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autor: jiang yue

durante el día nacional, me gustaría darles una buena noticia.

hace unos días, se publicaron políticas para promover que el mercado inmobiliario "deje de caer y se estabilice" mediante la reducción de las tasas de interés, la reducción de los pagos iniciales y la adquisición de terrenos existentes, y se implementó oficialmente otro paquete de políticas:

las ciudades de primer nivel han relajado las restricciones de compra.

guangzhou ha cancelado por completo las restricciones de compra, shenzhen ha cancelado las restricciones de compra en áreas no centrales, shanghai ha relajado la seguridad social a un año en las áreas del anillo exterior y beijing ha relajado las restricciones de compra. además, también existen políticas de apoyo, como cambiar el impuesto al valor agregado de 5 a 2, reducir el índice de pago inicial y otras políticas de apoyo...

los préstamos hipotecarios existentes se han reducido oficialmente.

disminuido uniformemente en 30bp.

una serie de acciones del mercado parecen estar enviando una señal——

para levantarse.

¿qué tipo de subida es?

miremos directamente los datos.

1. volumen de negociación.

las coordenadas son shanghai.

el 26 de septiembre se vendieron 552 viviendas de segunda mano;

el 27 de septiembre se vendieron 607 unidades;

el 28 de septiembre se vendieron 872 unidades;

el volumen de transacciones de casas de segunda mano en shanghai sigue aumentando y el 28 de septiembre alcanzó el volumen de transacciones más alto en dos meses.

al mismo tiempo, el mercado inmobiliario de lujo de shanghai es aún más loco.

la fase 6 de cuihu, con un precio unitario promedio de 100 millones de rmb, se vendió el mismo día y las casas con un precio total de 355 millones de rmb fueron retiradas sin dudarlo un segundo.

beijing, shenzhen, hangzhou y otros lugares también son buenos.

en la cuarta semana de septiembre, la superficie de transacción de viviendas de segunda mano en los tres lugares aumentó mes a mes.

año tras año, sólo disminuyó el área de transacciones de beijing.

próximo,

el volumen de operaciones seguirá aumentando.

como se acaban de implementar políticas como la relajación de las restricciones de compra y la reducción de los porcentajes de pago inicial, el poder adquisitivo liberado aún no se ha reflejado.

2. precio de la transacción.

tenga en cuenta que los propietarios de todo el mundo están intentando subir los precios.

por ejemplo,

después de las locas ventas de 8 unidades de shenzhen china resources city en los últimos dos días, el propietario no pudo contenerse y saltó directamente en más de 8 millones.

una casa de 150 metros cuadrados se vendió anteayer por 20 millones, pero ahora se pide 28,88 millones.

por ejemplo,

cierta comunidad en hulixiang, xiamen, originalmente era negociable por 4,3 millones, pero ahora se vende por 4,5 millones;

el número de casas en el área de jinshang de huli saltó de 1,99 millones a 2,2 millones;

hay una casa en la bahía de wuyuan con un ajuste de precio directo de 700.000.

para otro ejemplo,

en hangzhou, un propietario vendió su casa por más de 400.000 yuanes en más de tres meses.

las conversaciones estaban a punto de concluir, pero tan pronto como salió el new deal, las conversaciones fracasaron.

próximo,

habrá más propietarios subiendo los precios.

el seguimiento oportuno de las últimas políticas dio a todos una gran confianza.

3. los desarrolladores suben los precios.

el precio unitario de todas las propiedades de la compañía en venta en jinshaludao real estate en el oeste de chengdu se incrementó en un 2%;

chengdu jiahexing aumentó los precios unitarios de todas las propiedades en venta en un 2%;

un promotor de qingdao aumentó el precio de las propiedades en venta en 300 yuanes/㎡;

el precio unitario del evergreen jinshuichen garden en zhengzhou, propiedad de henan zhuokai real estate, aumentó un 2%

……

lo anterior es la situación específica,

después del new deal del 17 de mayo, el mercado inmobiliario finalmente mostró una apariencia próspera.

entonces, aquí viene la pregunta central.

después de esta ola de nuevas políticas, ¿el mercado levantará la vista y despegará oficialmente?

dada la situación actual, la mayoría de nosotros sólo podemos ver tres palabras:

período de ventana.

porque,

ahora sólo se nota el aumento de volumen.

los datos están ahí y no se pueden falsificar.

actualmente, el precio de la transacción es solo un aumento de precio unilateral por parte del vendedor.

para las viviendas nuevas, los promotores quieren aumentar los precios;

en el caso de las casas de segunda mano, los propietarios quieren subir los precios.

los vendedores quieren subir los precios por dos razones.

