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文: Ren Zeping チーム

導入

6月と7月に勢いよく回復した後、8月にはフォローアップ政策の欠如により不動産販売が反落した。517ニューディール以降、不動産市場は上向いており、6月の新築・中古住宅取引量は前月比増加し、季節性を上回ったため、前年比は縮小した。しかし、後続政策の欠如により、7月と8月以降、不動産取引は明らかに減少しており、新築住宅の押し上げ効果は限定的となっている。

将来予想指標の観点から見ると、北池新築住宅事例指数と中古住宅閲覧指数によれば、517 政策の組み合わせは、5 月と 6 月に将来予想指標に「パルスリバウンド」をもたらしただけです。 6月の一級都市の回復の勢いは維持できず、フロントエンド不動産市場は7月に再び下落した。

市場は「価格と量を交換」しており、中古住宅を中心にジャストインタイムの買い手が徐々に市場に参入しており、新築住宅市場は圧迫されている。1) 住宅販売は「量に応じた価格」であり、価格は依然として底を打っている。2) 早急に市場に参入する必要があり、低価格でコスト効率の高い住宅の取引が増加している。ハンドハウジングは住宅需要をそらしており、新築住宅は依然として圧力にさらされています。

「ゴールデン ナインとシルバー 10」は、季節的要因、不動産会社による集中的なマーケティング、および政策の導入の恩恵を受ける、伝統的な意味での販売のピークシーズンです。2010年から2023年までの月平均取引比率からみると、9月と10月の住宅取引面積は年間の10.1％と8.4％を占め、年間の月間ランキングではそれぞれ第3位と第6位となっている。たとえ12月に帰省需要が急増したとしても、下半期の不動産取引量の3分の1以上は9月と10月に集中する。2022年と2023年、「ゴールデンナインとシルバーテン」期間の住宅取引エリアは、下半期の取引の34.8％と35.7％を占めた。

現在は救済政策を導入する重要な時期であり、我々は「ゴールデンセプテンバーとシルバーテン」の機会を捉えて、不動産市場の安定化に向けた取り組みを強化しなければならない。短期的には、次の 3 つの対策で不動産を節約できます。

1) 3 兆元以上の大規模住宅銀行を設立し、開発業者の土地と商業住宅の在庫を取得し、利用する。賃貸住宅や低価格住宅向けに一石二鳥で多目的に利用でき、資金繰りや住民の「未完成建物」の問題も同時に解決します。新しい国民にとっては、あらゆる階層からの拍手が起こるだろう。

2) 購入制限を全面的に解除し、市場化に戻し、硬直的で改善されたニーズを解放する。一線都市は、「ゴールデンナインとシルバーテン」の時間を利用して、郊外や大規模マンションの購入制限を緩和する先頭に立つべきである。人気を高める。

3) セカンドハウス向けの既存の住宅ローン金利の引き下げや、準備金要件の引き下げによる銀行負債コストの削減など、金利引き下げを継続する。また、多子世帯に対する住宅購入支援策の充実も検討できると思います。

長期的には、「都市集積戦略、金融安定、人と土地の連携、固定資産税、賃貸購入」を核として、新たな不動産モデルの構築が加速されるだろう。

国民経済の最大の柱産業であり、住民にとって最も重要な資産であり、数千万人の雇用に関わる不動産産業の安定は、経済の安定と雇用の安定をもたらします。不動産市場をできるだけ早く安定させ、住民の信頼を回復するための強力な政策を実施することは、市場への需要を喚起し、不動産市場の回復に貢献するでしょう。

目次

1 現状：政策効果は「勢いのある回復」を示しているが、新築住宅市場は依然として圧力にさらされている

2 伝統的な販売最盛期が到来、下半期の取引の1/3以上が「ゴールデンナイン・シルバーテン」に集中

3 不動産市場を救う必要性: 不動産は国家経済の第一の柱である。不動産の安定は経済と雇用を安定させることができる。

4 「ゴールデンセプテンバーとシルバーテン」の重要な時期を捉え、不動産市場の上昇を安定させる政策を導入する

文章

1 現状：政策効果は「勢いのある回復」を示しているが、新築住宅市場は依然として圧力にさらされている

517ニューディール以降、各自治体は頭金率や住宅ローン金利の引き下げなどの関連措置を積極的に実施し、6月の新築・中古住宅の取引量は前月比で増加した。上半期の住宅取引は前年同月比で減少幅が縮小したが、7月と8月以降、新築住宅販売は明らかに減少しており、押し上げ効果は限られている。一方で、市場は閑散期に入り、一方で政策効果の持続性は不十分であり、「パルス的な回復」を示している。

