nachricht

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autor: jiang yue

anlässlich des nationalfeiertags möchte ich ihnen eine gute nachricht überbringen.

vor ein paar tagen wurden richtlinien veröffentlicht, um den immobilienmarkt durch senkung der zinssätze, niedrigere anzahlungen und den erwerb bestehender grundstücke dazu zu bringen, „den rückgang zu stoppen und sich zu stabilisieren“, und ein weiteres paket von richtlinien wurde offiziell umgesetzt –

in erstklassigen städten gelten gelockerte kaufbeschränkungen.

guangzhou hat die kaufbeschränkungen vollständig aufgehoben, shenzhen hat die kaufbeschränkungen in nicht-kerngebieten aufgehoben, shanghai hat die sozialversicherung in außenringgebieten auf ein jahr gelockert und peking hat die kaufbeschränkungen gelockert. darüber hinaus gibt es auch unterstützende maßnahmen wie die änderung der mehrwertsteuer von 5 auf 2, die reduzierung der anzahlungsquote und andere unterstützende maßnahmen ...

bestehende hypothekarkredite wurden offiziell gekürzt.

gleichmäßig um 30bp verringert.

eine reihe von marktaktionen scheinen ein signal zu senden –

aufstehen.

was ist das für ein anstieg?

schauen wir uns die daten direkt an.

1. handelsvolumen.

die koordinaten sind shanghai.

am 26. september wurden 552 gebrauchte häuser verkauft;

am 27. september wurden 607 einheiten verkauft;

am 28. september wurden 872 einheiten verkauft;

das transaktionsvolumen von gebrauchthäusern in shanghai steigt weiter und erreichte am 28. september das höchste transaktionsvolumen seit zwei monaten.

gleichzeitig ist shanghais luxusimmobilienmarkt noch verrückter.

cuihu phase 6 mit einem durchschnittlichen stückpreis von 100 millionen rmb war am selben tag ausverkauft und die häuser mit einem gesamtpreis von 355 millionen rmb wurden ohne eine sekunde zu zögern abtransportiert.

peking, shenzhen, hangzhou und andere orte sind ebenfalls gut.

in der vierten septemberwoche stieg die transaktionsfläche von gebrauchthäusern an den drei orten im vergleich zum vormonat.

im vergleich zum vorjahr verringerte sich lediglich die transaktionsfläche pekings.

nächste,

das handelsvolumen wird weiter steigen.

da maßnahmen wie die lockerung der kaufbeschränkungen und die reduzierung der anzahlungsquoten gerade erst umgesetzt wurden, spiegelte sich die freigesetzte kaufkraft noch nicht wider.

2. transaktionspreis.

beachten sie, dass vermieter überall versuchen, die preise zu erhöhen.

zum beispiel,

nach dem verrückten verkauf von 8 einheiten durch shenzhen china resources city in den letzten zwei tagen konnte sich der vermieter nicht zurückhalten und sprang direkt um mehr als 8 millionen an.

ein 150 quadratmeter großes haus wurde vorgestern für 20 millionen verkauft, nun werden 28,88 millionen verlangt.

zum beispiel,

eine bestimmte gemeinde in hulixiang, xiamen, war ursprünglich für 4,3 millionen verhandelbar, wird aber jetzt für 4,5 millionen verkauft;

die zahl der häuser im jinshang-gebiet von huli stieg von 1,99 millionen auf 2,2 millionen;

es gibt ein haus in der wuyuan-bucht mit einer direkten preisanpassung von 700.000.

als weiteres beispiel:

in hangzhou verkaufte ein vermieter sein haus in mehr als drei monaten für mehr als 400.000 yuan.

die gespräche standen kurz vor dem abschluss, doch als der new deal in kraft trat, scheiterten die gespräche.

nächste,

es wird mehr vermieter geben, die die preise erhöhen.

aufgrund der rechtzeitigen weiterverfolgung der neuesten richtlinien gab es allen großes vertrauen.

