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Ogni giornalista: Zhen Sujing Ogni redattore: Chen Mengyu

Il 7 agosto, l'account pubblico WeChat "Shenzhen Anju" ha emesso un avviso di sollecitazione per l'acquisizione di alloggi commerciali da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili.

L'avviso affermava che, al fine di costruire attivamente un sistema di offerta immobiliare "garanzia + mercato" e seguire i principi di "mercalizzazione, stato di diritto" e volontarietà reciproca, le imprese affiliate a Shenzhen Anju Group Co., Ltd. intendono acquistare alloggi commerciali da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili. Le case commerciali vengono ora raccolte dalla città di Shenzhen per essere utilizzate come progetti abitativi a prezzi accessibili.

Questa è la seconda città di primo livello a lanciare il modello di “acquisto invece di costruzione”. In precedenza, il 30 maggio, il governo di Guangzhou Zengcheng aveva annunciato che avrebbe sollecitato pubblicamente la registrazione di case di reinsediamento commerciali idonee per il progetto ferroviario da Guangzhou (Xintang) a Shanwei (sezione Xintang), ovvero avrebbe sollecitato il pubblico di case residenziali idonee ( società di edilizia abitativa), quindi selezionare una casa per il reinsediamento secondo le procedure pertinenti.

Gli analisti del settore ritengono che gli standard di Shenzhen per l’acquisizione di inventario siano simili a quelli di altre città, in sintesi, includono l’integrità dell’edificio, i vantaggi dell’ubicazione, il tipo di unità che soddisfa i requisiti per alloggi a prezzi accessibili, strutture complete e conformità ai certificati di produzione. Ciò significa che le città di primo livello hanno già avviato il modello di “acquisto anziché costruzione”, e si prevede che Pechino e Shanghai seguiranno l’esempio.

Al di sotto dei 65 mq verrà data priorità ai progetti invenduti di interi edifici o intere unità.

L'avviso sottolinea che l'ambito della sollecitazione comprende immobili residenziali commerciali, appartamenti, dormitori, ecc. nell'ambito della città di Shenzhen (esclusa la zona di cooperazione speciale Shenzhen-Shantou). La priorità sarà data ai progetti di costruzione invenduti per l'intero edificio o unità e possono ottenere una gestione chiusa (elenchi di case).

Per quanto riguarda le condizioni abitative, esse includono una posizione adeguata, trasporti convenienti e strutture di supporto relativamente complete, vicine all'area centrale dello sviluppo regionale, con basi industriali e vantaggi di sviluppo; in linea di principio, l'area unitaria principale di il progetto (casa) dovrebbe soddisfare i requisiti di Shenzhen per il tipo e l'area dell'unità abitativa a prezzi accessibili (meno di 65 metri quadrati, comodi trasporti circostanti, vicino agli ingressi della metropolitana e alle stazioni degli autobus e condizioni vivibili come un'infrastruttura relativamente completa); e strutture abitative; sono necessarie procedure complete e quattro certificati per il progetto di acquisizione proposto Completo, garantendo la conformità legale del progetto e soddisfacendo i requisiti di prestito degli istituti finanziari.

Il periodo di raccolta va dalla data di annuncio al 31 ottobre 2024.

Dietro la conclusione ufficiale dell'acquisto e dello stoccaggio si celano l'elevata pressione sulle scorte e il lungo ciclo di vendita del nuovo mercato immobiliare di Shenzhen, nonché l'attività di transazione inferiore al previsto.

I dati della Shenzhen Real Estate Information Platform mostrano che alla fine di luglio il numero di unità residenziali di prima mano disponibili per la vendita a Shenzhen era 48.974. Facendo riferimento ai dati di Leyoujia, a partire dalla prima metà del 2024, l'area inventariale di nuove case della città è di 5,16 milioni di metri quadrati, con un ciclo di vendita di 24,8 mesi.

Li Yujia, capo ricercatore del Centro di ricerca sulla politica abitativa provinciale del Guangdong, ha affermato in un'intervista con un giornalista del "Daily Economic News" che attualmente più di 100 città in tutto il paese hanno risposto alla politica nazionale sulla rivitalizzazione delle scorte e sull'ottimizzazione incrementale, che viene implementato dalla manifestazione dall'alto verso il basso.

