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Gemäß der Richtlinie „Anerkennung eines Hauses, aber nicht eines Darlehens“ werden die Standards für die Identifizierung von Erstwohnungen an verschiedenen Orten schrittweise gelockert. Darüber hinaus haben mehr als 20 Städte im ganzen Land die Anzahl der Wohneinheiten ermittelt. Einige Städte haben Richtlinien eingeführt: Steht die Wohnung zum Verkauf, kann die Anzahl der Einheiten entsprechend reduziert werden.

Der Umfang der Identifizierung von Wohneinheiten in mehr als 20 Städten wurde auf Bezirke eingegrenzt

Seit August letzten Jahres wurden die Standards zur Bestimmung der Anzahl der Wohneinheiten auf nationaler Ebene schrittweise gelockert.

Am 25. August 2023 haben das Ministerium für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung, die Volksbank von China und die staatliche Finanzaufsichtsbehörde gemeinsam die „Mitteilung zur Optimierung der Standards zur Bestimmung der Anzahl von Wohneinheiten bei Privatwohnungsdarlehen“ herausgegeben. Förderung der Umsetzung der Richtlinie „Anerkennung eines Hauses ohne Aufnahme eines Darlehens“ für den Erwerb einer Erstwohnungsdarlehensmaßnahme. Als politisches Instrument ist diese Richtlinie in der Toolbox „Eine Stadt, eine Politik“ enthalten, damit Städte unabhängig wählen können.

Die Regelung ist klar, wenn ein Haushalt (einschließlich des Kreditnehmers, des Ehepartners und der minderjährigen Kinder) einen Kredit zum Kauf einer Gewerbewohnung beantragt, wenn das Familienmitglied nicht über eine vollständige Wohnungsausstattung auf den örtlichen Namen verfügt, unabhängig davon, ob der Kredit vorhanden ist Für den Kauf eines Hauses werden Bankfinanzinstitute einen Erstkredit beantragen. Für Wohneinheiten werden Wohnkreditrichtlinien eingeführt.

Dann startete Guangzhou am 30. August den ersten Versuch der Stadt der ersten Stufe, „das Haus anzuerkennen, aber nicht den Kredit“. Shenzhen, Shanghai, Peking und andere erstklassige Städte haben ebenfalls die Politik umgesetzt, „Häuser anzuerkennen, Kredite jedoch nicht zurückzuzahlen“.

Den von verschiedenen Orten herausgegebenen Richtlinien zufolge werden die Identifizierungsstandards für die Anzahl der Wohneinheiten noch optimiert, und der Umfang der Identifizierungsstandards für Erstwohnungseinheiten in mehr als 20 Städten wurde auf Bezirke beschränkt.

Laut Statistiken des China Index Research Institute haben mit Stand vom 14. August mehr als 20 Städte im ganzen Land die Anzahl der Wohneinheiten nach Bezirken ermittelt und den Umfang der Darlehenszeichnung auf den Bezirk beschränkt, in dem das Haus gekauft wird. Bereits im letzten Jahr hatten Chongqing, Tianjin und Kunming entsprechende Richtlinien eingeführt, um die Regulierung nach Regionen zu optimieren.

Seit Anfang dieses Jahres hat sich der Wirkungsbereich der Städte weiter ausgeweitet, wie aus unvollständigen Statistiken von The Paper hervorgeht. Die Richtlinien wurden von Hefei, Qingdao, Hangzhou, Yingtan, Chengdu, Fuyang, Bengbu, Huainan, Wuhu, Ma'anshan, Huangshan und anderen herausgegeben Alle Standorte verfügen über optimierte Kriterien für die Identifizierung von Erstwohnungen.

Nehmen wir als Beispiel Chengdu. Am 12. August gab Chengdu eine Reihe von Richtlinien zum Hauskauf heraus, in denen klargestellt wurde, dass beim Kauf eines neuen Hauses innerhalb der Stadt nur die Wohnsituation des Hauskäufers innerhalb des Bezirks (der Stadt) und des Kreises, in dem das Haus erworben wurde, berücksichtigt werden muss Es wird überprüft, ob ein Haus gekauft werden soll. Wenn keine Wohnung vorhanden ist, wird es als Ersthaus betrachtet.