3. entwickler erhöhen die preise.

der stückpreis aller zum verkauf stehenden immobilien des unternehmens in jinshaludao real estate im westen von chengdu wurde um 2 % erhöht;

chengdu jiahexing erhöhte die stückpreise aller zum verkauf stehenden immobilien um 2 %;

ein entwickler in qingdao erhöhte den preis für zum verkauf stehende immobilien um 300 yuan/㎡;

der stückpreis des evergreen jinshuichen garden in zhengzhou, im besitz von henan zhuokai real estate, stieg um 2 %

……

das obige ist die spezifische situation,

nach dem new deal vom 17. mai zeigte der immobilienmarkt endlich ein prosperierendes erscheinungsbild.

dann kommt hier die kernfrage.

wird sich der markt nach dieser welle neuer richtlinien offiziell erholen und durchstarten?

angesichts der aktuellen situation können die meisten von uns eigentlich nur drei wörter sehen:

fensterzeitraum.

weil,

jetzt ist nur noch die lautstärkezunahme erkennbar.

die daten sind da und können nicht gefälscht werden.

der transaktionspreis stellt derzeit lediglich eine einseitige preiserhöhung durch den verkäufer dar.

für neue häuser wollen die bauträger die preise erhöhen;

für gebrauchte häuser wollen vermieter die preise erhöhen.

verkäufer möchten die preise aus zwei gründen erhöhen.

1. der rückgang war vorher zu stark.

in den letzten jahren sind unsere immobilienpreise kontinuierlich gesunken.

die immobilienpreise in peking sind im jahresvergleich 17 monate in folge gefallen, in shanghai sind es 16 monate lang und in shenzhen sind sie 18 monate lang gefallen ... umgerechnet sinken sie alle in jahren.

bisher sind die immobilienpreise in guangzhou in den vier städten der ersten reihe auf das niveau von 2017 gefallen, und in den anderen drei städten der ersten reihe sind sie auf das niveau von 2016 gefallen.

wie düster kann es sein, wenn die immobilienpreise auf das jahr 2016 zurückfallen?

betrachten wir es aus der familienperspektive.

wenn ihre familie ein haus besitzt, ist es in den letzten jahren gesunken——

die verluste reichen von hunderttausenden bis hin zu millionen und noch schlimmer, millionen.

die schwere der tragödie reicht von leicht bis schwer, von ein paar jahren vergeblicher arbeit über ein halbes leben vergeblicher arbeit bis zum ende dieses lebens ...

lassen sie mich ihnen eine persönliche erfahrung geben——

das haus in meiner heimatstadt im kleinen 18. bezirk,

im jahr 2021 wurden mehr als 2 millionen verkauft.

häuser mit einem listenpreis von mehr als 1 million sind immer noch auf dem markt...

niemand kann leugnen, dass die immobilienpreise in den letzten jahren stark gesunken sind.

das ist noch nicht alles!

rückblickend auf vergangene rettungsmaßnahmen:

kaufbeschränkungen aufheben, anzahlungen senken, hypothekenzinsen senken ... auch wenn die policen jedes mal unterschiedlich sind, sind die auswirkungen ähnlich –

das medikament wirkt nur für eine weile.

mit dem new deal stieg das transaktionsvolumen, aber das transaktionsvolumen stagnierte, und dann begann der vermieter an seinem leben zu zweifeln und ging dann weiterhin kompromisse ein und senkte die preise.

vor allem nach dem 517 new deal.

angesichts der bevorstehenden welle großer politischer maßnahmen scheint es nach der ankündigung ein höhepunkt zu sein.

in den nächsten vier monaten freuten sich alle darauf.

infolgedessen wurde eine änderung der wirtschaftlichen ziele des spitzentreffens erwartet –

das ganze jahr über werden anstrengungen unternommen, um die ziele und aufgaben der wirtschaftlichen und sozialen entwicklung zu erfüllen.

früher geschah dies mit entschlossenheit, jetzt geschieht es mit harter arbeit.

es gibt keine neuen richtlinien und keine neuen erwartungen, daher haben einige vermieter ihre listenpreise erneut gesenkt.

lassen sie mich ihnen noch ein persönliches beispiel geben –

im juni 2024 wurde ein haus in hangzhou für 4,2 millionen gelistet;

im juli lag der niedrigste preis in der gemeinde bei 3,95 millionen;

im august lag der niedrigste preis in der gemeinde bei 3,7 millionen;

im september lag der niedrigste preis in der gemeinde bei 3,5 millionen.

