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autor: jiang yue

durante o dia nacional, gostaria de lhe dar uma boa notícia.

há poucos dias, foram lançadas políticas para promover o mercado imobiliário para "parar de cair e estabilizar", cortando as taxas de juros, reduzindo os pagamentos iniciais e adquirindo terrenos existentes, e outro pacote de políticas foi oficialmente implementado -

as cidades de primeiro nível relaxaram as restrições de compra.

guangzhou cancelou completamente as restrições de compra, shenzhen cancelou as restrições de compra em áreas não essenciais, xangai relaxou a segurança social para um ano nas áreas externas do anel e pequim relaxou as restrições de compra. além disso, existem também políticas de apoio, como a alteração do imposto sobre o valor acrescentado de 5 para 2, a redução do rácio de entrada e outras políticas de apoio...

os empréstimos hipotecários existentes foram oficialmente reduzidos.

diminuiu uniformemente em 30bp.

uma série de ações de mercado parece estar enviando um sinal——

para subir.

que tipo de ascensão é essa?

vejamos diretamente os dados.

1. volume de negociação.

as coordenadas são xangai.

no dia 26 de setembro foram vendidas 552 casas usadas;

em 27 de setembro foram vendidas 607 unidades;

em 28 de setembro foram vendidas 872 unidades;

o volume de transações de casas usadas em xangai continua a aumentar e, em 28 de setembro, atingiu o maior volume de transações em dois meses.

ao mesmo tempo, o mercado imobiliário de luxo de xangai está ainda mais louco.

a fase 6 de cuihu, com preço unitário médio de 100 milhões de rmb, foi vendida no mesmo dia, e as casas com preço total de 355 milhões de rmb foram retiradas sem hesitação.

pequim, shenzhen, hangzhou e outros lugares também são bons.

na quarta semana de setembro, a área de transação de casas usadas nas três localidades aumentou mês a mês.

ano após ano, apenas a área de transações de pequim diminuiu.

próximo,

o volume de negócios continuará a aumentar.

dado que políticas como o relaxamento das restrições de compra e a redução dos rácios de entrada acabaram de ser implementadas, o poder de compra libertado ainda não foi reflectido.

2. preço da transação.

esteja ciente de que os proprietários de todos os lugares estão tentando aumentar os preços.

por exemplo,

depois das vendas loucas de 8 unidades da shenzhen china resources city nos últimos dois dias, o proprietário não conseguiu se conter e saltou diretamente para mais de 8 milhões.

uma casa de 150 metros quadrados foi vendida anteontem por 20 milhões, mas agora pede 28,88 milhões.

por exemplo,

uma certa comunidade em hulixiang, xiamen, era originalmente negociável por 4,3 milhões, mas agora é vendida por 4,5 milhões;

o número de casas na área de jinshang, em huli, saltou de 1,99 milhão para 2,2 milhões;

há uma casa na baía de wuyuan com um ajuste direto de preço de 700,000.

para outro exemplo,

em hangzhou, um proprietário vendeu sua casa por mais de 400 mil yuans em mais de três meses.

as negociações estavam prestes a ser concluídas, mas assim que o new deal foi lançado, as negociações desmoronaram.

próximo,

haverá mais proprietários aumentando os preços.

devido ao acompanhamento oportuno das políticas mais recentes, deu-se grande confiança a todos.

3. os desenvolvedores aumentam os preços.

o preço unitário de todas as propriedades da empresa à venda em jinshaludao real estate, no oeste de chengdu, aumentou 2%;

chengdu jiahexing aumentou os preços unitários de todas as propriedades à venda em 2%;

um desenvolvedor em qingdao aumentou o preço das propriedades à venda em 300 yuans/㎡;

o preço unitário do evergreen jinshuichen garden em zhengzhou, de propriedade da henan zhuokai real estate, aumentou 2%

……

o acima é a situação específica,

após o new deal de 17 de maio, o mercado imobiliário finalmente apresentou uma aparência próspera.

então, aí vem a questão central.

após esta onda de novas políticas, o mercado irá oficialmente olhar para cima e decolar?

dada a situação atual, a maioria de nós consegue ver apenas três palavras:

período de janela.

porque,

agora apenas o aumento de volume é evidente.

os dados estão lá e não podem ser falsificados.

o preço da transação é atualmente apenas um aumento unilateral de preço por parte do vendedor.

para novas casas, os incorporadores querem aumentar os preços;

para casas usadas, os proprietários querem aumentar os preços.

os vendedores querem aumentar os preços por dois motivos.

