香港の不動産開発業者も損失を出し始めた 2024 年中間報告書観察 |
2024-08-20
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香港の不動産開発業者の業績は全体的に低下している。かつて繁栄を誇った香港の不動産大手は現在、市場の圧力に耐えられず、損失を出し始めている。最近、香港資本の不動産会社の多くが2024年の上半期決算を発表したが、利益は減少または損失を被った。香港最大の不動産開発会社の 1 つである Cheung Kong Group は、今年上半期の売上高と利益が減少し、売上高は 220 億 800 万香港ドルとなり、株主に帰属する利益は前年同期比 10.55% 減少しました。 10億ドルで、前年比16.7%減少しました。香港資本のもう一つの不動産大手ヘンダーソン・ランド・デベロップメント・カンパニーは、2024年上半期に6,900万香港ドルの損失を被り、昨年上半期の1,800万香港ドルの損失からさらに拡大した。香港ランドの上半期の親会社に帰属する純利益はマイナス8億3000万ドルで、損失も拡大した。香港所有の商業用不動産の「兄貴分」であるハンロン・プロパティーズは、上半期の営業利益が前年同期比16.7％増の61億香港ドルとなったが、純利益は56％急減した。 10.6億香港ドルに。賃料回収の「リーダー」であるスワイヤー・プロパティーズも例外ではなく、上半期の株主帰属利益は17億9,600万香港ドルで、前年同期比19％減少した。ワーフの2つの上場プラットフォームであるワーフ・グループとワーフ・リアル・エステートは、2024年上半期にそれぞれ26億7,300万香港ドルと10億5,200万香港ドルの損失を出し、前年同期の6億9,600万香港ドルと18億5,000万香港ドルの利益から一転した。本土の不動産市場に対する調整圧力は香港の不動産開発業者にも及んでいる。本土への投資を縮小すべきでしょうか、それとも押し目買いの機会を待つべきでしょうか?香港の不動産開発業者の間では、さまざまな選択肢が浮上している。本土を売却して撤退するという李嘉誠氏の投資戦略とは異なり、スワイヤー・プロパティーズやハン・ルン・プロパティーズなどの香港の不動産開発業者は、長期的には本土市場について依然として楽観的であり、投資を増やし続けると述べている。本土で。━━━━
香港の不動産開発業者の業績は全体的に低下している。長江集団の2024年中間決算によると、同年上半期の確定不動産販売収入は46億3,500万香港ドルで、前年同期比48％減と大幅に減少したが、依然として86億3,000万香港ドルの純利益を獲得した。これは、長江グループが上半期に香港の宏水九プロジェクト、屯門の飛陽プロジェクト、香港のハーバープラザプロジェクトを相次いで売却したことによるものである。広東省東莞。その中で、東莞ハーバープラザプロジェクトの平均価格は、最高値の3万元/平方メートル以上から1万4,000元/平方メートルまで下落し、50％以上下落した。「当グループは過去の期間に土地をほとんど取得していないため、世界的なビジネス環境の変化、地政学的な状況、高い関心の中で、今年上半期に不動産販売が減少しても驚かないでしょう。レート環境を考えると、これは非常に良い取引だ」と長石グループの会長兼常務取締役の李澤珠氏は業績会議で述べた。香港資本の不動産会社の中には巨額の減損損失を出した企業もある。香港ランドの今年上半期の損失は8億3000万米ドルに拡大したが、これは主に本土での不動産開発に対する一時的な引当金2億9500万米ドルによるものである。過去 2 年間で、香港ランドが以前のゆったりとしたペースから変化し、本土、特に重慶と上海でのレイアウトを大幅に加速させたことは注目に値します。販売収入が減少する一方、香港資本の不動産会社の営業収入の大半を占める賃貸収入も縮小している。例えば、香港島にあるハンルン・プロパティーズのオフィスビルポートフォリオの収益は約14％減少し、ワーフランドのハーバーシティとタイムズスクエアのオフィスビルはそれぞれ2％と8％減少した。香港が出資する多くの不動産会社の財務報告書によると、供給過剰、需要不足などの理由により、香港のオフィス市場はかなり低迷し、家賃収入が減少している。Hang Lung Properties の営業利益見通しでは、不動産販売収益は 12 億 2,800 万香港ドル、不動産賃貸収益は 7% 減の 48 億 8,600 万香港ドルとなりました。不動産賃貸部門では、本土事業の収益が６％減の３３億３８００万香港ドル、香港事業の収益が８％減の１５億４８００万香港ドルとなった。本土でのビジネスは間違いなく Hang Lung Properties の中核です。 Hang Lung Properties の本土の高級ショッピング モールは、主に上海、瀋陽、無錫、武漢などの都市にあります。Hang Lung Properties は、これに関して、2024 年上半期は香港にとって独特の困難になるだろうと述べた。小売市場は消費と観光パターンの変化の影響を受ける一方で、オフィス市場でも需要と供給の不均衡により賃料が下落しています。「香港の一部のオフィスビルやショッピングモールは現在、低価格で稼働率を高めているが、空室率は依然として高い」と香港の出資企業関係者は語った。不動産業界の低迷を背景に、投資用不動産の価値も大幅に下落している。「景気回復は停滞しており、不動産評価の足を引っ張っている。」 これがワーフ・リアル・エステート自身の2024年半ばの総括である。