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Cada repórter: Zhen Sujing Cada editor: Chen Mengyu

Em 7 de agosto, a conta pública do WeChat "Shenzhen Anju" emitiu um aviso de solicitação para a aquisição de moradias comerciais para uso como moradias populares.

O aviso afirmava que, a fim de construir ativamente um sistema de fornecimento de habitação "garantia + mercado" e aderir aos princípios de "mercantilização, estado de direito" e voluntariedade mútua, Shenzhen Anju Group Co., Ltd. como habitação acessível. Agora estamos coletando casas comerciais da cidade de Shenzhen para serem usadas como projetos de habitação a preços acessíveis.

Esta é a segunda cidade de primeiro nível a lançar o modelo “compra em vez de construção”. Anteriormente, em 30 de maio, o governo de Guangzhou Zengcheng anunciou que solicitaria publicamente registros de casas de reassentamento comercial elegíveis para o Projeto Ferroviário Guangzhou (Xintang) a Shanwei (Seção Xintang), ou seja, solicitaria ao público casas residenciais elegíveis ( empresas de habitação) e depois seleccionar uma casa de reassentamento de acordo com os procedimentos relevantes.

Os membros da indústria acreditam que a aquisição de inventário por Shenzhen se baseia em padrões semelhantes aos de outras cidades. Em resumo, os padrões são a integridade do edifício, as vantagens de localização, o tipo de unidade que corresponde aos requisitos de habitação a preços acessíveis, as instalações completas e a conformidade com os certificados de produção. Isto significa que as cidades de primeiro nível já iniciaram o modelo de “compra em vez de construção”, e espera-se que Pequim e Xangai sigam o exemplo.

Abaixo de 65 metros quadrados, será dada prioridade a projetos não comercializados de edifícios inteiros ou unidades inteiras.

O aviso apontou que o escopo da solicitação inclui imóveis comerciais, apartamentos, dormitórios, etc. no âmbito da cidade de Shenzhen (excluindo a Zona de Cooperação Especial Shenzhen-Shantou), e será dada prioridade a projetos de construção onde todo o edifício ou unidade não é vendido e pode alcançar gestão fechada (listagens de habitação).

Quanto às condições de habitação, incluem localização adequada, transporte cómodo e instalações de apoio relativamente completas, perto da área central de desenvolvimento regional, com base industrial e áreas de desenvolvimento adequadas; o projeto (casa) deve atender aos requisitos de Shenzhen Requisitos para tipo e área de unidade habitacional acessível (menos de 65 metros quadrados de vida conveniente, transporte circundante conveniente, perto de entradas de metrô e estações de ônibus e condições habitáveis, como infraestrutura relativamente completa); e instalações residenciais; procedimentos completos, e quatro certificados são necessários para o projeto de aquisição proposto. Completo, garantindo a conformidade legal do projeto e atendendo aos requisitos de empréstimo das instituições financeiras.

O período de coleta é da data do anúncio até 31 de outubro de 2024.

Por trás do fim oficial da compra e armazenamento está a alta pressão de estoque e o longo ciclo de vendas do novo mercado imobiliário de Shenzhen, bem como a atividade de transação abaixo do esperado.

Dados da Plataforma de Informação Imobiliária de Shenzhen mostram que no final de julho, o número de unidades residenciais em primeira mão disponíveis para venda em Shenzhen era de 48.974. Referindo-se aos dados de Leyoujia, no primeiro semestre de 2024, a área de estoque de novas residências da cidade era de 5,16 milhões de metros quadrados, com um ciclo de vendas de 24,8 meses.

Li Yujia, pesquisador-chefe do Centro Provincial de Pesquisa de Políticas Habitacionais de Guangdong, disse em entrevista a um repórter do "Daily Economic News" que atualmente mais de 100 cidades em todo o país responderam à política nacional de revitalização de estoque e otimização incremental, que é implementado de cima para baixo.

No entanto, também apontou os desafios que podem ser enfrentados na implementação da política. Em primeiro lugar, a habitação a preços acessíveis que cumpra os padrões de aquisição do governo pode não ser suficiente. A maioria das novas casas são unidades de grandes áreas e as unidades de pequenas áreas estão dispersas. Em segundo lugar, o preço de compra proposto pelo governo é relativamente baixo, o que pode afectar a vontade de venda dos promotores.

Li Yujia mencionou que o preço de compra é uma questão fundamental e pode ser inferior a 50% do preço de habitação comercial na mesma área. Esse preço pode ser uma atração para os promotores com cadeias de capital apertadas e pressão para garantir a entrega das suas propriedades. Mas, ao mesmo tempo, apenas os projectos que cumpram as regulamentações governamentais sobre a construção de habitação a preços acessíveis e tenham vantagens em área, instalações e localização podem ser adquiridos a um preço inferior.

Espera-se que Pequim e Xangai façam o acompanhamento

Yan Yuejin, vice-diretor do Shanghai Yiju Real Estate Research Institute, disse que Shenzhen lançou o modelo de "compra e construção", enquanto a abordagem anterior de Guangzhou ainda era um tanto especial porque era "compra e construção" sob projetos específicos. No entanto, Shenzhen é realizada para toda a cidade, por isso o efeito de demonstração é mais forte e tem mais significado de sinalização. A operação em Shenzhen também significa que as cidades de primeiro nível iniciaram o modelo de “compra e construção”, e espera-se que Pequim e Xangai sigam o exemplo.

Yan Yuejin acredita que as cidades de primeiro nível têm maiores vantagens na realização desse tipo de trabalho porque a capacidade de digestão do mercado de habitação a preços acessíveis é muito forte. Além disso, a situação financeira das cidades de primeiro nível também é boa. Se elas se esforçarem ativamente por 300 bilhões de yuans em fundos de “compra em vez de construção” no futuro, o ritmo dessas aquisições acelerará.

Zhang Dawei, analista-chefe da Centaline Real Estate, disse que a principal razão pela qual todos estão muito preocupados com a política de recompra de casas da seleção nacional é que ela pode mudar diretamente a atual estrutura de oferta e demanda do mercado. O maior problema no mercado imobiliário atual é o estoque. Se você quiser reduzir o estoque, deverá contar com indivíduos ou instituições para comprar casas.

"Olhando agora, muitas políticas foram emitidas para promover a compra de casas individuais, mas o efeito geral não é totalmente otimista." Zhang Dawei enfatizou que o governo promove aquisições diretas e adquire o parque habitacional existente para ser usado como habitação a preços acessíveis. ser considerado uma solução muito boa para resolver alguns dos actuais problemas do mercado.

“Mas a maior dificuldade desta política é na verdade a origem dos fundos, que determina o tamanho do impacto.” Zhang Dawei analisou que, a julgar pelas condições de aquisição de Shenzhen, as unidades principais devem ter menos de 65 metros quadrados, o que pode ser possível. será mais difícil de igualar em Shenzhen, então este O impacto real da política não deve ser grande.

Li Yujia também expressou a mesma opinião. Ele acredita que, devido ao pequeno número de projetos elegíveis e à baixa vontade dos promotores de vender, o impacto desta política nos preços da habitação é limitado. Enfatizou também que a premissa da política de aquisições é garantir um equilíbrio de recursos para garantir a sustentabilidade e eficácia da política.

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