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最近、住宅型ペンションが注目を集めています。私たちが住む住宅は老朽化が進むにつれて、安全性を確保するために修繕やメンテナンスが必要になります。住宅年金制度の創設は、既存住宅の安全管理を強化するための重要な手段の一つです。住宅年金は個人口座と公的口座の 2 つの部分で構成されます。現時点では、所有者が支払う個人住宅年金口座部分、すなわち住宅整備特別資金の徴収、使用、管理のさらなる標準化が必要である。

我が国は住宅の商業化を推進する際、住宅購入者が住宅整備特別資金として建設・設置費の５％から８％を預託する制度を設けました。住宅年金の個人口座資金は、住宅維持特別資金管理規定に従い、保証期間満了後は住宅の共用部分および共用施設・設備の維持・更新・改造にのみ使用する必要があります。我が国は2007年に「特別住宅維持資金管理措置」を公布しました。長年にわたり、さまざまな地方自治体は、特別住宅整備資金の管理を強化したり、この特別整備資金の有効な使用に関する指導を行ったりするための関連措置を継続的に実施してきました。今年8月29日、上海市住宅管理局は「当市における住宅維持資金の管理に関するいくつかの規定」を公布した。

特別住宅維持管理基金は、地域の公共部分の日常的な維持管理やエレベーターなどの設備の更新を確実に行う上で重要な役割を果たしています。しかし、長年の運用により住宅整備特別基金の残高は偏在しており、帰属基金に占める使用済み基金の割合が高くない都市もある。一部の都市の一部のコミュニティでは特別住宅維持資金の残高が大きくなりますが、都市や町の多くの古いコミュニティでは残高が小さくなります。 2000 年以前に建設されたコミュニティの中には、特別な住宅維持基金を設立していない地域もありました。上海不動産研究院のデータによると、現在全国の住宅維持特別資金の残高は1兆元を超え、上海、北京、杭州などの都市の残高は100億元を超えているが、蓄積された資金は使い尽くされていない。蓄積された資金の約 10% を占めます。このため、住宅整備特別資金の剰余金の有効活用は重要な課題であり、住宅整備特別資金制度を活用した住宅の「修繕が必要な修繕」の促進に努めるべきである。

古い都市コミュニティの維持管理資金不足は深刻ですが、古いコミュニティには修復が必要な場所がさらに多くあります。調査によると、発展した東部州の州都では、維持資金を集めている古いコミュニティのうち、建設されて15年以上使用されている住宅の約30％が現在も維持資金を受け取っていません。残高がある、ある コミュニティの 28% の残高は 10 万元未満です。

追加の建設と支払いの更新は、特別な住宅維持管理のための資金不足の問題を解決するのに役立ち、古いコミュニティが適切に資金を調達するのを積極的に支援できます。たとえば、天津市は最近、古いコミュニティの改修を完了したが、特別な住宅維持基金を設立していないコミュニティに対して、所有者委員会が組織して資金を調達することを要求しました。その他、改修されていない古い集落については、住民委員会の指導のもと、上記の内容を参考にして特別住宅維持基金を創設することができます。また、住宅維持特別資金の初回分は入居前にオーナー様にお支払いいただきます。 「住宅維持特別資金の管理に関する措置」では、所有者の特別口座の住宅維持特別資金の残高が初回支払額の30％未満の場合には、適時に更新しなければならないと定められています。そのためには、住宅整備特別資金の更新を促進する必要がある。

資金不足の問題を解決するには、地域の公共部分の賃貸収入を住宅特別整備の財源として活用することも検討できます。例えば、南京市住宅財産管理条例では、不動産の共用部分や共用施設・設備の運営から得られる収入は、主に特別住宅維持資金の補充に充てるべきと規定されている。所有者会議が設立される前に、収益の70％を住宅維持特別基金に組み込む必要があります。また、物件代金の一部を住居の特別整備資金として取り崩すこともできます。

住宅特別整備基金の価値保全・評価メリットの向上も注目に値する。一部の大きなコミュニティでは、特別住宅整備資金の蓄積が決して少なくないため、資金の安全性を確保しつつ、いかにして特別整備資金の価値を高め、口座資金をより豊富にし、住民のニーズに応えていくかが課題となっています。家の修理や改築の際には、この面でのニーズもさらに調査する必要があります。

住宅整備特別資金は、資金不足の問題をより適切に解決するとともに、より円滑に活用するための課題も抱えています。特別住宅維持資金は所有者に帰属するため、この資金の使用には一定数の所有者の同意が必要です。我が国の民法および関連する管理措置には特別な規定があります。現実には、所有者委員会を設置していない地域もあり、所有者が多数の場合、意見募集に時間がかかり、維持管理資金の申請がスムーズに行われないことがある。地権者委員会が設置されても、資金使途の煩雑さなどの理由により、住宅の修繕が間に合わない場合があります。実際に維持管理を担当する不動産管理会社との間で維持管理や更新計画の合意が難しいため、資金の活用が妨げられているコミュニティオーナーもいます。

この点において、住宅整備特別資金に関するサービスの向上を図るとともに、資金使途、情報開示、プロセス監督等の一層の標準化を図る必要がある。たとえば、所有者の意思決定のための電子投票システムは、コミュニティ所有者の公務に関する投票が難しいという問題を効果的に解決できます。維持管理資金の使用に関するプロジェクトのコストレビューやプロジェクトの監督などの第三者サービス機関のディレクトリを確立することにより、特別維持管理資金の使用効率を効果的に向上させることができ、維持管理プロジェクトの運営を標準化することができます。情報公開と資金監視の仕組みも構築でき、コミュニティ内の維持資金の使用状況、付加価値収入、維持資金の総額などの情報を公開することで、所有者に個別口座の詳細を通知し、完全に保護することができます。所有者の知る権利と監督する権利、および維持資金が所有者に返還されることを保証すること、および収集、使用、およびアカウントの運用を保証すること。 (この記事の出典：経済日報 著者：康熙)