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Jeder Reporter: Zhen Sujing Jeder Redakteur: Chen Mengyu

Am 7. August veröffentlichte der öffentliche WeChat-Account „Shenzhen Anju“ eine Ausschreibung für den Erwerb von Gewerbewohnungen zur Nutzung als bezahlbaren Wohnraum.

In der Bekanntmachung heißt es, dass mit der Shenzhen Anju Group Co., Ltd. verbundene Unternehmen den Kauf von Gewerbewohnungen planen, um aktiv ein „Garantie + Markt“-Wohnungsversorgungssystem aufzubauen und den Grundsätzen der „Vermarktung, Rechtsstaatlichkeit“ und gegenseitigen Freiwilligkeit zu folgen zur Nutzung als bezahlbarer Wohnraum. Inzwischen werden in der Stadt Shenzhen Gewerbeimmobilien eingesammelt, die als bezahlbare Wohnprojekte genutzt werden sollen.

Dies ist die zweite First-Tier-Stadt, die das Modell „Kauf statt Bau“ einführt. Zuvor, am 30. Mai, kündigte die Regierung von Guangzhou Zengcheng an, dass sie öffentlich um Registrierungen für geeignete gewerbliche Umsiedlungshäuser für das Eisenbahnprojekt von Guangzhou (Xintang) nach Shanwei (Abschnitt Xintang) bitten werde, d. h., sie würde bei der Öffentlichkeit um geeignete Wohnhäuser bitten ( Wohnungsbaugesellschaften) und wählen dann gemäß den entsprechenden Verfahren ein Haus zur Umsiedlung aus.

Branchenanalysten gehen davon aus, dass die Standards Shenzhens für die Bestandsbeschaffung denen in anderen Städten ähneln. Zusammengefasst umfassen sie Gebäudeintegrität, Standortvorteile, den Anforderungen an bezahlbaren Wohnraum entsprechende Einheitentypen, vollständige Einrichtungen und die Einhaltung von Produktionszertifikaten. Dies bedeutet, dass Städte der ersten Reihe bereits mit dem Modell „Kauf statt Bauen“ begonnen haben und es wird erwartet, dass Peking und Shanghai diesem Beispiel folgen werden.

Unter 65 Quadratmetern haben nicht verkaufte Projekte ganzer Gebäude oder ganzer Einheiten Vorrang.

In der Bekanntmachung wurde darauf hingewiesen, dass der Umfang der Ausschreibung gewerbliche Wohnimmobilien, Wohnungen, Wohnheime usw. im Geltungsbereich der Stadt Shenzhen (mit Ausnahme der Sonderkooperationszone Shenzhen-Shantou) umfasst und Bauprojekten Vorrang eingeräumt wird, deren gesamtes Gebäude nicht verkauft wird oder Einheit und kann eine geschlossene Verwaltung erreichen (Hauslisten).

Zu den Wohnbedingungen gehören eine geeignete Lage, gute Verkehrsanbindung und relativ vollständige unterstützende Einrichtungen in der Nähe des Kerngebiets der regionalen Entwicklung, mit industriellen Gründungs- und Entwicklungsvorteilen im Prinzip der Haupteinheitsfläche Das Projekt (Haus) sollte die Anforderungen der Shenzhen-Anforderungen an bezahlbare Wohneinheiten und deren Fläche (weniger als 65 Quadratmeter) erfüllen (bequemes Wohnen, gute Verkehrsanbindung in der Umgebung, Nähe zu U-Bahn-Eingängen und Bushaltestellen sowie bewohnbare Bedingungen wie eine relativ vollständige Infrastruktur). und Wohneinrichtungen; vollständige Verfahren und vier Zertifikate sind für das geplante Erwerbsprojekt erforderlich. Vollständig, um die rechtliche Konformität des Projekts sicherzustellen und die Kreditanforderungen der Finanzinstitute zu erfüllen.

Der Sammelzeitraum erstreckt sich vom Datum der Bekanntgabe bis zum 31. Oktober 2024.

Hinter dem offiziellen Ende des Kaufs und der Lagerung stehen der hohe Lagerdruck und der lange Verkaufszyklus des neuen Wohnungsmarktes in Shenzhen sowie die geringer als erwartete Transaktionsaktivität.

Daten der Shenzhen Real Estate Information Platform zeigen, dass die Zahl der zum Verkauf stehenden Wohneinheiten aus erster Hand in Shenzhen Ende Juli 48.974 betrug. Den Daten von Leyoujia zufolge beträgt der Bestand an Neubauimmobilien der Stadt im ersten Halbjahr 2024 5,16 Millionen Quadratmeter, mit einem Verkaufszyklus von 24,8 Monaten.

