Auch Immobilienentwickler in Hongkong haben begonnen, Geld zu verlieren | Beobachtung des Zwischenberichts 2024
2024-08-20
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Die Leistung der Immobilienentwickler in Hongkong nimmt insgesamt ab.China Real Estate News-Reporter Xu Qian丨Berichterstattung aus PekingDie einst wohlhabenden Immobiliengiganten Hongkongs können dem Marktdruck nun nicht mehr standhalten und beginnen, Geld zu verlieren.Kürzlich haben viele von Hongkong finanzierte Immobilienunternehmen ihre Halbjahresergebnisse für 2024 veröffentlicht, und ihre Gewinne sind zurückgegangen oder haben Verluste erlitten. Als einer der größten Immobilienentwickler Hongkongs gingen Umsatz und Gewinn der Cheung Kong Group im ersten Halbjahr zurück, mit einem Umsatz von 22,008 Milliarden HK$, was einem Rückgang von 10,55 % gegenüber dem Vorjahr entspricht; der den Aktionären zuzurechnende Gewinn belief sich auf 8,603 HK$ Milliarden, was einem Rückgang von 16,7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.Ein weiterer großer Immobilienriese in Hongkongs Besitz, die Henderson Land Development Company, erlitt im ersten Halbjahr 2024 einen Verlust von 69 Millionen HK$, der gegenüber dem Verlust von 18 Millionen HK$ im ersten Halbjahr des letzten Jahres noch weiter anstieg. Der der Muttergesellschaft zuzurechnende Nettogewinn von Hongkong Land belief sich im ersten Halbjahr auf -830 Millionen US-Dollar, und auch die Verluste stiegen an.Hang Lung Properties, der „große Bruder“ der in Hongkong befindlichen Gewerbeimmobilien, verzeichnete in der ersten Jahreshälfte einen Anstieg der Betriebseinnahmen um 16,7 % gegenüber dem Vorjahr auf 6,1 Mrd. HK$, der Nettogewinn brach jedoch um 56 % ein. auf 1,06 Milliarden HK$. Swire Properties, der „Führer“ im Mieteinzug, bildet da keine Ausnahme. Der den Aktionären zurechenbare Gewinn belief sich im ersten Halbjahr auf 1,796 Milliarden HK$, was einem Rückgang von 19 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.Die beiden börsennotierten Plattformen von Wharf, Wharf Group und Wharf Real Estate, verloren im ersten Halbjahr 2024 2,673 Milliarden HK$ bzw. 1,052 Milliarden HK$; eine Veränderung gegenüber den Gewinnen von 696 Millionen HK$ bzw. 1,805 Milliarden HK$ im gleichen Zeitraum des Vorjahres.Der Anpassungsdruck auf dem Immobilienmarkt auf dem Festland hat sich auch auf Immobilienentwickler in Hongkong ausgeweitet. Sollten wir die Investitionen auf dem Festland zurückfahren oder auf Gelegenheiten zum Kauf bei Rückgängen warten? Unter den Immobilienentwicklern in Hongkong haben sich unterschiedliche Möglichkeiten ergeben. Im Gegensatz zu Li Ka-shings Investitionsstrategie, die auf Verkauf und Rückzug vom Festland abzielt, haben Hongkonger Immobilienentwickler wie Swire Properties und Hang Lung Properties erklärt, dass sie langfristig immer noch optimistisch für den Festlandmarkt sind und die Investitionen weiter erhöhen werden auf dem Festland.━━━━
Die Leistung der Immobilienentwickler in Hongkong nimmt insgesamt ab.Die Zwischenergebnisse der Cheung Kong Group für 2024 zeigen, dass die bestätigten Einnahmen aus Immobilienverkäufen im ersten Halbjahr des Jahres 4,635 Milliarden HK$ betrugen, was einem starken Rückgang von 48 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht, aber dennoch einen Nettogewinn von 8,603 Milliarden HK$ erwirtschaftete. