berita

setelah rumah kami retak, suku bunga hipotek kami diperkirakan akan segera turun, dan bank kemungkinan besar akan memutus hubungan kami di masa depan.

jumat lalu, sebuah artikel kecil mengingatkan bahwa bank sentral sedang mempertimbangkan untuk mengizinkan sekitar 38 triliun pinjaman perumahan yang ada untuk digadaikan kembali pada hari selasa ini (4 september), artikel kecil lainnya mengingatkan bahwa bank sentral sedang mempertimbangkan pengurangan dua langkah di masa depan beberapa minggu dan awal tahun depan. suku bunga pinjaman rumah pertama dan kedua akan diturunkan sekitar 80 basis poin, mengurangi biaya pinjaman semua orang dan mengurangi tekanan keuntungan pada bank.

manfaatnya lebih luas

meskipun berita bahwa bank telah menurunkan suku bunga hipotek telah tersebar luas minggu lalu, dan tidak ada pejabat yang membantah atau mengkonfirmasi rumor tersebut, esai minggu ini terkait dengan hipotek yang ada telah membuat berita tersebut semakin kuat.

alasan utamanya adalah penurunan suku bunga hipotek yang dilakukan bank sentral sebelumnya hanya menargetkan hipotek rumah pertama, dan bank secara seragam membatasi waktu penyesuaian menjadi tanggal penyesuaian harga bank. setelah penyesuaian awal, batas bawah basis poin masuk setiap kota berbeda, dan rentang pengurangan titik dasar kira-kira berkisar antara 30bp hingga 45bp.

hal ini mengakibatkan banyak pemilik properti tidak menikmati manfaat yang berkurang.

misalnya, untuk pemilik rumah di hefei, beberapa sudah mengikuti kebijakan terbaru pada tanggal 1 september, dan suku bunga hipotek telah diturunkan menjadi 3,85%. namun, banyak suku bunga hipotek pemilik rumah di hefei yang masih 4,2%, dan mereka harus menunggu sampai penyesuaian pada 1 januari tahun depan untuk menikmati suku bunga 3,85%.

jika penurunan 80bp ini menjadi kenyataan, maka dibutuhkan januari tahun depan untuk mencapai 3,05%.

oleh karena itu, kabar yang beredar kali ini adalah waktu pengurangannya akan terjadi dalam beberapa minggu ke depan dan sebelum januari tahun depan, dan akan berlaku baik untuk rumah pertama maupun rumah kedua.tidak hanya waktunya yang telah maju, tetapi intensitas dan cakupannya juga lebih besar, dan tingkat konsentrasinya mungkin lebih besar.

singkatnya, jika diterapkan maka suku bunga kpr yang ada akan lebih rendah, manfaatnya lebih luas, dan stimulusnya lebih besar.

meskipun tidak jelas apakah hal ini akan benar-benar diterapkan, atau bagaimana cara menguranginya, perbedaan suku bunga yang besar antara hipotek tambahan dan yang sudah ada adalah sebuah fakta.

misalnya, tingkat bunga hipotek saat ini untuk pinjaman rumah pertama di shenzhen adalah 3,4%.(lpr-45bp), suku bunga rumah pertama sekitar bulan juli 2022 adalah lpr+30bp, rumah kedua lpr+60bp, dan selisih rumah pertama adalah 75bp;

suku bunga hipotek saat ini di beijing adalah 3,4% untuk rumah pertama(lpr-45bp)di masa lalu, sebagian besar suku bunga hipotek rumah pertama adalah 4,75%, selisihnya sebesar 135bp;

suku bunga hipotek saat ini di shanghai adalah 3,4% untuk pinjaman rumah pertama(lpr-45bp), setelah suku bunga kpr pertama diturunkan dari tahun 2021 menjadi september 2023 menjadi lpr+35bp, selisih 80bp;

suku bunga hipotek saat ini di guangzhou adalah 3,1% untuk rumah pertama(lpr-75bp, beberapa bank lpr-95bp), suku bunga kpr pertama yang ada sebelum september 2023 adalah lpr, dengan selisih 75bp/95bp.

perlu anda ketahui bahwa ini hanya selisih suku bunga antar poin, dan belum termasuk kisaran lpr yang diturunkan bank sentral sebagai respons pasar dalam dua tahun terakhir.

suku bunga hipotek tambahan di 30 kota utama di seluruh negeri juga terkonsentrasi pada sekitar 3,15% untuk hipotek pertama. untuk bersaing dalam mendapatkan pelanggan, banyak bank bahkan menawarkan suku bunga yang rendah secara historis.bergerak menuju "2", kesenjangan antara suku bunga hipotek saat ini dan tambahan menjadi semakin jelas.

