75%로 135bp 차이가 났다.

현재 상하이의 모기지 금리는 첫 주택담보대출의 경우 3.4%입니다.（lpr-45bp）, 2021년부터 2023년 9월까지 1차 주택대출 금리 인하 이후에는 80bp 차이인 lpr+35bp가 된다.

현재 광저우의 모기지 금리는 첫 주택의 경우 3.1%입니다.(lpr-75bp, 일부 은행 lpr-95bp), 2023년 9월 이전 최초의 기존 모기지 금리는 lpr로, 75bp/95bp의 차이가 있습니다.

이는 단지 포인트 간 금리 차이일 뿐 중앙은행이 지난 2년간 시장에 대응해 인하한 lpr 범위는 포함되지 않는다는 점을 아셔야 합니다.

전국 30개 주요 도시의 증분 모기지 금리도 1차 모기지의 경우 약 3.15%에 집중되어 있습니다."2"를 향해 이동, 기존 모기지 금리와 증분 모기지 금리 사이의 격차가 점점 더 분명해지고 있습니다.

(출처: cric)

이는 기존 주택담보대출 소유자의 신뢰를 약화시켰을 뿐만 아니라, 주택 가격이 높은 많은 사람들에게도 불안을 야기했습니다.

그러니까 꼭 "작은 구성"만큼 소문이 난 것은 아니더라도,증분 금리와 기존 모기지 금리 간의 격차도 조정이 필요한 임계점에 도달했습니다.

"작은 구성" 구현 가능성

기존 모기지 금리에 대한 이 두 가지 짧은 에세이는 모두 강력한 통화 정책이자 기존 모기지 금리를 낮추는 것이기도 하며 시장에서도 상당한 관심을 끌었습니다.일부 전문가들은 이미 “기존 주택담보대출 금리를 대폭 낮춰야 한다”고 강력히 요구했다.

그렇다면 떨어뜨리고 싶다면 어느 에세이가 그것을 달성할 가능성이 더 높을까요?

어제(9월 4일) 에세이의 타당성 저항은 작아질 것으로 추측된다.

한편, 중앙은행은 이미 두 차례에 걸쳐 모기지 금리를 인하했습니다.우리는 이미 주택담보대출의 규모를 줄이는 경험과 시장 결과를 갖고 있습니다.

첫 번째는 중앙은행이 지난해 9월 '기존 주택담보대출 금리 인하 관련 사항 고시'를 발표해 2023년 9월 25일부터 기존 주택담보대출 금리가 인하돼 개인은 은행에 신청해야 하고, 곧 각종 은행에서 금리 조정 공고를 잇달아 내며 기존 개인 주택대출에 대한 금리 조정 조건과 규정을 명확히 했다.

두 번째 라운드는 올해 5월에 중앙은행이 '상업 개인 주택 대출 금리 정책 조정에 관한 중국 인민은행 통지'를 발표하여 상업용 개인 주택 대출 금리 정책 하한을 직접 취소했습니다. 전국 1, 2주택에 이어 광저우가 모기지 금리 하한선을 폐지한 최초의 1선 도시가 됐다.

중앙은행이 발표한 '2023년 4분기 중국 통화정책 시행 보고서'에 따르면 23조 위안이 넘는 기존 모기지 금리 인하 1차 조치가 완료됐다.

시장의 반응으로 미루어 볼 때 조정 효과는 예상했던 방향과 달랐다.

지난 5월 기존 주택담보대출을 갖고 있는 집주인의 '재융자', '조기 상환', '집 팔기로 결심' 등의 목소리가 높아졌기 때문이다.

a주 상장은행의 2024년 반기보고서 자료에 따르면, 2분기 말 현재 6대 국영은행의 개인 주택대출 총액은 25조4900억 위안으로 325조4710억 위안 감소했다. 10억 위안은 연초에 비해 3000억 위안 이상 감소해 모든 사람이 예정보다 앞서 있음을 나타냅니다. 상환 추세는 계속됩니다.

