notizia

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autore: jiang yue

in occasione della giornata nazionale, vorrei darvi una bella notizia.

pochi giorni fa, sono state varate politiche per promuovere il mercato immobiliare a "smettere di cadere e stabilizzarsi" tagliando i tassi di interesse, abbassando gli acconti e acquisendo terreni esistenti, e un altro pacchetto di politiche è stato ufficialmente implementato -

le città di primo livello hanno allentato le restrizioni sugli acquisti.

guangzhou ha cancellato completamente le restrizioni sugli acquisti, shenzhen ha cancellato le restrizioni sugli acquisti nelle aree non centrali, shanghai ha allentato la sicurezza sociale a un anno nelle aree dell’anello esterno e pechino ha allentato le restrizioni sugli acquisti. inoltre, ci sono anche politiche di sostegno come la modifica dell’imposta sul valore aggiunto da 5 a 2, la riduzione del tasso di acconto e altre politiche di sostegno...

i mutui ipotecari esistenti sono stati ufficialmente ridotti.

diminuito uniformemente di 30bp.

una serie di azioni di mercato sembrano inviare un segnale——

alzarsi.

che tipo di aumento è?

guardiamo direttamente i dati.

1. volume degli scambi.

le coordinate sono shanghai.

il 26 settembre sono state vendute 552 case di seconda mano;

il 27 settembre furono vendute 607 unità;

il 28 settembre furono vendute 872 unità;

il volume delle transazioni di case di seconda mano a shanghai continua a crescere e il 28 settembre ha raggiunto il volume di transazioni più alto degli ultimi due mesi.

allo stesso tempo, il mercato immobiliare di lusso di shanghai è ancora più folle.

la fase 6 di cuihu, con un prezzo unitario medio di 100 milioni di rmb, è stata esaurita lo stesso giorno e le case con un prezzo totale di 355 milioni di rmb sono state portate via senza un secondo di esitazione.

anche pechino, shenzhen, hangzhou e altri posti sono buoni.

nella quarta settimana di settembre, l'area di transazione delle case di seconda mano nelle tre località è aumentata di mese in mese.

di anno in anno, solo l’area di transazione di pechino è diminuita.

prossimo,

il volume degli scambi continuerà ad aumentare.

poiché politiche come l'allentamento delle restrizioni sugli acquisti e la riduzione degli acconti sono state appena implementate, il potere d'acquisto liberato non si è ancora riflesso.

2. prezzo della transazione.

tieni presente che i proprietari di tutto il mondo stanno cercando di aumentare i prezzi.

per esempio,

dopo le folli vendite di 8 unità di shenzhen china resources city negli ultimi due giorni, il proprietario non ha potuto trattenersi ed è balzato direttamente di oltre 8 milioni.

una casa di 150 metri quadrati è stata venduta l'altro ieri per 20 milioni, ora se ne chiedono 28,88 milioni.

per esempio,

una certa comunità a hulixiang, xiamen, era originariamente negoziabile per 4,3 milioni, ma ora viene venduta per 4,5 milioni;

il numero di case nella zona jinshang di huli è balzato da 1,99 milioni a 2,2 milioni;

c'è una casa nella baia di wuyuan con un adeguamento diretto del prezzo di 700.000.

per un altro esempio,

a hangzhou, un proprietario ha venduto la sua casa per più di 400.000 yuan in più di tre mesi.

i colloqui stavano per concludersi, ma non appena è uscito il new deal i colloqui si sono interrotti.

prossimo,

ci saranno più proprietari che aumenteranno i prezzi.

il tempestivo follow-up delle ultime politiche ha dato a tutti grande fiducia.