welle um welle des rhythmus, immer wieder preissenkungen.

daher,

häuser sind vielerorts überverkauft.

den entwicklern geht es weitgehend ähnlich.

im laufe der jahre wurden regelmäßig verschiedene werbemaßnahmen wie kostenlose parkplätze und „kaufe eins, erhalte eins gratis“ durchgeführt und die preise gesenkt.

also,

sobald die neueste richtlinie herauskam, mussten alle mit der preisanpassung beginnen.

ich kann nichts tun, ich habe zu viel verloren, ich werde etwas blut zurückbekommen, wenn ich kann.

zweitens gibt es einige vermieter, die äußerst zuversichtlich sind.

wie oben erwähnt, ist der preis von china resources city um mehr als 8 millionen yuan gestiegen.

diese art von vermieter rechnet wahrscheinlich damit, satt zu werden und möchte alle bisherigen verluste wiedergutmachen.

das obige ist der grundplan des verkäufers:

verkäufer, die etwas blut zurückgeben möchten, um waren zu versenden;

verkäufer mit hohen erwartungen, die geld verdienen wollen;

es gibt auch eine kategorie von verkäufern, die die richtlinie nutzen und aktiv waren versenden.

es gibt die meisten verkäufer dieser art.

offensichtlich,

über preiserhöhungen konnten sich die verkäufer nicht einigen.

der markt ist immer noch ein käufermarkt.

käufer werden diese preiserhöhungen nicht zu schätzen wissen.

auf diese weise ist der grund für den anstieg des handelsvolumens offensichtlich –

überverkaufter wohnungs- und politikarbitrageraum.

nachdem das signal deutlich geworden ist, dass „die immobilienpreise nicht mehr fallen und sich stabilisieren“,

der überverkaufte wohnungsbestand auf dem markt bot spielraum für politische arbitrage, sodass viel geld floss.

kommen wir zurück zur neuen richtlinie selbst.

es handelt sich allesamt um maßnahmen, die auf erstklassige städte abzielen.

was bedeutet es?

die richtlinie ist abgeschlossen.

andere städte haben sich längst zurückgezogen, so dass nur noch erstklassige städte wenig handlungsspielraum haben.

als nächstes müssen städte im ganzen land mit bajonetten kämpfen.

die führenden städte verfügen über industrie, bevölkerung, wohlstand und sogar eine gewisse politische unterstützung. dieser kampf muss noch geführt werden. was andere städte betrifft, gibt es im grunde nichts anderes zu tun, als die atmosphäre der öffentlichen marktmeinung unter der neuen politik zu spüren.

eine lockerung der politik in erstklassigen städten wird die städtische differenzierung nur beschleunigen.

das,

ist es nicht nur eine fensterperiode?

in vielen städten handelt es sich um eine fensterperiode für sendungen.

es ist eine zeitspanne für viele verbesserungen und ersetzungen.

nutzen sie die richtlinien bei jeder gelegenheit.

während der aktuellen fensterperiode werden wir drei dinge tun.

1. versand.

beseitigen sie die fehlangebote schnell.

bitte beachten sie die schlüsselwörter in der neuen richtlinie:

damit der immobilienmarkt nicht mehr fällt und sich stabilisiert, müssen wir den zuwachs streng kontrollieren, den bestand optimieren und die qualität des gewerblichen wohnungsbaus verbessern.

tatsächlich wird die qualität der häuser auf dem markt immer besser.

zum beispiel,

die raumakquisequote liegt bei über 100 %.

nach der einführung neuer wohnflächenverhältnisregelungen kann die wohnungserwerbsquote vielerorts 100 % erreichen, was einer richtungsänderung und dem wegfall der öffentlichen vermietung gleichkommt.

höhere wohnungserwerbsquote = mehr platz = besserer haustyp.

sie sagten: wie kann das haus mit drei schlafzimmern, das mehr als 100 quadratmeter wert ist, in ihrer hand mit anderen verglichen werden?

