2024-08-08
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Am 7. August 2024 ging eine neue Runde zentralisierter Auktionen in Shanghai zu Ende.
Bevor die Dreharbeiten begannen, erregte das ursprüngliche „Xiaomi Headquarters Land“ in Xuhui Binjiang große Aufmerksamkeit und lockte insgesamt sieben hochwertige Immobilienunternehmen zur Teilnahme am Wettbewerb an, darunter vier staatliche Unternehmen auf stellvertretender Ministerebene.
Schließlich hat dieses Grundstück viele Highlights. Erstens liegt es am Xuhui-Fluss in der Nähe der West Bund Financial City. Gegenüber liegt das Hong Kong Land Qiyuan mit einem Durchschnittspreis von 178.000 Yuan/Quadratmeter In der Nähe der Damuqiao Road Station der Linien 4 und 12, die etwa 600 Yuan beträgt, gibt es keinen Bedarf an bezahlbarem Wohnraum.
Der anfängliche Mindestpreis des Grundstücks liegt bei 100.805 Yuan/Quadratmeter und hat damit den nationalen Einheitspreisrekord überschritten. Der maximale Gesamtpreis ist auf 4,8048 Milliarden Yuan begrenzt, mit einem Aufschlag von 30 %, wenn das Grundstück schließlich den Höchstpreis erreicht Der Gewinner wird per Losverfahren ermittelt.
An dem Tag, an dem die Schießerei am 7. August begann, wurde die Prämiengrenze von 30 % innerhalb einer halben Stunde erreicht, und das Unternehmen nahm am Lotterieverfahren teil und wurde schließlich von Greentown gewonnen.Mit einem Grundpreis von 131.045 Yuan/Quadratmeter ist dieses Grundstück zum neuesten Einheitspreiskönig des Landes geworden.
Am 7. August 2024 startete wie geplant die neue Runde der zentralisierten Grundstücksauktionen in Shanghai. Alle fünf aufgeführten Grundstücke wurden mit einer Gesamttransaktionsfläche von 256.000 Quadratmetern und einem Gesamttransaktionswert von 10,95 Milliarden Yuan erfolgreich verkauft.Der Gesamtprämiensatz betrug 12,1 %, was einen neuen monatlichen Prämiensatzrekord seit 2023 darstellt.
Diese Reihe von Grundstücksauktionen ist die zweite Reihe von Wohngrundstücksübertragungen nach der Einführung des „Shanghai Jiu Tiao“. Seit der letzten Runde haben die Grundstücksauktionen in Shanghai das Prinzip der Begrenzung des Prämiensatzes auf 10 % aufgehoben, das im Jahr 2021 eingeführt wird. und in den entsprechenden Übertragungsbestimmungen gibt es keinen Zusammenhang zwischen Immobilien- und Grundstückspreisen.
Unter den fünf in dieser Runde versteigerten Grundstücken hat das Grundstück Xuhui Riverside die meiste Aufmerksamkeit auf sich gezogen. Das Grundstück wurde 2021 von Xiaomi gewonnen. Damals handelte es sich um ein gewerbliches Bürogrundstück mit einem Transaktionspreis von 1,55 Milliarden Yuan. entspricht einem Mindestpreis von 31.001 Yuan/Quadratmeter. Ursprünglich war es als Xiaomis Finanzzentrale in Shanghai geplant.In der ersten Hälfte dieses Jahres nahm die Regierung aufgrund von Änderungen in der kommunalen Flächennutzung den Erwerb und die Lagerung wieder auf, und die Art des Grundstücks wurde anschließend in Wohngrundstück geändert.
Nach der erneuten Auflistung beträgt der Startpreis 3,696 Milliarden Yuan, und es besteht keine Anforderung an den Anteil kleiner und mittlerer Einheiten.Der Verkauf erfolgt im Rahmen einer „kombinierten Bieter- und Listungsmethode“ mit einem maximalen Gesamtpreis von 4,8048 Milliarden Yuan. Wenn das Grundstück letztendlich den maximalen Preis erreicht, wird der Gewinner per Lotterie ermittelt.
Es ist erwähnenswert, dass der anfängliche Mindestpreis für dieses Grundstück 100.805 Yuan/Quadratmeter erreichte und damit den landesweiten Stückpreisrekord von Ronshine übertraf.Im Jahr 2016 erwarb Ronshine ein Grundstück in der Gemeinde Zhongxing, Bezirk Jing'an, Shanghai, zu einem Gesamtpreis von 11,01 Milliarden Yuan und einem Aufschlag von 139 %. Der Mindestpreis betrug etwa 100.218 Yuan/Quadratmeter König der Einheitspreisgrundstücke im Land zu dieser Zeit.