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Cheung Kong Group wiederholt Immobilien mit Preisnachlässen verkauft hat. Im ersten Halbjahr wurden nacheinander das Hung Shui Kiu-Projekt in Hongkong, das Feiyang-Projekt in Tuen Mun und das Harbour Plaza-Projekt verkauft Dongguan, Guangdong mit Ermäßigungen. Unter anderem sank der Durchschnittspreis des Dongguan Harbour Plaza-Projekts von einem Höchststand von mehr als 30.000 Yuan/Quadratmeter auf 14.000 Yuan/Quadratmeter, was einem Rückgang von mehr als 50 % entspricht.„Da die Gruppe in der vergangenen Zeit selten Grundstücke erworben hat, werden wir angesichts der Herausforderungen des sich ändernden globalen Geschäftsumfelds, der geopolitischen Bedingungen und des hohen Interesses nicht überrascht sein, wenn die Immobilienverkäufe in der ersten Jahreshälfte zurückgehen Preisumfeld, das ist ein sehr gutes Geschäft“, sagte Li Zeju, Vorsitzender und Geschäftsführer der Changshi Group, bei der Leistungsbesprechung.Einige in Hongkong finanzierte Immobilienunternehmen haben große Wertminderungsverluste erlitten. Der Verlust von Hong Kong Land erhöhte sich im ersten Halbjahr des Jahres auf 830 Millionen US-Dollar, hauptsächlich aufgrund einer einmaligen Rückstellung in Höhe von 295 Millionen US-Dollar für die Immobilienentwicklung auf dem Festland. Es ist erwähnenswert, dass sich Hong Kong Land in den letzten zwei Jahren von seinem früheren gemächlichen Tempo verändert und seine Anordnung auf dem Festland, insbesondere in Chongqing und Shanghai, deutlich beschleunigt hat.Während die Verkaufserlöse zurückgehen, schrumpfen auch die Mieteinnahmen, die den Großteil der Betriebseinnahmen der in Hongkong finanzierten Immobilienunternehmen ausmachen. Beispielsweise sank der Umsatz des Bürogebäudeportfolios von Hang Lung Properties auf Hong Kong Island um etwa 14 %; die Bürogebäude in Wharf Lands Harbour City und Times Square verzeichneten einen Umsatzrückgang von 2 % bzw. 8 %. Die Finanzberichte vieler in Hongkong finanzierter Immobilienunternehmen zeigen, dass der Büromarkt in Hongkong aufgrund von Überangebot, unzureichender Nachfrage und anderen Gründen recht schleppend ist und die Mieteinnahmen zurückgegangen sind.In der Betriebseinkommenslandschaft von Hang Lung Properties beliefen sich die Einnahmen aus Immobilienverkäufen auf 1,228 Milliarden HK$, und die Einnahmen aus der Immobilienvermietung gingen um 7 % auf 4,886 Milliarden HK$ zurück. Im Immobilienleasingsektor sanken die Geschäftseinnahmen auf dem Festland um 6 % auf 3,338 Milliarden HK$ und in Hongkong sanken die Geschäftseinnahmen um 8 % auf 1,548 Milliarden HK$. Das Festlandgeschäft ist zweifellos der Kern von Hang Lung Properties. Die hochwertigen Einkaufszentren von Hang Lung Properties auf dem Festland befinden sich hauptsächlich in Städten wie Shanghai, Shenyang, Wuxi und Wuhan.Hang Lung Properties sagte in diesem Zusammenhang, dass das erste Halbjahr 2024 für Hongkong eine einzigartige Herausforderung sein werde. Einerseits ist der Einzelhandelsmarkt von Veränderungen im Konsum- und Tourismusverhalten betroffen, andererseits kam es auch auf dem Büromarkt zu sinkenden Mieten aufgrund des Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage.„Obwohl einige Bürogebäude und Einkaufszentren in Hongkong derzeit ihre Auslastung zu niedrigen Preisen steigern, ist die Leerstandsquote immer noch hoch“, sagte eine von Hongkong finanzierte Unternehmensquelle.Vor dem Hintergrund des Abschwungs in der Immobilienbranche ist auch der Wert von Anlageimmobilien stark gesunken.„Die Erholung stagniert und zieht die Immobilienbewertungen nach unten.