Li Yujia, Chefforscher des Guangdong Provincial Housing Policy Research Center, sagte in einem Interview mit einem Reporter der „Daily Economic News“, dass derzeit mehr als 100 Städte im ganzen Land auf die nationale Politik zur Bestandsrevitalisierung und schrittweisen Optimierung reagiert hätten. die von oben nach unten umgesetzt wird.

Er wies jedoch auch auf die Herausforderungen hin, die bei der Umsetzung der Richtlinie auftreten könnten. Erstens reicht bezahlbarer Wohnraum, der den staatlichen Erwerbsstandards entspricht, möglicherweise nicht aus. Bei den meisten neuen Häusern handelt es sich um großflächige Einheiten, und kleinflächige Einheiten sind verstreut. Zweitens ist der von der Regierung vorgeschlagene Kaufpreis relativ niedrig, was die Verkaufsbereitschaft der Entwickler beeinträchtigen könnte.

Li Yujia erwähnte, dass der Kaufpreis ein zentrales Thema sei und möglicherweise weniger als 50 % des Preises für Gewerbeimmobilien in der gleichen Gegend liege. Ein solcher Preis kann für Entwickler mit engen Kapitalketten und dem Druck, die Lieferung ihrer Immobilien sicherzustellen, attraktiv sein. Gleichzeitig dürfen jedoch nur solche Projekte zu einem günstigeren Preis erworben werden, die den staatlichen Vorgaben zum Bau von bezahlbarem Wohnraum entsprechen und Vorteile in Bezug auf Fläche, Ausstattung und Lage aufweisen.

Es wird erwartet, dass Peking und Shanghai nachziehen

Yan Yuejin, stellvertretender Direktor des Shanghai Yiju Real Estate Research Institute, sagte, dass Shenzhen das Modell „Kauf und Bau“ eingeführt habe, während Guangzhous früherer Ansatz noch etwas Besonderes sei, da es sich um „Kauf und Bau“ im Rahmen spezifischer Projekte handele. Da Shenzhen jedoch für die gesamte Stadt durchgeführt wird, ist der Demonstrationseffekt stärker und es hat eine größere Signalwirkung. Die Operation in Shenzhen bedeutet auch, dass erstklassige Städte mit dem „Kauf- und Bau“-Modell begonnen haben, und es wird erwartet, dass Peking und Shanghai diesem Beispiel folgen werden.

Yan Yuejin glaubt, dass erstklassige Städte bei der Durchführung solcher Arbeiten größere Vorteile haben, da die Marktverdauungskapazität für bezahlbaren Wohnraum sehr stark ist. Darüber hinaus ist auch die finanzielle Situation der Städte der ersten Reihe gut, wenn sie sich in Zukunft aktiv um 300 Milliarden Yuan an „Kauf- und Baumitteln“ bemühen, wird sich das Tempo solcher Akquisitionen beschleunigen.

Zhang Dawei, Chefanalyst von Centaline Real Estate, sagte, dass der Hauptgrund, warum alle über die Häuserrückkaufpolitik der Nationalmannschaft sehr besorgt sind, darin besteht, dass sie die aktuelle Angebots- und Nachfragestruktur des Marktes direkt verändern kann. Das größte Problem auf dem aktuellen Immobilienmarkt ist der Bestand. Wenn Sie den Bestand reduzieren möchten, müssen Sie sich beim Kauf von Häusern entweder auf Privatpersonen oder Institutionen verlassen.

„Wenn man es jetzt betrachtet, wurden viele Richtlinien erlassen, um den Kauf von Einzelwohnungen zu fördern, aber die Gesamtwirkung ist nicht ganz optimistisch, dass die Regierung direkte Akquisitionen fördert und bestehenden Wohnungsbestand erwirbt, um ihn als bezahlbaren Wohnraum zu nutzen.“ Man kann sagen, dass es an sich eine sehr gute Lösung für einige der aktuellen Marktprobleme darstellt.

„Die größte Schwierigkeit dieser Politik ist jedoch tatsächlich die Finanzierungsquelle, die bestimmt, wie groß die Auswirkungen sein werden.“ Zhang Dawei analysierte, dass die Haupteinheiten nach den Erwerbsbedingungen von Shenzhen weniger als 65 Quadratmeter groß sein müssen, was möglicherweise der Fall ist in Shenzhen schwieriger zu erreichen sein, daher dürften die tatsächlichen Auswirkungen der Politik nicht groß sein.

Auch Li Yujia äußerte die gleiche Ansicht. Er ist der Ansicht, dass die Auswirkungen dieser Politik auf die Immobilienpreise aufgrund der geringen Anzahl förderfähiger Projekte und der geringen Verkaufsbereitschaft begrenzt sind. Er betonte auch, dass die Prämisse der Akquisitionspolitik darin bestehe, einen Ausgleich der Mittel sicherzustellen, um die Nachhaltigkeit und Wirksamkeit der Politik sicherzustellen.

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