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各記者：チェン・ロンハオ 各編集者：魏文儀

深セン市初の「既存住宅競争」プロジェクトとして、深セン市宝中区にある越鎮大邸宅は7月24日に事前販売証明書を取得し、7月30日夜に正式に住宅を選定した。

公式に公開された情報から判断すると、Yuezhen Mansion の最初のグループは合計 319 戸を発売し、429 人以上の顧客登録を集めました。同日に登録した顧客は 3 つの 99% 割引を受けることができ、割引額は約 97 になります。割引後の平均価格は 83,300 元/平方メートルで、1 戸の合計価格は 713 万元からで、3 つのベッドルームを購入できます。

特筆すべきは、岳鎮大邸宅の土地は「既存住宅競争」用地であるが、「既存住宅競争」用地が採用されていることである。計画外＋既存住宅」の販売モデルです。 今回販売する住宅は、主に1-1棟、1-2棟の2棟のオフプラン住宅です。引き渡し時期は2026年9月で、残りの棟は完成するまで販売されません。既存の住宅として。

7月28日午後、『日刊経済新聞』の記者は、越鎮大厦の現場で、不動産コンサルタントが非常に忙しそうだったのを目にした。プロジェクトの都市展示ホールとモデルルームは同じ建物内に配置されておらず、車両も配置されていなかった。往復の輸送を手配する必要がありました。現場の不動産コンサルタントによると、この日は客の送迎用に約１０台の車が用意されていたという。工事の進捗状況から判断すると、現在建設中の建物は地上10階建て程度。

7月31日午後7時に岳鎮府のWeChat公式アカウントが発表した情報によると、プロジェクトの最初の物件の70％以上が売却され、総販売額は20億6000万元となった。

記者が岳鎮府プロジェクトのモデルルームを訪れるたびに、3ベッドルームアパートメントの2つの部屋は両面窓で設計されており、部屋に入った後の光がより良く感じられることがわかりました。しかし、一部の住宅購入者は、このデザインには「見た目」に問題があると報告しました。

二元国有企業が開発、深セン初の「既存住宅競争」プロジェクトが市場参入

中国鉄道グループと中国能源建設が共同投資・開発した岳鎮大邸宅は、昨年熾烈な競争が繰り広げられた深セン市の「既存住宅争奪戦」用地に位置している。

2023 年 8 月 2 日、宝安区にある区画 A001-0212 が販売されました。譲渡条件により、当該土地は「3限二重入札＋抽選」ルールを採用し、入札指標部分に「既存住宅分譲・建築面積競争」を初めて導入。住宅販売・建築面積は35,520平方メートルで、住宅建築総面積の約半分を占めます。この土地区画には、グリーンタウン・チャイナ、チャイナ・リソーシズ・ランド、チャイナ・オーバーシーズ・ランド、チャイナ・レイルウェイ・リアル・エステート（中国鉄路グループの子会社）を含む21の不動産会社が参加し、争奪戦を繰り広げている。 3回の見積もりを経て上限価格の34億600万元に達し、抽選段階に入った。最終的に、この土地は中国鉄道不動産が34億600万元＋既存住宅販売面積3万5500平方メートルで落札し、取引最低価格は1平方メートル当たり4万1385元、プレミアム率は15％となった。

広東省都市計画研究所住宅政策研究センターの主任研究員であるリー・ユジア氏によると、中古住宅の販売は、販売期間の長期化とコストの増加により、不動産会社の財務力を試されることになるという。中古住宅販売の段階的な実施は、不動産会社の適者生存と新たなモデルへの移行のプロセスでもある。将来的には、既存住宅の販売と予約販売が 2 つの並行モデルとなり、開発者は既存住宅の販売と予約販売のいずれかを選択できるようになり、住宅購入者も同様になります。

7月28日午後、不動産コンサルタントは「現在のプロジェクトは販売前と販売中の半分があり、ユニットタイプは主に3ベッドルームと4ベッドルームのユニットで、95平方メートルから138平方メートルまである」と語った。岳鎮大厦は記者らにこのプロジェクトについて紹介した。客室料金深セン市場では住宅総数の 90% 以上が利用可能となっており、これらのプロジェクトの住宅稼働率は比較的高い。

家族に付き添って内覧した劉さんは記者団に対し、自分は改善の顧客であり、岳鎮大厦は住宅取得率が高く、二重国有企業の開発であるため、より広いアパートに変更する予定だと語った。このプロジェクトが立ち上がると知り、家族と一緒に家を見に来ました。