Tuttavia, ha anche sottolineato le sfide che potrebbero essere affrontate nell’attuazione della politica. Innanzitutto, gli alloggi a prezzi accessibili che soddisfano gli standard di acquisizione del governo potrebbero non essere sufficienti. La maggior parte delle nuove case sono unità di grandi dimensioni, mentre le unità di piccole aree sono sparse. In secondo luogo, il prezzo di acquisto proposto dal governo è relativamente basso, il che potrebbe influenzare la disponibilità a vendere degli sviluppatori.

Li Yujia ha affermato che il prezzo di acquisto è una questione chiave e potrebbe essere inferiore del 50% al prezzo degli alloggi commerciali nella stessa zona. Un prezzo del genere può rappresentare un’attrazione per gli sviluppatori con catene di capitale strette e pressioni per garantire la consegna delle loro proprietà. Allo stesso tempo, però, solo i progetti che soddisfano le norme del governo sulla costruzione di alloggi a prezzi accessibili e presentano vantaggi in termini di area, strutture e posizione possono essere acquistati ad un prezzo inferiore.

Si prevede che Pechino e Shanghai seguano l’esempio

Yan Yuejin, vicedirettore dello Shanghai Yiju Real Estate Research Institute, ha affermato che Shenzhen ha lanciato il modello di "acquisto e costruzione", mentre l'approccio precedente di Guangzhou era ancora in qualche modo speciale perché prevedeva "acquisto e costruzione" nell'ambito di progetti specifici. Tuttavia, Shenzhen viene eseguita per l'intera città, quindi l'effetto dimostrativo è più forte e ha un significato più significativo. L’operazione a Shenzhen significa anche che le città di primo livello hanno avviato il modello di “acquisto e costruzione”, e si prevede che Pechino e Shanghai seguiranno l’esempio.

Yan Yuejin ritiene che le città di primo livello abbiano maggiori vantaggi nello svolgere tale lavoro perché la capacità di digestione del mercato degli alloggi a prezzi accessibili è molto forte. Inoltre, anche la situazione finanziaria delle città di primo livello è buona, se in futuro si batteranno attivamente per 300 miliardi di yuan di fondi per "acquisti e costruzioni", il ritmo di tali acquisizioni accelererà.

Zhang Dawei, analista capo di Centaline Real Estate, ha affermato che la ragione principale per cui tutti sono molto preoccupati per la politica di riacquisto delle case della nazionale è che può modificare direttamente l'attuale struttura della domanda e dell'offerta del mercato. Il problema più grande nell'attuale mercato immobiliare è l'inventario. Se si desidera ridurre l'inventario, è necessario fare affidamento su individui o istituzioni per acquistare case.

“Guardando la situazione ora, sono state emanate molte politiche per promuovere l’acquisto di alloggi individuali, ma l’effetto complessivo non è del tutto ottimistico”. Zhang Dawei ha sottolineato che il governo promuove acquisizioni dirette e acquisisce stock di alloggi esistenti da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili si può dire che costituisca un’ottima soluzione per affrontare alcuni degli attuali problemi del mercato.

"Ma la difficoltà più grande di questa politica è in realtà la fonte dei fondi, che determina quanto grande sarà l'impatto." Zhang Dawei ha analizzato che, a giudicare dalle condizioni di acquisizione di Shenzhen, le unità principali devono essere inferiori a 65 metri quadrati, il che può darsi. essere più difficile da eguagliare a Shenzhen, quindi l’impatto reale della politica non dovrebbe essere grande.

Anche Li Yujia ha espresso lo stesso punto di vista. Egli ritiene che, a causa del numero limitato di progetti ammissibili e della scarsa disponibilità dei costruttori a vendere, l'impatto di questa politica sui prezzi delle case è limitato. Ha inoltre sottolineato che la premessa della politica di acquisizione è garantire un equilibrio di fondi per garantire la sostenibilità e l'efficacia della politica.

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