Anche gli sviluppatori immobiliari di Hong Kong hanno iniziato a perdere denaro |. Osservazione del rapporto intermedio 2024
2024-08-20
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La performance degli sviluppatori immobiliari di Hong Kong sta diminuendo collettivamente.Xu Qian丨, giornalista di China Real Estate News, da PechinoI giganti immobiliari di Hong Kong, un tempo prosperi, ora non sono più in grado di resistere alla pressione del mercato e stanno iniziando a perdere denaro.Recentemente, molte società immobiliari finanziate da Hong Kong hanno reso pubblici i risultati semestrali per il 2024 e i loro profitti sono diminuiti o hanno subito perdite. Essendo uno dei maggiori sviluppatori immobiliari di Hong Kong, i ricavi e i profitti del Gruppo Cheung Kong sono diminuiti nella prima metà dell'anno, con un fatturato di 22,008 miliardi di HK $, un calo su base annua del 10,55% e l'utile attribuibile agli azionisti è stato di 8,603 HK $ miliardi, con un calo su base annua del 16,7%.Un altro importante colosso immobiliare di proprietà di Hong Kong, la Henderson Land Development Company, ha subito una perdita di 69 milioni di HK$ nella prima metà del 2024, che è stata ulteriormente ampliata rispetto alla perdita di 18 milioni di HK$ nella prima metà dello scorso anno. L'utile netto di Hongkong Land attribuibile alla società madre nella prima metà dell'anno è stato di -830 milioni di dollari, e anche le sue perdite sono aumentate.Hang Lung Properties, il “fratello maggiore” degli immobili commerciali di proprietà di Hong Kong, ha visto il suo utile operativo nella prima metà dell'anno aumentare del 16,7% su base annua a 6,1 miliardi di HK$, ma il suo utile netto è crollato del 56% a 1,06 miliardi di HK$. Swire Properties, il "leader" nella riscossione degli affitti, non fa eccezione. Il suo utile attribuibile agli azionisti nella prima metà dell'anno è stato di 1,796 miliardi di dollari di Hong Kong, con un calo del 19% su base annua.Le due piattaforme quotate di Wharf, Wharf Group e Wharf Real Estate, hanno perso rispettivamente 2,673 miliardi di HK$ e 1,052 miliardi di HK$ nella prima metà del 2024, con una differenza rispetto ai profitti di 696 milioni di HK$ e 1,805 miliardi di HK$ nello stesso periodo dell'anno scorso;La pressione di aggiustamento sul mercato immobiliare della Cina continentale si è estesa agli operatori immobiliari di Hong Kong. Dovremmo ridurre gli investimenti nel continente o attendere opportunità di acquisto in flessione? Sono emerse scelte diverse tra gli sviluppatori immobiliari di Hong Kong. Diversamente dalla strategia di investimento di Li Ka-shing di vendita e ritiro dalla terraferma, gli sviluppatori immobiliari di Hong Kong come Swire Properties e Hang Lung Properties hanno dichiarato di essere ancora ottimisti riguardo al mercato continentale a lungo termine e continueranno ad aumentare gli investimenti nella terraferma.━━━━
Calo generale delle prestazioniLa performance degli sviluppatori immobiliari di Hong Kong sta diminuendo collettivamente.I risultati provvisori del 2024 del Cheung Kong Group mostrano che i ricavi confermati dalle vendite immobiliari nella prima metà dell'anno sono stati di 4,635 miliardi di HK $, un forte calo del 48% su base annua, ma ha comunque guadagnato un utile netto di 8,603 miliardi di HK $. Ciò è dovuto al fatto che il gruppo Cheung Kong ha venduto ripetutamente immobili a prezzi scontati. Nella prima metà dell'anno ha venduto successivamente il progetto Hung Shui Kiu a Hong Kong, il progetto Feiyang a Tuen Mun e il progetto Harbour Plaza a. Dongguan, Guangdong a sconti. Tra questi, il prezzo medio del progetto Dongguan Harbour Plaza è sceso da un massimo di oltre 30.000 yuan/metro quadrato a 14.000 yuan/metro quadrato, un calo di oltre il 50%.“Poiché il gruppo ha raramente acquisito terreni nell’ultimo periodo, non saremo sorpresi di vedere un calo delle vendite immobiliari nella prima metà dell’anno tra le sfide del mutevole contesto economico globale, le condizioni geopolitiche e l’elevato interesse In questo contesto, si tratta di un ottimo affare in termini di prestazioni", ha affermato Li Zeju, presidente e amministratore delegato del gruppo Changshi, durante l'incontro sulle prestazioni.Alcune società immobiliari finanziate da Hong Kong hanno subito ingenti perdite di valore. La perdita di Hong Kong Land nella prima metà dell'anno è aumentata a 830 milioni di dollari, principalmente a causa di un accantonamento una tantum di 295 milioni di dollari per lo sviluppo immobiliare nella terraferma. Vale la pena notare che negli ultimi due anni Hong Kong Land è cambiata rispetto al suo ritmo lento precedente e ha notevolmente accelerato la sua espansione sulla terraferma, in particolare a Chongqing e Shanghai.Mentre i ricavi dalle vendite sono in calo, anche i redditi da locazione, che