1. o declínio foi muito severo antes.

nos últimos anos, os preços da nossa habitação têm caído continuamente.

os preços das casas em pequim caíram durante 17 meses consecutivos em relação ao ano anterior, xangai caiu durante 16 meses e shenzhen caiu durante 18 meses... quando convertidos, todos eles caem em anos.

até agora, entre as quatro cidades de primeiro nível, os preços da habitação em guangzhou caíram para os níveis de 2017, e as outras três cidades de primeiro nível caíram para os níveis de 2016.

quão sombrio poderá ser se os preços da habitação caírem até 2016?

vejamos isso do ponto de vista familiar.

se sua família possui uma casa, então ela caiu nos últimos anos——

as perdas variam de centenas de milhares a milhões e, pior ainda, milhões.

a gravidade da tragédia varia de leve a grave, desde trabalhar em vão por alguns anos, até trabalhar em vão por meia vida, até o fim desta vida...

deixe-me contar uma experiência pessoal——

a casa na minha cidade natal, no pequeno condado do 18º nível,

em 2021, foram vendidos mais de 2 milhões.

casas com preço de listagem superior a 1 milhão ainda estão no mercado...

ninguém pode negar que os preços das casas despencaram nos últimos anos.

isso não é tudo!

olhando para trás, para as políticas de resgate anteriores,

levantando as restrições de compra, reduzindo os pagamentos iniciais, reduzindo as taxas de juros das hipotecas... embora as políticas sejam diferentes a cada vez, os efeitos são semelhantes——

o remédio só funciona por um tempo.

com o new deal, o volume de transações aumentou, mas o volume de transações estagnou, e então o proprietário começou a duvidar da vida e continuou a comprometer e reduzir os preços.

especialmente depois do new deal 517.

vendo uma onda de grandes políticas chegando, parece um clímax após o anúncio.

nos quatro meses seguintes, todos ansiavam por isso.

como resultado, esperava-se uma mudança nos objetivos econômicos da reunião de alto nível——

serão envidados esforços para cumprir as metas e tarefas de desenvolvimento económico e social ao longo do ano.

antes era feito com determinação, agora é feito com muito trabalho.

não existem novas políticas nem novas expectativas, por isso alguns proprietários baixaram novamente os preços de listagem.

deixe-me dar outro exemplo pessoal——

em junho de 2024, uma casa em hangzhou foi cotada por 4,2 milhões;

em julho, o preço mais baixo do município foi de 3,95 milhões;

em agosto, o preço mais baixo do município foi de 3,7 milhões;

em setembro, o preço mais baixo do município foi de 3,5 milhões.

onda após onda de ritmo, cortes de preços repetidas vezes.

portanto,

as casas em muitos lugares estão vendidas em excesso.

os desenvolvedores são praticamente os mesmos.

ao longo dos anos, diversas atividades promocionais, como vagas de estacionamento gratuitas e “compre um, leve outro”, foram realizadas com frequência e os preços foram reduzidos.

então,

assim que a última política foi lançada, todos não puderam deixar de começar a ajustar os preços.

não há nada que eu possa fazer, perdi muito, vou recuperar um pouco de sangue se puder.

em segundo lugar, existem alguns proprietários extremamente confiantes.

conforme mencionado acima, o preço da china resources city aumentou mais de 8 milhões de yuans.

este tipo de proprietário provavelmente espera estar cheio e quer recuperar todas as perdas anteriores.

o acima é o plano básico do vendedor:

vendedores que desejam devolver um pouco de sangue para enviar mercadorias;

vendedores com grandes expectativas que procuram ganhar dinheiro;

há também uma categoria de vendedores que aproveitam a apólice e enviam mercadorias ativamente.

são os que mais vendem desse tipo.

obviamente,

os vendedores não chegaram a um consenso sobre os aumentos de preços.

o mercado ainda é um mercado de compradores.

os compradores não apreciarão esses aumentos de preços.

desta forma, a razão para o aumento no volume de negociação é óbvia——

habitação sobrevendida e espaço de arbitragem política.

depois de o sinal de que "os preços das casas pararam de cair e se estabilizaram" ter aparecido claramente,

o stock de habitação sobrevendido no mercado tinha espaço para arbitragem política, pelo que entrou muito dinheiro.

voltemos à nova política em si.

todas são políticas que visam cidades de primeiro nível.

o que isso significa?

a política está finalizada.

outras cidades já foram despojadas há muito tempo, deixando apenas cidades de primeira linha com pouco espaço de manobra.

a seguir, cidades de todo o país terão de lutar com baionetas.

as cidades líderes têm indústria, população, riqueza e até algum apoio político. esta batalha ainda precisa de ser travada. quanto a outras cidades, não há realmente mais nada a fazer senão sentir a atmosfera da opinião pública do mercado sob a nova política.

a flexibilização das políticas nas cidades de primeiro nível apenas acelerará a diferenciação urbana.

esse,

não é apenas um período de janela?