商業住宅、月ごとの観点から、2024 年 5 月のサンプル都市 36 の商業用住宅ビルの売上高は前年比 -33.5% で、6 月の売上高は前年同月比 -14.3% でした。前年同月比では、減少幅は5月比19.2ポイント縮小、前月比28.6％増となった。 7月の月間売上高は前年同月比-10.8％、減少幅は3.5ポイント縮小（-26.1％）となった。 8月（8月18日現在、以下同）は前月比17.3％減と減少幅が拡大、前月比は12.6％減と季節より低調。 。週間ベースで見ると、8月の最初の3週間の売上高はそれぞれ前年同月比-0.1%、-16.4%、-26.8%となり、前年比の減少幅はさらに拡大した。

中古住宅、月ごとの観点から、2024 年 5 月のサンプル 16 都市の中古住宅販売量は前年比 0.9% で、4 月にはマイナスからプラスに転じ、前月比では -6% でした。 6月の販売量は前年同月比24.7%増加し、その増加率は5月より23.9ポイント高く、前月比5.8%増で、7月の販売量は前年同月比46.4%増でした。前月比は7.3%増加、8月の販売量は前年同月比13.6%、前月比-21.4%で、季節要因よりも減少しました。週間ベースで見ると、8 月の最初の 3 週間の前年比売上高変化率はそれぞれ +18.0%、+5.3%、+9.0%でした。前年同月比の伸び率は、6 月と 6 月に比べて大幅に縮小しました。 7月（前週比+20%以上）。

将来予想指標の観点から見ると、「517」政策の組み合わせは5月と6月の指標に「パルスリバウンド」をもたらしただけである。 6月のファーストライン指標の回復の勢いは延長できず、フロントエンド不動産市場は7月に再び下落した。具体的には、政策パッケージ「517」の影響で、5月の中古住宅指数は前月比27.5と若干低下したが、新築住宅は前年同月比+20％と好調を示した。 5月の住宅指数は前年同月比-3%の17.1に回復し、新築住宅訪問件数は6月の低水準から回復し、6月の中古住宅指数は回復した。 6月の新築住宅取引指数は前月比-3%の26.8だったが、一級都市は前月比+2%の54.4となった。 3層都市は前月比14%増の26.7、7月の中古住宅指数は前月比5%減の25.4、新築住宅プロジェクト指数は前月比4%減の15.9となった。フロントエンド不動産市場は7月に再び下落した。

新築事業用住宅価格は28ヶ月連続で前年同月比マイナス、中古住宅価格は30ヶ月連続でマイナスとなるなど、現在の不動産市場は「量に応じた価格」が継続している。連続月前年比。中古住宅の掲載物件数の増加、コストパフォーマンスの向上、引き渡し確実性の高さなどにより、現在の中古住宅市場のパフォーマンスは中古住宅の一部を転用しており、中古住宅市場のパフォーマンスは大幅に向上しています。住宅需要が低迷し、新築住宅市場の回復が圧迫されており、販売回復から投資面への連鎖を開くのは難しい。

1) 住宅販売は「量に応じた価格」であり、価格は依然として底を打っている。国家統計局のデータによると、新築商業用住宅価格は28カ月連続で前年比マイナス、中古住宅価格は30カ月連続で前年比マイナスとなっている。月別で見ると、新築商業住宅と中古住宅の価格はそれぞれ 14 か月と 15 か月連続でマイナスとなっている。2024 年までに前月比の下落幅は 6 月と 7 月に引き続き縮小したが、それを確認するにはまだ時間がかかる。底打ち。

2) 新規参入者向けに、低価格でコストパフォーマンスの高い物件の取引量が増加。住宅価格が下落するにつれて、一部の住宅ユニットの価格性能比が現れ始め、徐々に市場に参入する必要があります。中国指数アカデミーのデータによると、2023年第2四半期から2024年第2四半期にかけて、北京における300万元未満の中古住宅取引件数は51.1％増加し、21.8％から30.8％を占めた。 、上海の300万元未満の中古住宅取引件数は90.7％増加し、その割合は27.4％から40.7％に増加した。