3. gli sviluppatori aumentano i prezzi.

il prezzo unitario di tutte le proprietà della società in vendita nella jinshaludao real estate nella parte occidentale di chengdu è stato aumentato del 2%;

chengdu jiahexing ha aumentato i prezzi unitari di tutte le proprietà in vendita del 2%;

un costruttore di qingdao ha aumentato il prezzo delle proprietà in vendita di 300 yuan/㎡;

il prezzo unitario dell'evergreen jinshuichen garden a zhengzhou, di proprietà di henan zhuokai real estate, è aumentato del 2%

……

quanto sopra è la situazione specifica,

dopo il new deal del 17 maggio il mercato immobiliare ha finalmente mostrato un aspetto prospero.

poi, ecco la domanda fondamentale.

dopo questa ondata di nuove politiche, il mercato si alzerà ufficialmente e decollerà?

data la situazione attuale, la maggior parte di noi riesce a vedere solo tre parole:

periodo finestra.

perché,

ora è evidente solo l'aumento del volume.

i dati ci sono e non possono essere falsificati.

il prezzo della transazione è attualmente solo un aumento unilaterale del prezzo da parte del venditore.

per le nuove case, i costruttori vogliono aumentare i prezzi;

per le case usate i proprietari vogliono aumentare i prezzi.

i venditori vogliono aumentare i prezzi per due motivi.

1. prima il declino era troppo grave.

negli ultimi anni i prezzi delle nostre case sono diminuiti costantemente.

i prezzi delle case a pechino sono diminuiti per 17 mesi consecutivi anno su anno, shanghai è diminuita per 16 mesi e shenzhen è diminuita per 18 mesi... una volta convertiti, diminuiscono tutti negli anni.

finora, tra le quattro città di primo livello, i prezzi delle case a guangzhou sono scesi ai livelli del 2017, mentre nelle altre tre città di primo livello sono scesi ai livelli del 2016.

quanto sarebbe desolante la situazione se i prezzi delle case tornassero ai livelli del 2016?

guardiamo la cosa dal punto di vista familiare.

se la tua famiglia possiede una casa, significa che è diminuita negli ultimi anni——

le perdite vanno da centinaia di migliaia a milioni e, peggio ancora, milioni.

la gravità della tragedia varia da lieve a grave, dal lavorare invano per alcuni anni, al lavorare invano per mezza vita, fino alla fine di questa vita...

lascia che ti racconti un'esperienza personale——

la casa nella mia città natale, nella piccola contea del 18° livello,

nel 2021 ne sono state vendute più di 2 milioni.

case con un prezzo di listino superiore a 1 milione sono ancora sul mercato...

nessuno può negare che i prezzi delle case siano crollati negli ultimi anni.

non è tutto!

guardando indietro alle politiche di salvataggio del passato,

eliminazione delle restrizioni sugli acquisti, riduzione degli acconti, riduzione dei tassi di interesse ipotecari... sebbene le politiche siano ogni volta diverse, gli effetti sono simili——

la medicina funziona solo per un po'.

con il new deal, il volume delle transazioni è aumentato, ma il volume delle transazioni si è bloccato, quindi il proprietario ha iniziato a dubitare della vita e ha continuato a scendere a compromessi e a ridurre i prezzi.

soprattutto dopo il new deal 517.

considerando l’arrivo di un’ondata di grandi politiche, sembra che dopo l’annuncio si sia raggiunto il culmine.

per i successivi quattro mesi tutti lo aspettavano con ansia.

di conseguenza, ci si aspettava un cambiamento negli obiettivi economici della riunione di alto livello...

saranno compiuti sforzi per completare gli obiettivi e i compiti di sviluppo economico e sociale durante tutto l’anno.

prima lo si faceva con determinazione, ora lo si fa con duro lavoro.

non ci sono nuove politiche né nuove aspettative, quindi alcuni proprietari hanno nuovamente abbassato i prezzi di inserzione.

lascia che ti faccia un altro esempio personale——

nel giugno 2024, una casa a hangzhou veniva quotata per 4,2 milioni;

nel mese di luglio il prezzo più basso della comunità è stato di 3,95 milioni;

nel mese di agosto il prezzo più basso della comunità è stato di 3,7 milioni;

a settembre il prezzo più basso della comunità era di 3,5 milioni.

