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この記事の出典: Times Finance 著者: Chen Zexuan

かつては企業発展の象徴だったものが、今では他人が底値で買う対象となっている。

このほど、香盛不動産集団有限公司（以下「香盛不動産」という）が所有する杭州市の繁華街銭江新城瑞京国際ビジネスセンター（以下「香盛不動産」という）に3つのオフィスを開設しました。 Xiangsheng Real Estate Project」）は、合法的なオークションプラットフォームを通じて落札されました。総面積は1035.61平方メートル、取引価格は3039万2700元です。

2019 年に杭州と上海に二重本社を開設するまで、Xiangsheng Real Estate の本社と複数の子会社オフィスは瑞京国際ビジネス センターにありました。 2018年と2019年の香生不動産の売上高はそれぞれ1,029億2,000万元と1,159億3,000万元で、数千億の不動産会社の中にランクされている。

天燕茶氏によると、競売対象物件は瑞京国際ビジネスセンターの27階にあり、この住所は祥盛不動産杭州支店や浙江支店など、祥盛不動産の複数の完全子会社の登録住所であるという。

杭州のオフィス賃貸代理店はタイムズ・ファイナンスに対し、Xiangsheng Real Estate は以前、物件のフロア全体をオフィスとして使用していたが、Xiangsheng Real Estate が退去した後、関連物件は再賃貸されたと語った。競売にかけられた3つのオフィスは27階の敷地の一部であり、更地となっているが、同社のフロントデスクの背景の壁にあるXiangshengのロゴは撤去されておらず、少量のオフィス家具やアイテムがまだ残っている。サイト。

不動産会社が資産の競売に参加できないことは珍しいことではないが、香盛不動産のオフィスプロジェクトの最初の競売では、入札者5社の間で81ラウンドにわたる熾烈な争いが繰り広げられた。最終的には、浙江省の地元の無垢材床メーカーとして有名な九盛控股有限公司（以下、九盛控股集団）が落札した。激しい戦いとなったが、取引価格は 100 万円であった。それでも評価価格より453万9700元安い。

偶然にも、三生宏業の上海本社ビルである三生宏業ビルは、最近、オークション中に多くの入札者を集めて「挑戦」し、83回の入札を経て、このプロジェクトも割引価格で落札された。実際、これら 2 つの取引のずっと前から、バルク取引市場ではバーゲンハンティング作戦が急増していました。

不動産会社が本社資産を割引価格で売却

近年、投資家の投資姿勢はより慎重になっていますが、コストパフォーマンスの高い優良資産に対しては、投資家は依然として積極的です。

タイムズ・ファイナンスの不完全な統計によると、過去1年間で、祥生不動産に加えて、万達、万科、西新、三生宏業、復星など多くの不動産会社の本社や有名プロジェクトが上場された。興興の子会社。

万達、万科、三生宏業、復星興興の子会社の関連資産はすべて売却に成功 復星興興以外の不動産会社３社はすべて本社資産を売却した。その中で、万達は万達の本社がある北京の万達広場を売却し、万科は当初万科の新本社建設に使用する予定だった深セン湾超本社基地の商業用地を売却した。黄浦区の本社ビルは三生宏業ビルです。

2021年下半期から不動産業界の調整期が始まった。流動性と交換するために、不動産会社は過去3年間に積極的または消極的に資産を売却してきたが、これは今でも不動産にとって重要な手段である。不動産会社はタイトな資本チェーンを緩和する。

5月末、万科は深セン湾スーパー本社基地の商業用地を、その主要株主である深セン鉄道グループと国有企業深セン百朔投資で構成される共同入札者に譲渡し、この土地は2017年12月に万科が買収した。総額は31億3,700万元で、土地価格、建設費、設置費などを含めた簿価は22億3,500万元となった。この取引により、経常損益は約-17.85億元の損失となる見込みです。

万科氏は、この取引は同社が減量とフィットネスパッケージを断固として推進するための実施策の一つであり、同社に直接22億3,500万元のキャッシュ流入をもたらすことができ、「同社が既存資産を活性化し、資源配分を最適化するのに役立つ」と述べた。 「自然」により、同社はプロジェクトのその後の建設および運営投資を負担する必要がなくなり、「主要な事業資産以外の資金の占有が減り、利益を達成するためのリソースに集中することになる」 3つの主要事業を強化します。」