3) 中古住宅が住宅需要を転換する一方、新築住宅は依然として圧迫されている。中国指数研究所のデータによると、中古住宅の販売面積は2024年1月から6月までに総販売面積の26.3％を占め、3.8％増加した。 2023 年全体と比較したパーセンテージ ポイント。新築・中古住宅市場の実績から判断すると、2024年1月から7月までの対象都市の新築住宅販売戸数は、過去5年間（2019年〜2023年）の平均の55％であり、販売戸数は同期間におけるサンプル都市の中古住宅の割合は、過去 5 年間の平均の 110.7% でした。

2 伝統的な販売最盛期が到来、下半期の取引の1/3以上が「ゴールデンナイン・シルバーテン」に集中

不動産業界では、伝統的な意味での「ゴールデンナインとシルバーテン」は不動産販売の最盛期です。この現象の背後には、特定の経済的および社会的基盤があります。この現象の理由を理解することは、住宅購入者、投資家、不動産実務者にとって非常に重要です。では、伝統的な売上最盛期である「金九・銀十」はどのようにして生まれたのでしょうか？

1) まず第一に、季節的要因が「ゴールデン ナインとシルバー 10」現象を引き起こす重要な理由です。9月と10月は秋で、気候も快適で、住宅購入者にとって理想的な条件となります。多くの家族は、冬が来る前に住宅所有計画を完了するために、この時期に住宅を購入または変更する傾向があります。

2) 第二に、「ゴールデン ナインとシルバー 10」は、不動産会社がマーケティング活動に注力するための重要な結節点です。販売と還元資金を減らすため、不動産会社は一般的に9月と10月に販売促進活動を強化します。10年以上前、オフラインショッピングが主流だった時代、国慶節のゴールデンウイーク前後にはさまざまな業者が頻繁にプロモーション活動を展開し、このマーケティング傾向は不動産業界にも及んだ。同時に、ほぼ毎年、国慶節の連休中、主要都市では住宅購入者がさまざまなタイプの住宅を比較できるよう住宅展示会が開催されます。そのため、不動産業界では主に9月と10月に新商品が発売され、割引や取引の朗報を促進するマーケティングキャンペーンが行われ、よく知られている「ゴールデンナインと」という概念が生まれました。シルバーテン」。

3) 最後に、政府は、下半期の不動産市場を安定させるために、「ゴールデンセプテンバーとシルバーテン」の時期に近づく、上半期の経済と産業の実績に基づいて一連の規制政策を導入することがよくあります。一年の半分。過去 2 年間、「黄金の九月と銀の十」の時期の前夜に、不動産を安定させる政策が導入されました。 2022年8月、中央政府は地方自治体の「一都市一政策」を支援し、合理的で厳格かつ改善された住宅ニーズに対応し、頭金を削減し、住宅積立基金の融資限度額を引き上げ、積極的に「建物と住宅の引き渡しを保証」した。 2023年8月に中央政府「住宅は認めるがローンは認めない」、頭金の引き下げ、金利の引き下げなどの政策を組み合わせて、市場の活力を刺激し、不動産取引を促進することを目的としている。

ゴールデン ナインとシルバー 10 の期間のピーク販売シーズンは、過去の取引データによって裏付けられます。今年下半期の不動産取引量の 3 分の 1 以上が 9 月と 10 月に集中しています。2010年から2023年までの過去14年間の平均データから判断すると、9月と10月の住宅取引面積の割合は年間の10.1％と8.4％を占め、年間月間ランキングではそれぞれ3位と6位にランクされています。 10 月間住宅取引額は年間の10.1%と8.4%を占め、年間の月間ランキングではそれぞれ第3位と第6位となった。このうち、「ゴールデンナイン」の住宅取引面積は通年でも高い割合を占めており、6月とほぼ同様で、「帰省による物件購入」の割合が高かった12月よりも下がっただけだった。 。下半期に注目すると、12月に住宅購入が急増したとしても、下半期の取引量の1/3以上は9月と10月に集中する。2022年と2023年の「ゴールデンナインとシルバーテン」期間の総住宅取引面積は、下半期の取引の34.8％と35.7％を占めた。