ondata dopo ondata di ritmo, i prezzi si riducono ancora e ancora.

perciò,

in molti luoghi le case sono ipervendute.

gli sviluppatori sono più o meno gli stessi.

nel corso degli anni sono state svolte frequentemente diverse attività promozionali come parcheggi gratuiti e "paghi uno prendi due" e i prezzi sono stati ridotti.

così,

non appena è uscita l'ultima politica, tutti non hanno potuto fare a meno di iniziare ad adeguare i prezzi.

non posso fare niente, ho perso troppo, recupererò un po' di sangue se posso.

in secondo luogo, ci sono alcuni proprietari che sono estremamente fiduciosi.

come accennato in precedenza, il prezzo di china resources city è aumentato di oltre 8 milioni di yuan.

questo tipo di proprietario probabilmente si aspetta di essere pieno e vuole recuperare tutte le perdite precedenti.

quanto sopra è il piano di base del venditore:

venditori che desiderano restituire del sangue per spedire merci;

venditori con grandi aspettative che cercano di fare una fortuna;

esiste anche una categoria di venditori che approfittano della politica e spediscono attivamente le merci.

ci sono più venditori di questo tipo.

ovviamente,

i venditori non hanno raggiunto un consenso sugli aumenti dei prezzi.

il mercato è ancora un mercato di acquirenti.

gli acquirenti non apprezzeranno questi aumenti di prezzo.

in questo modo, la ragione dell’aumento del volume degli scambi è ovvia:

alloggi ipervenduti e spazio di arbitraggio politico.

dopo che è apparso chiaramente il segnale che "i prezzi delle case hanno smesso di scendere e si sono stabilizzati",

il patrimonio immobiliare ipervenduto sul mercato aveva spazio per l’arbitraggio politico, quindi sono stati riversati molti soldi.

torniamo alla nuova politica stessa.

sono tutte politiche rivolte alle città di primo livello.

cosa significa?

la politica è definitiva.

altre città si sono da tempo ridimensionate, lasciando solo le città di primo livello con poco spazio di manovra.

successivamente, le città di tutto il paese dovranno combattere con le baionette.

le città più importanti hanno industrie, popolazione, ricchezza e anche un certo sostegno politico. questa battaglia deve ancora essere combattuta. come per le altre città, non c'è davvero altro da fare se non sentire l'atmosfera del mercato nell'opinione pubblica con la nuova politica.

le politiche rilassanti nelle città di primo livello non faranno altro che accelerare la differenziazione urbana.

questo,

non è solo un periodo finestra?

è un periodo finestra per le spedizioni in molte città;

è un periodo finestra per molti miglioramenti e sostituzioni.

approfitta della politica in ogni occasione.

durante l’attuale periodo finestra, faremo tre cose.

1. spedizione.

sbarazzati rapidamente delle offerte errate.

si prega di prestare attenzione alle parole chiave della nuova politica——

per fare in modo che il mercato immobiliare smetta di cadere e si stabilizzi, dobbiamo controllare rigorosamente l'incremento, ottimizzare lo stock e migliorare la qualità della costruzione di alloggi commerciali.

in effetti, la qualità delle case sul mercato è sempre migliore.

per esempio,

il tasso di acquisizione delle stanze è superiore al 100%.

dopo l'introduzione in molti luoghi di nuove norme sulla proporzione della superficie, il tasso di acquisizione degli alloggi può raggiungere il 100%, il che equivale a un cambio di direzione e all'eliminazione degli affitti pubblici.

tasso di acquisizione di alloggi più elevato = più spazio = migliore tipologia di casa.

hai detto, come può essere paragonata alle altre una casa con tre camere da letto del valore di più di 100 metri quadrati che hai in mano?