rappresentano la maggior parte dei ricavi operativi delle società immobiliari finanziate da Hong Kong, si stanno riducendo. Ad esempio, i ricavi del portafoglio di edifici per uffici di Hang Lung Properties sull'isola di Hong Kong sono diminuiti di circa il 14%; gli edifici per uffici di Harbour City e Times Square di Wharf Land hanno registrato un calo dei ricavi rispettivamente del 2% e dell'8%. I resoconti finanziari di molte società immobiliari finanziate da Hong Kong mostrano che a causa dell’eccesso di offerta, della domanda insufficiente e di altri motivi, il mercato degli uffici di Hong Kong è piuttosto lento e i redditi da locazione sono in calo.Nel panorama dei ricavi operativi di Hang Lung Properties, i ricavi dalle vendite immobiliari sono stati di 1,228 miliardi di HK$, mentre i ricavi derivanti dall’affitto di immobili sono diminuiti del 7% a 4,886 miliardi di HK$. Nel settore del leasing immobiliare, i ricavi delle imprese sulla terraferma sono diminuiti del 6% a 3,338 miliardi di HK$, mentre i ricavi delle imprese di Hong Kong sono diminuiti dell’8% a 1,548 miliardi di HK$. L'attività sulla terraferma è senza dubbio il fulcro di Hang Lung Properties. I centri commerciali di fascia alta di Hang Lung Properties nella terraferma si trovano principalmente in città come Shanghai, Shenyang, Wuxi e Wuhan.Hang Lung Properties ha affermato a questo proposito che la prima metà del 2024 sarà particolarmente impegnativa per Hong Kong. Da un lato il mercato del commercio al dettaglio ha risentito dei cambiamenti nei modelli di consumo e del turismo, dall’altro anche il mercato degli uffici ha visto diminuire gli affitti a causa dello squilibrio tra domanda e offerta."Sebbene alcuni edifici per uffici e centri commerciali di Hong Kong stiano attualmente aumentando il loro tasso di occupazione a prezzi bassi, il tasso di posti vacanti è ancora alto", ha detto una fonte aziendale finanziata da Hong Kong.Nel contesto del rallentamento del settore immobiliare, anche il valore degli immobili da investimento ha subito un forte calo."La ripresa è stagnante e trascina al ribasso le valutazioni degli immobili." Questo è il riassunto di Wharf Real Estate a metà del 2024. Tenendo conto della svalutazione degli investimenti immobiliari, la perdita di profitto attribuibile agli azionisti di Wharf Properties è stata di 1,052 miliardi di HK$, escludendo questo fattore, i ricavi e i profitti complessivi della società sono stati sostanzialmente gli stessi dello stesso periodo dell'anno scorso; Wharf Real Estate ritiene che il significativo calo del valore equo degli investimenti immobiliari sia il motivo principale per cui la performance della società nella prima metà dell'anno è passata da profitto a perdita.In quanto "fratello minore" degli sviluppatori commerciali finanziati da Hong Kong, l'utile netto di Shui On Real Estate attribuibile agli azionisti nella prima metà dell'anno non ha superato i 100 milioni di yuan, rispetto ai 618 milioni di yuan dello stesso periodo dell'anno scorso. Shui On Real Estate ritiene che la ragione principale del calo dell'utile netto sia il calo dei completamenti residenziali durante il periodo in esame, che ha portato ad una diminuzione dei ricavi e dei profitti rilevati dalle vendite immobiliari. Sebbene la società miri a completare la terza fase delle residenze Wuhan Tiandi Yunting e a consegnarle agli acquirenti nella seconda metà di quest'anno, si prevede che il livello complessivo dei completamenti residenziali nel 2024 sarà inferiore rispetto allo stesso periodo del 2023.Una rara inversione di tendenza è quella di Sun Hung Kai Properties. Nella prima metà del 2024, il suo utile consolidato attribuibile agli azionisti non ha superato gli 80 milioni di HK$, mentre nella prima metà dello scorso anno ha subito una perdita di 288 milioni di HK$. Tuttavia, questo profitto è dovuto principalmente alla diminuzione delle perdite nette sugli strumenti finanziari e non deriva da miglioramenti a livello operativo.Liu Shui, direttore della ricerca aziendale del China Index Research Institute, ha analizzato che la performance di alcune società immobiliari finanziate da Hong Kong è diminuita, principalmente a causa dell'adeguamento del mercato immobiliare continentale. Ad esempio, il 70% del reddito aziendale Wharf e Hang Lung Properties provengono dalla terraferma e metà delle vendite di New World Property provengono dalla terraferma. Egli prevede che le sfide in termini di performance delle società immobiliari finanziate da Hong Kong potrebbero continuare per un certo periodo di tempo. Maggiore sarà la percentuale dei ricavi delle imprese continentali, maggiore sarà l’impatto.━━━━