“ Dies ist das Resümee von Wharf Real Estate zur Jahresmitte 2024. Unter Berücksichtigung der Neubewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien belief sich der den Wharf Properties-Aktionären zuzurechnende Gewinnverlust auf 1,052 Milliarden HK$, der Gesamtumsatz und der Gewinn des Unternehmens waren im Wesentlichen die gleichen wie im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Wharf Real Estate ist der Ansicht, dass der deutliche Rückgang des beizulegenden Zeitwerts von Anlageimmobilien der Hauptgrund dafür ist, dass sich die Leistung des Unternehmens im ersten Halbjahr von einem Gewinn in einen Verlust verwandelte.Als „kleiner Bruder“ der von Hongkong finanzierten Gewerbeentwickler überstieg der den Aktionären zurechenbare Nettogewinn von Shui On Real Estate im ersten Halbjahr 100 Millionen Yuan nicht, verglichen mit 618 Millionen Yuan im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Shui On Real Estate geht davon aus, dass der Hauptgrund für den Rückgang des Nettogewinns der Rückgang bei der Fertigstellung von Wohnimmobilien im Berichtszeitraum ist, der zu einem Rückgang der Einnahmen und Gewinne aus Immobilienverkäufen führte. Obwohl das Unternehmen beabsichtigt, die dritte Phase der Wuhan Tiandi Yunting-Wohnhäuser fertigzustellen und sie in der zweiten Hälfte dieses Jahres an Käufer zu übergeben, wird erwartet, dass das Gesamtniveau der Wohnungsfertigstellungen im Jahr 2024 niedriger ausfallen wird als im gleichen Zeitraum im Jahr 2023.Einen seltenen Umschwung erlebte Sun Hung Kai Properties. Im ersten Halbjahr 2024 überstieg der den Aktionären zurechenbare Konzerngewinn 80 Millionen HK$, während das Unternehmen im ersten Halbjahr des letzten Jahres einen Verlust von 288 Millionen HK$ erlitt. Dieser Gewinn war jedoch hauptsächlich auf einen Rückgang der Nettoverluste aus Finanzinstrumenten zurückzuführen und nicht auf Verbesserungen auf operativer Ebene zurückzuführen.Liu Shui, Unternehmensforschungsdirektor des China Index Research Institute, analysierte, dass die Leistung einiger in Hongkong finanzierter Immobilienunternehmen zurückgegangen ist, was hauptsächlich auf die Anpassung des Immobilienmarktes auf dem Festland zurückzuführen ist Wharf und Hang Lung Properties kommen vom Festland, und die Hälfte der Verkäufe von New World Property kommt vom Festland. Er prognostiziert, dass die Leistungsherausforderungen der in Hongkong finanzierten Immobilienunternehmen noch eine Zeit lang anhalten werden. Je größer der Anteil der Geschäftseinnahmen auf dem Festland ist, desto größer sind die Auswirkungen.━━━━
Schrumpfung oder opportunistische Schnäppchenjagd?Im Vergleich zu Immobilienunternehmen auf dem Festland, die ihre Bilanzen seit mehr als zwei Jahren verkleinern, haben die Auswirkungen auf von Hongkong finanzierte Entwickler auf dem Festland gerade erst begonnen. Davon betroffen könnte die Investition einiger „alter Gelder“ Hongkongs auf dem Festland langsamer werden.Die Wharf Group hat in den letzten Jahren aufgehört, Land auf dem Festland zu erwerben. Wu Tianhai, Vorsitzender der Gruppe, sagte bei der Zwischenergebnissitzung, dass er derzeit keine geeigneten Investitionsmöglichkeiten sehe. Zu Beginn dieses Jahres beschloss das Kernmanagementteam von Sun Hung Kai Properties außerdem, die Entwicklung des Xujiahui Centers auszusetzen, nachdem es das Projekt in Shanghai inspiziert hatte.Wharf Real Estate gab in seinem Finanzbericht an, dass das Festland mit Herausforderungen wie einer hohen Verschuldung und hohen Lagerbeständen in der Immobilienbranche sowie einer schwächeren Verbraucherstimmung und steigenden Sparquoten in Hongkong konfrontiert ist Auch die angespannte finanzielle Lage behindert die wirtschaftliche Erholung. Der Konzern wird seine Finanzen weiterhin umsichtig verwalten, Chancen trotz wirtschaftlicher Widrigkeiten nutzen und die Geschäftsleistung verbessern.Hang Lung Properties