Nehmen wir als Beispiel Hangzhou. Im Mai dieses Jahres hat Hangzhou eine Immobilienmarktrichtlinie herausgegeben. Beim Kauf eines Hauses innerhalb der Stadt wird nur die Wohnsituation in dem Bezirk und Kreis (Stadt) überprüft, in dem die Familie, die das Haus kauft, das Haus gekauft hat Für diejenigen, die kein Haus in der Stadt haben, können sie bei der Beantragung eines persönlichen Wohnungsbaudarlehens als ihr erstes Haus betrachtet werden. Wenn eine Familie beispielsweise ein Haus im Bezirk Xihu, aber kein Haus im Bezirk Shangcheng besitzt, kann sie beim Kauf eines neuen Hauses im Bezirk Shangcheng bei der Beantragung eines persönlichen Wohnungsbaudarlehens als ihr erstes Haus betrachtet werden.

Hefei macht das Gleiche. Beispielsweise besitzt die Familie von Zhang San ein Haus im Bezirk Luyang, aber kein Haus im Bezirk Baohe. Wenn sie ein neues Haus im Bezirk Baohe kauft, kann sie bei der Beantragung eines persönlichen Wohnungsbaudarlehens als ihr erstes Haus betrachtet werden.

Guan Rongxue, ein leitender Analyst am Zhuge Data Research Center, ist der Ansicht, dass die Beschränkung des Geltungsbereichs der erstmaligen Anerkennungsstandards für Häuser an vielen Orten auf Bezirke die wichtige Orientierung einer fortgesetzten Lockerung der Richtlinien und einer Richtlinie für eine Stadt widerspiegelt Es wird erwartet, dass die politischen Anpassungen in Zukunft noch weiter vertieft und ausgeweitet werden.

Darüber hinaus wird in den Richtlinien vieler Kommunen auch darauf hingewiesen, dass bei zum Verkauf angebotenen Wohnungen die Anzahl der Wohneinheiten entsprechend reduziert werden kann.

In der neuen Richtlinie von Chengdu heißt es: „Wenn es innerhalb des Bezirks (der Stadt) oder Kreises, in dem die Wohnung gekauft werden soll, ein Haus gibt und es zum Verkauf angeboten wird, wird die Anzahl der Wohneinheiten entsprechend reduziert.“

Auch die erstklassige Stadt Guangzhou hat eine ähnliche Aussage: Innerhalb des Kaufbeschränkungsbereichs nutzen Haushalte ihre eigenen Häuser als Mietwohnungen und durchlaufen die Registrierungs- und Anmeldeverfahren für Hausmieten oder erhalten den Wohnungsinformationscode vom Guangzhou Stock Housing Trading System und zum Verkauf anbieten, wird die Anzahl der Familienwohnungen beim Kauf eines Hauses entsprechend reduziert.

Die Optimierung der Standards zur Identifizierung von Wohneinheiten wird dazu beitragen, die Nachfrage nach Hauskäufen zu steigern

Guan Rongxue glaubt, dass die weitere Optimierung der Standards für die Identifizierung von Erstwohnungen in Verbindung mit der Tatsache, dass der aktuelle Zinssatz für Erstwohnungsdarlehen und die Anzahlungsquote auf historisch niedrigen Niveaus liegen, dazu führt, dass mehr Hauskäufer in den Genuss der Konditionen und des Darlehens für den Erstwohnungskauf kommen Rahmenbedingungen, die mehr Hauskäufe ermöglichen, wirken sich positiv auf die Erholung des Immobilienmarktes aus.

