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ウェン・ゾウ・リンファ

国家経済の柱となる産業として、不動産は国民の極めて重要な利益と経済社会全体の発展に関係しています。したがって、不動産市場の安定的かつ健全な発展を促進することは、単なる開発事業ではなく、国民生活事業でもあります。

中国共産党第20期中央委員会第三回総会終了後、「改革をさらに包括的に深化させ、中国式近代化を促進することに関する中国共産党中央委員会の決定」（以下、「中国共産党中央委員会決定」という。）この決定は、2035年までに社会主義近代化を基本的に実現するという目標を打ち出し、同時に今後5年間の主要な改革措置も打ち出された。

「決定」は、民生を保護し改善するための制度制度の改善に関して、賃貸と購入の両方を促進する住宅制度の確立を加速し、不動産開発の新たなモデルの構築を加速することを提案している。労働者階級の厳しい住宅ニーズを満たすために、手頃な価格の住宅の建設と供給を増やす。都市部と地方の住民の多様かつ改善された住宅ニーズをサポートします。各都市政府に不動産市場を規制し、都市特有の政策を実施する自主権を完全に与え、関連都市が住宅購入制限政策を中止または緩和し、一般および非一般住宅の基準を中止できるようにする。不動産開発の融資方法と商業住宅の事前販売制度を改革する。不動産税制を改善する。

近年、深い市場調整を経て、不動産分野の改革も「深水域」に入った。新しい質の高い生産力によって推進される不動産開発は、将来的には新たな開発パターンの課題にも直面することになるでしょう。

不動産業界に関しては、「決定」は現在と長期の両方を考慮し、住宅制度、市場の需給、規制政策などのさまざまな分野をカバーし、住宅供給システムの改善、最適化を図る。規制政策、財政政策、土地政策、税制政策などの新しい開発モデルと互換性のある政策の構築が重要な焦点となります。

「決定」に基づき、今後の中国の不動産産業の質の高い発展には、以下のような重要な発展傾向と方向性があると考えます。

第一に、賃貸と購入の双方を促進する住宅制度の構築を加速し、新たな不動産開発モデルを構築します。

住宅制度と開発モデルに関して、「決定」は賃貸と購入の両方を促進する住宅制度の構築を加速することを提案しており、新たな不動産開発モデルの構築を加速する考えをより明確にしている。私たちは、このシステムが不動産開発の新たなサイクル全体にわたって実行されることを期待しています。

この判断の理由は、このシステムが過去の「高負債、高売上高、高レバレッジ」モデルの欠点をさらに解消する一方で、株式の消化という組み合わせを堅持するためである。そして、その増加を最適化することは、商業用住宅と土地資源のストックを活性化することにもつながり、融資、税制、土地、販売などの基本的なシステムを確立することは非常に重要です。

一方、「決定」では、住宅需要の「多様化」＋「改善」を強調し、住宅供給システムにこれまでの単線システムから「市場＋安全」への転換を加速するよう求めている。既存不動産の消化と増分住宅の最適化に向けた最近の政府の政策と対策の全体的な検討と組み合わせると、手頃な価格の住宅として使用する商業住宅の在庫を取得することで、将来的には手頃な価格の住宅の供給が増加し、住宅の供給が加速される可能性があると考えています。ある程度の施工工程。

第二に、人々のより良い生活への切望を満たす、高品質で安定した価格の良い住宅を建設することです。

不動産政策策定の出発点から、将来の開発モデルは、新しい住宅需要と大多数の住民のニーズを満たすことに焦点を当てます。住宅の場合は、納期の確保に加え、品質や安全性の確保も政策に考慮する必要がある。この方法によってのみ、人々はより質の高い暮らしを実現し、環境に優しく、低炭素で、スマートで、安全で、人々の新たな期待に適応する「良い家」を建設し、「住むために家がある」からの変革を実現することができます。 「よく生きる」ために。

第三に、商業用住宅の事前販売制度を改革し、不動産開発の資金調達方法を改善する。

不動産業界の融資・販売モデルについては、プレセール制度の改革を加速し、開発融資チャネルを拡大する傾向にある。市場の需給状況の変化に伴い、計画外販売の割合は大幅に低下しており、徐々に中古住宅が住宅販売の主力となっていくだろう。住宅・都市農村開発省も、「条件が許せば中古住宅の販売は可能である」と明言しており、現在、全国で「保証付き住宅販売」のパイロットプロジェクトが多数行われているという。中古住宅販売を通じた「住宅引き渡し」は、不動産問題の解決を促進することにつながります。

プレセールモデルでは、市場が開いた後に融資を徐々に返済することができ、銀行資金の返済が比較的早いことに注意してください。中古住宅販売主体に切り替えた上で、今後は、土地譲渡、計画・建築申請、資金支援等の政策を並行して進める必要がある。最適化されました。例えば、不動産投資ファンドの設立支援、市場志向のチャネルを通じた不動産会社への資金調達や債券発行の支援、不動産投資信託ファンド（reit）の設立支援、第4世代住宅設計の促進、共用部分等の計測を段階的に中止します。

第四に、不動産管理政策を一層最適化し、活発な不動産取引を促進すること。

不動産管理政策に関しては、現在、各地方自治体がそれぞれの不動産市場の状況に応じて不動産市場政策の最適化・調整を続けている。全体として、これらの措置には、住宅購入資格の緩和、社会保障年数の短縮、制限政策のさらなる最適化、金利の引き下げが含まれます。

現在の二級都市および三級都市における地方の住宅購入制限政策は基本的に解除され、今後も一級都市および人気の高い新一級都市における購入・融資制限は完全に緩和されるまで緩和され続けると予想される。キャンセル。

これは、改良住宅の需要と最初の住宅購入との間の税金や手数料の差が将来的には徐々に縮まっていくことを意味しており、それが改良住宅への需要の解放を支援し、住宅購入者の信頼を高め、中堅価格の維持に貢献することになるだろう。市場の長期的な安定につながります。

さらに重要なことは、人口高齢化と都市人口増加の鈍化を背景に、人、住宅、土地、お金の要素を結び付ける新たな仕組みを確立することは、中長期的な不動産市場の安定を確保するだけでなく、 、ただし、大きな混乱や空き状況も避けてください。

第五に、不動産税・手数料の改革は引き続き進展しており、その内容はより包括的なものとなる。

「決定」は不動産税制の改善を提案している。中長期的には、新たな不動産開発モデルに対応した税制の確立を基本目的として、不動産税の立法・改革が今後も進められることになる。

ご存知のとおり、不動産税制は不動産保有税制を特に指すものではなく、土地付加価値税、証書税、固定資産税、都市土地使用税、不動産税など複数の不動産関連税も含まれます。付加価値税、法人所得税、個人所得税、都市維持建設税、印紙税など、不動産税制の改革は今後さらに包括的なものとなる。

私たちは、世帯の住宅水準を継続的に向上させることを目的として、連結納税区分の簡素化、重複課税の軽減、改善ニーズに係る取引税・手数料の軽減が今後の重要な改革方向であると考えております。

上記の側面に加えて、住宅保障制度の構築をさらに加速し、手頃な価格の住宅の適用範囲を拡大し、特に半都市人口の住宅条件を改善することも、人々の生活を改善し、質を向上させる上で重要な役割を果たすだろう。都市化の進展と内需の拡大。