万科と比較すると、祥生不動産の法的競売はさらに消極的であった。天燕茶氏は、祥生不動産と中国民生銀行紹興支店との間に金融融資契約紛争があり、実行目標額は約2027万2600元であることを示し、この差し押さえに関与した3つの事務所が担保となっている。上記の金融ローン。

Xiangsheng不動産差し押さえに関与した金融ローンの担保リスト 画像出典: Alibaba Assets • 司法

これまで取引額を公表した不動産会社の資産は、そのほとんどが値引き販売されていた。これらの取引のうち、Xiangsheng Real Estate プロジェクトと Sansheng Honye プロジェクトは、両方とも複数の入札者間で 80 回以上の熾烈な入札合戦を引き起こしましたが、そのような高い人気にもかかわらず、取引価格は評価価格に比べて依然として大幅に割引されていました。

このうち、祥盛不動産プロジェクトの開始価格は2,445万2,000元で、5社の入札者による81回の入札を経て、最終的には評価額の87.00％にあたる総額3,039万2,700元で落札された。三生宏業が売却した上海本社ビル 三生宏業ビルの開始価格は7億2,800万元近くで、オークションでは7社の入札者が集まり、83回の入札が行われ、最終的にはわずか82.19％の8億3,100万元で落札された。査定価格。

国有企業が低価格の一括不動産を購入

Times Financeは、Xiangsheng Real Estateプロジェクトの81回の入札で、勝者であるJiusheng Holding Groupが合計37件の入札を行ったことに注目した。入札の最終段階で、Jiusheng Holding Groupは競合他社に固執し、期限内にすぐに価格を引き上げた。相手が入札してから数秒後、勝つという決意を示します。

タイムズ・ファイナンスは法的競売を通じてオフィス不動産を購入した目的と理由について、さまざまな方法で九盛控股集団に問い合わせたが、本記事執筆時点で返答は得られていない。

しかし、今年上半期の多くの不動産会社の資産の取引から、当該取引が一括取引市場の特性と一致していることを見つけるのは難しいことではありません。瑞和シンクタンクは報告書で、マクロ経済の縮小を背景に一部の企業が流動性危機に直面しており、「資産売却」が企業の生存のための最も直接的な手段となっていると指摘した。売主タイプ別に見ると、不動産会社が依然として主な売主であり、そのほとんどが国内のデベロッパーに集中しており、取引額の39％を占めており、財務圧迫を軽減するための資産売却が取引の主な原動力となっている。これが、資金力のある買い手が「押し目買い」の機会を生み出す理由でもある。

本土最大の大口取引市場である上海の取引量は、年間を通じて一線都市の総取引量の半分を占めています。今年上半期、上海の大口取引市場は前年同期よりも活発だった。 JLLの統計によると、今年上半期に上海は合計50件の大規模取引を完了し、取引件数、取引件数は前年同期比35.1％増加した。第 2 四半期の合計は 27 で、第 1 四半期の 23 と比較して、市場のモチベーションが向上しました。

ジョーンズ・ラング・ラサール氏は、投資家が費用対効果の高い高品質資産を割り当てる機会を待っていると指摘し、同機関は大規模な機関投資家が今年下半期に市場に参入し、それによって市場全体の取引量の増加が促進されると予想している。

多くの強力な買い手の中で、国有企業は無視できない勢力となっている。中国東部のジョーンズ ラング ラサールの投資・資本市場責任者、孫玲氏は、民間企業や国有企業を含む国内投資家が最近の一括投資市場で支配的な地位を占めており、彼らの投資活動は明らかな成長を示していると述べた。勢いと投資の集中力。

最近の取引には、万達の本社がある北京の万達広場、万科の深圳湾スーパー本社拠点の商業用地、復星グループの上場完全子会社が保有する普陀区星光耀広場の第1期第2棟が含まれる。会社 豫源有限公司、買主 すべて国有企業です。さらに、今年上半期には、成都の国営企業である成都礁子公園金融事業区投資開発有限公司が、成都金融都市の中核的ランドマークプロジェクトである成都金融プラザを買収した。チャイナ・ライフとスワイヤー・プロパティーズは共同で北京INDIGOの第2期株式と関連債権の64.79％を引き継ぎ、新疆ウイグル自治区国有資産監督管理委員会は一等地にあるオフィスビル「華雪国際ビル」を取得した。上海の中心部。

多くの機関は、「売却」の理由として、自己占用のオフィス物件を低価格で購入できることに加え、景気が良くなれば賃料や資産価格の上昇により高い収益が得られると期待しているためと分析している。将来。 。