3 不動産市場を救う必要性: 不動産は国家経済の第一の柱である。不動産の安定は経済と雇用を安定させることができる。

中長期的な不動産市場にはまだ余地がある：「中国住宅ストックレポート」シリーズにおける6年連続の追跡調査では、都市化のプロセス、改善ニーズ、都市再生などを考慮すると、次のことが判明した。 、中国の不動産市場の将来の需要は減少しますが、中長期的にはまだ発展の余地があります。

我が国の将来の住宅需要に関して、一部の市場の見方は悲観的であり、我が国の住宅需要は今後も低水準に落ち続けると考えており、市場の懸念を引き起こしている。しかし、私たちの計算によると、2024年から2030年までに、我が国の総住宅需要は約65億平方メートル、年間平均新規住宅需要は約9億3,000万平方メートルとなり、これより大幅に下回るわけではありません。レベル。

2030年までに、我が国の住宅需要は9億1,000万平方メートルまで緩やかに減少し、そのうち硬直的需要が2億5,000万平方メートル、改良需要が3億7,000万平方メートル、更新需要が2億9,000万平方メートルになると推定されています。構造的な観点から見ると、2024 年から 2030 年までの硬直的需要、改善需要、更新需要の割合はそれぞれ 29.0%、41.1%、29.8% となり、我が国の住宅市場における最大の需要支持となっています。

不動産が安定すれば経済も安定します。最大の柱産業である不動産は、50以上の川上産業と川下産業を結びつけており、不動産投資の減少はバランスシートの修復と住民と企業部門の「信頼」問題に影響を与えている。

不動産産業のGDP付加価値から, 一般的に、経済の5％以上を占める産業が経済の柱産業となり得る。 2023年には、不動産業界の景気低迷と不動産市場の需給関係の大きな変化の影響を受け、GDPに占める不動産業界の割合は5.9％に低下するものの、依然としてトップの水準にとどまる見通しです。 2014年と同じ。

業界の上流と下流の推進力の観点から見ると、不動産は数十の上流と下流の産業チェーンの生産額を推進します。不動産は、投資と消費を通じて、建材、家具、卸売などの住宅関連製造業を直接動かすだけでなく、金融やビジネスサービスなどの第三次産業も大きく動かします。国家統計局の最新の2020年産業連関表によると、広義の不動産産業は上流と下流の産業チェーンのGDPを10兆元完全に押し上げ、国内のGDPを直接押し上げたと推定している。上流と下流の産業チェーンは2兆4000億元増加する。産業別では、金融金融、小売、鉄鋼圧延、石膏セメントが、広範な不動産産業を牽引するGDP付加価値でトップとなり、それぞれ8,107億元、4,230億元、3,527億元、2,820億元となった。それぞれ元。

雇用問題の解決という観点から見ると、我が国の不動産産業は歴史上急速な発展を遂げ、社会に多くの雇用の機会を提供してきました。不動産業界は我が国の実体経済に多くの雇用をもたらしていますが、不動産業界は過去 2 年間で大きな調整に直面していますが、不動産従業員の数はその傾向に反して増加していると推定されています。私の国の不動産業従業員は 2023 年までに 1,300 万人に達すると予想されており、これは 2004 年の 3 倍になります。 2004年から2018年にかけて、我が国の不動産業界の従業員数は396万人から1,264万人に増加し、2023年までに我が国の不動産業界の従業員数は1,300万人に達すると推定されています。

4 「ゴールデンセプテンバーとシルバーテン」の重要な時期を捉え、不動産市場の上昇を安定させる政策を導入する

現在は政策の導入と実施にとって重要な時期である。我々は「ゴールデンセプテンバー」と「シルバーテン」の時期を捉えて、不動産の安定化に向けた取り組みを強化しなければならない。不動産市場を安定させるための効果的な政策ができるだけ早く実施され、不動産会社がその立ち上げを加速し、住宅購入に対する住民の信頼が徐々に回復すれば、市場への需要が喚起され、主要都市の不動産市場が回復するのに役立つだろう。 「ゴールデン ナインとシルバー 10」の期間に構造的な市場状況が到来する可能性があります。短期的には、今年下半期にはさらに大きな政策が必要となり、次の 3 つの対策の研究と導入を急ぐ必要があります。