Chen Wenjing, Marktforschungsdirektor des China Index Research Institute, erwähnte außerdem, dass in einigen Städten immer noch eine große Lücke zwischen der Anzahlungsquote und dem Hypothekenzinssatz für Erst- und Zweitwohnungen bestehe Der Zinssatz für die Erstwohnung liegt bei 15 %, für die Zweitwohnung bei 25 %. In manchen Städten liegen die Zinssätze für die Erstwohnung bei rund 3 %, für die Zweitwohnung sind die Zinsen noch höher als 3,5 %, und bei den Hypothekenzinsen besteht immer noch eine Lücke von etwa 50 Basispunkten. Die Zeichnungspolitik für Wohnungsbaudarlehen wird je nach Bezirk optimiert. Wenn es in dem Bezirk, in dem das Haus gekauft wird, kein Haus gibt, wird es als erstes Haus gewertet. Dies wird zweifellos die Zahl der Hauskäufer erhöhen, die das erste Haus kaufen können Wer mehrere Häuser in verschiedenen Bezirken kauft, kann sich über den ersten Zinssatz und die Anzahlung für ein Haus freuen. Die Schwellenwerte und die Kosten für den Hauskauf werden deutlich gesenkt, was der Nachfrage nach Verbesserungen zuträglicher ist.

Aus Sicht der Marktleistung zeigen die Überwachungsdaten der Behörden, dass der Gebrauchtwohnungsmarkt in wichtigen Städten den „Preis-für-Volumen“-Trend fortsetzt, wobei das Transaktionsvolumen gleichzeitig eine gewisse Größenordnung beibehält hat den Neubauwohnungsmarkt umgeleitet, und der Neubauwohnungsmarkt könnte kurzfristig immer noch unter Druck stehen.

Überwachungsdaten des China Index Research Institute zeigen, dass von Januar bis Juli dieses Jahres 590.000 gebrauchte Wohneinheiten in 15 Schlüsselstädten verkauft wurden, was einem Rückgang von 2,8 % gegenüber dem Vorjahr (99.000) entspricht Im Juli wurden Einheiten verkauft, was einer Steigerung von 2,9 % gegenüber dem Vormonat und einer Steigerung von 42,5 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Preislich gesehen sanken laut dem China Index 100 Cities Price Index im Juli 2024 die durchschnittlichen Preise für Gebrauchtwohnungen in 100 Städten im Vergleich zum Vormonat um 0,74 % Monate in Folge und sank im Jahresvergleich um 6,58 %.

Gemessen am Transaktionsvolumen in den wichtigsten Städten entwickelte sich der Gebrauchtwohnungsmarkt von Januar bis Juli im Allgemeinen besser als der Neubauwohnungsmarkt: Shanghai, Shenzhen, Hangzhou und Qingdao verzeichneten allesamt ein jährliches Wachstum bei Gebrauchtwohnungen Neubauwohnungen gingen im Vergleich zum Vorjahr zurück; der kumulierte Rückgang bei Gebrauchtwohnungen in Peking, Nanjing, Chengdu und Foshan betrug etwa 10 %, der kumulierte Rückgang bei den Neubauwohnungsverkäufen überstieg 30 %.

Ein Bericht des China Index Research Institute zeigt, dass der aktuelle Substitutionseffekt zwischen dem Gebrauchtwohnungsmarkt und dem Neubauimmobilienmarkt nachgelassen hat und der Substitutionseffekt gestärkt wurde, wodurch ein Teil der Nachfrage nach Eigenheimkäufen umgelenkt wurde. Der Grund liegt zum einen im Einfluss der Angebotsstruktur an Neubauwohnungen. Nach jahrelanger Entwicklung übersteigt in vielen Kernstädten das Transaktionsvolumen an Gebrauchtwohnungen den Neubaumarkt und damit auch das Angebot an Neubauwohnungen Beispielsweise ist der Anteil der Neubauwohnungen außerhalb der Fünften Ringstraße in Peking und außerhalb der Äußeren Ringstraße in Shanghai gleichmäßig verteilt. Mit etwa 80 % konzentrieren sich die Transaktionen mit Gebrauchtwohnungen stärker auf das Kerngebiet Aufgrund des Marktabschwungs neigen die Bewohner eher dazu, Immobilien in Kerngebieten zu kaufen. Andererseits haben die Bewohner immer noch Bedenken hinsichtlich der Lieferung neuer Häuser und bevorzugen zunächst bestehende Häuser.