(sumber: cric)

hal ini tidak hanya mengurangi kepercayaan pemilik hipotek yang ada, tetapi juga menimbulkan kecemasan di antara banyak orang yang harga rumahnya juga tinggi.

jadi meski belum tentu dikabarkan sebagai “komposisi kecil”,kesenjangan antara suku bunga hipotek tambahan dan suku bunga yang ada juga telah mencapai titik kritis yang perlu disesuaikan.

kemungkinan mewujudkan "komposisi kecil"

kedua esai singkat tentang suku bunga hipotek yang ada ini merupakan kebijakan moneter yang kuat dan keduanya menurunkan suku bunga hipotek yang ada. keduanya juga telah cukup menarik perhatian pasar, dan juga telah menarik banyak perhatian pasar.beberapa ahli telah menyerukan agar "tingkat bunga pinjaman hipotek yang ada diturunkan secara signifikan."

jadi jika anda ingin membatalkannya, esai mana yang lebih mungkin mencapainya?

ada spekulasi bahwa resistensi kelayakan esai kemarin (4 september) akan lebih kecil.

di satu sisi, bank sentral telah melakukan dua putaran penurunan suku bunga kpr.kami sudah memiliki pengalaman dan hasil pasar dalam mengurangi stok pinjaman hipotek.

putaran pertama adalah pada bulan september tahun lalu, bank sentral mengeluarkan "pemberitahuan tentang hal-hal terkait penurunan suku bunga pinjaman rumah pertama yang ada", yang mengklarifikasi bahwa mulai tanggal 25 september 2023, suku bunga pinjaman rumah pertama yang ada akan menjadi dikurangi, dan individu harus mengajukan permohonan ke bank. , dan segera berbagai bank mengeluarkan pengumuman penyesuaian suku bunga satu demi satu, memperjelas kondisi dan aturan penyesuaian suku bunga pada pinjaman perumahan pribadi yang ada.

putaran kedua dilakukan pada bulan mei tahun ini. bank sentral mengeluarkan "pemberitahuan bank rakyat tiongkok tentang penyesuaian kebijakan suku bunga untuk pinjaman perumahan pribadi komersial", yang secara langsung membatalkan batas bawah kebijakan suku bunga pinjaman perumahan pribadi komersial untuk rumah pertama dan kedua di tingkat nasional, diikuti oleh guangzhou menjadi kota tingkat pertama pertama yang menghapus batas bawah suku bunga hipotek.

menurut "laporan implementasi kebijakan moneter tiongkok untuk kuartal keempat tahun 2023" bank sentral, putaran pertama penurunan suku bunga hipotek saat ini sebesar lebih dari 23 triliun yuan telah selesai.

dilihat dari reaksi pasar, efek penyesuaian tersebut menyimpang dari arah yang diharapkan.

karena pada bulan mei, suara pemilik yang memiliki pinjaman hipotek untuk "membiayai kembali", "membayar lebih awal" dan "bertekad untuk menjual rumah mereka" meningkat.

menurut data laporan tengah tahunan tahun 2024 dari bank-bank yang terdaftar di a-share, pada akhir kuartal kedua, total saldo pinjaman perumahan pribadi dari enam bank besar milik negara adalah 25,49 triliun yuan, turun bersih sebesar 325.471 miliar yuan dibandingkan dengan awal tahun, penyusutan lebih dari 300 miliar yuan, menunjukkan bahwa semua orang lebih cepat dari jadwal. tren pembayaran terus berlanjut.

meski begitu, dengan mengikuti jalur tersebut, setidaknya sistem bank belum melihat adanya eksposur risiko yang berlebihan untuk saat ini.

pasalnya, meski laba bersih enam bank besar bumn tersebut mengalami penurunan dibandingkan periode yang sama tahun lalu, namun secara keseluruhan tingkat laba tetap terjaga pada level stabil paruh tahun 2024 mencapai 683,388 miliar yuan, dan mereka mengumumkan dividen interim. totalnya sekitar 204,8 miliar yuan (bank pos berencana membagikan dividen 14,6 miliar yuan) miliar.