그럼에도 불구하고, 이 경로를 따르면 적어도 은행 시스템은 당분간 과도한 위험 노출을 보지 못했습니다.

6대 국책은행의 순이익이 지난해 같은 기간에 비해 감소했지만, 전체 6대 국책은행의 순이익 총액은 지난해 같은 기간에 비해 안정적인 수준을 유지했기 때문이다. 2024년 절반은 6,833억 8,800만 위안에 이르렀고, 총 2,048억 위안(우정은행은 배당금으로 146억 위안을 분배할 계획)에 달하는 중간 배당금을 발표했다.

반면에 '재모기지'는 생각만큼 간단하지 않습니다.

재담보대출에는 기존 주택 소유자에 대한 신용 보고 문제 및 부동산 평가 문제가 포함됩니다.

소유자의 주택담보대출이 연체된 경우, 재담보대출을 받은 은행은 자격이 부족하고 상환능력이 부족한 자산패키지를 인수하는 것과 같습니다. 원래 모기지 은행의 자산". , 위험도 원래 은행보다 훨씬 큽니다.

결과적으로 재담보대출이 가능하더라도 재담보대출 은행은 소유자의 자산 가치를 재평가하여 해당 자산을 인수할 위험을 줄여야 합니다.

요즘 각 도시 은행의 부동산 평가 가격은 시장에 따라 크게 조정되었으며 일부는 크게 하락했습니다.

예를 들어 지난해 11월 증권타임즈(securities times)는 선전의 중고 주택에 대한 은행 평가가 전반적으로 낮아지고 있다고 보도했습니다.

감정평가액은 은행의 대출금 영수증으로, 감정평가액이 높을수록 대출금액도 커진다.감정가가 줄어들면 소유주가 재융자할 수 있는 대출금액도 줄어든다.

따라서 시장평가가격이 하락하는 상황에서원래 500만 달러에 구입한 주택이 a은행에서 400만 달러를 대출받고, b은행이 재담보대출 후 주택 가치를 300만 달러로 재평가할 가능성을 배제하기 어렵다.

오늘 중앙은행 통화정책부 고위 관계자가 성명을 발표했는데, 이는 최근 시장 루머에 간접적으로 대응한 것으로 볼 수 있습니다.은행예금이 자산관리상품으로 전환되고, 은행 순이자마진이 축소되는 등의 요인으로 인해 예금 및 대출 금리의 추가 하락은 여전히 ​​일정한 제약을 받고 있습니다.

제약 조건은 얼마나 강력합니까?

가정에 주의하세요.

현재 업계 전체 주택담보대출 규모가 약 38조에 달하는 것으로 볼 때, 금리를 단번에 80bp 인하하면 은행의 이자수입은 약 3040억 감소해 은행업계의 약 12.77%를 차지한다. 2023년에는 순이익이 2조 3,800억에 달하므로 그 영향은 여전히 ​​클 것입니다.

올해 상반기 업계 전체 예금은 약 301조6800억위안이다. 은행들이 예금이자 지급액을 균등하게 줄인다면 예금이자율 인하도 10bp 정도는 필요할 것으로 보인다.

따라서 은행의 이익 손실을 상쇄하려면 예금 금리를 약 10bp 정도 인하해야 합니다.

이는 모든 사람이 돈을 저축할 수 있는 예금 이자율의 매력을 더욱 감소시키고 저축이 은행에서 다른 투자 채널 및 소비자 시장으로 흘러 들어가도록 하여 모든 사람의 소비 및 투자 의지를 간접적으로 촉진할 수 있습니다.

올해 7월부터 6개 국영은행과 12개 주식은행이 이미 예금 금리를 인하했다. 8월에는 상하이은행 등 전국의 중소은행도 이에 따랐다. 1년 만기 예금 금리는 1.76%에서 1.55%로, 5년 만기 예금 금리는 2.55%에서 1.8%로 인하됐다.

즉, 이 작은 에세이가 사실로 밝혀지면 그에 따라 우리 예금 금리도 조정될 가능성이 높다는 것이다.

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저자의 의견은 겔롱휘의 입장을 대변하지 않습니다.