1. el declive fue demasiado severo antes.

en los últimos años, los precios de nuestras viviendas han estado cayendo continuamente.

los precios de la vivienda en beijing han caído durante 17 meses consecutivos año tras año, shanghai ha caído durante 16 meses y shenzhen ha caído durante 18 meses... cuando se convierten, todos caen en años.

hasta ahora, entre las cuatro ciudades de primer nivel, los precios de la vivienda en guangzhou han caído a los niveles de 2017, y las otras tres ciudades de primer nivel han caído a los niveles de 2016.

¿qué tan sombrío puede ser si los precios de la vivienda retroceden hasta 2016?

veámoslo desde una perspectiva familiar.

si su familia posee una casa, entonces ha caído en los últimos años——

las pérdidas oscilan entre cientos de miles y millones, y peor aún, millones.

la gravedad de la tragedia varía de leve a grave, desde trabajar en vano durante unos años, hasta trabajar en vano durante media vida, hasta el final de esta vida...

déjame contarte una experiencia personal——

la casa en mi ciudad natal en el pequeño condado del nivel 18,

en 2021 se vendieron más de 2 millones.

todavía hay casas con un precio de cotización de más de 1 millón en el mercado...

nadie puede negar que los precios de la vivienda se han desplomado en los últimos años.

¡eso no es todo!

mirando retrospectivamente las políticas de rescate pasadas,

levantar las restricciones de compra, reducir los pagos iniciales, reducir las tasas de interés hipotecarias... aunque las políticas son diferentes cada vez, los efectos son similares——

el medicamento sólo funciona por un tiempo.

con el new deal, el volumen de transacciones aumentó, pero se estancó, y luego el propietario comenzó a dudar de la vida y luego continuó comprometiéndose y reduciendo los precios.

especialmente después del new deal 517.

al ver venir una ola de grandes políticas, parece un clímax después del anuncio.

durante los siguientes cuatro meses, todos lo esperaron con ansias.

como resultado, se esperaba un cambio en los objetivos económicos de la reunión de alto nivel——

se harán esfuerzos para completar las metas y tareas de desarrollo económico y social durante todo el año.

antes se hacía con determinación, ahora se hace con trabajo duro.

no hay nuevas políticas ni nuevas expectativas, por lo que algunos propietarios han vuelto a bajar sus precios de cotización.

déjame darte otro ejemplo personal——

en junio de 2024, una casa en hangzhou se cotizaba por 4,2 millones;

en julio, el precio más bajo de la comunidad fue de 3,95 millones;

en agosto, el precio más bajo de la comunidad fue de 3,7 millones;

en septiembre, el precio más bajo de la comunidad fue de 3,5 millones.

ola tras ola de ritmo, recortes de precios una y otra vez.

por lo tanto,

en muchos lugares las casas están sobrevendidas.

los desarrolladores son muy parecidos.

a lo largo de los años, se han llevado a cabo con frecuencia diversas actividades promocionales como plazas de aparcamiento gratuitas y "compre uno y llévese otro gratis", y se han reducido los precios.

entonces,

tan pronto como salió la última política, todos no pudieron evitar empezar a ajustar los precios.

no hay nada que pueda hacer, he perdido demasiado, recuperaré algo de sangre si puedo.

en segundo lugar, hay algunos propietarios que tienen mucha confianza.

como se mencionó anteriormente, el precio de china resources city ha aumentado en más de 8 millones de yuanes.

este tipo de propietario probablemente espera estar lleno y quiere recuperar todas sus pérdidas anteriores.

el anterior es el plan básico del vendedor:

vendedores que quieran devolver algo de sangre para enviar mercancías;

vendedores con grandes expectativas que buscan ganar dinero;

también existe una categoría de vendedores que aprovechan la política y envían mercancías activamente.

son los más vendedores de este tipo.

obviamente,

los vendedores no llegaron a un consenso sobre los aumentos de precios.

el mercado sigue siendo un mercado de compradores.

los compradores no apreciarán estos aumentos de precios.

de esta manera, el motivo del aumento en el volumen de operaciones es obvio——

espacio sobrevendido de vivienda y arbitraje de políticas.

después de que apareció claramente la señal de que "los precios de la vivienda han dejado de caer y se han estabilizado",

el parque de viviendas sobrevendido en el mercado tenía margen para el arbitraje político, por lo que ingresó mucho dinero.

volvamos a la nueva política en sí.

todas ellas son políticas dirigidas a ciudades de primer nivel.

¿qué significa?

la política está finalizada.

otras ciudades hace tiempo que se han desmantelado, dejando sólo a las ciudades de primer nivel con poco margen de maniobra.

a continuación, las ciudades de todo el país tendrán que luchar con bayonetas.

las ciudades líderes tienen industria, población, riqueza e incluso cierto apoyo político. esta batalla aún debe librarse. en cuanto a otras ciudades, realmente no hay nada más que hacer excepto sentir la atmósfera de la opinión pública del mercado bajo la nueva política.

relajar las políticas en las ciudades de primer nivel sólo acelerará la diferenciación urbana.

este,

¿no es sólo un período de ventana?

es un período ventana para los envíos en muchas ciudades;

es un período de ventana para muchas mejoras y reemplazos.

aproveche la política en cada oportunidad.

durante el período de ventana actual, haremos tres cosas.