zum beispiel,

es gibt immer mehr häuser mit aluminiumpaneelen, geschosshöhen von mehr als 3 metern sowie clubs und schwimmbäder.

sie sagten, wie wäre es im vergleich zu der farbwanne in ihrer hand mit einer bodenhöhe von 2,8 m und ohne clubhaus oder schwimmbad?

als weiteres beispiel:

an verschiedenen orten gibt es immer mehr bezahlbaren wohnraum.

selbst in vielen gegenden mit hoher nachfrage entscheidet bezahlbarer wohnraum darüber, ob der markt chaotisch ist oder nicht.

sie sagten: wie kann ich den preis für investitionsprojekte, die gerade benötigt werden, mit anderen vergleichen?

daher können wir dieses zeitfenster für den versand nutzen.

es ist in ordnung, wenn wir etwas geld verlieren, aber bleiben sie nicht stecken.

machen sie sich keine sorgen, dass sie das ziel verfehlen.

wenn das haus in ihrer hand von anderen verkauft wird, hat das, selbst wenn der markt steigt, wenig mit ihnen zu tun.

2. ersatz.

wer verbesserung und ersatz braucht, kann beginnen.

ich muss sagen, dass mich die preise einiger verbesserter festplatten mittlerweile neidisch machen.

zum beispiel,

die ersten in hangzhou gelieferten benchmark-wohnkomplexe kosteten in den letzten monaten etwa 8,5 millionen, aber jetzt sind es weniger als 8 millionen, und sie sind in ein oder zwei monaten um 500.000 oder 600.000 gesunken.

zögern sie nicht, da die politik vorschreibt, den rückgang zu stoppen und sich zu stabilisieren.

der preis, den sie kaufen, muss nicht unbedingt der niedrigste preis sein, aber es muss der niedrigste preis sein, und das reicht aus.

darüber hinaus wird durch den ersatz der hypothek bei gleicher monatlicher zahlung der zinssatz niedriger und die kreditsumme höher.

es wird tatsächlich einfacher sein, den ersatz gegen den markttrend zu verbessern.

3. bleiben sie ruhig.

kernvermögen, beruhigen sie sich und bleiben sie stabil.

für die kernvermögenswerte führender städte wie der first- und second-tier-städte ist es zum jetzigen zeitpunkt das beste, dort zu bleiben, wenn es nichts dringendes gibt.

erstens werden in der neuen politikrunde die führenden städte als erste den rückgang stoppen und sich stabilisieren, so dass die preise für solche kernwerte natürlich ihren tiefpunkt erreicht haben.

zweitens wird der zukünftige markt differenziert.

was benötigt wird, wird nur benötigt, was investiert wird, wird investiert.

nur kernvermögenswerte verfügen über anlageattribute.

die hürden für investitionen werden immer höher und auch die anforderungen an die mittel werden immer höher.

wenn sie das kernziel jetzt verkaufen, wird es daher in zukunft schwieriger, in die engere wahl zu kommen.

jetzt heißt es nur noch warten.

warten sie, bis die neue richtlinie das handelsvolumen steigert!

egal wie optimistisch wir sind,

wenn mehr käufer bereit sind, zu einem höheren preis zu kaufen, kann der preis in die höhe getrieben werden.

denn diese politik unterscheidet sich von den vorherigen und ist zum konsens des marktes geworden.

dieses mal ist es wirklich anders!

diesmal gibt es eine zinssenkung der fed;

diesmal gibt es neben der direkten immobilienpolitik auch politiken auf der geldseite, der kapitalmarktseite usw.

diesmal,

es werden nicht nur immobilien gerettet, sondern auch die wirtschaft, es ist das ganze!

wir haben das lenkrad ganz nach rechts gedreht und sind gerade wieder auf die richtige straße zurückgekehrt.

aber,

der unterschied beschränkt sich dieses mal auf die hauptstadt.

wie oben erwähnt, hat die aktuelle politik für die überwiegende mehrheit der städte keine relevanz und nur die führenden städte haben noch politischen fokus.

daher sollten freunde, die die preise erhöhen möchten, zunächst über eine frage nachdenken:

ist das ziel in meiner hand ein vermögenswert in einer stadt der ersten oder zweiten reihe oder ein kernwert?