「このプロジェクトには2つの懸念があります。1つは宝中にあるエリアですが、1km以内の商業施設があまり充実していないことです。もう1つは納期が2年以上かかり、単価も高いことです」 8万元以上は安くないし、現在販売中の新しいプロジェクトには代替オプションもある」とリューさんは語った。

記者が現場で知ったところによると、月鎮大厦は地下鉄11号線宝安駅から約1.1キロメートル離れており、徒歩で約15分かかるという。同時に、このプロジェクトは延江高速道路の側に近く、宝中市の端にあるエリアです。プロジェクトからは川を隔てた大晨湾の「騰訊島」が見えます。大チャン湾の建設状況。

なお、プロジェクトが顧客を受け入れるための市内ショールームとモデルルームは同じ建物内にないため、同日に内覧する購入者は専用車で迎えに行く必要がある。現場の不動産コンサルタントによると、この日は顧客の往復送迎用に約１０台の車両が用意されていたという。

住宅購入者らは、一部のアパートタイプには「お互いの視線」の問題があると報告した

記者が岳鎮府プロジェクトのモデルルームを訪れるたびに、3ベッドルームアパートメントの2つの部屋は両面窓で設計されており、部屋に入った後の光がより良く感じられることがわかりました。しかし、一部の住宅購入者は、このデザインには「見た目」に問題があると報告しました。

上記内容は、デベロッパーが発表した「不利益情報の開示」にも記載されており、「住戸の床面積に対する窓の比率が高いため、04号室と05号室、03号室と02号室など、一部の客室で眺望に問題がある場合がございます。」 、建物内に 1 つのユニットがあり、01 号室と 06 号室、2 号室から 4 号室、01 号室と 02 号室、03 号室と 04 号室、04 号室と 05 号室があり、共用エリアからの向きが異なります。

今年5月、深セン市の7つの区が購入制限を緩和し、羅湖区、福田区、南山区、宝中区などは現在も購入制限を維持している地域となっている。宝中区は深センの中核地域の一つで、以前は比較的住宅供給が逼迫した地域でした。しかし、今年の計画調整により、宝中区に新たに宅地２区画が追加された。

このうち、岳窩村都市再生部隊は2度の遅れを経て、7月18日に新たな計画案を発表した。この更新されたユニットは宝安区新安街に位置し、計画面積は181,090平方メートルで、23,800平方メートルの手頃な価格の住宅を含む124,300平方メートルの住宅が提供される予定です。

月鎮大厦から約 700 メートル離れた手頃な価格の住宅プロジェクトである瑞京万住は、南通雅潤によって開発され、海秀路と金科路の交差点に位置しています。ユニットタイプと価格の観点から、瑞京完住は合計400戸の住宅ユニットを計画しており、ユニットタイプは主に68〜88平方メートルの2ベッドルームと3ベッドルームのユニットで、大まかな住宅の価格制限は44,300元です。メーター、主に緊急のニーズがある顧客向け。

対照的に、岳鎮マンションの平均販売価格は平方メートル当たり8万6100元で、瑞京湾住のほぼ2倍で、部屋の広さは95平方メートルから138平方メートルで、一部の改善志向の顧客の住み替えニーズに応えている。 。

方天霞のデータによると、月鎮マンションから1キロメートル以内で販売されている物件は主にOCT瑞湾マンション、OCT宝成マンション、越秀瑞月マンションなどで、平均販売価格は1平方メートル当たり8万6000～8万9000元となっている。

中古住宅に関して言えば、Yuezhen Mansionの周辺エリアには主にShenzhen Hang Holiday Mingju、Runheng Royal Garden、Vanke Rancho Gardenなどがあります。このうち、潤恒ロイヤルガーデンと万科ランチョガーデンは一戸建ての別荘で、平均取引価格はほとんどが12万元/平方メートルを超えています。深センハンホリデー明住は一般住宅で、安住家は7月の平均上場価格を示しています。 75,500元/平方メートルです。

中国鉄道不動産が深セン市場に参入する最初のプロジェクトとして、岳鎮府プロジェクトが立ち上げ時に売上の70％以上を売り上げたことは注目に値し、これは今年の深セン市場で良い結果となった。参考までに、深センセンタライン不動産研究所のデータによると、今年上半期に深センで立ち上げられた48件の新築住宅プロジェクトのうち、立ち上げ時の販売率が50％を超えたプロジェクトはわずか6件のみで、前年と比較して大幅な減少。

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