Contrazione o caccia opportunistica all’affare?Rispetto alle società immobiliari del continente che hanno ridotto i propri bilanci per più di due anni, l’impatto sugli sviluppatori finanziati da Hong Kong nel continente è appena iniziato. Influenzati da ciò, gli investimenti di alcuni “vecchi soldi” di Hong Kong nel continente potrebbero iniziare a rallentare.Negli ultimi anni il Wharf Group ha smesso di acquisire terreni sulla terraferma, Wu Tianhai, presidente del gruppo, ha dichiarato durante la riunione sui risultati provvisori di non vedere alcuna opportunità di investimento adeguata per il momento. All'inizio di quest'anno, il team dirigenziale principale di Sun Hung Kai Properties ha deciso di sospendere lo sviluppo del Centro Xujiahui dopo aver ispezionato il progetto a Shanghai.Wharf Real Estate ha dichiarato nella sua relazione finanziaria che la Cina continentale si trova ad affrontare sfide quali l'elevato indebitamento e l'elevato inventario nel settore immobiliare, nonché l'indebolimento della fiducia dei consumatori e l'aumento dei tassi di risparmio a Hong Kong, il rafforzamento del dollaro di Hong Kong; Anche le rigide condizioni finanziarie stanno ostacolando la ripresa economica. Il Gruppo continuerà a gestire le proprie finanze con prudenza, a cogliere le opportunità in mezzo alle avversità economiche e a migliorare le prestazioni aziendali.Hang Lung Properties spera di ridurre il proprio livello di debito al 30% o meno in pochi anni attraverso varie misure. La direzione della Hang Lung Properties ritiene che l'attuale situazione commerciale debba essere prudente e che non sia un buon momento per l'espansione.Hongkong Land ha rivelato che sta conducendo una revisione strategica completa della sua strategia aziendale complessiva e delle proprietà commerciali, che dovrebbe essere completata entro la fine del 2024. Secondo alcuni analisti, questa mossa dimostra che Hong Kong Land sta rivalutando la sua strategia di sviluppo e non esclude la possibilità di rallentare il ritmo.Shui On Real Estate ha chiarito che, considerando che il mercato immobiliare continentale è ancora debole e il mercato dei prestiti offshore è sbilanciato, la società rimane cauta riguardo alle sue recenti prospettive commerciali, poiché la liquidità complessiva del settore immobiliare potrebbe rimanere limitata. La società continuerà a gestire le proprie finanze con prudenza e ad adottare le migliori strategie per mantenere la crescita a lungo termine.Sebbene Li Ka-shing si sia ritirato dal mercato immobiliare sulla terraferma, continua a sostenere il settore immobiliare a Hong Kong e in altri luoghi. Li Zeju ha affermato alla riunione sui risultati provvisori del Gruppo Cheung Kong che i cambiamenti nel mercato di Hong Kong tendono ad essere molto rapidi. L'esperienza storica mostra che le persone che scommettono sugli svantaggi a lungo termine di Hong Kong sono generalmente deluse interessato a partecipare a nuove gare d'appalto per progetti a Hong Kong.Mentre le società immobiliari nazionali si trovano ad affrontare pressioni finanziarie, alcune società immobiliari affermate di Hong Kong stanno cogliendo attivamente l’opportunità di aumentare la propria esposizione al mercato continentale. Nella prima metà dell’anno, Wharf, Swire Properties, New World Development, Kerry Properties, K. Wah International, ecc. stavano ancora acquisendo terreni per l’espansione nelle città centrali di primo livello nel continente. A giudicare dall’andamento del mercato, il mercato immobiliare di lusso in città come Shanghai e Pechino è emerso da un mercato indipendente e i margini di profitto sono ancora considerevoli.Hang Lung Properties ha rivelato che ristrutturerà il suo slancio di crescita in risposta alle sfide macroeconomiche e la sua strategia di layout multi-città sta svolgendo un ruolo vantaggioso Quando la fiducia del mercato si riprenderà, non sarà difficile raggiungere prestazioni ideali.Swire Properties aveva precedentemente annunciato un piano di investimenti di 100 miliardi di dollari di Hong Kong. Entro il primo trimestre di quest'anno sono stati investiti più di 37 miliardi di dollari di Hong Kong nel continente. Le aree di investimento sono concentrate in città di primo livello come Pechino. Shanghai e Guangzhou, allo stesso tempo, stanno ancora sondando il terreno nelle potenziali città regionali, come Xi'an, Sanya et al. Swire Properties ha dichiarato che continuerà a identificare opportunità di sviluppo di progetti nelle città di primo livello ed emergenti di primo livello per raddoppiare la superficie totale nella terraferma entro il 2032.Valutando la situazione e cercando opportunità nelle crisi, l'atteggiamento dei "vecchi soldi" di Hong Kong rappresenta in una certa misura una certa fiducia. La loro stabilità è importante per la stabilità del mercato immobiliare e dell'economia del continente.Membro del comitato editoriale in servizio: Li HongmeiRedattore responsabile: Ma Lin Liu Ya
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