1) 低金利、長期、大規模な総額3兆元以上の大規模住宅銀行を設立し、賃貸住宅や低価格住宅向けに開発業者の土地や商業住宅在庫を取得する。地方政府は商業銀行から資金を調達した後、不動産会社への資金負担を軽減するためにその資金を不動産会社に支払うため、開発業者は限られた資金を受け取った後に建物の引き渡しを保証する必要があり、これによりプロジェクトの未完了を防ぐことができる。複数の目標を一石で達成でき、地方財政、開発業者のキャッシュフロー、住民の「未完成建物」の問題を解決し、同時に新住民のための住宅保障制度も解決でき、拍手の効果が期待できる。あらゆる階層から。人民銀行が手頃な住宅借り換え枠を3,000億元に設定することは正しい方向であるが、3,000億元という規模は小規模であり、資金調達や維持管理コストに上乗せされるため、全体的なコストは高くなる。現在のレンタル返還率は 2% 未満であり、現地での取得動機は不十分であり、資本コストをカバーするために再貸し出し商品の金利を下げることで現地の熱意を高めることができます。

2) 購入制限を全面的に解除し、市場化に戻し、硬直的で改善されたニーズを解放する。一線都市は、「ゴールデンナインとシルバーテン」の時間を利用して、郊外や大規模マンションの購入制限を緩和する先頭に立つべきである。人気を高める。今年1月、広州市は120平方メートルを超える住宅の購入制限を正式に撤廃し、実質的に全国の住宅購入者に高級住宅市場を開放した。これに応じて、中核都市部の小規模ユニットやその他の需要の高い商品も対象となる。慎重に自由化した。いつこれまで不動産市況は低迷しており、不動産は「過熱防止」から「過熱防止」へ 購入制限解除による市場過熱を心配する必要はなくなりました。購入制限を緩和します。中長期的には、市場が安定した後、「人と土地の結びつき」を通じて不動産の需要と供給のバランスを図ることが考えられ、地方の土地財政における「干ばつと洪水の偏り」を調整することができる。財政振替支払いを通じて。

3) 既存のセカンドハウス向け住宅ローン金利の引き下げ、住宅購入コストの削減、居住者の負担の軽減、RRR引き下げによる銀行負債コストの削減など、金利引き下げを継続する。5.17新不動産協定の施行により、多くの都市で住宅ローン金利の下限が撤廃され、住宅ローン金利は「3時代」に入った。シェル研究所によると、2024 年 5 月の 100 都市における主流の第 1 住宅ローン金利の平均は 3.45%、主流の第 2 住宅ローン金利の平均は 3.90% でした。しかし、一部の既存住宅ローン金利は依然4％前後にとどまっており、新規ローンと既存ローンの金利差が拡大し、実質的に住民のローン圧迫を強め、繰り上げ返済が増加している。以前に第一利率が引き下げられたが、社会的反応は非常に良かったので、第二利率も引き下げるべきである。銀行の純金利マージンへの圧力を軽減するために、銀行は必要な準備率の目標を絞った引き下げや預金金利の継続的な引き下げを通じて協力することができます。

また、多子世帯に対する住宅購入補助金の交付や住宅ローン金利の引き下げなど、多子世帯に対する住宅購入支援策の充実も検討できます。多子政策によってもたらされる新たな人口は、住宅や自動車などの製品やサービスの需要を直接的に増加させ、家族に子育ての負担をもたらすことになる。住宅購入時に子育て世帯に優遇政策を与え、子育てにかかる直接コストを削減することは、長期的には国内需要の拡大、成長の安定化、雇用の安定化につながり、出生率の向上と人的資本の向上につながります。 、そして経済的および社会的活力を高めることは複数の目的に役立ちます。

長期的には、「都市集積戦略、金融安定、人と土地の連携、不動産税、賃貸購入」を核として、新たな不動産モデルの構築を加速することができる。

国民経済の最大の柱産業であり、住民にとって最も重要な資産であり、数千万人の雇用に関わる不動産産業の安定は、経済の安定と雇用の安定をもたらします。不動産市場をできるだけ早く安定させ、住民の信頼を回復するための強力な政策を実施することは、市場への需要を喚起し、不動産市場の回復を促進し、中国の経済回復と雇用に貢献することにつながるだろう。