é um período de janela para remessas em muitas cidades;

é um período de janela para muitas melhorias e substituições.

aproveite a política em todas as oportunidades.

durante o período de janela atual, faremos três coisas.

1. envio.

livre-se dos lances ruins rapidamente.

por favor, preste atenção às palavras-chave da nova política——

para fazer com que o mercado imobiliário pare de cair e se estabilize, devemos controlar rigorosamente o incremento, otimizar o estoque e melhorar a qualidade da construção de moradias comerciais.

na verdade, a qualidade das casas no mercado está cada vez melhor.

por exemplo,

a taxa de aquisição de quartos é superior a 100%.

após a introdução de novos regulamentos de proporção de área útil em muitos locais, a taxa de aquisição de habitação pode atingir 100%, o que equivale a uma mudança de direção e à eliminação do arrendamento público.

maior taxa de aquisição de moradias = mais espaço = melhor tipo de moradia.

você disse, como a casa de três quartos que vale mais de 100 metros quadrados em suas mãos pode ser comparada a outras?

por exemplo,

são cada vez mais casas com painéis de alumínio, alturas superiores a 3 metros, clubes e piscinas.

você disse, como isso se compara à bandeja de tinta em sua mão, com 2,8 m de altura no chão e sem clube ou piscina?

para outro exemplo,

há cada vez mais moradias acessíveis em vários lugares.

mesmo em muitas áreas onde a procura é elevada, a habitação acessível tem a palavra final, quer o mercado esteja caótico ou não.

você disse, como posso comparar o preço com outros para projetos de investimento que são apenas necessários?

portanto, podemos aproveitar essa janela para enviar.

tudo bem se perdermos algum dinheiro, mas não fique preso.

não se preocupe em errar o alvo.

se a casa que você tem está sendo vendida por terceiros, mesmo que o mercado suba, isso pouco tem a ver com você.

2. substituição.

quem precisa de melhorias e reposição pode começar.

devo dizer que os preços de alguns discos melhorados agora me deixam com inveja.

por exemplo,

o primeiro lote de complexos residenciais de referência entregues em hangzhou nos últimos meses custou cerca de 8,5 milhões, mas agora são menos de 8 milhões e caíram 500.000 ou 600.000 em um ou dois meses.

já que a política diz para parar de cair e estabilizar, não hesite.

o preço que você compra pode não ser necessariamente o preço mais baixo, mas deve ser o preço mais baixo, e isso é suficiente.

além disso, ao substituir a hipoteca, pela mesma mensalidade, a taxa de juros será menor e o valor do empréstimo será maior.

na verdade, será mais fácil melhorar a substituição contra a tendência do mercado.

3. mantenha-se firme.

ativos essenciais, acalme-se e permaneça estável.

para os principais activos das cidades líderes, como as cidades de primeiro e segundo níveis, nesta conjuntura, se não houver nada urgente, a melhor coisa a fazer é permanecer onde está.

em primeiro lugar, na nova ronda de políticas, as cidades líderes serão as primeiras a parar de cair e a estabilizar, pelo que os preços desses activos essenciais terão naturalmente atingido o seu nível mais baixo.

em segundo lugar, o mercado futuro será diferenciado.

o que é necessário é apenas necessário, o que é investido é investido.

apenas os ativos principais possuem atributos de investimento.

o limiar para o investimento está a aumentar cada vez mais e as necessidades de fundos também são cada vez mais elevadas.

portanto, se você vender o alvo principal agora, será mais difícil ser selecionado no futuro.

agora, tudo o que resta fazer é esperar.

aguarde a nova política para aumentar o volume de negociações!

não importa o quão otimistas estejamos,

quando mais compradores estão dispostos a comprar com prêmio, o preço pode subir.

porque esta política é diferente das anteriores e se tornou consenso do mercado.

desta vez é realmente diferente!

desta vez há um corte na taxa do fed;

desta vez, além das políticas imobiliárias diretas, há também políticas do lado monetário, do lado do mercado de capitais, etc.

desta vez,

não são apenas os imóveis que são salvos, é a economia que é salva, é tudo!

viramos o volante totalmente para a direita e acabamos de voltar à estrada certa.

mas,

a diferença desta vez é limitada à cidade sede.

tal como mencionado acima, a política actual não tem relevância para a grande maioria das cidades, e apenas as cidades líderes ainda têm foco político.

portanto, amigos que querem aumentar os preços, pensem primeiro numa questão -

o alvo em minhas mãos é um ativo em uma cidade de primeiro ou segundo nível ou um ativo essencial?