Es gibt keinen Kopplungspreis für Immobilien und Grundstücke für das versteigerte Grundstück am Flussufer von Xuhui. Sie können sich darauf beziehen, dass sich gegenüber dem Projekt Hong Kong Land Kaiyuan befindet, mit einem Durchschnittspreis von 178.000 Yuan/Quadratmeter Stückpreisobergrenze für die vierte Reihe neuer Häuser in Shanghai in diesem Jahr. Bei der Eröffnung im April war es mit einer Zeichnungsrate von 235 % ein Verkaufsschlager und wurde innerhalb von zwei Stunden liquidiert.
Das Grundstück erreichte eine halbe Stunde nach Beginn der Auktion die Grenze von 30 % und wurde schließlich von Greentown gewonnen. Der Gesamtpreis betrug 131.045 Yuan/Quadratmeter König der neuesten Einheitspreisgrundstücke im Land.Nach dieser Auktion wird erwartet, dass das Preissystem von Xuhui Binjiang erneut aktualisiert wird.
Den fünf dieses Mal verkauften Grundstücken nach zu urteilen, wurde ein Grundstück in einer Höchstlotterie verkauft, ein Grundstück wurde zu einem niedrigen Aufschlag verkauft und drei Grundstücke wurden zu einem niedrigen Preis verkauft.Obwohl der Gesamtprämiensatz bis zu 12,1 % beträgt und damit einen neuen monatlichen Prämiensatz seit 2023 festlegt, wird er hauptsächlich durch die 30 %ige Prämie des Xiaomi-Grundstücks in Xuhui Binjiang in die Höhe getrieben offensichtlich heiß und kalt.
Aus Sicht von ImmobilienunternehmenVon den fünf diesmal aufgeführten Grundstücken beteiligte sich nur ein Immobilienunternehmen an der Auktion für abgelegene Grundstücke wie Pudong Beicai, Fengxian New City und Qingpu Chonggu.Auf dem Grundstück Hongkou Jiangwan nehmen drei Immobilienunternehmen an der Auktion teil: Greentown, Xiangyu und Poly Development. Auf dem beliebtesten Grundstück Xuhui Xiaomi nehmen mehrere Immobilienunternehmen/Konsortien an der Auktion teil, darunter Poly, China Merchants und Xuhui Urban Investment und China Overseas & West Coast Group, China Resources, Greentown, Yuexiu & Xiangyu, Chenjia usw. beteiligten sich an der Ausschreibung.Die Begeisterung der Immobilienunternehmen, an der Auktion teilzunehmen, ist offensichtlich unterschiedlich.
Den konkreten zum Verkauf stehenden Grundstücken nach zu urteilen, liegt das Grundstück Hongkou Jiangwan im mittleren und äußeren Ring. Obwohl die Lage des Grundstücks nicht so gut ist wie die des Grundstücks Xuhui Xiaomi, ist das Grundstück 0,6 Kilometer entfernt Die Jiangwanzhen Road Station der U-Bahn-Linie 3. Auch die Wohneinrichtungen sind relativ reichhaltig. Der Standort zog eine starke Konkurrenz von Greentown und Xiangyu an. Nach 24 Ausschreibungsrunden gewann Greentown schließlich den Zuschlag für 1,2 Milliarden Yuan mit einem Prämiensatz von 6,48 %. und ein Mindestpreis von 48.447 Yuan/㎡.
Die verbleibenden Grundstücke in Pudong Beicai, Fengxian New Town und Qingpu Chonggu waren leicht verlassen, und jeder Bieter meldete sich an, sodass sie alle zum niedrigsten Preis verkauft wurden. Die Bieter waren Pukai, Fengxian New Town Company und Poly Development.
Es ist erwähnenswert, dass die Begeisterung privater Unternehmen für die lokalen Auktionen in Shanghai in dieser Runde deutlich zugenommen hat.Sowohl Greentown als auch Chenjia beteiligten sich aktiv an der Ausschreibung, insbesondere Greentown, das sich auch an den Grundstücken Xuhui Riverside und Hongkou Jiangwan beteiligte. Den Ausschreibungsergebnissen nach zu urteilen, hatte Greentown nicht nur den Zuschlag für das Grundstück Xuhui Riverside Xiaomi, das die beliebteste Auktionsseite war, sondern auch für das Grundstück Hongkou Jiangwan mit einem Aufschlag von 6,48 %. Am Ende entfielen 55 % des Gesamtbetrags dieser Auktion mit einem Gesamttransaktionswert von 6 Milliarden Yuan auf Greentown.