di sisi lain, “remortgage” tidak sesederhana yang dibayangkan.

remortgage melibatkan masalah pelaporan kredit dan masalah penilaian properti untuk pemilik rumah yang ada.

jika pinjaman hipotek pemilik telah jatuh tempo, bagi bank yang menggadaikan kembali, itu sama dengan mengambil alih paket aset yang kualifikasinya buruk dan kemampuan membayarnya buruk aset" dari bank hipotek asli. , risikonya juga jauh lebih besar dibandingkan dengan bank asli.

akibatnya, meskipun penggadaian kembali memungkinkan, bank penggadaian kembali harus menilai kembali nilai properti pemilik untuk mengurangi risiko pengambilalihan properti.

saat ini, harga penilaian properti bank-bank di berbagai kota telah disesuaikan secara signifikan dengan pasar, bahkan ada yang menyusut secara signifikan.

misalnya, pada bulan november tahun lalu, securities times melaporkan bahwa penilaian bank terhadap perumahan bekas di shenzhen secara umum menurun.

harga penilaian adalah penerimaan pinjaman bank. semakin tinggi penilaian, semakin besar jumlah pinjaman.ketika nilai yang dinilai menyusut, jumlah pinjaman yang dapat dibiayai kembali oleh pemilik juga akan menyusut.

oleh karena itu, dalam konteks menyusutnya harga penilaian pasar,sulit untuk mengesampingkan kemungkinan bahwa jika rumah yang semula dibeli seharga 5 juta akan dipinjamkan 4 juta oleh bank a, dan kemudian bank b akan menilai kembali nilai rumah tersebut sebesar 3 juta setelah digadaikan kembali.

hari ini, seorang pejabat senior dari departemen kebijakan moneter bank sentral membuat pernyataan, yang dapat dianggap sebagai tanggapan tidak langsung terhadap rumor pasar baru-baru ini——dipengaruhi oleh faktor-faktor seperti pengalihan simpanan bank ke produk manajemen aset dan menyempitnya margin bunga bersih bank, penurunan lebih lanjut suku bunga simpanan dan pinjaman masih menghadapi kendala tertentu.

seberapa kuatkah kendalanya?

hati-hati dengan asumsi.

dilihat dari skala keseluruhan pinjaman hipotek di industri saat ini sekitar 38 triliun, jika suku bunga dipotong sebesar 80bp sekaligus, pendapatan bunga bank akan berkurang sekitar 304 miliar, yang merupakan sekitar 12,77% dari industri perbankan. laba bersih sebesar 2,38 triliun pada tahun 2023, sehingga dampaknya masih besar.

simpanan kami di seluruh industri pada paruh pertama tahun ini berjumlah sekitar 301,68 triliun yuan. jika bank mengurangi pembayaran bunga simpanan secara merata, penurunan suku bunga simpanan juga harus sekitar 10 basis poin.

oleh karena itu, suku bunga deposito kita perlu turun sekitar sepuluh basis poin untuk mengimbangi kerugian keuntungan bank.

hal ini selanjutnya dapat mengurangi daya tarik suku bunga deposito bagi setiap orang untuk menabung, memungkinkan tabungan mengalir keluar dari bank dan masuk ke saluran investasi lain dan pasar konsumen, sehingga secara tidak langsung meningkatkan kesediaan setiap orang untuk mengkonsumsi dan berinvestasi.

sejak bulan juli tahun ini, enam bank besar milik negara dan 12 bank saham gabungan telah menurunkan suku bunga deposito. pada bulan agustus, bank-bank kecil dan menengah di seluruh negeri juga melakukan hal serupa. suku bunga deposito satu tahun turun dari 1,76% menjadi 1,55%, dan suku bunga deposito lima tahun turun menjadi 1,55% dari 2,55% menjadi 1,8%.

dengan kata lain, jika esai kecil ini ternyata benar, kemungkinan besar suku bunga deposito kita akan disesuaikan.

ps: jika anda merasa informasi pasar terkini bermanfaat bagi anda, silakan ikuti @gelonghui pasar real estat, dan kami akan mengajak anda menjelajahi lebih jauh perkembangan terkini pasar real estat dari waktu ke waktu.

pendapat penulis tidak mewakili posisi gelonghui