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「住宅は認めるがローンは認めない」という方針に従い、各地で初めての住宅を特定する基準が徐々に緩和されており、全国の20以上の都市が地区ごとの住宅戸数を特定している。一部の都市では、住宅が売りに出された場合、それに応じて戸数を減らすことができるという政策を導入しています。

20以上の都市で住宅の識別範囲が地区に狭められた

昨年８月以降、国レベルで住宅戸数の決定基準が段階的に緩和されている。

2023年8月25日、住宅・都市農村開発部、中国人民銀行、国家金融監督局は共同で「個人住宅ローンの住宅戸数決定基準の最適化に関する通知」を発表した。初回住宅ローンの購入に向けた「ローンを組まなくても住宅を認める」政策の実施を促進する。この政策は政策ツールとして、都市が独自に選択できる「One City, One Policy」ツールボックスに含まれています。

世帯（借り手、配偶者、未成年の子供を含む）が商業用住宅を購入するためのローンを申請する場合、その家族が地元名義の住宅一式を所有していない場合、そのローンが所有しているかどうかに関係なく、この方針は明確です。住宅の購入に利用されると、銀行金融機関が住宅ローンを申請します。

そして8月30日、広州市は一線都市で「住宅は認めるがローンは認めない」政策の第一弾を開始した。深セン、上海、北京などの一線都市もこれに倣い、「住宅は認めるがローンは返済しない」政策を実施している。

各地で発表された政策から判断すると、住宅戸数の識別基準は依然として最適化の途上にあり、20以上の都市で初回住宅の識別基準の範囲が地区に狭められている。

中国指数研究院の統計によると、8月14日現在、全国20以上の都市が地区ごとの住宅戸数を把握し、住宅を購入する地区へのローンの申し込み範囲を絞り込んでいる。重慶市、天津市、昆明市は昨年の時点で、地域ごとの規制を最適化する関連政策を導入していた。

同紙の不完全な統計によると、今年初め以来、合肥市、青島市、杭州市、鷹潭市、成都、富陽市、蚌埠市、淮南市、蕪湖市、馬鞍山市、黄山市などの政策により、都市の範囲はさらに拡大した。初めてアパートを選ぶ際の個人向け住宅ローンの基準がすべての場所で最適化されています。

成都を例に挙げると、成都は8月12日、住宅購入に関する多くの政策を発表し、市内で新築住宅を購入する際には、その地区（市）および県内の住宅購入者の住宅状況のみを考慮することを明らかにした。購入予定の住宅が確認され、住宅がない場合は最初の住宅とみなされます。

杭州市を例に挙げると、杭州市は市内で住宅を購入する際、住宅購入家族が購入した地区と県（市）の住宅事情のみを確認するという不動産市場政策を発表した。市内に住宅をお持ちでない方は、個人住宅ローンを申し込む際の最初の住宅としてご検討いただけます。例えば、ある家族が西湖区に家を持っているが上城区には家がない場合、上城区に新しい家を購入する場合、個人住宅ローンを申し込む際に最初の住宅として考慮することができます。

合肥市も同じことをやっている。たとえば、張三さんの家族は陸陽区に家を持っていますが、宝河区には家がありません。宝河区に新しい家を購入する場合、個人住宅ローンを申請する際に最初の住宅として検討することができます。

Zhuge Data Research Centerの上級アナリストであるGuan Rongxue氏は、多くの場所での初回住宅認定基準の範囲が地区に狭まったことは、継続的な政策緩和と1つの都市に1つの政策という重要な指針を反映していると考えています。今後、政策調整がさらに深化、拡大すると予想されている。

さらに、多くの場所で発行された政策には、住宅が売りに出された場合、それに応じて住宅の数を減らすことができると記載されています。

成都が発行した新しい方針には、「住宅購入を予定している地区（市）または県内に住宅があり、それが売りに出されている場合、それに応じて住宅戸数が削減される」と記載されている。

広州一級都市も同様の声明を出している：購入制限区域内では、世帯は持ち家を賃貸住宅として使用し、住宅賃貸登録・届出手続きを行うか、広州証券住宅取引システムから住宅情報コードを取得する。販売に出すと、住宅を購入する際に、それに応じて家族向け住宅の戸数が減ります。

住宅の識別基準を最適化することで、住宅購入需要の拡大につながる

Guan Rongxue 氏は、現在の最初の住宅ローンの金利と頭金比率が歴史的に低い水準にあるという事実と合わせて、最初の住宅の識別基準がさらに最適化されることは、より多くの住宅購入者が最初の住宅購入条件とローンを享受できることを意味すると考えています。状況が改善し、より多くの住宅購入が可能となり、不動産市場の回復にプラスの影響を及ぼします。

中国指数研究所の市場調査部長、陳文京氏はまた、一部の都市では、一軒目と二軒目の住宅の頭金比率と住宅ローン金利との間には依然として大きな差があると述べた。住宅の頭金率は 15%、2 番目の住宅の頭金率は 25% です。一部の都市では、最初の住宅ローンの金利は約 3% ですが、2 番目の住宅のローン金利は依然として変わりません。 3.5%を上回っていますが、住宅ローン金利にはまだ約50ベーシスポイントの差があります。住宅ローンの借り入れ方針を地区に応じて最適化することで、住宅を購入する地区に住宅がない場合でも、最初の住宅として購入できる住宅購入者が増えることは間違いありません。異なる地区で複数の住宅を購入する人は、最初の住宅ローンの金利と頭金率を享受でき、住宅購入の基準額と購入コストが大幅に下がり、改善需要がさらに高まります。

市場パフォーマンスの観点から見ると、政府機関のモニタリングデータによると、主要都市の中古住宅市場は「量に応じた価格」の傾向が続いており、同時に中古住宅の取引量は一定の規模を維持している。新築住宅市場の転換が図られており、新築住宅市場は短期的には依然として圧力にさらされている可能性がある。

中国指数研究所のモニタリングデータによると、今年1月から7月までに主要15都市で中古住宅販売戸数は59万戸で、単月データでは前年比2.8％減、9万9千戸となった。 7月の販売戸数は前月比2.9%増、前年同月比42.5%増でした。価格面では、中​​国100都市価格指数によると、2024年7月の100都市の中古住宅の平均価格は前月比0.74％下落し、27都市で前月比下落した。月連続で前年同月比6.58％下落した。

1月から7月までの主要都市の取引量から判断すると、中古住宅市場は総じて新築住宅よりも好調だった。上海、深セン、杭州、青島ではいずれも中古住宅が前年比で増加した。新築住宅は前年比で減少、北京、南京、成都、佛山では中古住宅の累積減少率は約10％、新築住宅販売の累積減少率は30％を超えた。

中国指数研究院の報告書によると、現在の中古住宅市場と新築住宅市場の間の代替効果は弱まり、代替効果が強まり、住宅購入需要の一部がそらされている。その理由としては、一方では新築住宅の供給構造の影響があり、長年の発展を経て、多くの中核都市では中古住宅の取引量が新築住宅市場を上回り、新築住宅の供給量が増加していることが挙げられます。例えば、北京の五環路外と上海の外環状道路外の新築住宅の割合はほぼ半々であり、中古住宅の取引は中核地域に集中している。市場の低迷により、住民は中核地域の不動産を購入する傾向が高まっていますが、その一方で、住民は依然として新築住宅の引き渡しについて若干の懸念を抱いており、彼らの第一の選択は既存住宅を好むことです。