hofft, seinen Schuldenstand durch verschiedene Maßnahmen in einigen Jahren auf 30 % oder weniger zu reduzieren. Das Management von Hang Lung Properties ist der Ansicht, dass die aktuelle Geschäftslage vorsichtig sein muss und es kein guter Zeitpunkt für eine Expansion ist.Hongkong Land gab bekannt, dass es eine umfassende strategische Überprüfung seiner gesamten Geschäftsstrategie und seiner Gewerbeimmobilien durchführt, die voraussichtlich bis Ende 2024 abgeschlossen sein wird. Einige Analysten sagten, dass dieser Schritt zeigt, dass Hong Kong Land seine Entwicklungsstrategie neu bewertet und die Möglichkeit einer Verlangsamung seines Tempos nicht ausschließt.Shui On Real Estate machte deutlich, dass das Unternehmen angesichts der Tatsache, dass der Immobilienmarkt auf dem Festland immer noch schwach und der Offshore-Kreditmarkt unausgeglichen ist, hinsichtlich seiner jüngsten Geschäftsaussichten vorsichtig bleibt, da die Gesamtliquidität der Immobilienbranche weiterhin knapp bleiben könnte. Das Unternehmen wird seine Finanzen weiterhin umsichtig verwalten und die besten Strategien anwenden, um das langfristige Wachstum aufrechtzuerhalten.Obwohl sich Li Ka-shing vom Immobilienmarkt auf dem Festland zurückgezogen hat, unterstützt er immer noch Immobilien in Hongkong und anderswo. Li Zeju sagte bei der Zwischenergebnisbesprechung der Cheung Kong Group, dass Veränderungen auf dem Hongkonger Markt tendenziell sehr schnell erfolgen. Die historische Erfahrung zeigt, dass Menschen, die auf die langfristigen Nachteile Hongkongs setzen, in der Regel enttäuscht sind Interesse an der Teilnahme an der Ausschreibung neuer Projekte in Hongkong.Da inländische Immobilienunternehmen unter finanziellem Druck stehen, nutzen einige etablierte Immobilienunternehmen in Hongkong aktiv die Gelegenheit, ihr Engagement auf dem Festlandmarkt zu erhöhen. In der ersten Jahreshälfte erwarben Wharf, Swire Properties, New World Development, Kerry Properties, K. Wah International usw. noch Grundstücke zur Erweiterung in erstklassigen Kernstädten auf dem Festland. Gemessen an der Marktleistung hat sich der Luxusimmobilienmarkt in Städten wie Shanghai und Peking aus einem unabhängigen Markt entwickelt und die Gewinnmargen sind immer noch beträchtlich.Hang Lung Properties gab bekannt, dass das Unternehmen seine Wachstumsdynamik angesichts makroökonomischer Herausforderungen neu strukturieren wird und dass seine Multi-City-Layout-Strategie eine positive Rolle spielt. Wenn das Marktvertrauen wiederhergestellt wird, wird es nicht schwierig sein, eine optimale Leistung zu erzielen.Swire Properties hatte zuvor einen Investitionsplan von 100 Milliarden Hongkong-Dollar angekündigt. Bis zum ersten Quartal dieses Jahres wurden mehr als 37 Milliarden Hongkong-Dollar auf dem Festland investiert. Die Investitionsgebiete konzentrieren sich auf erstklassige Städte wie Peking. Gleichzeitig testet es immer noch die Gewässer in regionalen potenziellen Städten wie Xi'an, Sanya und anderen. Swire Properties erklärte, dass es weiterhin Projektentwicklungsmöglichkeiten in erstklassigen und aufstrebenden erstklassigen Städten identifizieren werde, um die Gesamtfläche auf dem Festland bis 2032 zu verdoppeln.Bei der Beurteilung der Lage und der Suche nach Chancen in Krisenzeiten stellt die Haltung des „alten Geldes“ Hongkongs in gewissem Maße ein gewisses Vertrauen dar. Ihre Stabilität ist wichtig für die Stabilität des Immobilienmarktes und der Wirtschaft auf dem Festland.Diensthabendes Redaktionsmitglied: Li HongmeiVerantwortlicher Redakteur: Ma Lin Liu Ya
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