per esempio,

sono sempre di più le case con pannelli in alluminio, pavimenti alti più di 3 metri, locali e piscine.

hai detto, come si confronta con il vassoio di vernice che hai in mano con un'altezza del pavimento di 2,8 me senza clubhouse o piscina?

per un altro esempio,

ci sono sempre più alloggi a prezzi accessibili in vari luoghi.

anche in molte aree in cui la domanda è elevata, gli alloggi a prezzi accessibili hanno l’ultima parola sul fatto che il mercato sia caotico o meno.

hai detto, come posso confrontare il prezzo con altri per progetti di investimento che sono solo necessari?

pertanto, possiamo sfruttare questa finestra per spedire.

va bene se perdiamo dei soldi, ma non rimaniamo bloccati.

non preoccuparti di mancare il bersaglio.

se la casa che hai in mano viene venduta da altri, anche se il mercato aumenta, ha poco a che fare con te.

2. sostituzione.

chi ha bisogno di miglioramenti e sostituzioni può iniziare.

devo dire che i prezzi di alcuni dischi migliorati ormai mi fanno ingelosire.

per esempio,

il primo lotto di complessi residenziali di riferimento consegnati a hangzhou nei mesi scorsi è costato circa 8,5 milioni, ora sono meno di 8 milioni e in uno o due mesi sono scesi di 500.000 o 600.000.

poiché la politica dice di smettere di cadere e di stabilizzarsi, non esitate.

il prezzo che acquisti potrebbe non essere necessariamente il prezzo più basso, ma deve essere il prezzo più basso, e questo è sufficiente.

inoltre, sostituendo il mutuo, con la stessa rata mensile, il tasso di interesse sarà più basso e l’importo del prestito sarà maggiore.

sarà infatti più semplice migliorare la sostituzione rispetto all'andamento del mercato.

3. mantieniti fermo.

asset principali, calmati e rimani stabile.

per gli asset fondamentali delle città leader, come quelle di prima e di seconda fascia, in questo frangente, se non c’è nulla di urgente, la cosa migliore da fare è restare fermi.

innanzitutto, nel nuovo ciclo di politiche, le principali città saranno le prime a smettere di cadere e a stabilizzarsi, quindi i prezzi di tali asset fondamentali avranno naturalmente toccato il fondo.

in secondo luogo, il mercato futuro sarà differenziato.

ciò che serve è semplicemente necessario, ciò che viene investito viene investito.

solo gli asset principali hanno attributi di investimento.

la soglia per gli investimenti diventa sempre più alta e anche i requisiti per i fondi diventano sempre più alti.

pertanto, se vendi l’obiettivo principale ora, sarà più difficile essere selezionato in futuro.

adesso non resta che aspettare.

aspetta che la nuova politica aumenti il ​​volume degli scambi!

non importa quanto siamo ottimisti,

quando più acquirenti sono disposti ad acquistare a un prezzo più alto, il prezzo può aumentare.

perché questa politica è diversa dalle precedenti ed è diventata il consenso del mercato.

questa volta è davvero diverso!

questa volta c’è un taglio del tasso della fed;

questa volta, oltre alle politiche immobiliari dirette, ci sono anche politiche sul lato monetario, sul mercato dei capitali, ecc.

questa volta,

non è solo il settore immobiliare a essere salvato, è l’economia a essere salvata, è tutto!

abbiamo girato il volante completamente a destra e siamo appena tornati sulla strada giusta.

ma,

la differenza questa volta è limitata alla città capoluogo.

come accennato in precedenza, la politica attuale non ha alcuna rilevanza per la stragrande maggioranza delle città, e solo le città principali hanno ancora un focus politico.

pertanto, gli amici che vogliono aumentare i prezzi, pensano prima a una domanda:

il bersaglio che ho in mano è una risorsa in una città di primo o secondo livello o una risorsa fondamentale?