投資不動産の再評価減損を考慮した後、ワーフ プロパティーズの株主に帰属する利益損失は 10 億 5,200 万香港ドルとなり、同社の全体的な収益と利益はほぼ前年同期と同じでした。ワーフ・リアル・エステートは、投資不動産の公正価値の大幅な下落が、同社の上半期の業績が黒字から赤字に転じた主な理由であると考えている。香港資本の商業開発業者の「弟」である水温不動産の今年上半期の株主帰属純利益は1億元を超えなかった（前年同期は6億1,800万元）。 Shui On Real Estate は、純利益の減少の主な理由は、報告期間中の住宅完成件数の減少により、不動産販売から認識される収益と利益が減少したことであると考えています。同社は武漢天地雲亭住宅の第3期工事を今年下半期に完成させ、購入者に引き渡すことを目指しているが、2024年の住宅全体の完成レベルは2023年の同時期よりも低くなることが予想されている。まれな好転は、2024年上半期の株主帰属利益が8,000万香港ドルを超えなかったサンフンカイ・プロパティーズであるが、昨年上半期は2億8,800万香港ドルの損失を被った。しかしながら、この利益は主に金融商品の純損失の減少によるものであり、業務レベルの改善によるものではありません。中国指数研究所の企業調査部長、劉水氏は、主に本土の不動産市場の調整により、香港資本の一部の不動産会社の業績が低下していると分析した。ワーフ アンド ハン ルン プロパティは本土からのものであり、ニュー ワールド プロパティの売上の半分は本土からのものです。同氏は、香港資本の不動産会社の業績課題が本土事業の収益に占める割合が大きくなればなるほど、その影響も大きくなる可能性があると予想している。━━━━
縮小か、それとも日和見的なバーゲンハンティングか？2年以上バランスシートを縮小し続けている本土の不動産会社と比べると、香港の資金提供を受ける本土の開発業者への影響はまだ始まったばかりだ。この影響を受け、香港の一部の「オールドマネー」の本土への投資が鈍化し始める可能性がある。埠頭グループの呉天海会長はここ数年、本土での土地取得を中止しており、当面は適切な投資機会が見当たらないと述べた。今年初め、Sun Hung Kai Propertiesの中核管理チームも、上海のプロジェクトを視察した後、徐家匯センターの開発を中止することを決定した。ワーフ・リアル・エステートは財務報告書で、本土は不動産業界の高レバレッジと高在庫に加え、香港の消費者心理の低迷と貯蓄率の上昇、香港ドルの上昇などの課題に直面していると述べた。逼迫した金融状況も景気回復を妨げている。当社グループは、今後も慎重な財務管理を行い、経済逆境の中でもチャンスを掴み、業績の向上を図ってまいります。Hang Lung Properties は、さまざまな施策を通じて数年以内に負債水準を 30% 以下に削減したいと考えています。 Hang Lung Properties の経営陣は、現在のビジネス状況は慎重でなければならず、拡大するには良い時期ではないと考えています。香港ランドは、全体的な事業戦略と商業用不動産の包括的な戦略的見直しを行っており、2024年末までに完了する予定であることを明らかにした。一部のアナリストは、この動きは香港ランドが開発戦略を再評価していることを示しており、ペースが鈍化する可能性を排除するものではないと述べた。Shui On Real Estate は、本土の不動産市場が依然低迷し、オフショア融資市場の不均衡を考慮すると、不動産業界全体の流動性が依然として逼迫している可能性があるため、同社は最近の事業見通しについて依然として慎重であることを明らかにした。当社は今後も財務を慎重に管理し、長期的な成長を維持するために最善の戦略を採用していきます。李嘉誠氏は本土の不動産市場から撤退したが、依然として香港などの不動産を支持している。李澤主氏は長港グループの中間決算会見で、香港市場の変化は非常に急速である傾向があり、歴史的経験から香港の長期的不利に賭けた人々は通常失望することが示されており、そのため長港グループは依然として失望していると述べた。香港での新しいプロジェクトの入札に参加することに興味があります。国内の不動産会社が財務上の圧力に直面する中、一部の既存の香港の不動産会社は本土市場へのエクスポージャーを増やす機会を積極的に捉えている。今年上半期には、ワーフ、スワイヤー・プロパティーズ、ニュー・ワールド・デベロップメント、ケリー・プロパティーズ、K.ワー・インターナショナルなどが、本土の一級中核都市での拡張のための土地をまだ取得していた。市場の実績から判断すると、上海や北京などの都市の高級住宅市場は独立した市場から脱却しており、依然として利益率は高い。Hang Lung Properties は、マクロ的な課題の下で成長の勢いを再構築する予定であり、市場の信頼が回復すれば、同社の複数都市レイアウト戦略が有益な役割を果たしていると明らかにした。スワイヤー・プロパティーズは以前、1,000億香港ドルの投資計画を発表しており、今年の第1四半期までに本土では370億香港ドル以上が投資されており、投資地域は北京などの一級都市に集中している。同時に、西安、三亜などの地方の潜在的な都市でも水域の試験を行っている。スワイヤー・プロパティーズは、2032年までに本土の総床面積を2倍にするために、一線都市および新興一線都市でのプロジェクト開発の機会を特定し続けると述べた。状況を評価し、危機の中でチャンスを模索する香港の「オールドマネー」の姿勢は、その安定が本土の不動産市場と経済の安定にとって重要であることをある程度確信していることを示している。
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