1. envío.

deshazte de las malas ofertas rápidamente.

preste atención a las palabras clave de la nueva política:

para promover que el mercado inmobiliario deje de caer y se estabilice, debemos controlar estrictamente el incremento, optimizar el stock y mejorar la calidad de la construcción de viviendas comerciales.

de hecho, la calidad de las casas en el mercado es cada vez mejor.

por ejemplo,

la tasa de adquisición de habitaciones supera el 100%.

tras la introducción de nuevas regulaciones sobre la superficie construida en muchos lugares, la tasa de adquisición de viviendas puede alcanzar el 100%, lo que equivale a un cambio de dirección y la eliminación del alquiler público.

mayor tasa de adquisición de viviendas = más espacio = mejor tipo de casa.

dijiste, ¿cómo se puede comparar la casa de tres habitaciones que vale más de 100 metros cuadrados en tu mano con otras?

por ejemplo,

cada vez hay más casas con paneles de aluminio, alturas de suelo de más de 3 metros, discotecas y piscinas.

dijiste, ¿cómo se compara con la bandeja de pintura que tienes en la mano con una altura de piso de 2,8 m y sin casa club ni piscina?

para otro ejemplo,

cada vez hay más viviendas asequibles en varios lugares.

incluso en muchas zonas donde la demanda es alta, la vivienda asequible tiene la última palabra, ya sea que el mercado sea caótico o no.

dijiste, ¿cómo puedo comparar el precio con otros para proyectos de inversión que solo se necesitan?

por lo tanto, podemos aprovechar esta ventana para realizar envíos.

está bien si perdemos algo de dinero, pero no te quedes estancado.

no te preocupes por perder el objetivo.

si otros venden la casa que tiene en sus manos, incluso si el mercado sube, tiene poco que ver con usted.

2. reemplazo.

aquellos que necesiten mejoras y reemplazos pueden comenzar.

he de decir que los precios de algunos discos mejorados ahora me dan envidia.

por ejemplo,

el primer lote de complejos residenciales de referencia entregados en hangzhou en los últimos meses costó alrededor de 8,5 millones, pero ahora son menos de 8 millones y se han reducido en 500.000 o 600.000 en uno o dos meses.

dado que la política dice dejar de caer y estabilizarse, no lo dude.

el precio que usted compra puede no ser necesariamente el precio más bajo, pero debe ser el precio más bajo, y eso es suficiente.

además, al sustituir la hipoteca, por el mismo pago mensual, el tipo de interés será menor y el importe del préstamo será mayor.

de hecho, será más fácil mejorar el reemplazo en contra de la tendencia del mercado.

3. manténgase firme.

activos básicos, cálmate y mantente estable.

para los activos principales de las ciudades líderes, como las de primer y segundo nivel, en este momento, si no hay nada urgente, lo mejor que se puede hacer es quedarse quieto.

en primer lugar, en la nueva ronda de políticas, las ciudades líderes serán las primeras en dejar de caer y estabilizarse, por lo que los precios de esos activos básicos, naturalmente, habrán tocado fondo.

en segundo lugar, el mercado futuro será diferenciado.

lo que se necesita es sólo lo que se necesita, lo que se invierte, se invierte.

sólo los activos básicos tienen atributos de inversión.

el umbral de inversión es cada vez más alto, y los requisitos de fondos también son cada vez más altos.

por lo tanto, si vende el objetivo principal ahora, será más difícil ser preseleccionado en el futuro.

ahora sólo queda esperar.

¡espere a que la nueva política aumente el volumen de operaciones!

por muy optimistas que seamos,

cuando más compradores están dispuestos a comprar con una prima, el precio puede subir.

porque esta política es diferente a las anteriores y se ha convertido en el consenso del mercado.

¡esta vez es realmente diferente!

esta vez hay un recorte de tipos de la reserva federal;

esta vez, además de las políticas inmobiliarias directas, también hay políticas del lado monetario, del mercado de capitales, etc.

esta vez,

no son sólo los bienes raíces los que se salvan, es la economía la que se salva, ¡es todo!

giramos el volante totalmente a la derecha y acabamos de regresar a la carretera correcta.

pero,

la diferencia esta vez se limita a la ciudad cabecera.

como se mencionó anteriormente, la política actual no tiene relevancia para la gran mayoría de las ciudades, y solo las ciudades líderes todavía tienen un enfoque político.

por lo tanto, amigos que quieran aumentar los precios, primero piensen en una pregunta:

¿el objetivo que tengo en la mano es un activo en una ciudad de primer o segundo nivel o un activo central?