Am 7. August 2024, kurz nach Ende der Grundstücksauktion, veröffentlichte der Shanghai Land Exchange Market sofort die nächste Reihe von Ankündigungen zur Übertragung von Grundstücksauktionen.Insgesamt wurden zwei Grundstücke aufgelistet, nämlich Grundstück 9A-20 in Einheit C050301 der Gemeinde Caojiadu im Bezirk Jing'an und Grundstück 094a-14 in Einheit N070402 der Gemeinde Lingshi im Bezirk Jing'an.
In der Übertragungsmitteilung heißt es: Als Reaktion auf die neuen Veränderungen im Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt und die neuen Erwartungen der Menschen an hochwertigen Wohnraum sollten wir die Rolle des Marktmechanismus besser nutzen, eine gerechtere und gerechtere Atmosphäre schaffen Dynamischeres Marktumfeld, Optimierung der Ressourcenallokationseffizienz und Maximierung des Nutzens, Erhöhung des Angebots an hochwertigem Wohngrundstück.
Da Shanghais neue „Shanghai Nine Regulations“ eindeutig eine Optimierung des Angebots an Land und Wohnraum vorschreiben, hat Shanghai zwei Landauktionen durchgeführt. Bei beiden Landauktionen wurde das Prinzip der Obergrenze des Prämiensatzes von 10 %, das im Jahr 2021 eingeführt wird, aufgehoben Es gibt keine einschlägigen Regelungen zur Koppelung von Immobilien- und Grundstückspreisen.
Den Ergebnissen zufolge wurden in der letzten Landauktionsrunde zwei Wohngrundstücke in Yangpu mit hohen Aufschlägen von 17,12 % bzw. 21,18 % verkauft. In dieser Landauktionsrunde betrug der Aufschlag 30 % für das Xiaomi-Grundstück in Xuhui Riverside Die Beliebtheit beider Landauktionen hat deutlich zugenommen.
Aber gleichzeitig besteht immer noch das Phänomen der ungleichmäßigen Hitze und Kälte auf dem lokalen Auktionsmarkt.In der letzten Runde wurden zwei Vorstadtgrundstücke in Gucun, Baoshan und Fengxian New City zum niedrigsten Preis verkauft. In dieser Runde wurden die Grundstücke in Dongcai, Fengxian New Town und Qingpu Chonggu in Pudong alle zum niedrigsten Preis verkauft . Der Unterschied zwischen heiß und kalt ist sehr offensichtlich.
Der Grund dafür liegt vor allem in der unterschiedlichen Geschwindigkeit der Neuwohnungsverkäufe in den Vororten. Obwohl der Markt nach dem „517“ New Deal gewisse positive Auswirkungen hatte, konzentrieren sich die Vorteile stärker auf städtische Gebiete, insbesondere auf hochwertige Projekte Mit dem Aufkommen von „Japanese Discount“ sind die Verkäufe von Vorstadtprojekten langsam, und die Verkaufsrate einiger Projekte liegt nach der Eröffnung sogar im einstelligen Bereich.
Vor diesem Hintergrund ist es nicht schwer zu verstehen, dass bei der fünften Reihe von Grundstücksauktionen in Shanghai zwei Wohnhäuser in Jing'an aufgeführt wurden.Wir gehen davon aus, dass die Grundstücksversorgungsseite auch in Zukunft die Strategie der „Hochfrequenz-, Kleinmengen- und Qualitätslandversorgung“ verfolgen wird und sich der Grundstücksauktionsmarkt auf hochwertige Sektoren in Kernstädten konzentrieren wird.
Im Allgemeinen setzt Shanghais aktuelle Runde lokaler Auktionen das Muster der Warm- und Kaltdifferenzierung wie geplant fort, und die Marktdifferenzierung wird in Zukunft noch zunehmen.
Es ist zu beachten, dass die Aufrechterhaltung der Popularität des Grundstückauktionsmarktes nicht nur die Gewährleistung der Grundstücksqualität, sondern auch die Erwartung normaler Gewinne erfordert und auch untrennbar mit einer guten Projektumsetzung verbunden ist.
Da weiterhin Grundstücke in Kerngebieten Shanghais verkauft werden, könnte auch die Beliebtheit von Grundstückauktionen in diesen Gebieten in gewissem Maße zurückgehen. In Zukunft wird sich der Produktwettbewerb im High-End-Markt in Shanghai verschärfen.
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